张来生、朝阳市龙城区农村信用合作联社等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽13民终2561号

• 案件编号

  （2021）辽13民终2561号

• 案件名称

  张来生、朝阳市龙城区农村信用合作联社等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省朝阳市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省朝阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/27 0:00:00

• 当事人

  张来生;朝阳市龙城区农村信用合作联社;喀左县金隆园房地产开发有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终2561号上诉人（原审原告）：张来生，男，1956年11月9日出生，汉族，退休干部，住喀左县。委托诉讼代理人：王宗仁，辽宁正明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朝阳市龙城区农村信用合作联社，住所地朝阳市双塔区长江路三段25号。法定代表人：李树明，理事长。委托诉讼代理人：刘占轩，男，朝阳市龙城区农村信用合作联社职工。委托诉讼代理人：吴琼，辽宁锦州天一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：喀左县金隆园房地产开发有限公司，住所地喀左县大城子镇。法定代表人：刘文坤，董事长。委托诉讼代理人：苑红华，女，喀左县金隆园房地产开发有限公司经理。委托诉讼代理人：张广，男，喀左县金隆园房地产开发有限公司会计。上诉人张来生因与上诉人朝阳市龙城区农村信用合作联社（以下简称“龙城农信社”）、被上诉人喀左县金隆园房地产开发有限公司（以下简称“金隆园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院（2021）辽1324民初1154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张来生上诉请求：请求二审法院依法撤销原审民事判决第二项，依法改判支持张来生的全部诉讼请求。并由被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1．一审法院以已存在的仲裁裁决书存在冲突为由，不予支持张来生的诉讼请求错误。一是协助张来生办理产权过户手续是金隆园公司应尽的合同义务。张来生付清了全部房款履行了全部合同义务，案涉房屋也由金隆园公司交付给张来生占用使用，张来生有权利要求合同相对方金隆园公司履行协助办理过户登记的合同义务。二是是否存在生效的仲裁裁决书，不影响金隆园公司负有履行与张来生之间合法有效的合同义务的责任。本案裁判的执行与仲裁裁决书的执行若将来发生冲突，当事人可以通过执行异议或执行异议之诉程序去解决。2．一审法院对金隆园公司与龙城农信社之间商品房买卖合同关系，及其在不动产登记部门的备案行为未予认定无效错误。一是张秀清对案涉房屋的预告登记行为是建立在虚假的买卖合同关系上，依法不具有法律效力。首先，生效的（2020）辽1324民初3001号、（2021）辽13民终652号民事判决书中确认了许莹、杜明哲、张秀清与金隆园公司之间签订的《协议书》只是一种虚签行为，双方并没有房屋买卖的真实意思，依法不存在商品房买卖合同关系。基于此，张秀清按照龙城农信社的借款要求用案涉房屋抵押办理了银行贷款，用新贷偿还了旧贷。龙城农信社对此是明知的。其次，因张秀清和金隆园公司之间的《协议书》明确约定了只是虚签，双方之间不存在真实商品房买卖合同关系，故张秀清对案涉房屋的预告登记依法应认定无效。最后，张秀清虽然将案涉房屋预告登记在自己名下，但房屋所有权一直归金隆园公司所有，并没有转让给张秀清。张秀清自2015年5月12日在喀左县不动产登记中心预告登记以来，已远远超过法律规定的90日法定期限，一直未申请登记，故张秀清的预告登记行为依法失效。庭审中，张来生出示的喀左县不动产登记中心的证明可证这一事实。既然张秀清的预告登记已经失效了，那么张秀清就无权用案涉房屋以物抵债给龙城农信社。二是张秀清与龙城农信社之间《以物抵债协议》只是对张秀清借贷行为的担保形式，不具有真实的以物抵债性质。根据朝阳市仲裁委员会作出的仲裁裁决书，抵债的房屋价值都远远超出实际的借款本息金额，双方不具有真实的抵债意思。三是仲裁裁决书只是确认了以物抵债的协议内容，并未确认双方之间的买卖合同关系是否存在效力问题。张秀清与龙城农信社之间的借贷并未因以物抵债行为而清偿完毕，以物抵债只是龙城农信社用于担保债权实现的一种方式。龙城农信社辩称：一审法院认定的仲裁裁决存在冲突，不支持张来生是正确的。张来生并不是基于真实交易买卖购买房屋，而是金隆园公司与张来生之间存在债务予以抵债，同时金隆园公司实际没有履行。张来生应以其他途径再次行使权利获得利益保障，金隆园公司以完整合法的手续,向相关机构进行预告登记，其意思表示是真实合法有效的,应该得到法律的保护。对于张来生以生存权为由主张应该得到优先保护的权益，龙城农信社认为张来生就本案所涉及的房屋并非其唯一生存必须居住的房屋,故其主张提到的所谓生存权并不适合于本案。同时由于金隆园公司以自己的行为撕毁了以物抵账协议,张来生对金隆园公司之前所形成的债权债务关系需要另行处理,不能认定金隆园公司与龙城农信社之间预告登记无效。因此请二审法院依法保护龙城农信社关于本案诉争房屋预告登记的效力并享有优先受偿权。金隆园公司辩称：同意张来生的上诉意见。龙城农信社上诉请求：请求二审人民法院依法撤销原审民事判决书第一项，并依法驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由原审被告承担。事实和理由：1．原审法院认定张来生与金隆园公司合同有效是错误的。张来生与金隆园公司之间虽然签订了相关合同，但没有最终办理产权凭证以及未办理产权转移手续，因此可以确认张来生与金隆园公司之间合同虽然有效，但不能当然获得争议房屋的所有权即物权，只是形成了债权债务关系。2．而龙城农信社与金隆园公司之间的合同已形成了所有权的转移并已进入法院执行程序。根据我国物权登记的基本原则，债权不得对抗物权，原审法院虽认定张来生与金隆园公司之间合同有效，但只是确定张来生对金隆园公司拥有债权，不能否定张秀清对争议房屋拥有物权。鉴于上述事实与理由，请求二审法院依法撤销原判，并驳回张来生的诉讼请求。张来生辩称：1．龙城农信社就原来的仲裁没有申请法院执行，没有进入执行程序，涉案的房产所有权到目前为止仍然属于金隆园公司。2．原审判决张来生与金隆园公司之间的合同合法有效判决正确，龙城农信社的上诉理由依法不能成立，请求法院判决驳回其上诉请求。金隆园公司辩称：同意张来生上述意见。张来生向一审法院起诉请求：1．请求法院依法确认二被告之间的买卖合同不成立，被告龙城农信社在不动产登记中心办理的备案无效。2．请求法院依法判决原告与被告金隆园公司之间的商品房买卖合同合法有效。3．请求法院依法判决被告金隆园公司协助办理案涉房屋的产权登记手续。4．由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年3月12日，被告金隆园公司作为甲方与乙方朝阳开元工程质量检测有限公司签订《工程检测合同书》。2013年10月21日，被告金隆园公司将案涉房屋拨付给朝阳开元工程质量检测有限公司抵顶工程款，原告张来生在该工程进度拨款申请单上签字确认。被告金隆园公司于同日为原告张来生出具购房款收据。审理期间，朝阳开元工程质量检测有限公司出具“情况说明”，1、认可原告张来生系该公司股东；2、认可被告金隆园公司将案涉房屋拨付给原告张来生的事实。诉前，经原告申请该院依法对案涉房屋进行了查封。一审法院另查明，2016年5月23日，案外人张秀清与被告龙城农信社签订了《借款合同》，约定张秀清从龙城农信社借款430万元。同日张秀清与龙城农信社签订《抵押合同》，约定以被告金隆园公司的房屋（包括案涉房屋）为上述借款作抵押。2016年5月24日，被告龙城农信社就案涉房屋办理了抵押权预告登记。2019年6月24日，被告龙城农信社与被告金隆园公司、案外人张秀清与其他案外人韩明友、范立新、刘国辉签订《以物抵债协议书》，约定以被告金隆园公司、案外人张秀清所有的凌滨鑫苑小区房屋（包含案涉11幢02111号房屋）抵偿拖欠被告龙城农信社的贷款本金、利息及其实现债权的全部费用。并约定如遇其他问题，协商不成的，申请朝阳市朝阳仲裁委员会解决。2019年6月28日，被告龙城农信社依据上述协议约定向朝阳仲裁委员会申请仲裁。2019年6月29日，朝阳仲裁委员会作出朝裁字（2019）42号裁决书，裁决：一、龙城农信社与韩明友、范立新、刘国辉、张秀清、金隆园公司于2019年6月24日签订的《以物抵债协议书》合法有效；二、金隆园公司（房屋9户）、张秀清（包含案涉11幢02111号房屋在内的25户房屋）将抵顶债务的房屋交付给龙城农信社并按法律规定办理相关手续。裁决生效后，被告龙城农信社就案涉房屋办理了喀左县商品房预（销）售合同备案证明书。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，被告金隆园公司对原告通过朝阳开元工程质量检测有限公司获得案涉房屋未提出异议，且为原告张来生出具购房款收据，故应认定原告张来生与被告金隆园公司达成案涉房屋买卖合意，故对原告请求确认其与被告金隆园公司之间的商品房买卖关系合法有效的诉讼请求，该院予以支持。关于原告张来生要求被告金隆园公司协助办理案涉房屋的产权登记手续的诉讼请求，经审查，案涉房屋已经朝阳仲裁委员会生效裁决作出了处分，即朝裁字（2019）42号裁决，被告金隆园公司、案外人张秀清将抵顶债务的房屋（含案涉房屋）交付给被告龙城农信社，被告龙城农信社在仲裁裁决生效后已对案涉房屋办理了商品房预（销）售合同备案。现原告张来生在该仲裁裁决书生效后，要求被告金隆园公司协助办理产权过户手续与该仲裁裁决书存在冲突，故对原告张来生的该项诉讼请求，该院不予支持。被告龙城农信社对案涉房屋办理的商品房预（销）售合同备案是基于生效的仲裁裁决，故对原告张来生要求确认二被告之间的买卖合同不成立，案涉房屋合同备案无效的诉讼请求，该院亦不予支持。综上，《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百二十四条第三项之规定，一审法院判决一、原告张来生与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司达成的商品房买卖关系有效。二、驳回原告张来生的其他诉讼请求。案件受理费5802元，减半收取2901元，保全费1520元，由被告喀左县金隆园房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人张来生在二审期间向本院提交了喀左县不动产登记中心出具的证明，用以证明涉案房屋虽然已经备案并签订了商品房买卖合同，但是涉案房屋所有权尚未发生转移登记,现登记的所有权人仍然为原始所有权人金隆园公司。龙城农信社对上述证据质证称，对证明所书写内容的真实性没有意见，但该社对张来生主张的龙城农信社与金隆园公司之间的预告登记以及抵押登记行为无效的意见不予认同。该证明当中虽然表述至今登记的所有权人是金隆园公司,但至少可以说明这个房屋并不是张来生的，也不能确认金隆园公司与张来生之间的合同当然有效。金隆园公司对上述证据质证称同意张来生意见。本院经审查认为，上诉人提交的上述证据一审举证期限内事实即具备提交条件，二审提交超过了举证期限，且上述证据不足以影响本案案件结果，本院不予采信。上诉人张来生在二审期间向本院提交了一审法院（2020）辽1324民初3001号民事判决书及本院（2021）辽13民终652号民事判决书，经本院审查，上述证据已经在一审提交并质证，不属新证据。上诉人张来生在二审期间向本院提交了一审法院（2021）辽1324民初1156号民事判决书及本院（2021）辽13民终2173号民事判决书，因上述民事判决书与本案没有关联性，本院不予采信。本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，金隆园公司对张来生通过朝阳开元工程质量检测有限公司获得案涉房屋未提出异议，且为张来生出具购房款收据，故应认定张来生与金隆园公司达成案涉房屋买卖合意，对张来生请求确认其与金隆园公司之间的商品房买卖关系合法有效的诉讼请求，本院予以支持。龙城农信社虽上诉对上述合同效力持不同意见，但在本案审理过程中未提交充分证据予以证明，本院对龙城农信社此点上诉意见不予支持。关于张来生要求金隆园公司协助办理案涉房屋的产权登记手续的诉讼请求，经审查，案涉房屋已经朝阳仲裁委员会生效裁决作出了处分，即朝裁字（2019）42号裁决书裁决，金隆园公司、案外人张秀清将抵顶债务的房屋（含案涉房屋）交付给龙城农信社，龙城农信社在仲裁裁决生效后已对案涉房屋办理了商品房预（销）售合同备案。现张来生在该仲裁裁决书生效后，要求金隆园公司协助办理产权过户手续与该仲裁裁决书存在冲突，故对张来生的该项诉讼请求，原审未予支持并无不当。龙城农信社对案涉房屋办理的商品房预（销）售合同备案是基于生效的仲裁裁决，故对张来生要求确认二原审被告之间的买卖合同不成立，案涉房屋合同备案无效的诉讼请求，原审未予支持亦无不当。综上，张来生及金隆园公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,604元，由张来生负担5802元，由龙城农信社负担5802元。本判决为终审判决。审 判 长　　刘玉华审 判 员　　姜永涛审 判 员　　王海娇二〇二一年九月二十七日书 记 员　　毕　雪法官助理　　（代） 来自马克数据网