王某、经开区金澜会餐厅房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）藏01民终988号

• 案件编号

  （2021）藏01民终988号

• 案件名称

  王某、经开区金澜会餐厅房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  拉萨市中级人民法院

• 所属地区

  拉萨市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/24 0:00:00

• 当事人

  王某;经开区金澜会餐厅

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第三百三十四条

西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终988号上诉人（原审原告）：王某，经商，住址：四川省华蓥市，电话：188XXXXXXXX（陈律师）。        委托诉讼代理人：陈某，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。        委托诉讼代理人：张某，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。        被上诉人（原审被告）：经开区金澜会餐厅，统一社会信用代码92540091MAB02JME47。        经营者：彭小兵，女，1975年5月30日出生，汉族，现住：四川省乐山市五通桥区金粟镇庙儿村4组7号，身份证号码：×××，电话：139XXXXXXXX        委托诉讼代理人：付某，男，1954年6月4日出生，汉族，系经开区金澜会餐厅的工作人员，现住山西省太原市迎泽区桃园南路西里13号2号楼1单元7号，身份证号码：×××。        上诉人王某因与被上诉人经开区金澜会餐厅房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2021）藏0103民初838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人（原审原告）王某的委托诉讼代理人陈某，被上诉人（原审被告）经开区金澜会餐厅的委托诉讼代理人付某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        王某上诉请求：一、请求二审人民法院依法撤销拉萨市堆龙德庆区人民法院作出的（2021）藏0103民初838号《民事判决书》内容，并依法改判，支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，《租赁协议》不属于格式合同。1．双方签订的《租赁协议》是双方真实意思表示，真实有效，双方均应按照约定履行该协议。该协议第五章第4条中约定：甲方确因经营方式调整，在提前三个月书面通知乙方后，即可提前解除本合同，乙方对此同意且无异议。被上诉人签订协议时，已经仔细阅读过协议内容，被上诉人对上述条款是清楚且明知的。依据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条之规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中的《租赁协议》第五章第4条并不是西藏圣腾商贸有限公司为了重复使用而预先拟定的条款，且该条款是在协议签订时与被上诉人协商后，经被上诉人同意且认可的，不属于法律规定的格式条款。2．退一万步讲，即使《租赁协议》第五章第4条属于格式条款，依据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定：“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”，该条款的内容并不存在不合理地免除或减轻上诉人责任、加重被上诉人责任、限制被上诉人主要权利的情形，亦未排除对方主要权利。该条款合法有效，双方应当按照该条款的约定履行合同，因此，上诉人有权在提前三个月书面通知被上诉人后行使合同解除权。而依据《中华人民共和国民法典》第四百九十八条之规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。”本案中，《租赁协议》第五章第4条的条款内容清楚、明确，不存在约定不明或存在争议的情况，即使双方对格式条款的理解发生争议，也应当按照通常理解予以解释，该条款的内容应当通常理解为上诉人因经营方式调整，在提前三个月书面通知被上诉人后，即可行使合同解除权。3．本案中，被上诉人对租赁标的的出租主体已经变更为上诉人是明知的，且双方与西藏圣腾商贸有限公司签订了《出租主体变更协议书》，约定由上诉人作为出租人全面履行原合同的义务和享有权利。上诉人在一审中提交了证据证明已经向被上诉人提前三个月发出书面通知，符合《租赁协议》中约定的解除合同的约定，上诉人有权要求被上诉人腾退、返还房屋及支付占有使用费。综上所述：一审法院认定事实错误，恳请二审人民法院在查清事实的基础上，依法撤销拉萨市堆龙德庆区人民法院作出的（2021）藏0103民初838号《民事判决书》内容，并依法改判，支持上诉人一审诉讼请求或发回重审。        经开区金澜会餐厅辩称，原审原告并未举证证明经营方式如何变更，且原被告、西藏圣腾商贸有限公司三方已经签订了《出租主体变更协议书》，原审原告没有有效履行提前三个月通知的义务，对他们共同通知的行为我方不予认可，存在恶意串通的嫌疑，再次，根据《出租协议》第五章第4条，乙方不同意且有异议，原审原告不能单方提前解除合同，请求依法驳回原审原告的上诉请求。        王某向一审法院起诉请求：1．判令被告腾空位于××区、3层的房屋，并向原告返还该房屋；2．判令被告向原告支付占有使用费32595.28元；3．本案诉讼费由被告承担。        一审法院认定事实：2020年8月6日，被告从西藏圣腾商贸有限公司处租赁位于××区、3层的房屋用于经营，租赁期限从2020年8月6日至2025年8月5日止，并由双方签订了《租赁协议》。合同履行期间，被告依约向西藏圣腾商贸有限公司交纳租金至2021年8月5日止，并支付了履约保证金50000元。2020年11月19日，原告与西藏圣腾商贸有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定由原告购买上述房屋，并通过原、被告及西藏圣腾商贸有限公司三方订立了《主体变更协议书》，约定将《租赁协议》的出租人西藏圣腾商贸有限公司变更为原告，由原告作为出租人全面履行该合同权利义务。2020年11月24日，西藏圣腾商贸有限公司提前三个月向被告邮寄《函告》，告知其解除合同并限期腾退。2021年12月30日，西藏圣腾商贸有限公司再次向被告邮寄《函告》催收房屋。至今，本案所涉房屋仍由被告经营使用。        一审法院认为，原、被告之间存在合法房屋租赁合同关系，故将本案案由变更为房屋租赁合同纠纷。现原告依据《租赁协议》第五章第四条第二款：“甲方确因经营方式调整，在提前三个月书面通知乙方后，即可提前解除本合同，乙方对此同意且无异议”，向被告送达《函告》要求单方解除合同，被告认为该条款的适用应经得其同意后才可以解除，一审法院认为租赁房屋在租赁期间内发生所有权变动不影响租赁合同的效力，原告作为变更后的出租人应当履行合同义务。另鉴于《租赁协议》系西藏圣腾商贸有限公司出具的格式合同，在双方对合同条款的解释发生争议时，依法应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故一审法院对原告的全部诉请予以驳回。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十八条、第五百零九条、第七百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条之规定，判决：驳回原告王某的全部诉讼请求。本案诉讼费人民币614.88元减半收取307.44元（原告已预交），全部由原告王某承担。        本院二审期间，当事人围绕上诉请求没有提交新证据，二审查明的事实与一审相同。        本院认为，本案争议焦点为：《租赁协议》第五章第四条第二款是否属于格式条款？上诉人王某主张的“经营方式调整”有无事实及法律依据？根据合同约定，甲方有无尽到提前三个月书面通知乙方的义务？1、上诉人王某在购买案涉房屋以后，与被上诉人及原所有人西藏圣腾商贸有限公司三方签订了《出租主体变更协议书》，西藏圣腾商贸有限公司与被上诉人签订的《租赁协议》在原被告之间发生法律效力，双方均应遵守。现上诉人依据《租赁协议》第五章第四条第二款：“甲方确因经营方式调整，在提前三个月书面通知乙方后，即可提前解除本合同，乙方对此同意且无异议”，向被上诉人主张解除合同，一审法院认为此系租赁合同的原甲方西藏圣腾商贸有限公司出具的格式合同，本院认为此合同虽系西藏圣腾商贸有限公司提前打印好相关内容的合同，但并不满足：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的形式要件与实质要件，一审法院的认定错误，本院依法予以纠正。2、但是“经营方式调整”应当理解为企业的商业模式、组织架构、客户网络、管理方法等发生实质性变化，导致在新条件下，原有合同所依赖的条件不复存在，合同客观上无法继续履行的情形，上诉人王某主张准备收回房屋自主经营的理由，无法达到“经营方式调整”的实质要求，本院不予认可。3、上诉人在签订了《出租主体变更协议书》以后，又与原所有人一起发出解除合同的《函告》，本院认为提前三个月书面通知的行为存在瑕疵。综上，本院认为上诉人王某主张解除租赁合同的条件不成就，对其上诉请求依法予以驳回，维持一审法院的判决结果。        综上，一审判决认定事实清楚、适用法律错误，但裁判结果正确，故对王某的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费614.88元，由上诉人王某负担。        本判决为终审判决。        审判长    赵红玉审判员    央宗审判员    卓玛吉二〇二一年九月二十四日法官助理    旺珍书记员    德吉卓玛>  关注微信公众号“马克数据网”