上海饱家餐饮管理有限公司与上海巡味餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）沪02民终5226号

• 案件编号

  （2021）沪02民终5226号

• 案件名称

  上海饱家餐饮管理有限公司与上海巡味餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  上海市第二中级人民法院

• 所属地区

  上海市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  上海饱家餐饮管理有限公司;上海巡味餐饮管理有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第三项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第四项

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终5226号上诉人(原审原告)：上海饱家餐饮管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：吴巍，总经理。被上诉人(原审被告)：上海巡味餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈首，总经理。上诉人上海饱家餐饮管理有限公司(以下简称“饱家餐饮公司”)因与被上诉人上海巡味餐饮管理有限公司(以下简称“巡味餐饮公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初17804号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。饱家餐饮公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判巡味餐饮公司支付2020年1月1日至4月15日的物业费人民币(以下币种均为人民币)24，405.34元；撤销原审判决第二项，改判以租金58，886.66元及物业费24，405.34元为基数计算滞纳金；撤销原审判决五项，改判巡味餐饮公司支付违约金94，380元；撤销原审判决第七项，改判巡味餐饮公司支付占有使用费共计564，746元，以及对能源费及虫害防治费计算滞纳金。事实和理由：1．饱家餐饮公司将上海市黄浦区南京西路XXX号地下一层A003室房屋(以下简称“涉案房屋”)出租予巡味餐饮公司，之后双方就租赁事宜发生纠纷。一审法院认定巡味餐饮公司返还涉案房屋的时间是2020年4月25日，饱家餐饮公司认为这个认定是错误的。巡味餐饮公司在离开涉案房屋之后并未及时注销营业执照及食品经营许可证，导致饱家餐饮公司无法出租涉案房屋，所以应以巡味餐饮公司实际注销食品经营许可证的时间，即2020年10月13日作为涉案房屋的实际返还时间，巡味餐饮公司应当支付该时间之前的房屋占有使用费；2．本案系因巡味餐饮公司违约导致合同解除，巡味餐饮公司应就此承担违约金(即两个月的租金及物业费，总计94，380元)，一审判决未对此足额判决显失公平；3．饱家餐饮公司对于能源费滞纳金的主张和起算时间都有据可循，对此项诉讼请求法院应当予以支持。综上，饱家餐饮公司请求二审法院支持其上诉请求。巡味餐饮公司未进行答辩。饱家餐饮公司向一审法院起诉，请求判令：1．饱家餐饮公司、巡味餐饮公司签订的《不动产物业租赁合同》于2020年4月15日解除；2．巡味餐饮公司支付2019年12月31日至2020年4月14日的租金58，886.66元(已免除2020年2月和3月的租金)、物业费24，405.34元，2019年10月22日至2020年3月19日的能源费17，558.69元，2019年11月16日至2020年4月14日的虫害防治费1，000元；3．巡味餐饮公司支付饱家餐饮公司诉请2所列费用计算至实际支付之日的滞纳金，2019年12月31日至2020年4月14日的租金滞纳金96，246.79元、物业费滞纳金33，292.71元，2019年10月22日至2020年3月19日的能源费滞纳金32，668.11元，2019年11月16日至2020年4月14日的虫害防治费滞纳金1，033.86元；4．巡味餐饮公司支付违约金94，380元；5．巡味餐饮公司支付自2020年4月16日至2020年10月13日的逾期占用费564，746元。一审法院认定事实如下：饱家餐饮公司从案外人上海明天广场有限公司处租赁涉案房屋。2019年1月30日，饱家餐饮公司(甲方、出租人)与巡味餐饮公司(乙方、承租人)签订《租赁合同》，将涉案房屋转租给巡味餐饮公司。《租赁合同》约定：1-1涉案房屋套内使用面积88平方米，类型或用途为综合；1-2租赁标的物现有状况、相关装修、附属设施设备等见合同附件(二)；3-1租赁期限自2019年2月15日至2021年2月14日；4-3首期二个月租金、物业管理费在2019年3月15日前向甲方支付，之后以每二个月为一个付款周期，先付后用，在每个付款周期届至前七日内支付；3-2……双方同意按租赁标的物和附属设施设备的毛坯状态搬离交接手续，交接状况见附件(二)；5-2租赁保证金141，570元(按租金40，150元／月、物业费7，040元／月，计算三个月租金及三个月物业管理费)；5-3乙方使用租赁标的物和附属设施设备发生的包括但不限于水、电、气、通讯、网络、等费用由乙方承担；5-4甲方代收的公共事业费，乙方应在发生之日起五日内与甲方结清；8-1乙方在租赁关系终止之日返还租赁标的物和附属设施设备。乙方返还租赁标的物和附属设施设备，应当符合正常使用后的状态。甲方有权要求乙方将租赁标的物恢复交付状态并由乙方承担相关费用……8-2乙方返还租赁标的物时，甲方根据合同附件(二)的约定进行验收，并相互结清各自应当承担的费用；8-3乙方返还标的物的日期以在工商部门注销营业执照并办理现场恢复租赁标的物和附属设施的交付状态为准；10-2有下列情形之一的，违约方应当在守约方通知之日起三十日内给予纠正。违约方在三十日内未纠正的，守约方有权书面通知违约方解除合同……(4)乙方违反合同第四条，逾期不支付租金超过十日；11-4乙方违反合同第四条、第五条，逾期支付租金、物管费或水、电、气等各项费用的，每逾期一日，按拖欠费用的千分之三支付违约金……11-6乙方违反合同第八条，逾期返还租赁标的物和附属设施设备的，每逾期一日，乙方应按3，103元／天向甲方支付占用费；11-9乙方违反合同第10-2条，另一方行使解除权的，违反合同乙方向另一方支付违约金。违约金金额为当月租金物业费的2倍。《补充条款及其他相关附件》约定：4．物业管理费随租金周期缴交，先付后用。合同附件(二)《租赁物业及附属设施设备和状态》载明：租赁标的物基本结构及状态(承重标准)为200公斤／平方；附属设施设备及状态(水、电、气等能源配置的供应能力及使用限额)为用电额度功率50千瓦；水、电、气计量抄见数为空白；隔墙、上下水接入，在收到租赁保证金的10个工作日完成。《租赁合同》签订后，巡味餐饮公司向饱家餐饮公司支付了141，570元保证金。巡味餐饮公司支付租金、物业费至2019年12月。巡味餐饮公司通过汇款、转账方式向饱家餐饮公司支付能源费的情况如下：2019年5月13日支付2，421.75元；2019年6月22日支付6，262.98元，附言：5月能源费；2019年7月5日支付10，844.81元，附言：6月能源费；2019年8月28日支付10，777.30元，附言：7月能源费；2019年10月8日支付10，700.08元，附言：8月能源费；2019年12月23日支付4，200.65元，附言：水电费。2020年4月15日，饱家餐饮公司向巡味餐饮公司发送《租赁合同关系解除通知书》，内容为：双方的租赁关系即日起解除，请巡味餐饮公司于15日内(2020年4月30日24时前)注销该场地的营业执照和其他相关许可证照，因前述原因造成的实际占用房屋逾期返还的，按租赁合同11-6规定支付占用费。巡味餐饮公司应支付违约金94，380元，截止至2020年4月14日的租金物业费、能源费、虫害防治，总计101，850.69元及滞纳金19，325.84元，应缴费用合计215，556.53元，租赁保证金141，570元冲抵后，巡味餐饮公司尚需支付73，986.53元，该笔费用最后付款日期为2020年4月29日24时。2020年6月26日，饱家餐饮公司向巡味餐饮公司发送《告知书》，内容为：巡味餐饮公司至今未注销该房屋内注册的公司、餐饮许可证。根据租赁合同8-3的约定，要求巡味餐饮公司于2020年7月2日24时前搬离物品，并于2020年7月9日24时前完成餐饮许可证、营业执照的注销手续。如未按上述时间完成搬离和注销手续，饱家餐饮公司将根据租赁合同11-6向巡味餐饮公司收取自合同解除之日起至返还租赁标的物期间的占用费。2020年7月2日，巡味餐饮公司注销了其在涉案房屋内的营业执照。2020年10月13日，巡味餐饮公司注销食品经营许可证。饱家餐饮公司法定代表人吴巍与巡味餐饮公司工作人员蒋天昊的微信聊天记录如下：2020年4月15日，吴巍向蒋天昊发送《解除租赁合同通知书》，蒋天昊说“我也在寻求餐厅复工的解决方案，因为还没具体决定，所以没和你联系，但就你解除租赁合同书，我是有异议的，首先在2月中旬的时候我们是有过书面沟通，你告知2月开始是不收取房租，但并没有告知何时开始计算房租，所以我认为一直处于免租期，你现在告知的清单中有免租期内的物业管理费、虫害防治费用，及2月1日以后所有产生的费用我是无法认同的……”，吴巍说“2-3月的租金不是强制免除的，但是我们已经给你们做了租金的全额减免。其他费用是已经产生的。关于你们店铺的使用占用情况，我一直比你们着急……为了减少你的损失，我先把租赁关系终止一下。并不是说我不愿意你们继续经营，你也知道，你不经营对谁也没有实际好处”。2020年4月17日，蒋天昊向吴巍发送照片并说“(商场出入口)全部都关闭的”，吴巍说“江阴路也开”、“还有星巴克旁边的也开着”，蒋天昊说“星巴克边上是货物通道”、“江阴路也是次要通道”、“主通道一个不开”、“酒店这里也不让进”、“你要和明天广场去协商呀”、“开门，大家没话说”、“要么协商一下开门的位置也可以”、“你说谁会从江阴路进来吃饭”、“万豪也不开”、“门总要开在南京路上吧”、“南京路的商户，南京路门不开”，吴巍说“南京路5点以后关闭，之前可以进出，目前也没有办法解决，解禁要等通知”，蒋天昊说“估计何时恢复正常呢”，吴巍说“这个我不能确定，5月6月学生也开学了，估计快了吧”、“现在情况也确实不定，还是要想想应对的策略，可能需要大家都根据自己的情况在运营商做一些调整”。2020年4月21日，吴巍说“我沟通过了，南京西路门基本是五月开始恢复正常，有提前的可能，等街道批准”。2020年4月25日，吴巍说“蒋总，我想了一下这样吧，无论门开不开，4、5、6三个月租金临时性降价打7折，这是基于现在的情况给你们一个缓冲，希望你们能在几个月的调整中，减轻点压力，然后调整好”，蒋天昊微信中未回复。2020年5月19日，吴巍说“店铺的事情我想和你沟通一下，关于你店铺注销的问题”。2020年6月25日，蒋天昊说“我现在去明天广场，和朋友再看下，一会联系你”，吴巍说“好，但是现在门锁着，要进去的话，我要来开门”。2020年7月9日，蒋天昊将“准予注销登记通知书”发送给吴巍，吴巍说“还有餐饮许可证的注销呢？”，蒋天昊说“餐饮也要注销？都贴在店里呢，我没原件怎么注销？我不懂啊，要怎么弄”，吴巍说“要注销啊，我提醒过的”、“你们也要去黄浦区行政中心问一下”，蒋天昊说“我明天去问问”。一审审理中，饱家餐饮公司提交其自行制作的2019年4月至2020年3月的“商铺能源费用清单”和“计算表”。其中，落款日期为2019年4月24日的费用清单显示2019年4月巡味餐饮公司应支付能源费2，421.75元，落款日期为2019年4月24日的费用清单显示2019年6月21日的2019年6月为17，107.79元(包含2019年4月24日至2019年5月20日期间的5，908.47元、滞纳金354.51元；2019年5月21日至2019年6月19日期间的10，844.81元)，落款日期为2019年7月18日的费用清单显示2019年7月为10，777.30元，落款日期为2019年9月18日的费用清单显示2019年9月为21，547.30元(包含2019年8月21日至2019年9月18日期间的9，884.21元、2019年7月19日至2019年8月20日期间的10，700.08元及滞纳金963.01元)，落款日期为2019年10月21日的费用清单显示2019年10月为21，633.39元(包含2019年9月19日至2019年10月21日期间的9，896.59元、2019年8月21日至2019年9月18日期间的9，884.21元及滞纳金889.58元、2019年7月19日至2019年8月20日期间的滞纳金963.01元)，落款日期为2019年11月20日的费用清单显示2019年11月为32，174.59元(包含2019年10月22日至2019年11月19日期间的8，760.91元、2019年8月21日至2019年10月21日期间的19，780.80元及滞纳金2，669.86元、2019年7月19日至2019年8月20日期间的滞纳金963.01元)，落款日期为2020年1月17日的费用清单显示2020年1月为14，542.14元(包含2019年12月20日至2020年1月16日期间的6，183.94元、2019年10月22日至2019年11月19日期间的8，358.20元)，落款日期为2020年4月10日的费用清单显示2020年3月为584.60元(2020年1月16日至2020年3月19日期间)。饱家餐饮公司称，巡味餐饮公司安装有独立的水表和电表，能源费由饱家餐饮公司代收。巡味餐饮公司未支付2019年10月22日至2019年11月19日的能源费8，358.20元、未支付2019年11月20日至2019年12月19日的能源费2，431.95元、未支付2019年12月20日至2020年1月16日的能源费6，183.94元、未支付2020年1月17日至2020年3月19日的能源费584.60元，以上合计17，558.69元。巡味餐饮公司对“商铺能源费用清单”和“计算表”真实性无法确认，不能确定实际发生的能源费金额，由法院依法认定。一审审理中，双方一致陈述，食品经营许可证的注销手续当天可完成；虫害防治费每月200元；涉案房屋租金为每月支付，上月底支付下个月的租金。巡味餐饮公司称，涉案房屋返还给之日为2020年4月15日。饱家餐饮公司称，虽然涉案房屋在饱家餐饮公司控制之下，但巡味餐饮公司没有注销营业执照和食品许可证，致使饱家餐饮公司无法使用涉案房屋，根据租赁合同约定，应以巡味餐饮公司2020年10月13日注销食品许可证之日作为返还了房屋的日期。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方一致同意租赁合同于2020年4月15日解除，法院予以确认。关于合同解除的责任承担，饱家餐饮公司认为解除合同系由于巡味餐饮公司未缴纳多期租金、物业费、能源费等费用，巡味餐饮公司认为系为了避免疫情导致的损失扩大而协商解除。根据租赁合同约定及双方的交易惯例，租金、物业费系先付后用，即巡味餐饮公司应在2020年1月1日前支付2020年1月的租金和物业费，然巡味餐饮公司却至今未支付，且巡味餐饮公司亦未提交证据证明其已按时足额支付了租赁合同期内的能源费和虫害管理费，该迟延支付的行为发生于新冠疫情之前并延续至今，巡味餐饮公司确存在违约行为，故巡味餐饮公司应当支付2020年1月份的房租、物业费及滞纳金。合同解除前的能源费、虫害防治费均系实际发生的费用，巡味餐饮公司亦应当支付，关于具体的金额，饱家餐饮公司提交了“商铺能源费用清单”，巡味餐饮公司虽不认可，但未能提交证据予以反驳，故法院采信饱家餐饮公司的意见。但租赁合同中对于能源费的支付时间约定不明，难以确定滞纳金的起算时间，故饱家餐饮公司要求巡味餐饮公司支付能源费滞纳金的诉请，法院不予支持。巡味餐饮公司作为餐饮商户，在新冠疫情爆发期间，其正常经营确会受到影响，但饱家餐饮公司已自愿免除巡味餐饮公司2020年2月和3月的租金，符合租赁双方应共担分险、共渡难关的精神，出于公平考量，巡味餐饮公司应支付2020年4月1日至2020年4月15日期间的租金和物业费，但无需支付该部分租金、物业费的滞纳金以及2020年2月和3月的物业费。巡味餐饮公司辩称滞纳金、违约金属重复计算，且约定过高，法院认为，滞纳金系其承担迟延履行支付义务的责任方式，违约金系因其违约致合同解除而承担违约责任的方式，两者并不重复，但是租赁合同中对于滞纳金标准约定过高，法院酌情予以调整。双方均确认合同解除当日，涉案房屋已在饱家餐饮公司控制之下，故法院认为巡味餐饮公司已于合同解除当日将涉案房屋返还饱家餐饮公司，现饱家餐饮公司主张未注销营业执照以及食品许可证即等于未返还房屋，因此其要求巡味餐饮公司按照3，103元／日支付房屋占有使用费，而根据一般常识，返还房屋应指实体返还，故法院对该项诉请不予支持。但是，在解除合同之后的较长时间内巡味餐饮公司未将其在涉案房屋内的营业执照、食品许可证迁出或注销，使饱家餐饮公司在涉案房屋上的相应权利受到限制，巡味餐饮公司属未按照租赁合同完全履行自己的义务，亦属违约，故法院综合考虑该情形以及巡味餐饮公司对合同解除所存在的过错及程度，结合公平合理原则，酌情确定巡味餐饮公司向饱家餐饮公司支付两个月租金的违约金。巡味餐饮公司主张其应付款项先以其支付的保证金折抵，并无不当，法院予以准许。据此，一审法院判决：一、上海巡味餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海饱家餐饮管理有限公司支付上海市南京西路XXX号地下一层A003室房屋2020年1月1日至2020年4月15日期间的租金58，886.66元、物业管理费10，560元；二、上海巡味餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海饱家餐饮管理有限公司支付上海市南京西路XXX号地下一层A003室房屋2020年1月租金、物业管理费的滞纳金(以47，190元为基数，自2020年1月1日起，按一年期贷款市场报价利率的四倍计算至实际支付之日止)；三、上海巡味餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海饱家餐饮管理有限公司支付上海市南京西路XXX号地下一层A003室房屋2019年10月22日至2020年3月19日的能源费17，558.69元；四、上海巡味餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海饱家餐饮管理有限公司支付上海市南京西路XXX号地下一层A003室房屋2019年11月16日至2020年4月15日的虫害防治费1，000元；五、上海巡味餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海饱家餐饮管理有限公司支付违约金80，300元；六、本判决第一项至第五项款项的总和先以上海巡味餐饮管理有限公司支付至上海饱家餐饮管理有限公司处的保证金141，570元进行抵扣，不足部分由上海巡味餐饮管理有限公司继续支付；七、驳回上海饱家餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，饱家餐饮公司与巡味餐饮公司就涉案房屋所签的租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应属合法有效，对双方均有约束力。根据已经查明的事实，饱家餐饮公司于2020年4月15日向巡味餐饮公司发函要求解除合同，巡味餐饮公司于一审审理中亦同意以2020年4月15日作为双方租赁合同解除的时间，故一审法院认定饱家餐饮公司与巡味餐饮公司建的租赁合同于2020年4月15日解除并无不当。巡味餐饮公司租金支付至2019年12月底，后因新冠疫情的原因，巡味餐饮公司未支付2020年1月至4月的租金、物业费管理费及其他费用。在饱家餐饮公司法定代表人吴巍与巡味餐饮公司工作人员的聊天记录中，吴巍表示愿意对2020年2月及3月的租金予以减免，此系饱家餐饮公司自愿处分其权利，但饱家餐饮公司并未免除巡味餐饮公司2020年2月及3月的物业管理费，且物业费的产生系涉案房屋所在商场为业主或租户提供相关物业服务产生的费用，与巡味餐饮公司营业与否无关，一审判决对此部分费用未予支持欠妥，本院予以调整，但2020年2、3月确系新冠疫情爆发期间，故本院对该期间的物业费滞纳金的上诉请求不予支持。由于双方双方在租赁合同中未对能源费及虫害防治费的支付时间作出明确约定，故一审法院未支持饱家餐饮公司关于能源费及虫害防治费滞纳金的诉讼请求亦无不当。鉴于本案中巡味餐饮公司的违约行为确与新冠疫情有一定关联，一审判决综合巡味餐饮公司的过错程度及其他各方面因素，酌情判决巡味餐饮公司支付两个月租金标准的违约金尚属合理，本院不再调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初17894号民事判决第二、三、四、五、六、七项；二、变更上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初17894号民事判决第一项为上海巡味餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海饱家餐饮管理有限公司支付上海市南京西路XXX号地下一层A003室房屋2020年1月1日至2020年4月15日期间的租金58，886.66元、物业管理费24，640元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费10，695元，由上诉人上海饱家餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　　陈　俊审 判 员　　邬海蓉审 判 员　　王　珍法官助理　　仇祉杰书 记 员　　吴艳妮附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 微信公众号“马克数据网”