怀化舞阳房地产开发有限公司、舒文杰等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘12民终1487号

• 案件编号

  （2021）湘12民终1487号

• 案件名称

  怀化舞阳房地产开发有限公司、舒文杰等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省怀化市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省怀化市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/28 0:00:00

• 当事人

  怀化舞阳房地产开发有限公司;舒文杰;阙红梅

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第七十七条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》:第二十七条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》:第二十七条第二款；《中华人民共和国城市房地产管理法（1994年）》:第二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1487号上诉人(原审被告)：怀化舞阳房地产开发有限公司，住所：怀化市鹤城区河西街道办事处黄家山村民委员会（天凯装饰城13栋9号3楼），统一社会信用代码914312000558356704。法定代表人：肖利群，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐晓辉，湖南怀真律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚超，湖南怀真律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：舒文杰，男，1968年12月23日出生，苗族，住湖南省麻阳苗族自治县。被上诉人（原审原告）：阙红梅，女，1972年12月1日出生，苗族，住湖南省麻阳苗族自治县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：江佳文，湖南宏峰律师事务所律师。上诉人怀化舞阳房地产开发有限公司（以下简称舞阳公司）因与被上诉人舒文杰、阙红梅商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初2639号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理完毕。舞阳公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审认定《合同补充协议书》不能对《商品房买卖合同》作出内容有冲突的变更系错误。《商品房买卖合同》第二十二条约定的实质是补充协议不得与《商品房买卖合同》相冲突，否则以《商品房买卖合同》为准。《合同补充协议书》第二十三约定的实质是允许补充协议作出与《商品房买卖合同》相冲突的修改，并以补充协议为准。根据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，鉴于《合同补充协议书》第二十三条对《商品房买卖合同》第二十二条的变更是当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。因此，《合同补充协议书》可以对《商品房买卖合同》进行变更，且以补充协议为准。2.合同约定的交房标准为竣工验收合格，而非竣工验收备案取得《竣工验收备案表》。《合同补充协议书》第三条第一句“合同第十一条约定的‘商品房验收合格’是指商品经地勘、设计、施工、监理和建设单位验收合格。”该句对《商品房买卖合同》第十一条规定的“竣工验收合格”进行了解释。《合同补充协议书》第三条第二句“合同第十二条约定的‘证明文件’指该商品房经地勘、设计、施工、监理和建设单位验收合格出具的单位（子单位）工程质量竣工验收记录。有关室外工程如道路、绿化等可能处在完善阶段，效果以实际交付为准，乙方已经知晓情况并表示理解”。即“证明文件”是指竣工验收合格文件，不包括《竣工验收备案表》。现鉴于《合同补充协议书》是对《商品房买卖合同》的补充约定，二者不一致的，应当以补充约定为准。即《合同补充协议书》实质已将《商品房买卖合同》约定的交房标准由“经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案取得《竣工验收备案表》”修改为竣工验收合格。3.《竣工验收备案表》并非交房证明文件，不属于本案审查事实范围。《竣工验收备案表》涉及的是办证问题，而非交房问题，是否取得《竣工验收备案表》并不影响交房。4.本案所涉楼盘系安置房项目，现一审判决错误让公司承担本不应承担的巨额赔偿，导致公司破产，引发更多社会问题。舒文杰、阙红梅辩称：1.一审判决事实认定清楚。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，舞阳公司交付案涉商品房应当同时满足竣工验收合格与取得《竣工验收备案表》两个条件。舞阳公司主张其通过补充协议第三条已经对交房条件进行了实质性变更，但若进行实质性变更，则应属无效。首先，补充合同是舞阳公司事先拟定，并在该楼盘中重复使用，属于采用格式条款订立的合同。其次，关于交房条件的变更约定并非属于选择条款，而是舞阳公司强加给购房者的，在条款下方也没有采取合理方式提示买受人注意。再次，从变更内容来看，舞阳公司将房屋交付条件大幅降低以达到减轻自身义务、扩大自己利益的目的，同时排除购房者根据原合同要求舞阳公司履行更高标准交房义务的权利。因此，根据公平原则该变更约定无效。2.根据合同约定案涉房屋应于2019年12月31日交付，但至今仍未满足交付条件，已经逾期400余天构成严重违约，舞阳公司应承担违约责任。舒文杰、阙红梅向一审法院提出诉讼请求：1．判令舞阳公司继续履行《商品房买卖合同》，交付达到合同约定交房条件的“舞阳弘都”项目中第8栋705号房屋；2．判令舞阳公司支付逾期交房违约金，暂计26129.4元（以合同总价款600676元为基数，按每日万分之一计算，从2020年1月1日暂计至2021年3月11日计435天为26129.4元，全部违约金应计算至交房之日止）；3．判令舞阳公司返还已交办证费1660元；4．判令舞阳公司承担本案的诉讼费用、律师费2500元，合计29081.8元原审法院查明：舒文杰、阙红梅与舞阳公司签订《商品房买卖合同》，约定：舒文杰、阙红梅购买舞阳公司开发的“舞阳弘都”项目商品房一套，房屋总价款600676元，该幢房屋建筑层高7层；舞阳公司应当在2019年12月31日前将约定的商品房交付舒文杰、阙红梅使用；该合同第十一条第一款约定“交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。”；第十二条约定商品房达到交付条件后，舞阳公司应书面通知舒文杰、阙红梅收房；该合同未尽事项，舒文杰、阙红梅与舞阳公司双方可在不违背法律法规规定、不与该合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议。同日，舒文杰、阙红梅与舞阳公司双方又签订了《合同补充协议》，该协议第三条约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房验收合格”是指该商品房经地勘、设计、施工、监理和建设单位验收合格。第四条约定：因舞阳公司原因逾期交房的，舞阳公司按逾期每日向舒文杰、阙红梅支付合同总价款万分之一的违约金，直至舞阳公司交付房屋之日止，合同继续履行。合同签订后，舒文杰、阙红梅向舞阳公司交清了《商品房买卖合同》约定的全部购房款，并交纳了契税及物业专项维修资金。舒文杰、阙红梅向舞阳公司支付1660元代办证费以委托舞阳公司为其代为办理房屋产权证书。2020年4月26日，涉案房屋经勘察、设计、施工、监理和建设单位验收合格。2020年6月7日，舞阳公司出具承诺书：“本公司承诺舞阳弘都项目在农历2020年底前将竣工验收备案表办理完善。如不能完善，舞阳公司愿承担一切后果。”。2020年6月12日，舞阳公司通过张贴收房公告与发送短信的方式，告知业主自2020年6月1日开始办理交房手续。因舞阳公司未取得《竣工验收备案表》，舒文杰、阙红梅等业主认为舞阳公司未达到交房条件拒绝收房。2021年3月6日舒文杰、阙红梅与湖南宏峰律师事务所签订《委托代理合同》委托湖南宏峰律师事务所的律师代为出庭参加诉讼，律师服务费2000元，另支付差旅费、办案费500元，合计2500元。律所开具2000元的发票以及500元的收据。2019年8月，怀化市教育局等7部门颁布《怀化市城镇小区配套幼儿园住宅治理工作方案》要求：配套幼儿园建设应于首期建设的居民住宅区同步规划、同步设计、同步建设、同步验收。城镇小区配建幼儿园未与首期建设项目同步建设验收，或者幼儿园竣工验收不合格的，不予办理房地产开发项目竣工验收备案；湖南省针对新冠疫情于2020年1月23日起至2020年3月10日启动重大突发公共卫生事件一级响应。原审法院认为，舒文杰、阙红梅与舞阳公司同日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人在依合同享有权利的同时，也应全面履行相应的合同义务。舒文杰、阙红梅交付了全部购房款及相关税费、维修资金，而舞阳公司至今未将房屋交付给舒文杰、阙红梅，应继续承担向舒文杰、阙红梅交付房屋的责任。现舒文杰、阙红梅与舞阳公司就涉案商品房的交房条件和标准发生争议，舒文杰、阙红梅认为交房时舞阳公司应取得《竣工验收备案表》后才具备交房条件，而舞阳公司认为《合同补充协议》第三条改变了《商品房买卖合同》第十一条的交房条件，只要通过竣工验收合格就具备交房条件，这也是法定的交房条件。法院认为，该买卖合同与补充协议均为舞阳公司提供的格式文本，其中《商品房买卖合同》第十一条第一款约定“交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。”。根据该条款规定，原舞阳公司在交房时应当同时具备两个条件：一是涉案商品房应达到法定的“竣工验收合格”，二是还应当取得《竣工验收备案表》。而《合同补充协议》第三条内容是：合同第十一条约定的“商品房验收合格”是指该商品房经地勘、设计、施工、监理和设计单位验收合格。从该条文表述内容来看只是对《商品房买卖合同》第十一条中的“竣工验收合格”进行解释和补充说明，并非对约定的交房条件进行实质性的变更，也未明确约定将交房条件变更为“竣工验收合格”。虽然“竣工验收合格”是法定的交房条件，但双方当事人约定严于或者高于法定交房条件且该约定不违反法律强制性规定的法院应予支持。且舞阳公司于2020年6月7日承诺办理完善竣工验收备案表，否则将承担一切后果。故法院认为仍以合同约定的取得《竣工验收备案表》为交房条件。舞阳公司辩称延期交房系政府政策的改变以及不可抗力所致，故舞阳公司不应承担违约责任。法院认为，该小区在初始设计时就有“幼儿园”的规划，但当时相关职能部门并未要求同步建设同步验收。2019年8月怀化市教育局等7部门发布配套幼儿园治理方案，该文件要求配套幼儿园建设应与首期建设的居民住宅区同步规划、同步设计、同步建设、同步验收，如未按该规定履行的，不予办理项目竣工验收备案。故可以考虑该文件的执行对舞阳公司办理竣工验收备案表有一定的影响，按照《商品房买卖合同》第11.2款的约定，可适当迟延办理竣工验收备案表的宽延期限。加之其后全国疫情的发生，我省从2020年1月23日起至2020年3月10日针对新冠疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应。故舞阳公司的答辩理由，法院部分予以支持。综上，法院酌定舞阳公司逾期交房的违约期限从2019年12月31日起顺延宽限期3个月。因此，舞阳公司只要在2020年3月31日前将取得《竣工验收备案表》的房屋交付给舒文杰、阙红梅即可。舞阳公司于2020年4月26日通过单栋竣工验收，至今未取得《竣工验收备案表》，未达到合同约定的交房标准，舞阳公司已构成逾期交房违约。舞阳公司应向舒文杰、阙红梅支付2020年4月1日起自2021年3月11日止的逾期交房违约金20723.32元（600676元×0.1‰×345天），2021年3月12日起的逾期办证违约金按总房款的每日万分之一的标准继续计算至取得《竣工验收备案表》之日止。舒文杰、阙红梅委托代理律师产生的费用不属于我国民法典第五百八十四条所规定的违约损失，且对上述费用的承担，舒文杰、阙红梅与舞阳公司之间并无合同约定，同时也无相关法律规定，故舒文杰、阙红梅该项诉讼请求缺乏事实与法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、怀化舞阳房地产开发有限公司于取得《竣工验收备案表》30日内与舒文杰、阙红梅办理房屋交接手续；二、怀化舞阳房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付舒文杰、阙红梅逾期交房违约金20723.32元，2021年3月12日起的逾期交房违约金按总房款的每日万分之一的标准继续计算至取得《竣工验收备案表》之日止；三、驳回舒文杰、阙红梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取279元，由怀化舞阳房地产开发有限公司承担191元，舒文杰、阙红梅承担88元。六、二审认定的案件事实本院对一审查明的案件事实予以确认。上诉人在二审中提交了视听材料、报警记录，拟证明竣工验收备案表未能通过系业主阻工导致车位规划未及时完成，责任在业主。本院认证，该两份证据不能证明待证事实，本院不予采信。本院二审另查明：2019年4月29日舒文杰、阙红梅与舞阳公司签订了案涉《商品房买卖合同》，同日双方又签订了案涉《合同补充协议》。《合同补充协议》第三条约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房验收合格”是指该商品房经地勘、设计、施工、监理和建设单位验收合格。第十二条约定的“证明文件”是指该商品房经地勘、设计、施工、监理和建设单位验收合格出具的单位（子单位）工程质量竣工验收记录。《合同补充协议》第二十三条约定：若本协议与《商品房买卖合同》内容不一致，则以本协议为准。本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议书》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应遵照执行，全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》第十一条约定“交房时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。”第十二条约定“双方进行验收交接时，出卖人出示本合同第十一条规定的证明文件，并签署房屋交接单”。即《商品房买卖合同》约定的交房标准为竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》。双方签订的《合同补充协议书》第三条约定“《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房验收合格”是指该商品房经地勘、设计、施工、监理和建设单位验收合格。第十二条约定的“证明文件”是指该商品房经地勘、设计、施工、监理和建设单位验收合格出具的单位（子单位）工程质量竣工验收记录。”即《合同补充协议书》约定的交房标准为竣工验收合格，无需取得《竣工验收备案表》。那么本案争议焦点即在于案涉房屋的交付应以《商品房买卖合同》的约定为准还是以《合同补充协议书》的约定为准。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中《合同补充协议书》是合同双方对于《商品房买卖合同》事项的明确、补充和变更，被上诉人虽主张《商品房买卖合同》第二十二条约定补充协议不能对《商品房买卖合同》的内容进行实质性变更，否则无效。但本案中《合同补充协议书》第二十三条亦约定“若本协议与《商品房买卖合同》内容不一致，则以本协议为准。”且《合同补充协议书》签订在《商品房买卖合同》之后，是双方真实意思表示，内容并不违反法律法规的禁止性规定，应当认定有效，并以此作为确定当事人权利义务的依据，故本院对被上诉人的该主张不予支持。被上诉人另主张《合同补充协议书》系舞阳公司拟定的格式条款，所约定的交房标准系不合理地减轻舞阳公司的自身义务，排除作为购房者的主要权利，应认定为无效。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。......建设工程经验收合格的，方可交付使用。”由此可见，《合同补充协议书》所约定的交房标准与法定标准一致，以该标准作为交房标准并不损害购房人的主要权利，故本院对其该主张亦不予支持。因此，案涉房屋的交付应以《合同补充协议书》的约定为准，即经竣工验收合格。本案中案涉房屋于2020年4月26日竣工验收合格，达到交房条件，舞阳公司于2020年6月12日通知业主办理收房手续，已超过双方约定的2019年12月31日的交房日期，舞阳公司为此提交了因政府政策改变与新冠疫情影响被迫延迟交房的证据，故本院对一审法院给予舞阳公司顺延3个月交房的宽限期予以确认，即舞阳公司最迟应于2020年4月1日交付案涉房屋，现舞阳公司于2020年6月12日交付案涉房屋构成逾期交房违约，应向被上诉人支付自2020年4月1日起至2020年6月12日止的逾期交房违约金4324.86元（600676元×0.1‰×72天）。此外因逾期交房责任在于舞阳公司，故本案上诉费用仍由其承担。综上所述，舞阳公司上诉请求部分成立，应予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初2639号民事判决；二、限怀化舞阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付舒文杰、阙红梅逾期交房违约金4324.86元；三、驳回舒文杰、阙红梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取279元，二审案件受理费558元，均由怀化舞阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　冷旗帜审判员　　周　晓审判员　　欧晓林二〇二一年九月二十八日书记员　　申沁瑶 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