黄建明、岳阳居然之家家居建材商业营销有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘06民终2657号

• 案件编号

  （2021）湘06民终2657号

• 案件名称

  黄建明、岳阳居然之家家居建材商业营销有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省岳阳市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省岳阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/9 0:00:00

• 当事人

  黄建明;岳阳居然之家家居建材商业营销有限公司

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

1湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终2657号上诉人（原审被告）：黄建明，男，1979年11月2日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：黄文明，男，1982年3月3日出生，汉族，住址同上。系黄建明之弟，特别授权。被上诉人(原审原告)：岳阳居然之家家居建材商业营销有限公司，住所地岳阳经济技术开发区岳阳大道东89号。法定代表人：顾月明，公司总经理。委托诉讼代理人：陆旭，男，汉族，1987年8月25日出生，岳阳居然之家家居建材商业营销有限公司业务经理，特别授权。委托诉讼代理人：蒋建霞，湖南滳招律师事务所律师。上诉人黄建明因与被上诉人岳阳居然之家家居建材商业营销有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初5197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案后，依法组成合议庭，公开开2庭进行了审理。上诉人黄建明的诉讼代理人黄文明，被上诉人岳阳居然之家家居建材商业营销有限公司的诉讼代理人陆旭、蒋建霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄建明上诉请求：一、请求撤销岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初5197号民事判决书；二、请求改判因疫情被上诉人未履约期间免除所有费用；三、请求改判被上诉人限制营业期间按约定的50%收取费用；四、本案一审二审全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、岳阳市岳阳楼区人民法院认为，本案原告与被告签订的三份《居然之家招商合同》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务，但判决理由和结果对被上诉人的合同义务未有任何体现，要求上诉人支付该期间的相关费用明显不公平。2、根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》及《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》发改投资规（2020）734号两份指导意见宗旨都是保护小微企业及个体工商户，楼区人民法院变更合同不符合实际情况，失去公平原则。岳阳居然之家家居建材商业营销有限公司辩称，一审法院仅判决黄建明支付合同履行期内的租金、物业管理费、市场管理费等欠款，并按年利率3.85％计算支付资金占用费，判决结3果显失公正。1、黄建明强占涉案摊位经营。2、居然之家面对新冠疫情，主动采取了相应的优惠减免措施，将合同租期顺延一个月并减免顺延期间相关费用。3、黄建明单方要求退还疫情期间的租金等费用系无理要求，没有事实和法律依据。4、一审判决黄建明按年利率3.85％计算支付滞纳金违背双方的合同约定，显失公平。5、黄建明故意拖延交付涉案摊位，强占经营的行为，导致居然之家直接经济损失70922.79元。请求二审法院驳回上诉。岳阳居然之家家居建材商业营销有限公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被告支付拖欠的租金151788.01元、物业管理费21024.64元，共计221562.24元；二、请求判令被告每日按照欠付租金和物业管理费金额的千分之一向原告支付滞纳金至实际付清之日，暂计自2020年1月26日至6月3日（剔除2020年1月26日至2020年2月21日商场未营业时间）共计103天，滞纳金金额8190.89元；三、请求判令被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：一、2018年11月，原告作为甲方分别与被告作为乙方签订了三份《居然之家招商合同》，原告系出租人，被告系承租人，承租场地分别为：1、一号楼四层DS97-4-1015，面积为385.564平方米，主营品牌“赖氏”，租赁期限自2018年11月26日至2020年3月31日，每平方米日租金为1.5元，租期共计租金为284543.28元，支付方式为每两个月一付，租金支付时间为每个付款周期的上月25日之前；2、一号楼四层DS97-4-1017面积为315.27平方米，主营品牌“赖氏”，租赁期限自2018年11月26日至2020年3月31日，每平方米日租金为1.17元，租期共计租金为181484.04元，支付方式为每两个月一付，租金支付时间为每个付款周期的上月25日之前；3、一号楼一层DS97-1-1021，面积为440.50平方米，主营品牌“宽邸”，租赁期限自2018年11月26日至2020年3月31日，每平方米日租金为2.33元，租期共计租金为504974.04元，支付方式为每两个月一付，租金支付时间为每个付款周期的上月25日之前。双方还就其他事项以及市场管理费、物业管理费的收取进行了约定，物业管理费系甲方未乙方提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，按照0.67元／平方米收取，支付时间与租金一致。市场管理费系商场为商户提供销售合同、交易票据、代收货款、办理营业执照、代开发票、系统维护、销售人员等管理服务，按照上月销售额的0.5％收取（销售额保底金额为1000元／平方米，不足部分按照保底金额确定市场管理费金额）。5二、一楼1021号场地的未交费情况：1、2020年2、3月份租金共计61582.2元；2、2020年2、3月份物业管理费共计17708.4元；3、2019年12月份至2020年3月份的市场管理费6818元。四楼1015号场地未交费情况：2020年1、2月份市场管理费3856元；四楼1017号未交费情况：1、2020年2月物业管理费224.83元；2、2020年1、2月份市场管理费3154元。以上合计为93343.43元。前述金额系原告自认后出具的数据，被告对双方应收应付存在争议，但未提供其他付款依据予以推翻原告自认的前述结算金额，法院以原告自认的予以认定。三、原告提供了2019年7月份与被告签订的《居然之家招商合同》补充协议，协议第5条约定：原合同期满后，乙方未按照原合同约定时间内撤场且未与甲方结算、支付完毕全部费用的，甲方有权直接处理乙方所有店面物品并拆除其装修，用于抵扣欠费。第6条约定：因乙方合同期满未按照撤场或擅自撤场（逃场）的，应当支付甲方场地占用费、人工搬运费、仓库管理费等，其中场地占用费按原合同约定租金金额计算。被告黄建明对该合同不予认可，原告陈述称该签名虽然不是被告本人签名，但系被告妻子签名，法院委托湖南迪安司法鉴定中心进行鉴定，鉴定结论为该合同乙方处的签名不是被告妻子周丽的签名。6四、四楼的4015、4017号商铺经双方协商同意提前一个月终止合同，即合同截止至2020年2月底，一楼的1021号商铺按照约定履行至2020年3月30日。因疫情原因，商场在春节后未能按时开业，2020年2月22日，经相关部门批准商场复工开业。2020年3月21日，原告向被告发出四楼1015、1017号摊位的撤场通知书，主要内容为：贵方（黄建明）在内2019年12月份提出提前撤场申请，经商场同意，贵方在2020年2月29日前结清所有费用并完成撤场。因疫情影响，决定贵方在《提前撤场申请》日期上经营日期可顺延至2020年3月31日（减免2020年3月份租金、物业费、市场管理费）。2020年3月23日，原告向被告发出一楼1021号摊位的不续约撤场通知书，主要内容为：租赁合同2020年3月31日合同期满，因新冠疫情影响决定本合同经营日期可以顺延至2020年4月30日（减免2020年4月份租金、物业费、市场管理费）。但需要贵方（黄建明）在2020年3月25日前主动签订《不续约撤场报告》，提交至业务部。2020年3月30日，原告向被告送达了《告知函》，明确了被告三个场地的欠费明细，并告知欠费未结清之前店面样品不能搬走。72020年3月31日，黄建明向原告发出催告函，主要内容为：贵公司的告知函已收到，提出如下要求，一是贵公司2020年1月22日停止营业，2020年2月22日复工，对于未正常营业期间的相关费用及不合理滞纳金有异议，且贵公司对四楼赖氏品牌产品搬离工作进行阻止，不能顺利办理合约到期的相关手续，望公司能以公平原则友好协商，处理双方应收应付款项；二是公司从销售款中扣款具体金额有异议；三是公司无权扣留我方在摊位的产品，其行为产生的一切后果由公司承担。2020年4月1日，被告再次向原告发出催告函，主要内容为：双方合同已经到期，就应收应付款产生异议，请公司与我方友好协商解决，对于公司以欠费为由扣押我方产品的行为，请公司立即纠正错误，并在两天内交还。2020年4月2日，原告向被告复函，主要内容为：1、关于不认可2月份租赁费用并要求退还的要求没有法律依据，我司不予同意；2、欢迎贵方2020年4月5日前来公司核对往来账目，多退少补；3、我公司自始至终没有阻止您撤场退场，更未扣押任何商品，仅仅依双方《补充协议》中约定在未结清往来账目的情况下，有权不予贵方办理撤场手续，行为正当合法；4、从《买卖合同》得知您先将承租商铺商品已出售给田龙，望8贵方能恪守《租赁合同》中约定不能私自收银之规定，将货款交予公司。2020年4月8日、4月24日，被告黄建明两次报警，报案登记表案情简要显示：报案事由系原告与被告之间租赁合同纠纷，原告的责任人陆旭认为被告未结清租金，不同意被告店内商品离场。2020年4月17日，原告就撤场事宜再次向被告发出撤场通知书，一楼1021号摊位主要内容为：合同3月31日到期，贵方未主动申请续签，因此摊位将不再续约。2020年新冠疫情影响在不欠费情形下可顺延至2020年4月30日（减免2020年4月租金、物业费、市场管理费），贵方在2020年4月30日前结算完所有应交费用并将场内货物样品清理撤场。四楼经营赖氏家具的场地撤场通知书主要内容为：贵方2019年12月份提出撤场申请，经双方协商，贵方在2020年2月29日前结清所有费用并撤场。2020年因新冠疫情，我方给予贵方在不欠任何费用情况下可顺延至2020年3月31日（减免2020年3月租金、物业费、市场管理费），因贵方至今未办理撤场手续，严重违约，贵方必须在2020年4月20日前结算完所有费用并将场内货物样品清理完撤场。9双方一致确认，一楼1021号场地在2020年6月7日完成撤场，四楼两个摊位2020年4月21日完成撤场。一审法院认为，本案原告与被告签订的三份《居然之家招商合同》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。一、关于租金、物业费、市场管理费，原、被告对租赁场地的租金、物业费及市场管理费已经进行了约定，原告应按合同约定履行支付义务，但被告在原告场地经营期间，于2020年初发生新冠疫情，按照相关规定，可以通过减免租金、延长租期、或者延期支付租金的方式予以协调处理，双方就该问题无法达成一致，法院根据公平原告依法予以变更合同，原告提出的延长租期一个月符合相关规定精神，故法院将双方合同均延期一个月，延期期间被告不需要支付租金、物业费以及市场管理费，尚未支付的租金以及物业管理费用支付期限延长至合同期满之日，延期之后的占用期间系因退场发生纠纷，且在延期期间样品出场受阻，而原告依据的《补充协议》相关规定并不是被告以及其妻子签名，故后期占用费不应由被告承担。综上，被告应向原告支付一楼1021号场地2020年2、3月份租金61582.2元、2020年2、3月物业管理费17708.4元、2019年12月至2020年3月的市场管理费6818元，合计86108.6元；四楼1015号场地2020年1、2月市场管理费385610元；四楼1017号场地2020年2月物业管理费224.83元及2020年1、2月份市场管理费3154元。前述一楼以及四楼两个场地共计应支付租金61582.2元、物业管理费17933.23元、市场管理费13828元。二、关于滞纳金，原、被告签订的《居然之家招商合同》第11条约定“乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的1％向甲方支付滞纳金；超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同。”因疫情原因法院根据公平原则已将欠交的租金以及物业管理费用支付日期进行了变更。即一楼1021号场地应交租金和物业管理费的日期为2020年4月30日（原合同约定到期日为2020年3月31日，延期一个月）、四楼1015、1017号场地应交物业费日期为2020年3月31日（双方原约定到期日为2020年2月底，延期一个月），被告欠付的租金以及物业管理费均发生在2020年2、3月份，按照约定应提前两个月支付，即2020年1月25日前支付，但2020年1月24日系除夕、25日系春节，属于法定节假日，按照一般惯例，节假日期满后被告应立即交纳相关费用，但期间又发生新冠疫情，双方就疫情期间产生的相关费用发生争议，结合前述情形，按照约定的日千分之一支付滞纳金有违公平原则，法院酌情调整为被告自法院确定的付款之日起按照年利率3.85％支付资金占用费至实际清偿之日。综上，11依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告黄建明向原告岳阳居然之家家居建材商业营销有限公司支付拖欠的租金61582.2元、物业管理费17933.23元、市场管理费13828元；二、被告黄建明自2020年5月1日起以79290.6元（一楼1021号场地应付的租金和物业费）为基数按照年利率3.85％支付资金占用费至实际清偿之日、自2020年4月1日起以224.83元（四楼1017号场地应付的物业费）为基数按照年利率3.85％支付资金占用费至实际清偿之日；三、驳回原告岳阳居然之家家居建材商业营销有限公司的其他诉讼请求；前述第一、二项，限在判决生效之日起十日内履行完毕，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4746元，由原、被告各负担2373元。本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为疫情期间是否应当减免相关租赁费用，一审法院变更合同是否恰当。上诉人黄建明与被上12诉人岳阳居然之家家居建材商业营销有限公司（以下简称居然之家）签订的《居然之家招商合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中对租赁场地的租金、物业费及市场管理费进行了约定，上诉人应按合同约定履行支付义务。上诉人黄建明在经营期间，于2020年初发生新冠疫情，按照相关规定，可以通过减免租金、延长租期、或者延期支付租金的方式予以协调处理。但双方就该问题无法达成一致，居然之家同意延长租赁期限一个月，并免除延长期间的相关租赁费用，黄建明不予接受。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的精神，对于承租非国有房屋用于经营，因疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或收入明显减少，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，结合实际情况，根据公平原则变更合同。居然之家提出的延长租期一个月符合相关规定精神，一审法院在双方无法达成一致的情况下，根据公平原则依法对合同予以变更，将双方合同延期一个月，延期期间黄建明无需支付租金、物业费以及市场管理费，尚未支付的租金以及物业管理费用的支付期限延长至合同期满之日，并无不当。黄建明上诉请求撤销原判，13改判因疫情被上诉人未履约期间免除所有费用、限制营业期间按约定的50%收取费用的上诉请求不能成立。综上，一审判决认定事实清楚,适用法律正确，对黄建明的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2225.00元，由上诉人黄建明负担。本判决为终审判决。审判长　戴　斌审判员　李峥嵘审判员　刘　玲二〇二一年九月九日书记员　毛　婧 来源：百度“马 克 数据网”