吴立芬等与北京日月房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）京02民终11335号

• 案件编号

  （2021）京02民终11335号

• 案件名称

  吴立芬等与北京日月房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第二中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/23 0:00:00

• 当事人

  吴立芬;北京尚品宅配家居用品有限公司;北京日月房地产开发有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11335号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京尚品宅配家居用品有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路195号2层商业03-201室。法定代表人：高申，经理、执行董事。委托诉讼代理人：王思文，北京高文律师事务所律师。委托诉讼代理人：张清格，北京高文律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴立芬，女，1959年6月21日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：海兴文，北京道冲律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐鹰扬，北京道冲律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京日月房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇今荣街69号。法定代表人：吴丽平，执行董事。委托诉讼代理人：张新宇，北京日月房地产开发有限公司员工。上诉人北京尚品宅配家居用品有限公司（下称尚品宅配公司）因与上诉人吴立芬及被上诉人北京日月房地产开发有限公司（下称日月地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初34339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。尚品宅配公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判为吴立芬赔偿我公司利息损失，以1038791元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍（即年利率15.4%）计付，自2020年9月7日计算至实际支付之日止；本案一、二审诉讼费由吴立芬、日月地产公司承担。事实和理由：吴立芬、日月地产公司恶意拖欠我公司的巨额押金，主观恶意明显，法院依据自由裁量权，主动调整利息的计算方式为按照中国人民银行同期同类存款利率，远远不能弥补我公司遭受的损失。吴立芬辩称，不同意尚品宅配公司的上诉请求，其上诉请求及理由无合同依据，请求二审法院驳回其上诉。日月地产公司辩称，同意吴立芬的答辩意见，我公司没有上诉，只是承担连带责任。吴立芬上诉请求：1.改判驳回尚品宅配公司除工商注册地址迁离保证金外的全部诉讼请求并支持我的一审全部反诉请求；2.本案诉讼费由尚品宅配公司承担。事实和理由：一、尚品宅配公司交还的房屋不符合租赁合同约定的标准，一审法院认定其交还的房屋符合约定标准是错误的。《汇融大厦商业用房租赁合同》第一条第（二）款约定了出租房屋现状为毛坯，同时合同附件七约定了水、电、空调等附属设施情况。按照合同第七条第（二）款之约定，尚品宅配公司应当将北京市莲花池东路106号汇融大厦一层东北侧商业电梯前厅、二层07号房屋（下称诉争房屋）恢复至租用前的原状返还给我。但是尚品宅配公司交还的房屋经过多次整改仍然不符合合同约定，一审法院认定尚品宅配公司已经完成了整改，并认为交还的房屋符合合同约定，明显有悖于事实。1.《汇融大厦退租明细单》中已经明确指出“消火栓、喷淋管都是黑色的”，是不合格的，虽然尚品宅配公司在庭审中表示已经整改，但是未提供任何证据证实，我提供的房屋现状照片可以证明消火栓、喷淋管至今仍然是黑色。2.尚品宅配公司有义务将诉争房屋恢复原状并交给我验收，法律、司法解释并没有关于出租人未及时提出问题即视为认可的规则。因此一审法院认为我当时未提出天棚黑漆、电梯检修屋问题以及2020年8月11日和21日没有提出异议，推定尚品宅配公司返还的房屋符合合同约定，缺乏法律依据。尚品宅配公司发出的《关于汇融大厦退场验收的通知函》《律师函》表明，尚品宅配公司也认可诉争房屋没有完成验收。我及时发出通知函，指出了诉争房屋存在的问题，包括屋顶黑漆、电梯检修屋等十余项问题。因此该通知函及之后的函件均是对《关于汇融大厦退场验收的通知函》《律师函》的回应，对尚品宅配公司具有约束力。二、一审法院认定北京天宇恒业物业管理有限公司和周硕自始有权代表我是错误的。周硕曾作为日月地产公司的代理人在租赁合同甲方处签字，也曾参与向尚品宅配公司交付房屋，但周硕当时代表日月地产公司。周硕在租赁期满参与房屋验收时，在没有书面委托的情况下，尚品宅配公司可以相信周硕代表日月地产公司或者北京天宇恒业物业管理有限公司，但没有理由相信周硕能代表我。直到2020年8月25日，我才授权日月地产公司及北京天宇恒业物业管理有限公司向尚品宅配公司发出通知，尚品宅配公司知道此前没有代理权的事实，因此才于2020年9月3日致函我本人要求验收。尚品宅配公司辩称，我公司返还的房屋符合合同约定，吴立芬及日月地产公司拒不退还押金的行为违约。我公司于2020年7月8日满足合同标准向吴立芬和日月地产公司返还房屋并交还钥匙，之后我公司为了快速退租，按照对方意见进行了整改，但对方提出不合理要求拒绝退还押金和保证金。消防喷淋管我公司在2020年7月11日恢复了原状，且之后对方再也没有提出过异议，所以应当视为对方已经认可我公司已经恢复了原状。之所以发出退场验收通知函和律师函，是因为我公司履行了合同义务，对方不退换押金和保证金，我公司友好协商请求返还，不代表我公司认可没有返还房屋。周硕就是对方代理人，其作为出租人的委托代理人签署了相关合同，并在明细表上签字，在租赁合同履行过程中，都是通过物业公司或周硕进行交流转达信息，周硕就是出租人授权的代理人，且对方提交的大量证据也认可周硕实施了代理行为。吴立芬的上诉没有事实基础，请求二审法院予以驳回。日月地产公司述称，同意吴立芬的上诉请求及理由。尚品宅配公司向一审法院起诉请求：1.判令吴立芬、日月地产公司连带返还我公司房屋押金1067283元、工商注册地址迁离保证金20000元；2.判令吴立芬、日月地产公司赔偿我公司经济损失，以1087283元为基数，按照年利率15.4%，自2020年9月7日起至实际清偿之日止期间的资金占用利息损失。吴立芬向一审法院反诉请求：1.判令尚品宅配公司立即将其承租的汇融大厦1层东北侧商业电梯前厅、2层07号房屋恢复至租用前的原状；2.判令尚品宅配公司按4.97元/天/平方米的标准给付我自2020年7月15日至恢复原状之日的房屋占用费；3.反诉费由尚品宅配公司承担。一审法院认定事实：2015年3月19日，日月地产公司（出租方、甲方）与尚品宅配公司（承租方、乙方）、案外人北京天宇恒业物业管理有限公司（物业公司、丙方）签订《【汇融大厦】商业用房租赁合同》，内容有：甲方将合法拥有的坐落于北京市莲花池东路106号汇融大厦一层东北侧商业电梯前厅、二层07号房屋出租给乙方，房屋用途为家具产品展示、销售、办公，房屋实际租赁面积2599.17平方米，现状为毛坯，该房屋状况及房屋设施见合同附件七《房屋交付状况及交接清单》，双方同意附件七作为甲方向乙方交付房屋及乙方向甲方返还房屋的验收依据。房屋租赁期限自2015年7月1日至2020年6月30日，租金标准为第1-2年每天每建筑平方米4.5元，第3-4年每天每建筑平方米4.73元，第5年每天每建筑平方米4.97元，租金支付方式为押三付六，乙方于2015年4月1日前向甲方支付押金1067283元、2015年7月1日至12月31日的租金2134566元，当本合同依约定或三方协商一致终止时，在乙方已按合同约定将房屋及设施依约完整、完好交还甲方或甲方授权的代理人验收并付清所有费用（包括但不限于应付租金、物业费、供暖费、相关费用、违约金等）后的10个工作日内，甲方将结算后的租赁押金（不计利息）归还乙方，如乙方未能按本合同约定付清应付费用，则甲方有权在扣除相应数额后，将租赁押金余额退还乙方，押金不足扣除时，甲方通知乙方要求补足，乙方应在收到甲方通知之日起10个工作日内将款项汇至甲方指定账户，否则甲方保留法律救济权利。第七条房屋的交付及返还。（一）交付：在乙方如约足额交付租金及押金后，甲方应于2015年4月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交付状况及交接清单》经双方交验、签字盖章、移交房门钥匙，即视为交付完成。（二）返还：租赁期满或合同解除后十个工作日，乙方应按租用前的原状返还该房屋及其附属设施，乙方进行装饰、装修的，返还该租赁房屋时，在征得甲方或其授权的代理人的同意后，乙方可按合理现状返还，但甲方对于装饰、装修部分无须支付任何对价。该房屋须保持在良好、清洁、可租用、坚固及维修适宜的状态下（自然磨损处除外）返还甲方。并经甲方或其授权的代理人验收认可后在《房屋交付状况及交接清单》上签字盖章，视为返还完成。房屋返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。（三）因乙方原因在使用、拆除、搬迁过程中导致该房屋或其坐落的大厦内外设备、设施遭受损坏时，乙方负责修复或赔偿甲方损失，否则甲方有权自行完成该等恢复、拆除和修补工作，因此而发生的全部费用由乙方负担。双方另约定，租赁期限届满或本合同提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则乙方须赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因迟延向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费，此外，每逾期一日，须按原日租金标准的两倍向甲方支付房屋占有使用费。合同附件四《补充协议》内容有：乙方租赁甲方诉争房屋用于工商注册，乙方同意在签订本补充协议之日起3日内向甲方支付工商注册地址迁离保证金20000元，房屋租赁合同期满乙方不再续租或提前退租的，自房屋租赁合同到期次日或自乙方向甲方递交退租申请/甲方发出解除合同通知书之次日起60日内，乙方应将工商注册地址从所承租房屋中迁离，乙方将工商注册地址迁离之日（以工商行政部门的变更登记为准）起10个工作日内，甲方将退还乙方支付的工商注册地址迁离保证金。合同附件七《附属设备设施清单》约定了供电、供水、空调、燃气、消防、电梯及其他设备设施。2015年3月31日和5月8日，吴立芬分别向尚品宅配公司开具收据，载明收到尚品宅配公司交纳房屋押金1067283元、注册担保金20000元。2015年3月31日，物业有关验收人员与尚品宅配公司签订《房屋设备设施交付明细表》，落款物业验收人员（销售部）处有周硕签字，同时注有：“物业收房时按照交房标准验收，以上设备设施出现维修、损坏现象，承租方按照实际价格赔偿。”2015年5月6日，尚品宅配公司提出装饰装修申请，装修主要内容为：室内轻钢龙骨隔墙、地砖铺设、墙面乳胶漆及饰面工程。2017年1月5日，日月地产公司（原出租方、甲方）、尚品宅配公司（承租方、乙方）与吴立芬（新出租方、丙方）签订《合同主体变更协议》，约定甲方于2016年12月1日将诉争房屋出售给丙方并办理房屋产权转移登记，自2016年12月1日起，甲、乙双方签订的《【汇融大厦】商业用房租赁合同》及相关补充协议中出租人甲方变更为丙方，租赁合同及相关补充协议中的全部权利、义务在主体变更前由甲方承担，主体变更后由丙方继续承担，在甲方、丙方办理完产权转移登记前由甲方承担不可撤销的连带责任，丙方取得房屋产权后由丙方单独继续承担。合同落款甲方签章处盖有日月地产公司合同专用章，并由周硕作为代表人签字。物业公司出具的《汇融大厦退租明细单》载明：尚品宅配公司与物业管理处代表于2020年7月8日共同对尚品宅配公司的承租区域进行退租查验，结果验收不合格，具体如下：1.缺一块中水表（卫生间）；2.卫生间排气管未恢复原状；3.大厅一层西侧墙面除胶（未完成）；4.承重柱有多处木塞（深度4-5公分）是否影响承重及再出租；5.消火栓、喷淋管都是黑色；6.地面不平，需要开发待现场核实；7.装修铲除垫层大约5公分；8.空调面板坏待报价；9.盘管数量不对；10.货梯间地面损坏；11.消火栓数量（待查）。7月10日，尚品宅配公司退租，现申请退租验收。交接钥匙1把，生活用水801，中水7237。明细单右下角有手写内容：“合同约定的租赁区域已交接完毕。以上2、6、7条已和租赁前图片对比OK。汪华斌。2020年7月10日。”上述不合格项目中1、5、9、11处划有手写对勾。尚品宅配公司主张2020年7月10日双方对7月8日物业公司提出的不合格项目进行复验并签订退租明细表，因其对2、6、7项不合格内容不予认可，故由其副总汪华斌予以单独备注，其他项目已整改并由物业打钩确认，对于空调面板和货梯间地面同意由对方报价后赔偿。吴立芬和日月地产公司表示，2020年7月10日是合同约定的最后交接日期，尚品宅配公司在退租明细表上签字，对不认可内容予以单独手写注明，打钩项目是认可的。尚品宅配公司提交了汪华斌、周硕等人于2020年6月3日和7月10日的谈话录音，证明周硕代表吴立芬和日月地产公司于6月3日与其协商退场拆除事宜时表示退场恢复至毛坯状态即可，于7月10日表示房屋已经空置了，最主要的就是地面和承重柱，其他不是问题。吴立芬和日月地产公司表示该组录音证据无法核实，但认为能反映出尚品宅配公司知晓退场时诉争房屋应恢复至毛坯状态。尚品宅配公司主张物业公司代表吴立芬和日月地产公司于2020年7月14日、7月22日、7月25日陆续提出验收不合格意见，其均予配合整改，但对方始终不予验收通过，且在其施工队撤场后，日月地产公司、吴立芬、物业公司于8月26日再次发出验收不合格通知函，拒绝退还押金。各方于2020年6月6日组建的“汇融店恢复拆除对接”微信群聊天记录显示：2020年6月6日，周硕告知尚品宅配公司需要恢复毛坯房状态，建议找专业拆除公司，出方案报物业。6月15日，尚品宅配公司委派装修公司与物业公司对接配合整改。6月26日，装修公司拆除了地砖。7月10日，装修公司告知周硕一楼大理石除胶已经完成，垃圾清理干净请验收。周硕回复收到。7月11日，装修公司告知周硕外立面全部修复完工。7月12日，尚品宅配公司询问明天何时安排退租。周硕表示因立柱还有地面需要确定安全性和再出租问题等电话通知。尚品宅配公司汪华斌表示希望尽早确定。7月14日，双方到现场确认。同日，汪华斌告知装饰公司就今日物业公司提出的5点整改意见（1.地面渣土浮土清理干净；2.消防栓配齐安装上；3.厕所风道安装铁皮风道；4.墙面清平；5.一层大理石修复墙面除胶、台阶修复、保洁清洁一层和楼梯）尽快落实。装修公司于7月15日表示昨天所列维修事项只差卫生间风管没安装，风管需定制。周硕回复收到。7月16日，尚品宅配公司询问立柱是否有结论，并表示专业人员已看过不存在承重方面安全隐患，如担心美观可安排施工方将突出部分的木方处理掉，用水泥或腻子找平。物业公司表示明天回复。7月17日，装饰公司表示今日安装卫生间通风管道。7月18日，装饰公司发送照片并表示包柱突出木方清除，木方洞修补正在进行。7月20日，周硕告知水泥柱木条取出后水泥眼未灌砂浆。尚品宅配公司表示你们领导说先不补水泥。7月21日，汪华斌询问验收时间。周硕表示看完通知一起验收。7月25日，物业公司就7月24日检查时发现的不合格项目发送整改项目清单（1.电梯轿厢除胶；2.二层电梯口墙面粉刷；3.二层安全出口处无标识排；4.二层东南角排风机口加装铁板做保温；5.消防、燃气管道刷漆）。汪华斌表示尚品宅配公司一直无条件配合整改，但每次处理完老问题，物业公司又不断提出新问题，问题应一次性提出来，一次性处理好。尚品宅配公司表示最迟明天上午安排工人处理完。8月11日，汪华斌询问汇融退租手续何时走完。周硕回复最快下周。8月21日，尚品宅配公司再次询问押金退还时间，周硕回复快了并询问工商注册迁址情况。尚品宅配公司回复注销手续在办理了。8月26日，日月地产公司、吴立芬、物业公司向尚品宅配公司发送了名为“关于腾退房屋验收不合格的通知函”，告知诉争房屋存在15项问题需要整改。9月3日，周硕向汪华斌发送了“尚品退房测算报价”，显示12项待整改项目造价594618元。经询，日月地产公司表示周硕原在其公司负责租赁业务，离职后进入物业公司担任负责人。2020年9月3日，尚品宅配公司向吴立芬发送通知函和律师函，告知吴立芬于9月7日前对诉争房屋进行验收，逾期视为通过验收，应立即返还押金1067283元及注册保证金20000元。一审庭审中，吴立芬明确尚品宅配公司存在的待整改问题为：天棚黑漆未恢复，二层地面垫层及货梯地面、电梯检修屋未拆除，电梯检修面板、空调面板、燃气调压阀保护罩缺失，部分垃圾未清理。尚品宅配公司表示物业公司提出的消火栓喷淋管黑漆问题已整改，但在验收过程中吴立芬及物业公司从未提出过天棚黑漆问题，在施工队撤场后对方才提出该问题，该问题与是否毛坯状态无关；日月地产公司在交付房屋时地面垫层为上一承租方遗留的未剔凿干净的状态，因此验收过程中，物业公司也表示清除浮土即可；检修屋是物业公司同意保留的；电梯检修面板、空调面板、燃气调压阀保护罩不存在丢失问题；不存在垃圾未清理问题。另查，一、吴立芬提交了不动产权证书，证明诉争2层07号房屋已转移登记至其名下。尚品宅配公司予以认可，但表示因一层东北侧商业电梯前厅未完成转移登记，日月地产公司仍应承担连带责任。二、吴立芬提交了水电费明细表，证明尚品宅配公司欠付2020年4月水电费11237.2元、2020年5月水电费27255.2元。尚品宅配公司认可上述欠付金额，同意在押金中予以抵扣，并表示其撤场时物业公司才告知有欠付水电费且要求与撤场后的最后一笔水电费同时结算，故未予交纳。三、尚品宅配公司提交了诉争房屋于2015年交付时及2020年腾退后的照片若干，证明其于租赁期限届满后依照合同约定交还了诉争房屋。吴立芬和日月地产公司认可照片的真实性，但不认可其证明目的。四、尚品宅配公司西城第二分公司于2020年8月24日经北京市西城区市场监督管理局核准注销。现尚品宅配公司起诉要求吴立芬、日月房地产退还押金、保证金并赔偿利息损失，吴立芬以诉争房屋存在待整改问题为由，反诉要求尚品宅配公司将诉争房屋恢复原状、并支付恢复原状前的占用费。一审法院认为：日月地产公司与尚品宅配公司签订的《【汇融大厦】商业用房租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。后双方与吴立芬通过签订《合同主体变更协议》的方式，将日月地产公司在上述租赁合同中的权利义务全部转让给吴立芬，故吴立芬与尚品宅配公司现系租赁合同的相对方，双方均应依照租赁合同的约定履行各自义务。本案的争议焦点为尚品宅配公司返还的租赁物是否符合合同约定。对此，法院分析如下：首先，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，租赁合同约定，乙方应按租用前的原状返还诉争房屋及附属设施，在征得甲方或其授权的代理人的同意后，可按合理现状返还，房屋原状为毛坯状态。根据在案证据结合各方庭审陈述，吴立芬要求尚品宅配公司按照毛坯状态予以返还，故尚品宅配公司返还的房屋应为毛坯状态。其次，物业公司向尚品宅配公司交付诉争房屋，并在《房屋交付状况及交接清单》中载明物业收房时按交房标准验收。此外，周硕作为日月地产公司代表人签订租赁合同、作为物业公司销售部人员向尚品宅配公司交付房屋、在微信群中作为验收人员与尚品宅配公司进行沟通。因此，法院认为物业公司及周硕有权利代表吴立芬验收并接收诉争房屋。第三，根据本案查明的事实，尚品宅配公司根据周硕的要求，于2020年6月委托装修公司进行诉争房屋装饰装修拆除工作。物业公司于7月8日正式验收后，在退租明细单上列出11项验收不合格项目。尚品宅配公司于7月10日在该明细单上签字，同时就物业公司所列的卫生间排气管、地面垫层等3项不合格内容提出异议。从各方为解决诉争房屋拆除恢复事宜而组建的微信聊天群中可以看出，自7月10日至25日，尚品宅配公司就上述退租明细单中的不合格项目及周硕陆续提出的不合格项目，委托装修公司分别予以整改。尚品宅配公司于8月11日、21日两次询问办理退租手续和押金返还事宜时，周硕均未提出异议，应视为尚品宅配公司返还的诉争房屋已符合合同约定。吴立芬、日月地产公司及物业公司后续发出的通知函对尚品宅配公司不具有拘束力。第四，根据租赁合同约定，在乙方已按合同约定将房屋及设施依约完整、完好交还甲方或甲方授权的代理人验收并付清所有费用后的10个工作日内，甲方归还乙方结算后的租赁押金。综上分析，现尚品宅配公司要求吴立芬退还押金，具有合同依据和事实依据。关于退还金额，尚品宅配公司同意扣除欠付水电费，法院不持异议。另，退租明细表中列明空调面板和货梯间地面损坏由对方报价后赔偿，对于该部分金额，因双方均未提交证据，法院结合微信聊天群中周硕向汪华斌发送的退房测算报价予以确定，相应金额在退还押金中予以扣除。关于工商注册地址迁离保证金，吴立芬认可尚品宅配公司已注销注册于诉争房屋的工商信息并同意退还，法院不持异议。尚品宅配公司要求吴立芬赔偿未返还押金及保证金的利息损失，结合本案事实，其主张具有合理性，法院予以支持，但其主张的计算标准不当，法院依法予以调整。尚品宅配公司要求日月地产公司承担连带责任，因合同约定日月地产公司、吴立芬就诉争房屋办理完产权转移登记前日月地产公司承担连带责任，现诉争房屋并未完全转移登记至吴立芬名下，故尚品宅配公司的该项主张存在事实依据，法院依法予以支持。吴立芬要求尚品宅配公司将天棚黑漆、地面垫层恢复原状、拆除货梯地面、电梯检修屋，但诉争房屋整改验收过程中，吴立芬并未提出天棚黑漆问题、电梯检修屋问题，关于地面垫层，物业公司在7月8日验收中列出的该问题尚品宅配公司不予认可，且后续验收过程中物业公司未再提及该问题，同时在案证据亦未显示出地面垫层不合格；关于货梯地面和空调面板，因退租明细单载明了损坏情况且尚品宅配公司同意赔偿，故法院对吴立芬的该项反诉请求不予支持，对其以此为由要求尚品宅配公司支付占用费的反诉请求亦不予支持。据此，一审法院判决：一、于判决生效之日起七日内，吴立芬退还北京尚品宅配家居用品有限公司房屋押金1018791元、工商注册地址迁离保证金20000元；二、于判决生效之日起七日内，吴立芬赔偿北京尚品宅配家居用品有限公司利息损失，以1038791元为基数，按照中国人民银行同期存款利率标准，自2020年9月7日计算至实际支付之日止；三、北京日月房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回北京尚品宅配家居用品有限公司的其他诉讼请求；五、驳回吴立芬的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实和一审基本一致。本院认为，日月地产公司、尚品宅配公司与北京天宇恒业物业管理有限公司签订的《【汇融大厦】商业用房租赁合同》,日月地产公司、尚品宅配公司与吴立芬签订的《合同主体变更协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效，各方均应依法履行各自义务。本案各方争议的焦点为：一、北京天宇恒业物业管理有限公司对于房屋的验收行为是否得到了吴立芬的授权；二、尚品宅配公司返还的租赁物是否符合合同约定。关于争议焦点一，首先，《【汇融大厦】商业用房租赁合同》系日月地产公司与尚品宅配公司、北京天宇恒业物业管理有限公司三方所签，北京天宇恒业物业管理有限公司作为合同签订方对于房屋的交付时的状态属于明知，合同履行过程中虽然出租人由日月地产公司变更为吴立芬，但北京天宇恒业物业管理有限公司仍为合同的当事人之一，因此尚品宅配公司合同到期后向北京天宇恒业物业管理有限公司交付房屋并由北京天宇恒业物业管理有限公司验房符合一般交易习惯；其次，日月地产公司与北京天宇恒业物业管理有限公司、吴立芬于2020年8月26日共同向尚品宅配公司发送“关于腾退房屋验收不合格的通知函”的行为，表明吴立芬并未否定北京天宇恒业物业管理有限公司对案涉房屋有验收的权利；再次，租赁合同于2020年6月30日届满，租赁双方亦无续约的合意，承租人有交付房屋的义务，出租人亦有接收房屋的责任，吴立芬称直至2020年8月25日才授权日月地产公司及北京天宇恒业物业管理有限公司处理房屋的验收手续的意见，明显与常情相悖，本院对其该项上诉意见不予采纳。综上，本院认定北京天宇恒业物业管理有限公司验收房屋行为的法律效力及于吴立芬。关于争议焦点二，租赁各方均认可租赁期限届满后，房屋应恢复为毛坯状态。根据查明的事实，自2020年7月10日至25日，对北京天宇恒业物业管理有限公司提出的不合格项目，尚品宅配公司委托装修公司予以了整改，尚品宅配公司于8月11日、21日两次询问办理退租手续和押金返还事宜时，北京天宇恒业物业管理有限公司均未对房屋的整改情况提出异议，应视为尚品宅配公司返还的诉争房屋已符合合同约定，吴立芬应退还尚品宅配公司押金。一审法院扣除尚品宅配公司应支付的水电费及赔偿空调面板和货梯间地面损坏的损失之后，确定退还剩余押金，并无不妥，本院予以维持。尚品宅配公司于2020年7月10日交付了房屋其后又将房屋恢复了原状，吴立芬上诉要求其支付自2020年7月15日至恢复原状之日的房屋占用费，依据不足，本院不予采纳。因吴立芬无正当理由拒不退还尚品宅配公司的剩余押金，一审法院酌定其承担相应的同期存款利率标准的利息，并无不妥；尚品宅配公司上诉要求调整利息标准，依据不足，本院不予支持。综上所述，尚品宅配公司及吴立芬的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53546元，由北京尚品宅配家居用品有限公司负担2966元（已交纳），由吴立芬负担50580元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　王军华审 判 员　刘苑薇审 判 员　刘慧慧二〇二一年九月二十三日法官助理　张增彬书 记 员　张晓鸥 来源：马 克 数 据 网