中国电建地产集团贵阳有限公司、姚勇商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔01民终6612号

• 案件编号

  （2021）黔01民终6612号

• 案件名称

  中国电建地产集团贵阳有限公司、姚勇商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省贵阳市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省贵阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  中国电建地产集团贵阳有限公司;姚勇

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终6612号上诉人（原审被告）：中国电建地产集团贵阳有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金阳北路378号观府壹号销售体验中心B座。法定代表人：欧昊翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：张婕妤，贵州朝华明鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁礼倩，贵州朝华明鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚勇，男，1987年2月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：陈旭，贵州云纳律师事务所律师。上诉人中国电建地产集团贵阳有限公司（以下简称：电建地产公司）因与被上诉人姚勇商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2020)黔0115民初7418号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员黄新独任审理。经上诉人申请，本案仅书面审理。本案现已审理终结。上诉人电建地产公司上诉请求：1、撤销原审判决，并依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、导致逾期办证的根本原因在于政府而非上诉人，办理土地使用权证系政府的职责，该情况是上诉人不能控制与预料的。因此，根据相关规定及双方的约定，上诉人不应当承担违约责任。一审法院认定事实错误，适用法律错误，应当予以纠正。并且根据双方签订的《商品房买卖合同》中补充协议4.2条的约定，在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担违约责任。逾期办证并非上诉人责任造成的，该客观事实符合双方约定的免责事由，上诉人不应当承担违约责任；二、（2016）黔01民终4236号、（2017）黔01民终4200号、（2018）黔01民终7194号、（2019）黔0113民初163号，以上四份判决书均认定合同中违约金应当按照分段的方式计算，根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》的相关规定，即便上诉人应承担违约责任，违约金也应当分段计算。因此，一审法院认定事实错误，适用法律错误，依法应当予以纠正。三、即便上诉人应当承但违约责任，一审判决每日万分之一的违约金也过高，不利于案涉项目的后期建设，二审法院应当按照双方合同约定的违约金标准的50%予以调减。被上诉人姚勇未发表答辩意见。原审原告姚勇诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理商品房所有权转移登记的违约金22968.54元,违约金的计算方式为：以505915元为基数，按每日万分之一的利率从2018年1月1日起计算至2019年3月30日。2、本案诉讼费由被告承担。原审经审理查明事实如下：原、被告双方于2014年12月2日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告所售位于观山湖区团（一期）44号楼1单元15层5号房屋一套，房屋总价款为505915元。合同第二十二条第三款约定被告于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并交付办理商品房转移登记的有关文书给原告；合同约定逾期办证违约责任为：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。附件十二补充协议第4.2条载明：在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证义务的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。《商品买卖合同》签订之后，原告向被告支付了全部购房款505915元，案涉房屋已交付使用。另查明，1999年6月4日，经《贵阳市人民政府关于贵州芊芊园艺新技术发展公司申请用地的批复》（筑地字［1999］第45号）批准，贵州芊芊园艺新技术发展公司以出让方式取得原乌当区野鸭乡养马村（现观山湖区金麦社区养马村）137373.3平方米国有土地使用权，土地用途为花卉种植用地，出让期限为50年，并于2000年8月，贵州芊芊园艺新技术发展公司在原贵阳市国土局办理了《土地使用权预登记证》（筑预登［2000］字第112号）。2010年3月26日，被告与高新区国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定出让土地编号为金阳2009-10号地块，土地出让金为13.8亿元，被告于2012年7月付清了全部土地出让金。贵州芊芊园艺新技术发展公司以出让方式取得的137373.3平方米国有土地位于“金阳2009-10号”地块出让红线范围内。2011年5月25日，贵阳土地储备中心金阳新区分中心、高新区国土局土地开发储备交易中心（甲方）与贵州芊芊园艺新技术发展公司（乙方）签订《国有土地使用权收购合同》，收购贵州芊芊园艺新技术发展使用的137373.3平方米国有土地的使用权，约定合同签订后乙方协助甲方办理土地使用权注销登记，2018年12月28日，贵阳市不动产登记中心发布《筑预登［2000］字第112作废公告》。再查明，被告于2015年11月27日取得建筑工程施工许可证。2019年3月28日，被告取得观山湖区金阳北路378号中国水电?观府壹号项目一组团（一期）35-44号楼产权初始登记证。同日被告在售楼部张贴《关于“电建地产?观府壹号”项目一组团一期（35-44栋）不动产权证办理公告》和《业主办理不动产权证须知》，其中《业主办理不动产权证须知》中载明“电建地产?观府壹号”项目一组团一期第35、36、37……43、44栋已于2019年3月28日取得房屋所有权初始登记，具备办理不动产权证（商品房转移登记）条件……。2019年3月30日被告在贵阳都市报刊登《“电建地产?观府壹号”项目不动产权证办理公告》，通知业主办理不动产权，后又于2019年4月1日向原告邮寄了不动产权证办理通知书。原、被告当庭认可本案与贵阳市观山湖区法院作出的（2020）黔0115民初8559号《民事判决书》案情及答辩理由均一致，上述事实，有《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《业主接房物品确认书》、《建设工程规划许可证》、《国有建设用地使用权出让合同》、EMS邮寄单等证据在卷佐证，经庭审举证、质证，予以认定。原审认为，关于被告是否应向原告支付逾期办证违约金的问题。被告主张本案导致逾期办证的原因系政府相关部门所导致。首先，原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，对双方具有约束力，双方应依约履行，故被告应于在2017年12月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；本案中被告在与原告签订《商品房买卖合同》时，明知其并未取得土地使用权证书，被告应当知晓土地使用权证对于办理商品房所有权初始登记的重要性，在此种情况下，被告仍然与原告签订《商品房买卖合同》并约定于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，交付办理商品房转移登记的有关文书。对此，已经说明被告对于未能按约定期限办理商品房转移登记的情况已有预见，并且未积极采取措施履行合同约定，而是放任此种情况发展，将不能办理转移登记原因归咎于政府相关部门。其次，被告所援引合同补充协议4.2条，依照主合同29条约定，并依照《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，该条款无效，应当按照主合同履行。综上，被告的免责事由不成立。关于逾期办证违约金计算标准问题。本案中被告主张合同约定第二十二条第三款第二项第1、2点约定为承接关系，应当分段计算违约金，原告认为合同约定第二十二条第三款第二项第1、2点约定为并列关系，非承接关系，不应分段计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”之规定，故原审认为，该合同第二十二条第三款第二项第1、2点约定应当理解为并列关系。本案中双方合同约定被告应当在2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告于2019年3月28日才取得产权初始登记，于2019年3月30日登报公告要求原告办理产权证，故本案计算延期办证违约金期限为2018年1月1日至2019年3月30日共计454天。又依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，本案双方签订的《商品房买卖合同》中第二十二条之约定：“……出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”原告已支付购房款为505915元，故违约金计算为：22968.54元（505915元X454天X1?/天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告中国电建地产集团贵阳有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚勇支付逾期办证违约金22968.54元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费187.00元（已减半收取）由被告中国电建地产集团贵阳有限公司承担。二审中，双方当事人未提交新证据，本案其余事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务。履行义务不符合约定的，应当继续履行合同以及承担相应的违约责任。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人双方应当按照合同的约定全面履行各自义务。现买受人已经按照合同约定支付了购房款，则出卖人有义务按照约定的时间向买受人交付房屋、按照约定的时间为买受人办理房屋所有权转移登记手续或者将办理房屋所有权转移登记需要由出卖人提供的材料提供给买受人。但由于上诉人未在双方约定时间将办理房屋产权转移登记需由出卖人提供的材料提供给买受人，则电建地产公司构成违约，依法应当承担违约责任。针对上诉人提出的上诉理由，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；……”的规定，房开企业取得商品房预售许可证的前提条件之一就是取得土地使用权证书。上诉人于2015年5月19日取得了案涉项目的《商品房预售许可证》，依照程序规定，电建地产公司应当取得该项目的土地使用权证书，否则，电建地产公司不得对项目房屋进行预售。现电建地产公司既然取得《贵阳市商品房预售许可证》并与买受人签订《商品房买卖合同》，就应当按照合同的约定全面履行应当由出卖人承担的义务。而且，双方签订《商品房买卖合同》之时至约定出卖人取得初始登记并将办理所有权转移登记的有关文书交付给买受人的2017年12月31日有数年之久，上诉人也有足够的时间补办相关手续。电建地产公司因没有取得土地使用权证导致不能办理初始登记和交付转移登记文件的后果，不应当由买受人承担。上诉人要求根据补充协议第4.2条的约定，免除出卖人的责任，本院认为，根据双方合同约定，只要出卖人在2017年12月31日之前将应当由其提交的办理所有权转移登记手续的资料提交政府职能部门，则其完成办理商品房转移登记手续的义务，若因政府职能部门的效率问题导致买受人取得房屋所有权证书的时间延后，则出卖人不承担违约责任。而本案是由于上诉人没有在2017年12月31日之前取得土地使用权证所导致的逾期，非双方约定的免除出卖人责任的情形。故电建地产公司称已经履行了协助义务、是由政府职能部门造成的不能办理初始登记的理由不能成立，对其要求免除违约责任的主张，本院不予支持。关于分段计算的理解问题，双方《商品房买卖合同》第二十二条明确约定，“1．约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”，也就是说，双方以365日作为违约程度的界限，如果出卖人在365日内交付了办理权属证书的资料，违约金标准为已付房价款的万分之一；如果超过365日仍然没有交付，就应当按照日万分之一的标准承担违约责任。本条是针对违约行为的止点不同作出的不同违约金标准的约定，但一个行为不可能有两个止点，因此在计算违约金时不可能有两个标准。现在，出卖人违约时间已经超过365日，就应当按照日万分之一标准计算违约金。故上诉人要求分段计算的主张不能成立。关于日万分之一违约金标准是否过高的问题，法律规定，当事人认为违约金过分高于所遭受的实际损失的情况下，违约方可以申请以实际损失为标准进行调减，同时，违约金还兼具惩罚性与补偿性双重属性，在本案中，日万分之一的违约金是否过分高于被上诉人的实际损失，需要由上诉人举证，但上诉人不能证明其该主张，故对其要求将违约金调减至日万分之零点五的请求，本院不予支持。就上诉人提出其已经交付房屋，办理房屋所有权转移登记手续仅为出卖人的合同附随义务，不应当承担主合同违约责任的问题，所谓附随义务，是指在合同约定之外当事人应当依照诚实信用原则，承担的通知、保密、协助、注意、保护等义务，在商品房买卖合同中，交付房屋以及保证买受人按时取得房屋所有权证书均为出卖人应尽的主要合同义务，上诉人认为办理房屋所有权转移登记手续仅系出卖人的附随义务是对法律的误读，本院不予采信。既然上诉人违约，就应当按照双方约定的逾期办证违约金标准支付违约金。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费374元，由上诉人中国电建地产集团贵阳有限公司负担。本判决为终审判决。审判员　　黄新二〇二一年九月十八日书记员　　张鑫 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