黄彩娟、隆回县云嗨车销售服务部等租赁合同纠纷民事一审民事判决书（2021）湘0524民初66号

• 案件编号

  （2021）湘0524民初66号

• 案件名称

  黄彩娟、隆回县云嗨车销售服务部等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  隆回县人民法院

• 所属地区

  隆回县

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/16 0:00:00

• 当事人

  黄彩娟;隆回县云嗨车销售服务部;陈登喜

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第四十五条第一款；《中华人民共和国合同法》:第四十五条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十一条第一款第二项；《中华人民共和国合同法》:第九十三条第一款；《中华人民共和国合同法》:第九十四条；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第一项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第二项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第三项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第四项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第五项；《中华人民共和国民法总则》:第五十六条第一款；《中华人民共和国民法总则》:第五十六条第二款；《中华人民共和国民法总则》:第五十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第二百五十三条

湖南省隆回县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0524民初66号原告:黄彩娟，女，汉族，1981年11月5日出生，湖南省隆回县人，住隆回县。被告：隆回县云嗨车销售服务部，住所地：隆回县桃洪镇桃洪东路与伏龙江路交汇处紫东花园7号。经营者：陈登喜。被告：陈登喜，男，汉族，1967年2月10日出生，湖南省隆回县人，住隆回县。以上两被告委托诉讼代理人：银立中，湖南银剑律师事务所律师。原告黄彩娟与被告隆回县云嗨车销售服务部（以下简称云嗨车服务部）、陈登喜租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄彩娟，被告云嗨车服务部的经营者陈登喜、被告陈登喜及其特别授权委托诉讼代理人范利民均到庭参加诉讼。本院作出（2019）湘0524民初4239号判决后，被告云嗨车服务部、陈登喜不服判决，向邵阳市中级人民法院提起上诉，邵阳市中级人民法院于2020年12月14日裁定撤销本院（2019）湘0524民初4239号民事判决，发回本院重审。本院立（2021）湘0524民初66号案件，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告黄彩娟、被告云嗨车服务部的经营者陈登喜、被告陈登喜、被告的委托诉讼代理人银立中均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄彩娟向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即返还原告房屋租金及押金88000元；2、判令两被告按资金占用年利率6%向原告支付利息8758元；3、判令两被告承担违约金26400元。事实和理由：2017年6月5日，隆回县东升房地产有限公司（以下简称东升公司）将位于桃洪东路与伏龙江路交汇处紫东花园7#栋靠大门口八个门面及夹层出租给隆回县云嗨网络科技有限公司和陈登喜等人，租期5年。2018年2月27日，被告陈登喜又以被告云嗨车服务部的名义将其中靠维也纳酒店的两个门面出租给原告，租期为4年，被告收取原告租金及押金88000元。2018年9月29日，因被告陈登喜涉案被羁押而不能续交房租，李俊为代表的隆回县东升房地产有限公司与被告陈登喜的妻子陈月梅解除了2017年6月5日签订的房屋租赁合同。由此造成原、被告签订的房屋租赁合同无法继续履行，后原告多次要求两被告返还租金及押金，但被告均不置可否。据此，原告特具状人民法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告云嗨车服务部、陈登喜在2019年12月12日提交的书面答辩状中辩称，1、陈登喜作为本案被告，主体资格不适格。与原告签订房屋租赁合同的是被告云嗨车服务部，并非陈登喜，原告将陈登喜作为被告起诉明显主体错误，人民法院应裁定驳回原告对陈登喜的起诉。2、本案应追加东升公司为本案当事人参与诉讼。2017年6月5日，东升公司将其拥有的紫东花园7#栋靠大门口7个门面及夹层房屋以年租金210000元的价格出租给被告云嗨车服务部经营，被告云嗨车服务部花费了二百余万元对房屋进行了全面装修，后经东升公司同意，于2018年2月27日将其中靠维也纳酒店的两个门面出租给原告使用。2018年9月29日，东升公司与陈月梅签订了《解除房屋租赁合同书》，东升公司收回了租给云嗨车服务部的上述7个门面，包括被答辩人的两个门面。此后不久，东升公司又将这两个门面租给原告。可见东升公司与本案处理结果法律上的利害关系，人民法院应当追加东升公司为本案当事人参加诉讼，以利于查清本案事实和公正处理。3、退还押金期限未到，原告的诉讼请求应予驳回。被告与原告签订的房屋租赁合同约定，租赁方式以交押金免租金的方式租赁，被告所收88000元系押金，在租期内不另收房屋租金，押金在租期届满后即2022年2月27日才予退还，即使是因被告的原因导致不能将租赁房屋租给原告，也是在4年期满后退还。现双方约定的退押金的期限未到，被告没有义务退押金；退押金的期限届满时，被告隆回县云嗨车汽车销售服务部自然会一分不少地将押金退还给原告。原告不仅在隆回县东升房地产开发有限公司与陈月梅《解除房屋租赁合同书》上签字认可，而且紧接着又与该公司签订了门面租赁合同，继续租赁了上述两个门面。因此，原告的利益实际上在本案中没有任何损害。4、被告没有任何违约行为，原告要求支持资金占用利息和违约金的诉讼请求同样不能成立，应予驳回。被告隆回县云嗨车汽车租赁销售部租赁隆回县东升房地产开发有限公司的7个门面后，花了二百余万元对门面进行了装修，然后将其中的两个门面租给了原告。该出租实际上没有收取租金，是以交押金免租金形式租赁。正因如此，双方的合同才约定“五年后一次性退回乙方押金”和“合同期内由甲方原因不能租赁房屋给乙方，甲方在4年期满退回押金给乙方”，上述约定，是双方真实意思表示。而且合同的解除，原告也是同意的，即原告同意东升房地产公司与服务部解除合同，并且合同解除后，原告又从隆回县东升房地产开发有限公司租到了门面，并没有被告违约以及原告损失的情况。反而是原告免费使用了被告的两个门面达七个月之久，因此，被告无违约行为，原告要求的违约金和资金占用费的诉讼请求不能得到支持。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请人民法院依法裁定驳回原告对被告陈登喜的起诉，驳回原告对被告云嗨车服务部的诉讼请求。2021年8月26日开庭审理时，被告辩称：1、《房屋租赁合同》自双方签字生效，云嗨车服务部、陈登喜将合同约定的房屋交付给黄彩娟使用，并不当然说明黄彩娟交付了合同约定的押金。黄彩娟主张交付了88000元押金，应当提供云嗨车服务部的押金凭据，否则，按照民事诉讼法举证规则的规定，应当承担举证不能的后果。2、即便黄彩娟能够提供支付押金的凭据，那么按照《房屋租赁合同》“五年后一次性退回押金”的约定以及《合同法》第45条“附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，黄彩娟应当于2023年2月27日后主张押金退还。3、即便合同约定“因甲方（云嗨车服务部）原因不能租赁房屋给乙方（黄彩娟），应当在满4年退还押金”，那么云嗨车服务部退还押金也应当在2022年2月27日后，并且黄彩娟应当举证证明由于云嗨车服务部的原因导致了黄彩娟不能租赁房屋。现如今所有的证据均显示，黄彩娟依据租赁房屋，至今在使用房屋，既然不是云嗨车服务部的原因导致黄彩娟不能租赁房屋，那么黄彩娟应当承担举证不能的后果，即不能要求在合同约定退还押金的时间之前主张退还。因此，黄彩娟在无法举证交付押金的情况下，黄彩娟的退押金主张不能得到支持；即便黄彩娟有支付押金凭据，黄彩娟无法证明因云嗨车原因致其不能租赁房屋，那么黄彩娟要求提前退还押金的主张同样不能得到支持。请依法驳回黄彩娟的诉讼请求。经审理查明：被告云嗨车服务部为从事汽车销售，汽车维修及美容服务，车辆信息咨询服务的个体工商户，经营者为陈登喜。2017年6月5日，云嗨车服务部经营者陈登喜承租隆回县东升房地产开发有限公司所有的坐落于隆回县个门面。2018年2月27日，经隆回县东升房地产开发有限公司同意，原告黄彩娟与被告云嗨车服务部、陈登喜签订了《房屋租赁合同》，被告云嗨车服务部、陈登喜将承租的隆回县东升房地产开发有限公司的靠维也纳酒店的两个门面转租给原告黄彩娟，合同约定：被告云嗨车服务部为出租方，原告黄彩娟为承租方，租赁期4年，即从2018年2月28日至2022年2月27日止，以交押金免租金形式租赁，两个门面首交押金88000元，租赁期间不再收取租金或押金，押金在租赁期限届满后一次性返还给原告黄彩娟，如由于原告黄彩娟的原因在合同期内不再租赁房屋，押金按约定时间退回。合同期内因被告云嗨车服务部、陈登喜的原因导致不能将房屋给租给原告黄彩娟，所收押金须在合同期届满后退还原告黄彩娟，原告黄彩娟签合同后交清房屋押金，如一方违约，违约方应承担违约责任，如因违约给一方造成损失，应按实际损失金额予以赔偿。2018年2月20日，在双方合同签订前，原告黄彩娟用本人的隆回农商银行借记卡以刷卡消费方式从被告的ＰＯＳＳ机上支付了18000元给被告陈登喜，合同签订后的第二天，2018年2月28日，原告黄彩娟用其丈夫袁飞的中国农业银行广州番禺石基支行借记卡以刷卡消费方式从被告的ＰＯＳＳ机上支付了70000元给被告陈登喜，原告黄彩娟按约定履行了支付押金的义务，被告陈登喜也按约定将两个门面提供给原告黄彩娟使用。2018年9月29日，被告陈登喜因涉嫌组织、领导传销罪被羁押后，不能继续向隆回县东升房地产开发有限公司交纳房租，被告陈登喜的妻子陈月梅经与隆回县东升房地产开发有限公司协商后签订了《解除房屋租赁合同书》，解除了隆回县东升房地产开发有限公司与被告云嗨车服务部、经营者陈登喜于2017年6月5日订立的房屋租赁合同，解除时间为2018年10月1日，10月1日后被告陈登喜无权干预原租赁门面的一切事宜，因合同解除前所造成的经济及法律责任，由被告陈登喜负责。同时，原告黄彩娟也在被告陈登喜持有的双方于2018年2月27日签订的《房屋租赁合同》的右下角空白处书写了“该协议已做废，黄彩娟，18.9.29”的内容。2018年10月1日，原告黄彩娟与隆回县东升房地产开发有限公司对原租赁的两个门面重新签订了《房屋租赁合同》，租赁期为5年，房屋租金为每个门面每年25000元，两个门面每年50000元。由于被告云嗨车服务部、陈登喜与隆回县东升房地产开发有限公司已解除了合同，原告黄彩娟认为其与隆回县东升房地产开发有限公司重新签订了《房屋租赁合同》，并与被告云嗨车服务部、陈登喜解除了双方于2018年2月27日签订的《房屋租赁合同》，被告陈登喜应当退还所收押金，于是多次电话联系和上门找被告陈登喜及其妻子陈月梅，被告陈登喜均不接电话，也不与原告黄彩娟见面。2019年9月，原告黄彩娟向本院提起诉讼，要求被告云嗨车服务部、陈登喜返还所收押金，2019年9月11日，原告黄彩娟以解除合同尚未通知被告云嗨车服务部为由提出了撤诉申请，本院经审查后裁定准许原告黄彩娟撤回起诉。另查明，原告黄彩娟与被告云嗨车服务部、陈登喜在协商租赁房屋时，原告黄彩娟提出如不按交押金免租金的方式承租如何确定房租价格，被告云嗨车服务部、陈登喜答复按每个门面每年25000元，两个门面的房屋租金每年共50000元。云嗨车服务部诉隆回县东升房地产开发有限公司、第三人陈月梅房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2020）湘0524民初245号民事判决后云嗨车服务部提起上诉。湖南省邵阳市中级人民法院作出（2020）湘0524民终1570号民事裁定书裁定撤销该民事判决，发回本院重审。本院立（2020）湘0524民初4198号民事案件，另行组成合议庭进行了审理。云嗨车服务部诉讼请求为：依法确认隆回县东升房地产开发有限公司与第三人陈月梅2018年9月29日签订的解除房屋租赁合同书无效并判决被告承担由此造成的损失618000元。本院于2021年1月21日判决驳回原告云嗨车服务部的诉讼请求。云嗨车服务部、陈月梅不服本院（2020）湘0524民初4198号民事判决，提起上诉。邵阳市中级人民法院作出（2021）湘05民终767号民事判决书，认为该案系房屋租赁合同纠纷。二审争议的焦点为：东升房地产公司是否有理由相信陈月梅有权代云嗨车服务部签订合同解除房屋租赁关系。《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。云嗨车服务部系个体工商户字号，登记的经营者是陈登喜，陈月梅系陈登喜之妻是其家庭成员，依照上述法律规定，只有在陈登喜个人经营云嗨车服务部的情形下陈月梅才无需承担债务。东升房地产公司提供证据证实，云嗨车服务部将承租门面转租给华康保险代理有限公司湖南分公司隆回营业部，陈月梅收取了押金和宽带费合计111859元，陈月梅参与了云嗨车服务部的经营，其与陈登喜依法需要以两人的家庭共同财产对云嗨车服务部的债务承担责任。基于上述法律规定及陈月梅实际参与经营的事实，在陈登喜涉嫌组织、领导传销罪被羁押后，东升房地产公司当然有理由相信陈月梅作为家庭成员有权代云嗨车服务部及陈登喜签订合同解除租赁关系。陈登喜称云嗨车服务部系其个人经营，陈月梅无权代其签订合同解除房屋租赁关系，因陈月梅收取华康保险代理有限公司湖南分公司隆回营业部的押金和宽带费系金钱，属于种类物，无法从两人财产中予以区分，依照上述法律规定，只能认定陈登喜、陈月梅共同经营云嗨车服务部，对外以家庭财产共同承担云嗨车服务部的债务。《最高人民法院关于适用》的解释第九十一条规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。东升房地产公司已经举证证明陈月梅收取了华康保险代理有限公司湖南分公司隆回营业部的押金和宽带费，陈登喜主张云嗨车服务部系其个人经营，依照上述举证规则，陈登喜应当证实云嗨车服务部的经营资金系其个人资金，与陈月梅的资金不存在关联，因其未能完成举证责任，应承担不利后果。云嗨车服务部，陈月梅还上诉称东升房地产公司胁迫陈月梅签订了解除房屋租赁合同，但未提交足够证据证实，对该上述理由本院不予采纳。判决驳回上诉，维持原判。本案在审理过程中，根据原告黄彩娟的财产保全申请，本院于2019年11月18日依法分别冻结了被告陈登喜在财付通支付科技有限公司账户内的余额4318.19元、在湖南隆回农村商业银行股份有限公司账户内的余额2434.38元、在中国农业银行股份有限公司隆回县支行账户内的余额1119.11元、在中国银行隆回县支行营业部开户账户内的余额940.07元、在中国工商银行湖南省长沙市韶山路支行窑岭分理处账户内的余额866.82元。2019年12月12日，原告黄彩娟表示自愿承担与被告云嗨车服务部、陈登喜签订的租赁合同履行期间实际租赁7个月的房屋租金，按每年两个门面50000元租金计算为29167元（50000元/年÷12个月×7个月）。上述事实，有原告黄彩娟、被告陈登喜的身份资料、被告云嗨车服务部登记资料，房屋租赁合同，转账支付押金凭证，被告云嗨车服务部、陈登喜提交的房屋租赁合同，解除房屋租赁合同，本院（2020）湘0524民初4198号民事判决书。邵阳市中级人民法院（2021）湘05民终767号民事判决书，法庭笔录等证据在卷予以佐证，足以认定。被告云嗨车服务部、陈登喜提交的对原告黄彩娟承租房屋进行装修的证据与本案无关联，不予确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告黄彩娟与被告云嗨车服务部、陈登喜于2018年2月27日签订的房屋租赁合同合法有效。本案争议的焦点是，原、被告签订的房屋租赁合同没有履行完毕，如何认定原告黄彩娟于2018年9月29日在被告持有的房屋租赁合同右下角空白处书写的“该协议已做废，黄彩娟，18.9.29”的内容性质。在陈登喜涉嫌组织、领导传销罪被羁押后，东升房地产公司是否有理由相信陈月梅作为家庭成员有权代云嗨车服务部及陈登喜签订合同解除租赁关系，本院已经生效的（2020）湘0524民初4198号民事判决书。邵阳市中级人民法院（2021）湘05民终767号民事判决书都认为陈月梅作为家庭成员，实际参与了经营，有权代云嗨车服务部及陈登喜签订合同解除房屋租赁关系。2018年9月29日，陈月梅代云嗨车服务部及陈登喜与隆回县东升房地产开发有限公司签订合同解除房屋租赁关系，隆回县东升房地产开发有限公司收回了出租给被告的房屋，因此，原告黄彩娟与被告云嗨车服务部、陈登喜之间的租赁合同实际已不能继续履行，原告黄彩娟经与被告陈登喜妻子陈月梅协商后在被告持有的合同上书写“该协议已做废”的内容，应当认定为经双方协商一致后已解除于2018年2月27日签订的房屋租赁合同，合同约定的权利义务已全部终止。合同解除后，没有履行的，不再履行。合同权利义务终止，并不影响合同结算和清理条款的效力。原告黄彩娟按照合同的约定支付了被告租房押金，因解除合同导致合同目的不能全部实现，原告黄彩娟要求返还租房押金，本院应予支持。原告黄彩娟自愿承担实际租房期间的租金，且同意从被告云嗨车服务部、陈登喜应返还的押金中抵扣，系对自己民事权利的处分，符合法律规定，应予准许。双方签订的房屋租赁合同没有约定承担违约责任的具体方式和违约金的具体数额，且解除合同后，原告黄彩娟与隆回县东升房地产开发公司另行签订了房屋租赁合同，仍继续租赁原来的房屋，解除合同没有给原告黄彩娟实际造成损失，原告要求被告云嗨车服务部、陈登喜承担违约责任并支付违约金的请求，本院不予支持。被告陈登喜是按房屋租赁合同的约定收取租房押金，原告黄彩娟要求按年利率6%支付资金占用期间的利息不符合法律规定，本院亦不予支持。被告在本次答辩中否认收取了原告的押金，不符合市场交易规则、也不符合交易习惯，本院不予采信其观点；辩称即使收取了押金也应当在2022年2月27日后退还，其抗辩理由不成立，本院不予支持。原告黄彩娟自愿支付2018年3月至9月实际租房期间的房屋租金为29167元，折抵租房押金88000元后，被告云嗨车服务部、陈登喜应返还原告黄彩娟租房押金58833元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十四条、第五十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第二项、第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条、第九十八条规定，判决如下：一、被告隆回县云嗨车销售服务部、陈登喜在本判决生效后5日内返还原告黄彩娟租房押金58833元；二、驳回原黄彩娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2764元，财产保全申请费116元，合计2880元，由原告黄彩娟负担1080元，由被告隆回县云嗨车销售服务部、陈登喜负担1800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审　判　长　　刘剑超审　判　员　　罗金华人民陪审员　　魏　华二〇二一年九月十六日法官　助理　　龙良碑书　记　员　　朱　君附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第五十四条自然人从事工商业经营，经依法登记，为个体工商户。个体工商户可以起字号。第五十六条第五十六条个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。农村承包经营户的债务，以从事农村土地承包经营的农户财产承担；事实上由农户部分成员经营的，以该部分成员的财产承担。《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 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