李丁玲、李小红等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘10民终2063号

• 案件编号

  （2021）湘10民终2063号

• 案件名称

  李丁玲、李小红等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省郴州市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省郴州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  李丁玲;李小红;李丽娟;陈勇;郴州市三合一企业管理咨询有限公司;郴州市天贸科技有限公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终2063号上诉人（原审原告）：李丁玲，女，1967年10月18日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。被上诉人（原审被告）：李小红，男，1963年1月27日出生，汉族，住湖南省郴州市。被上诉人（原审被告）：李丽娟，女，1971年2月7日出生，汉族，住湖南省郴州市。被上诉人（原审被告）：陈勇，男，1981年12月11日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。被上诉人（原审被告）：郴州市三合一企业管理咨询有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区香雪大道1-13号二楼218室。法定代表人：李小红，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：郴州市天贸科技有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区北湖街道升平路10号3楼391号。法定代表人：唐菲菲，该公司董事长。上诉人李丁玲因与被上诉人李小红、李丽娟、陈勇、郴州市三合一企业管理咨询有限公司（以下简称三合一公司）、郴州市天贸科技有限公司（以下简称天贸公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2021）湘1002民初2225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月19日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。上诉人李丁玲到庭接受询问调查，被上诉人李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司经传唤无正当理由未到庭接受询问调查。本案现已审理终结。李丁玲上诉请求：1.撤销一审判决第四项、第五项；2.依法改判天贸公司返还李丁玲已支付涉案商铺代办不动产权证费8722元及银行同期利息1417元（按银行同期利率计算8722元×3.25%×5年=1417元），合计10,139元，李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司共同承担连带偿还责任。3.本案一、二审诉讼费由李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司负担。事实和理由：一审法院认定部分事实不清，适用法律不当。1.天贸公司与三合一公司之间存在债权债务相互关联，公司及股东之间人格混同。涉案房款收据上加盖的是三合一公司业务公章，而李丁玲通过银行转账支付房款的收款方为天贸公司。李丁玲将购买的涉案铺面委托天贸公司经营管理，天贸公司每月按约定支付李丁玲租金，实际支付李丁玲租金的是三合一公司的法定代表人李小红。涉案办证费收据加盖了天贸公司公章，但当时有业主以POS机转账支付办证费的，收款方为三合一公司账号。另据核实，三合一公司法定代表人李小红与天贸公司法定代表人唐菲菲系夫妻关系，李丽娟为天贸公司股东，李小红、李丽娟、陈勇为三合一公司股东，陈勇与李丽娟系姑侄关系。2.三合一公司股东李小红、李丽娟、陈勇利用股东关联关系与天贸公司恶意串通，损害业主利益。业主购买商铺后，李小红、李丽娟、陈勇将涉案网贸商城向银行抵押贷款并以天贸公司名义向业主收取办证费，李小红、李丽娟、陈勇将收集所有的1.5亿元向万华汽车城投资项目被认定为非法集资，导致资金链断裂。李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司在明知商铺被抵押不能办理过户的情形还以天贸公司名义收取业主办证费，明显是李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司恶意串通利用公司有限责任逃避债务，损害业主合法权益。3.涉案房屋买卖合同第八条约定出卖人保证标的铺面没有产权纠纷和债权纠纷。因出卖人原因造成该铺面不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的由出卖人承担全部责任并赔偿买受人全部损失。李小红、李丽娟、陈勇将涉案网贸商城向银行抵押贷款，导致李丁玲至今无法办理过户手续，李小红、李丽娟、陈勇应按合同约定承担赔偿责任。李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司均未到庭接受询问调查，亦未提交书面答辩意见。李丁玲向一审法院起诉请求：1.依法判令李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司支付李丁玲购买北湖网贸商城三层47-3号铺面面积差款项5431元（0.2㎡×27,157.46元/㎡=5431元）；2.依法判令李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司支付给李丁玲逾期办证产权过户登记违约金1328元（132,800元×1%=1328元）；3.依法判令天贸公司返还李丁玲已支付三层47-3号铺面的代办房产证证费8722元及银行同期利息1417元（按银行同期利率计算，8722元×3.25%×5年=1417元），李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司共同承担连带偿还责任，以上合计16,898元；4.本案诉讼费由李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司负担。一审法院认定事实：一、2014年5月6日，李丁玲为买受人（乙方），李丽娟、李小红、陈勇为出卖人（甲方）签订了《北湖网贸商城房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方坐落在郴州市北湖区升平路10号（原北湖农贸市场，房产证为郴房权证北湖字第××号、71××23号、71××27号、71××28号、71××31号、71××33号）北湖网贸商城项目中的第三层47-3号铺面，建筑面积4.89㎡（面积及产权登记房号以房产机构的测绘实际数据为准，如有变动，乙方对此方式确认面积、房号没有异议，多退少补），铺面单价27157.46元每平方米，总价132800元；甲方应当在2014年9月30日前将铺面交付乙方委托的市场管理公司使用；甲方应当在铺面交付使用后960个工作日内，协助乙方办理产权过户登记手续，如因甲方的责任，乙方不能在上述期限内办理产权过户登记的，乙方不退房，甲方按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金。二、上述协议签订后，三合一公司于2014年8月3日向李丁玲出具一份收据，内容为：“今收到李丁玲北湖网贸商城3-47-3号商铺房款132800元”。天贸公司于2014年12月27日向李丁玲出具一份收据，内容为：“今收到李丁玲交来北湖网贸商城3-47-3号商铺代办房产证各项费用合计8722元”。三、2020年9月15日由郴州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，坐落于升平路10号347-3的案涉北湖网贸商城3层47-3号铺面建筑面积为4.69平方米。四、李丁玲与陈勇、李丽娟、李小红签订房屋买卖合同后，购房款由三合一公司收取，三合一公司已付租金均由李小红等个人支付。五、原郴州市三合一投资有限公司成立于2012年9月11日，2017年7月10日更名为郴州市三合一企业管理咨询有限公司，公司股东为李小红、李丽娟、陈勇。原郴州市天贸市场管理有限公司成立于2013年12月16日，2016年1月5日更名为郴州市天贸科技有限公司。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案中，李丁玲与李小红、李丽娟、陈勇签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于李丁玲主张商品房面积差的问题。合同约定建筑面积为4.89平方米，但《不动产登记资料查询结果证明》载明的案涉房产建筑面积为4.69平方米，面积差额为0.2平方米。根据双方合同约定，“面积及产权登记房号以房产机构的测绘实际数据为准，如有变动，乙方对此方式确认面积、房号没有异议，多退少补。”故李小红、李丽娟、陈勇应对该面积差额承担退款责任，金额为5431元（计算方法：面积差×房屋单价，0.2平方米×27,157.46元/平方米），对李丁玲请求依法判令李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司支付其购买北湖网贸商城3楼47-3号铺面面积差款项5431元，予以支持。关于李丁玲主张逾期办理产权过户登记违约金的问题。本案中，李丁玲购买案涉北湖网贸商城3-47-3号铺面后，李小红、李丽娟、陈勇于2014年9月30日将该商铺交付李丁玲使用，根据双方合同约定，以此时间节点计算960个工作日至2018年7月16日，在此时间之后，李小红、李丽娟、陈勇仍未将案涉房产登记至李丁玲名下，应对李丁玲承担违约责任，应向李丁玲支付逾期办理不动产登记违约金1328元（计算方法：已付购房款×1%，132,800元×1%）。故对李丁玲主张判令李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司支付给其逾期办证产权过户登记违约金1328元的诉讼请求，予以部分支持。三合一公司在案涉《北湖网贸商城房屋买卖合同》中签章处盖章，且案涉购门面款也由其收取并向李丁玲出具收款收据。因此，三合一公司应对上述款项承担共同责任。关于李丁玲主张退还代办房产证费用及利息问题。本案中，2014年12月27日，天贸公司向李丁玲收取北湖网贸商城3-47-3号商铺代办房产证各项费用8722元，天贸公司未将此款用于商铺产权登记办理，故该费用应退还李丁玲。同时，天贸公司占用该资金年限较长，李丁玲要求按年利率3.25%支付利息，予以支持。经核算确认天贸公司应支付资金占用期间利息1417元（计算方法为8722元×3.25%×5年，从2014年12月27日收款之日计算五年）。由于代办费用系天贸公司收取，并由天贸公司出具收款收据，按照合同相对性原则，应由天贸公司承担返还责任，李小红、陈勇、李丽娟、三合一公司对代办费用的返还不承担连带清偿责任。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，参照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：“一、被告李小红、李丽娟、陈勇于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告李丁玲商品房面积差额款5431元；二、被告李小红、李丽娟、陈勇于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李丁玲延期办证违约金1328元；三、被告郴州市三合一企业管理咨询有限公司对上述款项承担共同清偿责任；四、被告郴州市天贸科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告李丁玲代办房产证费用8722元，并支付资金占用期间利息1417元；五、驳回原告李丁玲的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计111元，由被告李小红、李丽娟、陈勇、郴州市三合一企业管理咨询有限公司负担44元，由被告郴州市天贸科技有限公司负担67元。”本院二审期间，李丁玲围绕其上诉请求提交了一份郴州市北湖区商务局于2014年1月2日向三合一公司出具的关于“郴州市北湖区网络贸易商城”项目备案的意见的复印件，因该证据系复印件，真实性存疑，即便是真实的，也对本案的事实认定不产生实质影响，本院不予采信。本院审理查明，除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明，三合一公司法定代表人李小红通过其银行卡支付李丁玲2014年9月-2016年2月的租金。三合一公司的法定代表人李小红与天贸公司的法定代表人唐菲菲系夫妻关系。本院认为，涉案房屋买卖相关法律事实发生于民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。本案李丁玲与三合一公司签订的涉案房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院对涉案合同的性质、效力认定正确，本院予以确认。本案争议焦点是：如何确定返还代办涉案不动产权证费用及利息的主体。李丁玲主张天贸公司与三合一公司之间存在债权债务相互关联，公司与股东之间人格混同，且两公司的股东系亲属关系，故李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司应对返还代办证费用及利息承担连带清偿责任。根据李丁玲在一审中提交的其交纳购房款、代办证费用凭证和收据以及委托经营管理部门支付租金的银行流水等证据可以证明，李丁玲交纳了全部购房款，收款单位为三合一公司，其将所购商铺交与天贸公司经营管理，三合一公司法定代表人李小红通过银行转账方式支付了李丁玲部分租金。虽然三合一公司法定代表人李小红存在为天贸公司支付李丁玲部分租金的情况，且三合一公司的法定代表人与天贸公司的法定代表人系夫妻关系，但是这不足以证明天贸公司与三合一公司存在人员、业务、财务等高度混同，导致各自财产无法区分，已丧失独立人格，以及三合一公司的股东李小红、李丽娟、陈勇的个人财产与天贸公司的财产混同。根据天贸公司向李丁玲出具的代办证费用收款收据可知，李丁玲系委托天贸公司办理不动产权证，故一审判决认定天贸公司承担返还代办证费用及利息责任，三合一公司及股东李小红、李丽娟、陈勇不承担连带清偿责任，并无不当。综上所述，李丁玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53元，由上诉人李丁玲负担。本判决为终审判决。审 判 长　　唐　超审 判 员　　李红兵审 判 员　　陈新德二〇二一年九月十日法官助理　　肖露华书 记 员　　魏小兰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“马克数据网”