中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事裁定书（2021）藏01民终1072号

• 案件编号

  （2021）藏01民终1072号

• 案件名称

  中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事裁定书

• 审理法院

  拉萨市中级人民法院

• 所属地区

  拉萨市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/17 0:00:00

• 当事人

  中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第三百三十二条

西藏自治区拉萨市中级人民法院民事裁定书（2021）藏01民终1072号上诉人（原审原告）：中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司，营业场所西藏自治区拉萨市城西区北京西路71号祥云广场7楼，统一社会信用代码91540194MA6TF05T56。        法定代表人：邢某。        委托诉讼代理人：李某，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。        委托诉讼代理人：索某，泰和泰（拉萨）律师事务所实习律师。        被上诉（原审被告）：西藏红旭实业有限公司，住所地拉萨市北京西路29号康宁小区1-3号，统一社会信用代码915401003213972645。        法定代表人：黄某，该公司董事长。        委托诉讼代理人：平某，西藏欧珠律师事务所律师。        上诉人中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司因与被上诉人西藏红旭实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2021）藏0102民初690号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。        中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司上诉请求：1．请求二审法院依法撤销拉萨市城关区人民法院作出的（2021）藏0102民初690号民事裁定书；2．请求二审法院依法指令一审法院对本案进行审理；3．请求依法判决诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司之间的关系为委托合同关系而非租赁关系的认定是错误的。1．上诉人认为上诉人与中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司于2020年1月9日签署的《委托经营管理协议》实际上属于租赁合同。依据如下：根据《委托经营管理协议》约定，上诉人中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司接受委托，经营管理位于北京中路、民族北路22户租赁商铺，房屋的用途为对外出租经营；在双方签订的《委托经营管理协议》约定：无论上诉人是否对外出租，中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司均有权向上诉人收取委托费用；在合同第4条4.4约定：若该房屋内装修不动产与动产折价后价格不足以清偿上诉人所拖欠中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司租赁费时，中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司有权就剩余债务对上诉人追偿权，委托费由上诉人中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司向中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司支付；其次，委托合同是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。在本案中，委托人为中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司，受托人为上诉人，按照委托合同的性质，上诉人为中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司办理委托事务，委托人中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司再向上诉人支付报酬的合同，但是该合同性质与本案的性质恰恰相反，本案是上诉人向委托人中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司支付所谓的委托管理费，不符合委托合同的性质，因此，从《委托经营管理协议》的实质内容的约定，以及根据委托合同的性质，上诉人认为本案系房屋租赁合同，而不是委托合同。2．假如按照一审法院的观点，认为本案属于“委托合同”，那么委托合同应该是由中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司直接与被上诉人交涉。在本案中，上诉人与被上诉人在实际履行《商品房租赁合同》过程中，关于租金的约定以及关于租赁合同的履行情况，均由上诉人与被上诉人双方约定履行，在双方交涉的过程中中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司的并没有参与，上诉人直接支付租金给中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司，被上诉人支付租金给上诉人。因此，在履行情况以及按照租赁合同的性质及合同的相对性，上诉人认为本案实际上属于租赁合同纠纷，而不是委托合同。二、根据合同的相对性，上诉人具有诉讼主体资格。迄今为止上诉人尚未收到任何被上诉人支付的租金，而被上诉人却从中渔利。上诉人与被上诉人的《商品房租赁合同》中明确约定，租赁期限是2020年1月1日至2029年12月31日，2020年-2022年的每年的租金为180万，被上诉人拖欠租金超过30天的，上诉人有权解除合同，上诉人的诉讼请求是在其与中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司合同合法成立，在此前提下，再出租给被上诉人，上诉人在2020年9月21日向被上诉人发出了关于解除《商品房租赁合同》的函告。双方于虽2020年9月21日已经解除合同，但是根据合同的相对性，不管中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司与上诉人之间的合同如何，都不影响上诉人要求被上诉人支付欠付租金以及腾退商铺，更何况中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司在解除《商品房租赁合同》的函告中写明“乙方负责向甲方返还房屋”。根据上诉人及被上诉人在一审庭审中的陈述来看，被上诉人与上诉人签署《商品房租赁合同》时，被上诉人已知晓该房屋是由上诉人从中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司租赁而来，而并未对合同的履行主体提出任何异议。无论中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司与上诉人的合同是否解除，在履行合同中，上诉人与被上诉人的意思表示均是按照双方签署的《商品房租赁合同》履行合同，而并非是被上诉人与中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司履行相应的租赁合同，至于2020年9月21日后的租金是否应当由被上诉人支付的问题，则属于案件实体审理中需要解决的问题，如果被上诉人已实际使用，则应当向上诉人支付租金。综上，上诉人认为上诉人具有诉讼主体资格，一审法院认定事实不清、适用法律错误导致作出错误的裁定，请求二审法院依法撤销一审法院裁定并指令一审法院对本案进行审理。        西藏红旭实业有限公司辩称，请求二审法院依法驳回上诉，维持原裁定。        中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判令解除原告与被告之间的《商品房租赁合同》；2．请求法院依法判令被告腾退北京中路71号附3号、附6号、附13号、附16号的租赁房屋；3．请求法院依法判令被告向原告支付租金2199400元；4．请求法院依法判令被告向原告支付违约金439880元；5．请求法院依法判令本案之诉讼费由被告承担。        一审法院认定事实：2020年1月9日，甲方（委托方）：中国石油西藏销售分公司与乙方（被委托方）：中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司签订《西藏销售公司机关商品房委托管理合同》，约定：“第1条房屋基本情况，甲方房屋位于北京中路、民族北路，房屋结构为砖混，现有租赁户有22户，共计建筑面积4411.71m²。第2条房屋用途，乙方承托管理该房屋用途为对外出租经营。在法律规定范围内，乙方可将承托管理的房屋对外出租经营。第3条委托期限，本合同委托期限为10年，从2020年1月1日起至2029年12月31日。第4条委托费及付款方式，本合同约定房屋整体委托管理费前三年即2020年至2022年，每年为1500000元（大写：壹佰伍拾万元）；2023年至2025年，每年为1600000元（大写：壹佰陆拾万元）；2026年至2028年，每年为1700000元（大写：壹佰柒拾万元）；2029年为1800000元（大写：壹佰捌拾万元）；……合同还约定了其他内容”。该合同尾部由中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司在甲方处加盖合同专用章，由中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司法定代表人签字并加盖公章。法院在案件审理过程中，原告中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司向我院提交关于解除《西藏销售公司机关商品房委托管理合同》的协议，约定：“甲方为中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司，乙方为中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司，经甲乙双方协商一致，达成如下协议：1．双方一致同意，双方于2020年1月9日在拉萨签订的《西藏销售公司机关商品房委托管理合同》自2020年9月21日解除。2．《西藏销售公司机关商品房委托管理合同》解除后，乙方负责向甲方返还甲方房屋。若乙方未按甲方要求返还甲方房屋，甲方有权按照《西藏销售公司机关商品房委托管理合同》第12.2款追究乙方的违约责任。3．本协议自双方签字盖章之日起生效。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。”一审法院认为，中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司对涉案房屋具备的对外出租房屋的主体资格和享有的出租管理权利来源于中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司签订的《西藏销售公司机关商品房委托管理合同》中被赋予的被委托人身份，一旦中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司的被委托人身份丧失，则相应的主体资格和享有的出租管理权利当然丧失。后中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司与中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司签订《关于解除〈西藏销售公司机关商品房委托管理合同〉的协议》中明确约定双方解除2020年1月9日签订的《西藏销售公司机关商品房委托管理合同》，该约定中中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司的被委托人身份已于2020年9月21日被解除，表明中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司已于2020年9月21日丧失了相应的主体资格，故不能以出租人身份在本案中提起诉讼，基于中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司与中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司之间的关系为委托合同关系而非租赁关系，故《西藏销售公司机关商品房委托管理合同》解除后，中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司依法不享有相应权利，不属于直接利害关系人，不具备相应的诉讼主体资格，应予驳回。由于中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司不具备相应的主体资格，则被告西藏红旭实业有限公司提出的反诉因缺乏相对方在本案中无反诉基础，应不予合并审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款，第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定：驳回原告中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司的起诉。案件受理费27914.24元，依法退还中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司；反诉案件受理费15223.39元，依法退还西藏红旭实业有限公司。        本院认为，本案争议焦点为上诉人中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司是否具有本案诉讼主体资格问题。一审法院认为中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司对涉案房屋具备的对外出租房屋的主体资格和享有的出租管理权利来源于中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司签订的《西藏销售公司机关商品房委托管理合同》中被赋予的被委托人身份，一旦中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司的被委托人身份丧失，则相应的主体资格和享有的出租管理权利当然丧失。本院认为，根据合同的相对性，上诉人中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司与被上诉人西藏红旭实业有限公司签订《商品房租赁合同》，能够证明上诉人中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司系该合同相对人，上诉人中油阳光物业管理有限公司拉萨分公司与中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司于2020年1月9日签订的《西藏销售公司机关商品房委托管理合同》该合同的约定及履行其实际性质属于租赁合同。故上诉人的上诉理由成立，本院予以采纳。        依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：        一、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2021）藏0102民初690号民事裁定；        二、本案指令西藏自治区拉萨市城关区人民法院审理。        本裁定为终审裁定。        审判长    央宗审判员    赵红玉审判员    卓玛吉二〇二一年九月十七日法官助理    谭政书记员    巴桑央拉>>  来源：百度“马 克 数据网”