阿克苏大象物业有限公司、徐运奎物业服务合同纠纷民事一审民事判决书（2021）新2901民初4638号

• 案件编号

  （2021）新2901民初4638号

• 案件名称

  阿克苏大象物业有限公司、徐运奎物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  阿克苏市人民法院

• 所属地区

  阿克苏市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/27 0:00:00

• 当事人

  阿克苏大象物业有限公司;徐运奎

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第三款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十二条

新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院民事判决书（2021）新2901民初4638号原告：阿克苏大象物业有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市滨河路2号成就御景湾8号楼119商铺。    法定代表人：张柏僦，该公司总经理。    委托诉讼代理人：华春雪，新疆华晗律师事务所律师。    被告：徐运奎，男，1975年10月29日出生，无固定职业，住新疆维吾尔自治区。    原告阿克苏大象物业有限公司（以下简称大象物业公司）与被告徐运奎物业服务合同纠纷一案，本院于2021年9月6日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），于2021年9月24日公开开庭进行了审理。原告大象物业公司的委托诉讼代理人华春雪及被告徐运奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    原告大象物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付原告2017年至2020年物业费7，527.2元、垃圾清运费360元及违约金2，201.75元，合计10，088.92元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月24日，阿克苏心怡物业管理服务有限公司（以下简称心怡物业公司）与被告徐运奎签订《前期物业管理服务协议》，约定物业费、垃圾清运费的缴纳标准、缴纳时间及代收暖气费等情况。协议履行期间，被告欠缴物业费、垃圾清运费累计7，887.2元。后心怡物业公司与御景湾小区的开发商解除《前期物业管理服务协议》。2018年8月23日，心怡物业公司与大象物业公司签订了《债权债务转让协议》，将该小区的债权债务转让给原告。原告按照规定对小区物业变更的事项进行了公示。根据协议约定，原告有权要求被告缴纳拖欠费用。原告为维护其合法权益，遂起诉至法院。    被告徐运奎辩称，我拖欠物业费及垃圾清运费属实，对原告主张物业费7，527.2元及垃圾清运费360元的诉讼请求没有异议，但我并未享受到相应的物业服务。其居住的房屋存在墙体裂缝等质量问题，多次反映均无答复。房屋水压不够，无法正常用水，并产生额外费用。水费由物业公司收取，理应承担相应的责任。公共区域违规收取停车费，电梯经常发生故障，维修亦不及时。上述情况均影响了我的正常生活，造成了一定的经济损失及精神损失，大象物业公司应给予我赔偿。    本院经审理查明，徐运奎系阿克苏市某小区某号楼某室业主。2013年10月24日，心怡物业公司与徐运奎签订《前期物业管理服务协议》一份，约定心怡物业公司为徐运奎位于某小区某号楼某室提供物业服务，建筑面积为130.68㎡，物业费按1.2元／㎡每月缴纳，徐运奎违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，心怡物业公司有权要求徐运奎补交，并从逾期之日起按日向甲方支付欠缴费总额1％的违约金，并约定了其他权利义务。心怡物业公司按协议向徐运奎提供物业服务，按1.2元／月／㎡标准收取物业费及按7.5元／月收取垃圾清运费。2018年8月15日，阿克苏成就房地产开发有限公司（以下简称成就房产公司）与心怡物业公司签订《〈前期物业管理服务合同〉解除协议》一份，约定解除双方于2011年4月25日签订的某项目《前期物业管理服务合同》，2018年9月1日心怡物业公司应向成就房产公司指定的大象物业公司交接，并撤出成就房产公司物业。同日，成就房产公司、心怡物业公司及大象物业公司签订《债权债务转让协议书》一份，约定自2018年9月1日起由大象物业公司承继心怡物业公司履行其与某小区的各业主签订的《前期物业服务合同》全部内容，心怡物业公司将其在某物业服务管理过程中截止2018年8月31日形成的债权全部归大象物业公司享有，债权金额共计人民币160，241.26元（大写：壹拾陆万零贰佰肆拾壹元贰角陆分），包括但不限于物业服务费、暖气费、垃圾清运费、停车费、其他应收款项等。2018年8月31日，成就房产公司与大象物业公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由大象物业公司对某小区提供前期物业管理服务事宜。合同签订后，大象物业公司即对某小区提供物业管理服务。自2017年1月至2020年12月，徐运奎拖欠物业费共计7，527.2元、垃圾清运费360元。该款经大象物业公司多次索要，徐运奎至今未付。    本院认为，心怡物业公司与徐运奎签订的《前期物业管理服务协议》、成就房产公司、心怡物业公司及大象物业公司签订《债权债务转让协议书》及成就房产公司与大象物业公司签订《前期物业服务合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，各方应按合同的约定履行各自的义务。    本案的争议焦点：1．徐运奎居住的房屋存在墙体裂缝等质量问题及水压过低是否属于大象物业公司的物业服务范围，大象物业公司是否提供相应的物业服务；2．大象物业公司主张的违约金有无事实及法律依据。本案中，2018年9月1日起心怡物业公司与徐运奎签订的《前期物业管理服务协议》的权利义务由大象物业公司承继。该合同明确约定物业公司主要负责房屋共用部位的维护和修理，公用设备及其运行的维护及管理、环境卫生、安全协防、交通秩序与车辆停放登，徐运奎辩称其房屋存在质量问题及水压过低，并非物业公司服务管理范围，对该辩称意见，本院不予采信。至于徐运奎抗辩物业公司未提供相应的物业服务，致使其遭受经济损失及精神损失，未提交证据予以佐证，对该主张，本院不予采信。庭审中，徐运奎称其已缴纳2017年物业费，但未提交证据证实其已履行缴纳义务。现徐运奎未按期支付2017年1月至2020年12月的物业费及垃圾清运费，原告大象物业公司主张被告徐运奎给付物业费7，527.2元及垃圾清运费360元的诉讼请求，本院予以支持。徐运奎自2017年1月起未按期缴纳物业费实属违约，应承担相应的违约责任，但大象物业公司按月利率9‰计算2017年2月1日至2021年9月30日违约金，该计算方式过分高于实际造成的损失，本院参照一年期贷款市场报价利率3.85％予以核算，经核算，2017年拖欠物业费为1，881.79元，从2018年1月1日计算至2021年9月30日，违约金为275.51元；2018年拖欠物业费1，881.79元，从2019年1月1日计算至2021年9月30日，违约金为202.05元；2019年拖欠物业费1，881.79元，从2020年1月1日计算2021年9月30日，违约金为128.6元；2020年拖欠物业费1，881.79元，从2021年1月1日计算2021年9月30日，违约金为54.94元，违约金合计661.1元，本院按核算后的金额即661.1元予以支持，对超出部分，不予支持。    依照《中华人民共和国民法典》第一百一十八条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，缺席判决如下：    一、被告徐运奎于本判决生效后七日内向原告阿克苏大象物业有限公司给付物业费7，527.2元及垃圾清运费360元；    二、被告徐运奎于本判决生效后七日内向原告阿克苏大象物业有限公司给付违约金661.1元；    三、驳回原告阿克苏大象物业有限公司其他诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费53元，减半收取计27元，由被告徐运奎负担。    本判决为终审判决。    审判员    陈旭二〇二一年九月二十七日书记员    米合热依克孜·麦合木提  来自马克数据网