赵马金与杨飞燕房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）沪02民终9498号

• 案件编号

  （2021）沪02民终9498号

• 案件名称

  赵马金与杨飞燕房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  上海市第二中级人民法院

• 所属地区

  上海市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/24 0:00:00

• 当事人

  赵马金;杨飞燕

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终9498号上诉人(原审被告)：赵马金，男，1953年12月21日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：赵海峰(系上诉人之子)，男，1978年12月5日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被上诉人(原审原告)：杨飞燕，女，1977年4月30日出生，汉族，户籍地浙江省。上诉人赵马金因与被上诉人杨飞燕房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初15894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月9日立案后，依法组成合议庭，于2021年9月24日公开开庭审理了本案。上诉人赵马金的委托诉讼代理人赵海峰、被上诉人杨飞燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵马金上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，改判驳回杨飞燕要求赵马金返还押金、赔偿装饰装修损失的诉讼请求。事实和理由：双方当事人就上海市青浦区华纪路189弄(现为华益路318弄华益小区)61号房屋(以下简称“系争房屋”)签订《房屋租赁合同》补充条款明确约定，在租赁期间，杨飞燕不得群租，未经赵马金同意，不得私自转租。杨飞燕承租期间，赵马金最早于2018年6月17日发现其有转租、群租行为，虽其当时否认该情况，但在同年8月19日通过报案方式，赵马金明确其存在转租、群租行为，租客于同年9月13日搬离系争房屋。之后，双方一直协商合同履行事宜，到2019年12月18日前杨飞燕要向赵马金道歉赔偿损失。2020年1月27日疫情期间，赵马金接到华益村的通知，称系争房屋仍存在转租、群租的情况，要求赵马金提供居住人员信息、每天动向，以便疫情监控。赵马金为此联系杨飞燕，但杨飞燕拒绝提供任何信息。之后由村委会出面核实了居住人员信息，并告知赵马金系争房屋被转租、群租的情况。故赵马金认为，租赁合同的解除系因杨飞燕存在转租、群租的违约、违法行为，赵马金依法行使合同解除权，并不存在赵马金擅自解除租赁合同的情况。双方租赁合同约定，若杨飞燕违约，赵马金不承担其损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故赵马金不应承担返还押金、赔偿装饰装修损失的责任。被上诉人杨飞燕辩称：杨飞燕是一个室内设计师，将系争房屋当作自己的家和工作室来进行装修，装修之后系争房屋的市场租金应该在每月8，000元至9，000元之间。2018年6月赵马金曾口头要求杨飞燕搬走，原因是双方对租赁合同中房租递增方式有分歧。杨飞燕并无转租行为。杨飞燕承租系争房屋时是毛坯房，租赁合同中没有约定哪些能敲、哪些不能敲，杨飞燕是开了很多的门洞，赵马金因租金未能与杨飞燕谈拢，其就说杨飞燕敲了他的墙，为此杨飞燕才在微信中提出“可以赔偿”。2020年1月期间，杨飞燕的4个员工住在系争房屋里，1月23日杨飞燕主动向村里的联防队报备了居住人员信息。赵马金封门、破坏房门的行为都是杨飞燕不在上海时进行的，当时杨飞燕在外地隔离。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨飞燕向一审法院起诉，请求判令：1、杨飞燕与赵马金签订的租赁合同于2020年1月26日予以解除；2、赵马金返还杨飞燕租金30，732元；3、赵马金返还杨飞燕房屋押金4，200元；4、赵马金支付杨飞燕额外居住费用6，595元；5、赵马金赔偿杨飞燕装修费用180，213元；6、赵马金承担律师费用15，000元；7、本案诉讼费、鉴定费由赵马金负担。因本案杨飞燕已申请司法审价，一审中杨飞燕明确第五项诉讼请求为，判令赵马金赔偿杨飞燕装修费用102，680.40元，其他诉讼请求不变。需要说明的是，第五项诉讼请求费用按照审价171，134元计算6折计算而来。一审法院认定事实：2016年4月14日，赵马金(出租方、甲方)与杨飞燕(承租方、乙方)签订了租赁合同一份，该合同约定：甲方将位于上海市青浦区华纪路XXX弄XXX号房屋出租给杨飞燕作为居住兼办公使用，房屋建筑面积为280平方米。租赁期限为10年，租赁期自2016年4月18日至2026年6月17日，该房屋的月租金为4，167元，双方议定首期付6个月，另付4，200元押金，以后按6个月结算一次，提前7天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金(包括押金后，必须开具收据予乙方)。乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、清洁费、治安费有线电视费等费用应由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方。乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用。甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金4，200元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。补充条款约定：在租赁期间，乙方不得群租，未经甲方同意，不得私自转租。租赁期未满，甲方不得收回此房屋，反之要赔偿乙方的装修损失(具体按照乙方装修清单折旧赔偿)。房屋租金在首年租金的基础上，每年递增3％，第6年后，每年递增4％。租赁期间的最后两年，若甲方女儿举办婚礼仪式，乙方应将该房屋主卧借于甲方使用三天。该合同还约定了其他内容。合同签订后，赵马金将系争房屋交付杨飞燕使用，杨飞燕向赵马金支付了押金4，200元，杨飞燕支付租金至2020年8月17日，之后的租金未支付。杨飞燕、赵马金均确认赵马金交付杨飞燕时房屋的状态是毛坯状态，后续是杨飞燕装修的房屋。杨飞燕、赵马金也确认2020年2月4日赵马金通过微信方式向杨飞燕发出解除合同通知书。杨飞燕于2020年4月11日搬出系争房屋，赵马金在同日接收了房屋。一审法院另查明，系争房屋属于农村宅基地房屋。一审审理中，杨飞燕就系争房屋的装饰装修申请司法审价，一审法院依法委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司进行了司法审价，该审价机构也出具了工程审价司法鉴定意见书，鉴定意见为，上海市青浦区华纪路XXX弄XXX号房屋内装修工程，按照上海市建筑与装饰工程预算定额(2000)、上海市安装工程预算定额(2000)计价，造价为171，134元，其中争议项为14，330元。为此，杨飞燕先行垫付审价费用5，095元。一审审理中，杨飞燕为证明疫情爆发后，赵马金存在威胁堵门、断电行为，暴力破坏系争房屋，因赵马金断电，杨飞燕搬入旅馆居住发生的费用以及杨飞燕聘请律师的费用等事实，还提供了杨飞燕与赵马金儿子赵海峰聊天记录、杨飞燕与华益村联防队电话记录、系争房屋被破坏的照片、报警记录、视频光盘、委托代理协议、律师费发票、住宿费发票等证据，赵马金除了对委托代理协议、律师费发票、住宿费发票证据的真实性不予确认之外，对上述其他证据的真实性予以认可。赵马金认为，由于杨飞燕不配合告知居住人员信息，故赵马金才采取断电破门等行为，目的是为了配合疫情管控，落实居住人员登记信息。为此，赵马金提供了赵马金儿子赵海峰与杨飞燕之间的微信聊天记录、赵马金儿子赵海峰与系争房屋转租客之间的短信聊天记录、华益村村委会出具的人口登记通知书等证据。杨飞燕对赵马金的上述其他证据真实性均予以确认，杨飞燕对微信聊天记录、人口登记通知书的真实性无异议，对短信聊天记录的真实性不予认可。杨飞燕认为在2020年1月26日就无法入住，房屋一直处于空置状态。杨飞燕为证明赵马金交付的房屋是毛坯状态以及杨飞燕装修系争房屋产生的费用，还提供了系争房屋装修前、装修后照片、2016年华益村装修流水账单、装修账单、支付宝支付凭证、微信支付凭证、现金支付凭证等证据。赵马金对上述证据的真实性不予认可，但确认系争房屋交付时是毛坯状态以及杨飞燕装修房屋的事实。本案中，关于工程审价司法鉴定意见书中载明的工程造价171，134元，杨飞燕、赵马金均确认其中争议项为14，330元，包括工程造价费用表10，172.04元、费用表工程造价4，157.95元，两项合计争议项14，330元，其中，地毯的购买争议费用565.88元、墙面防水费用1，204.73元、税后补差墙面固化剂、地面固化剂费用8，031.95元、杨飞燕认为有安装水龙头，赵马金认为杨飞燕将水龙头自行拆走，费用为205.97元＋217.95元＋162.40元、杨飞燕认为有安装弱电箱，赵马金认为杨飞燕将弱电箱自行拆走，费用为1，071.52元等，争议项总计为预算书序号1-12列明的3，433.44元。上述争议项的问题是，杨飞燕认为均是杨飞燕的未拆走，赵马金认为有些被杨飞燕拆走，其余的就是租客另行购买的。根据杨飞燕装修时间开始起算，即2016年4月，计算至杨飞燕实际搬离时间2020年4月11日，以十年作为计算装修周期，自装修完毕至杨飞燕实际搬离期间计算残值或者现值。上述期间应按照造价计算6折得出现值或者残值，即确认项为94，082元。争议项经折算现值或者残值为8，598元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，案涉租赁合同系杨飞燕、赵马金的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。因赵马金采取断电破门，向杨飞燕发出解除合同通知等行为，故杨飞燕搬离房屋并主张解除合同，对此，赵马金同意解除，杨飞燕、赵马金对解除租赁合同均无异议，一审法院予以准许。杨飞燕认为赵马金于2020年1月26日破坏电箱，导致房屋无法正常使用，故主张2020年1月26日作为解除合同之日。一审法院认为，杨飞燕所主张的合同解除之日，依据并不充分，一审法院不予采信。2020年2月4日赵马金通过微信方式向杨飞燕发出解除合同通知书。杨飞燕于2020年4月11日搬离系争房屋，同日，赵马金也收回了系争房屋，双方之间所签订的租赁合同客观上已经无法继续履行，赵马金认为应以2020年4月11日作为合同解除之日，一审法院予以确认。因杨飞燕支付租金至2020年8月17日，故合同解除后，从2020年4月11日至2020年8月17日期间杨飞燕多支付的租金，赵马金理应予以退还，退还金额应为19，223元。根据合同约定，甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金4，200元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。鉴于赵马金采取断电破门，向杨飞燕发出解除合同通知等行为，在合同期限内未保障杨飞燕正常使用系争房屋，已经构成违约，杨飞燕主张退还押金4，200元，有相应的合同依据，一审法院予以支持。合同还约定，租赁期未满，甲方不得收回此房屋，反之要赔偿乙方的装修损失(具体按照乙方装修清单折旧赔偿)。因赵马金违约导致合同解除，现杨飞燕请求赵马金赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，系争房屋装饰装修已经司法审价，关于工程审价司法鉴定意见书中载明的工程造价171，134元，其中争议项为14，330元，结合合同约定的剩余期限，上述期间应按照造价计算6折得出残值，即确认项为94，082元。该确认项金额双方无争议，一审法院予以确认。杨飞燕、赵马金双方争议项经折算6折残值为8，598元，因杨飞燕搬离时，双方并未书面交接，对于系争房屋内所涉及的装饰装修项目也未核对，导致争议项难以查明，双方也均未提供充分的证据予以证明，双方均存在过错，故一审法院结合合同履行情况，双方提供的证据以及审价机构现场查勘等情况，酌情确定该部分金额为4，000元。据此，一审法院确定赵马金应向杨飞燕偿付的装饰装修损失金额为98，082元。杨飞燕主张的额外居住费用6，595元及律师费用15，000元，均无依据，赵马金也不同意支付，故一审法院对上述两项诉请均不予支持。一审法院判决：一、杨飞燕与赵马金签订的《租赁合同》于2020年4月11日予以解除；二、赵马金应于判决生效之日起十日内返还杨飞燕租金19，223元；三、赵马金应于判决生效之日起十日内返还杨飞燕押金4，200元；四、赵马金应于判决生效之日起十日内偿付杨飞燕装饰装修损失98，082元；五、驳回杨飞燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，赵马金提供从本村外来人口办翻拍的图表四页、系争房屋照片一张，证明2018年6月至2020年2月期间杨飞燕存在转租行为。对此，杨飞燕表示之前系争房屋所在小区没有大门，安装电子大门后要刷脸才能进入，外来人员需到村委会登记后才能进入，杨飞燕承租系争房屋用于自己居住和做工作室，会有一些临时义工来帮其做些艺术品之类，这些义工去村委会作了登记；照片也无法证明杨飞燕存在转租行为。杨飞燕未提交新证据。本院审理中，赵马金述称，2019年7、8月的时候，其与杨飞燕就租金还在谈，赵马金的意思是每年递增，杨飞燕的意思是每年加1，500元，因为赵马金考虑到杨飞燕装修过，赵马金不想赶杨飞燕走，杨飞燕也不容易。杨飞燕表示，第一、第二次租金的支付体现不出租金递增问题，到2019年时双方对租金递增的数额有了分歧，2019年7、8月份双方就租金是否递增、如何递增发生争议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，赵马金与杨飞燕签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反强制性法律规定，应属合法有效，双方均应恪守履约。双方对于《房屋租赁合同》于2020年4月11日解除均未提异议，故本案二审争议焦点为造成合同无法继续履行的责任应归咎于赵马金还是杨飞燕，以及赵马金是否应返还押金并赔偿杨飞燕的装修损失。现出租人赵马金上诉主张，杨飞燕履约中存在转租、群租行为，已构成违约，赵马金系依法行使合同解除权。经查，赵马金于2018年6月即已知晓杨飞燕存在转租行为，曾在6个月内向杨飞燕提出异议，但其并未通过有效方式解除其与杨飞燕签订的房屋租赁合同，且双方在2019年7、8月期间还就租金是否递增、如何递增进行协商，故应视作赵马金同意杨飞燕的转租行为。直至2020年疫情期间，村委会要求报出租房居住人员信息时，赵马金再以杨飞燕存在转租行为为由主张合同解除，有违诚实信用原则，本院不予支持。至于赵马金主张杨飞燕存在群租行为，但未提供证据予以证实，本院不予采信。赵马金作为出租人应尽保障杨飞燕正常使用系争房屋之义务，但其采取断电破门、向杨飞燕发送解除合同通知等行为，在合同期限内未能保障杨飞燕正常使用系争房屋，赵马金上述行为已构成违约，理应依据合同承担违约责任，故一审法院认定赵马金违约并要求其返还押金和赔偿装修损失，并无不当，本院予以认同。综上所述，赵马金的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，345.84元，由上诉人赵马金负担。本判决为终审判决。审 判 长　　陈　俊审 判 员　　邬海蓉审 判 员　　俞　璐法官助理　　夏　兰书 记 员　　项　蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：www.nlaw.org