大连市自来水集团碧水物业管理有限公司、汉晟城市建设（大连）集团有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽02民终3833号

• 案件编号

  （2021）辽02民终3833号

• 案件名称

  大连市自来水集团碧水物业管理有限公司、汉晟城市建设（大连）集团有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省大连市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省大连市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/24 0:00:00

• 当事人

  大连市自来水集团碧水物业管理有限公司;汉晟城市建设（大连）集团有限公司

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第三项

辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3833号上诉人（原审原告）：大连市自来水集团碧水物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区。法定代表人：姜成权，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨冲，辽宁德中律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蕊光，辽宁德中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汉晟城市建设（大连）集团有限公司，住所地辽宁省庄河市塔岭镇。法定代表人：陶永爱，该公司总经理。委托诉讼代理人：高原，辽宁悦泰律师事务所律师。上诉人大连市自来水集团碧水物业管理有限公司（以下简称“碧水公司”）因与被上诉人汉晟城市建设（大连）集团有限公司（以下简称“汉晟公司”）租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧水公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、上诉人在一审时提供的现场测绘图足以证明案涉租赁物的具体方位，而一审法院却遗漏该份证据，从而导致案件事实认定错误。上诉人在一审时已提供包括案涉租赁房屋所在场地在内的《供水设施占地使用权属申报证明》、《大西山水库权属土地说明》及《关于自来水集团有限公司所属水库管理情况的说明》，证明案涉房屋所在场地的权属关系，即上诉人对案涉房屋所在场地享有出租、管理的权利。同时，上诉人也提交了《大西山水库北侧局部平面图》及租赁物现状的照片，明确了租赁物的方位坐标，足以证明租赁物的位置。但一审法院却未对上述多份证据进行调查、评判，从而导致事实的错误认定。二、一审法院遗漏上诉人占用费的诉请，即便租赁物位置不明，但这并不影响上诉人向被上诉人主张租赁物占用费，该诉请应当得到支持。上诉人与被上诉人的租赁合同已经解除，但被上诉人在无合同依据和法律依据的情况下，依然无理占用租赁物，因此给上诉人造成的租金损失，被上诉人应当予以赔偿。综上所述，案涉租赁合同解除已近6年，被上诉人仍无理占用租赁物，不但侵犯了上诉人对租赁物的管理和使用权益，也严重影响了国家对水源地周边的清理整治工作。汉晟公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。主要答辩理由如下：1.上诉人一审提供的现场测绘图，被上诉人认为这份测绘图是手绘图，没有任何的认证单位，不能作为证据使用，也无法以该证据确认案涉房屋的具体位置以及被上诉人实际使用房屋的位置及现状。一审法院对于该证据以无法证明案涉事实为由未进行确认是正确的。2.上诉人所述一审法院遗漏占用费的情况，对于该节事实，被上诉人认为腾退纠纷首先应该就案涉房屋的权属予以查明，也就是说上诉人应首先证明该房屋权属归上诉人所有，其次才能依据所有权向被上诉人主张租赁费或占用期间的费用。一审事实查明过程中，上诉人所提交的相关证据，无法对案涉库房的权属进行认定，因此该节请求被一审法院驳回，被上诉人认为一审法院判决正确，应维持一审判决。碧水公司向一审法院起诉请求：1.判令被告腾退位于房屋244平方米的库房并返还原告；2.判令被告支付占用费（自2015年6月1日起至实际腾空之日止，按年租赁金36,600元计算，暂计算至2020年5月15日为181,495.89元）；3.判令被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月31日，原告与大连汉晟建筑工程有限公司（以下简称“汉晟建筑”）就租赁场地签订了一份《租赁合同》，约定原告将位于房屋244平方米的库房租给汉晟建筑做仓库使用；租期一年，即自2014年6月1日起至2015年5月31日止；年租金36,600元，合同签订当日应以现金方式一次性给付当年全部租金；未按照约定支付租金，汉晟建筑应每日向原告支付迟延租金4‰的违约金；双方还就场地使用要求、争议解决等事项进行了约定。合同签订后，汉晟建筑依据上述租赁合同实际占有使用大西山水库北侧的部分建筑物和场地。2019年10月30日，大连汉晟建筑工程有限公司更名为汉晟城市建设（大连）集团有限公司，即本案被告。另查，原告系接受大连市自来水集团有限公司委托，自2000年起开始对包括大西山水库在内的八座水库进行具体的经营管理。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者所提交的证据不足以证明其事实主张的，应承担于己不利的法律后果。本案中，原、被告签订租赁合同时，疏于对案涉库房和场地的坐落位置、权属、占地面积和范围以及周边环境等性状进行清晰的界定和明确细致的查勘，更没有出具库房和场地的现场图以备比对。根据“谁主张、谁举证”原则，原告对案涉库房和场地的性状以及其主张的事实承担举证责任。目前，原告提供的现有证据并不能证明案涉库房和场地的真实面貌，基于现有事实法院无法作出准确分析和有效评判。因此，对于本案各项事实主张，原告应承担对己不利的法律后果。现，原告坚持要求被告腾退库房和场地并支付占用费，证据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回原告大连市自来水集团碧水物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1965元（减半收取，原告预交），由原告自行承担。本院二审期间，上诉人碧水公司提交一段对案涉库房现状的航拍视频及截取的三张航拍图，拟证明案涉库房现状及地理位置。被上诉人汉晟公司未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人汉晟公司提交书面质证意见称该航拍视频与案涉房屋租赁合同中房屋面积不符，案涉租赁合同所指库房仅系航拍视频中东侧部分。对上诉人碧水公司提交的二审证据，本院认定如下：尽管汉晟公司对该航拍视频及截取的三张航拍图的真实性未提出异议且汉晟公司质证称案涉租赁合同所指库房仅系航拍视频中东侧部分，但是因上诉人碧水公司提交的航拍视频中未指出案涉租赁合同项下租赁库房的位置及范围，且三张航拍图上亦未有任何标注，上诉人碧水公司亦在当庭及庭后均未对此予以说明，故本院无法采信该证据的证明事项。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明:二审中，汉晟公司认可案涉房屋租赁合同签订后，碧水公司将该租赁物向其实际交付占有使用。同时，双方当事人均认可案涉房屋租赁合同到期后，双方未续签合同且汉晟公司继续占有使用该库房。在二审期间，本院组织双方当事人到案涉库房所在的位于的院落现场查看，在院落现场有两排房屋，一排在东侧，一排在北侧和西侧（呈“L型”）。碧水公司称院落现场北面的一排房屋系其出租给汉晟公司的案涉库房，而汉晟公司则称院落现场东面的一排房屋系其承租的案涉库房，并表示同意将该一排房屋腾退返还给碧水公司，碧水公司亦表示同意接受该房屋。对于院落现场所坐落土地的权利人，碧水公司称系院落现场所坐落的土地系其享有使用权的土地，权属证书正在办理中，汉晟公司称不知道土地权利人是谁。另查，2017年2月8日汉晟公司向碧水公司出具情况说明，记载：我公司与自来水公司签订租赁合同，位于，大西山水库北侧（张家村）的两处场地……我公司于2016年12月底接到贵公司下达的搬迁通知，根据我们公司实际情况，贵公司应该如何协调和处理……。本院确认上述事实有二审询问笔录、情况说明、现场笔录、现场视频资料及当事人陈述等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，依据现已查明的事实及双方诉辩观点，碧水公司和汉晟公司均认可案涉租赁合同约定履行期届满后，双方未续签合同且汉晟公司亦未再向碧水公司支付过租金及占有使用费。现双方当事人争议焦点有二：一是碧水公司诉请汉晟公司腾退合同项下244平方米库房应否支持；二是汉晟公司应否向碧水公司支付自2015年6月1日起至实际腾退之日止的占有使用费。针对第一个焦点问题，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者所提交的证据不足以证明其事实主张的，应承担于己不利的法律后果。本案中，依据已查明的事实，案涉房屋租赁合同系由碧水公司与汉晟建筑——后更名为汉晟公司——签订的，合同中约定租赁标的物为“房屋244平方米的库房”且租赁期间自2014年6月1日起至2015年5月31日止。汉晟公司自认自合同签订后至今一直占用该合同项下租赁标的物。由于案涉房屋租赁合同约定租期届满后，双方未签订续租合同，且碧水公司未举证证明其在2016年12月前对于汉晟公司继续占有使用租赁标的物提出过异议，则双方之间形成了不定期租赁合同关系。又由于在不定期租赁合同关系中，出租人碧水公司依法有权随时解除租赁合同，而碧水公司已在2016年12月底向汉晟公司发出搬迁通知且汉晟公司已收到，则双方之间不定期租赁合同应于2016年12月底解除。合同解除后，汉晟公司依法应在合理期间内将案涉租赁合同项下的租赁标的物腾退并返还给碧水公司。然而，案涉租赁合同中对于“房屋244平方米的库房”的坐落位置、四至、方位、朝向等具体信息并没有进行详细约定。在一审期间，碧水公司提交的《大西山水库北侧局部平面图》上未有双方共同盖章或签字确认，而系其单方委托他人制作并形成的，且碧水公司提交的租赁物现状照片显示现场存在多处房屋；在二审期间，经本院组织双方当事人到库房所在的院落现场查看，双方对于现场院落的两排房屋中哪一排房屋系案涉租赁合同中约定的“244平方米库房”亦存在分歧。可见，案涉租赁合同约定租赁房屋指向不明，而碧水公司尚无充分证据证明院落现场北侧一排房屋系案涉租赁标的物，其依法应承担举证不能的法律后果。鉴于汉晟公司认可的院落现场的东面一排房屋系碧水公司出租的案涉库房，并同意将该库房腾退并返还给碧水公司，且碧水公司亦表示同意接受该房屋，故本院依法判令汉晟公司向碧水公司返还该排房屋。针对第二个焦点问题，本院认为，依据已查明的事实，尽管双方对于院落现场中哪一排房屋系案涉租赁合同项下的租赁标的物有争议，但是汉晟公司认可自案涉租赁合同约定租期于2015年6月1日届满后至今，其一直实际占有使用租赁标的物，却未能举证证明其向碧水公司支付过占有使用期间的租金及占有使用费，故碧水公司作为案涉租赁合同约定的出租人，诉请汉晟公司按照合同约定租金标准给付自2015年6月1日始的占有使用费，有事实和法律依据，本院依法予以支持。至于汉晟公司未付租金的两项理由，一是主张碧水公司不是案涉库房的产权人；二是主张其对库房进行修建且双方有口头约定汉晟公司无偿占有使用案涉库房，后又称2016年租金作为给汉晟公司的另一租赁场地的损失补偿，无需再付等抗辩理由一节，本院认为，其一，碧水公司系案涉租赁合同约定的出租人，根据合同相对性原则，其有权收取租金。况且，汉晟公司对于碧水公司在约定租期内收取租金的行为未提出异议，却对于碧水公司在租期届满后的不定期租赁合同关系中收取租金及占有使用费的行为提出异议，于法无据，亦有悖诚信原则；其二，汉晟公司未提供证据证明双方曾口头约定汉晟公司在2015年6月1日后系无偿占有使用案涉库房，亦未提供证据证明碧水公司承诺以案涉库房租金作为对汉晟公司另外的租赁场地的经济补偿，依法应承担举证不能的法律后果。因此，汉晟公司的前述抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。据此，碧水公司诉请汉晟公司支付占有使用费，于法有据，一审判决驳回其此项诉请，有失妥当，本院予以纠正。至于汉晟公司一审提交双方分别在2009年和2013年签订的房屋租赁合同，以及案涉租赁合同，并称三份合同约定租赁标的物位置相同，但是房屋面积和租金均不同，拟证明碧水公司不是案涉库房的真正权利人，不了解库房实际面积、用途等，并辩称即使需要交纳使用费，也应向产权人交纳等理由一节，本院认为，前有详述，案涉租赁合同系由碧水公司与汉晟公司（汉晟建筑）签订的，碧水公司作为合同主体，有权行使合同项下的约定权利，汉晟公司亦应履行合同项下的约定义务，而双方之间是否分别在2009年及2013年签订了租赁合同，并不影响碧水公司以案涉租赁合同为依据，向汉晟公司主张权利。因此，汉晟公司的此项答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10426号民事判决；二、汉晟城市建设（大连）集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于大连市甘井子区的院落东侧的244平方米库房，腾退并返还给大连市自来水集团碧水物业管理有限公司；三、汉晟城市建设（大连）集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向大连市自来水集团碧水物业管理有限公司支付占用费（自2015年6月1日起至实际腾退之日止，按36,600元/年标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1965元，二审案件受理费1965元，合计3930元，由汉晟城市建设（大连）集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　刘小南审判员　　刘冬艳审判员　　任　娲二〇二一年九月二十四日书记员　　牛超群 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