魏毅、何柳春等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书（2021）川1922民初2910号

• 案件编号

  （2021）川1922民初2910号

• 案件名称

  魏毅、何柳春等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  南江县人民法院

• 所属地区

  南江县

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/15 0:00:00

• 当事人

  魏毅;何柳春;四川普仁房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第二款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第十八条第一款第一项；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）:第二十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）:第二十九条第二款

四川省南江县人民法院民 事 判 决 书(2021)川1922民初2910号原告：魏毅，男，1987年6月10日出生，汉族，住南江县。原告：何柳春，女，1988年7月28日出生，汉族，住南江县。系原告魏毅之妻。上列原告委托诉讼代理人：彭定春，巴中市恩阳区法律服务所法律工作者。被告：四川普仁房地产开发有限公司，住所：成都市武侯区长益路11号1栋4层27号，统一社会信用代码：915101005589571864法定代表人：冯竞，系该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：蔡泽生，四川洪援律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：刘伟忠，四川洪援律师事务所实习律师。原告魏毅、何柳春与被告四川普仁房地产开发有限公司（简称普仁房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年8月10日立案受理后，依法适用简易程序于2021年9月8日公开开庭进行审理。原告魏毅、何柳春的委托诉讼代理人彭定春，被告普仁房地产公司的委托诉讼代理人蔡泽生、刘伟忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏毅、何柳春向本院提出的诉讼请求：请求确认原、被告于2018年9月15日签订的《商品房买卖合同》合法有效，判令被告立即办理网签备案和不动产登记证书，税费按法律规定各自承担;2、要求被告立即为原告完善房屋水电气入户手续;3、要求被告承担迟延办理不动产权属证书的违约金44107.00元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：由于案外人南江县光雾山米业有限责任公司（简称光雾山米业公司）差欠原告的借款，无力偿还。光雾山米业公司与被告协商，由该公司将开发的位于南江县的红塔锦城房屋抵偿光雾山米业公司债务。2018年12月，原告与光雾山米业公司签订《以房抵债协议书》。原告与被告于2018年9月15日签订购买位于南江县建筑面积91.89㎡的《商品房买卖合同》，合同约定，价款275670.00元，由光雾山米业公司给付，税费按国家规定承担。被告承诺在60日内向当地房管部门申请办理该商品房现房合同登记手续。此后，原告缴纳了税金、维修基金、办房产证工本费等税费，并实际接受了房屋。但时至今日，被告却未办理不动产登记证书，也未完善水电气入户等，更未办理网签合同备案手续。为了充分维护合同当事人权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国民法典》相关规定，提起诉讼，望依法裁决。原告魏毅、何柳春在举证期限内向本院提交证据材料：1、原、被告身份信息；2、原、被告签订的商品房买卖合同一份；3、以房抵债协议书；4、工本费；5、契税；6、印花税；7、被告与光雾山米业公司签订的投资合作协议书4份：2018年9月14日、2018年10月24日、2018年10月28日、2018年10月11日；8、2018年9月23日被告接收光雾山米业公司出具的书面欠条；9、2019年9月2日张桥出具光雾山米业公司向被告转账资金及利息的证明；10、135万转款凭证的复印件；11、南江县农村信用合作联社对南江市场监督管理局复函：南信联函（2020）31号；12、仲裁申请书、房屋买卖协议等。被告普仁房地产公司辩称：被告同原告分别签订了商品房买卖合同属实，双方之间形成了商品房买卖合同关系。当事人应当按照合同约定履行各自义务。合同约定由原告一次性支付购房款，该款由光雾山米业公司支付，但该公司至今并未支付。原告也未支付购房款，被告未收到案涉购房款，被告未给原告办理合同网签备案及产权登记的行为，属于行使先履行抗辩权，故不属于违约行为。被告并不知情原告与光雾山米业公司是否存在债权债务关系，即使存在，这也不属于原告不履行支付购房款的条件；原告陈述以房抵债，因为原告与被告之间不存在其他债权债务关系，因此也就不存在被告以己之房产抵偿原告债权的事实。原告未履行付款义务之前，被告有理由拒绝为原告办理商品房买卖合同网签备案登记及产权登记手续。因此被告提起反诉，要求原告向被告支付购房款275670.00.00元，并支付自2018年9月16日至2021年8月20日逾期付款违约金147345.62元，2021年8月21日至实际付款之日止的违约金按约定的每日万分之五计算。本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：原告魏毅、何柳春系夫妻关系。案外人赵思琼系原告魏毅之母。案外人光雾山米业公司于2015年11月19日在原告魏毅处借款354000.00元。2016年10月31日南江县人民法院作出（2016）川1922民初1904号民事调解书，确认光雾山米业公司在2017年1月20日前向原告魏毅偿还借款10万元，余下314820.00元光雾山米业公司在2017年6月30日前还清。2017年7月14日原告魏毅向南江县人民法院申请执行，2018年9月15日南江县人民法院强制执行10万元。光雾山米业公司于2017年8月3日向赵思琼借款996500.00元，并出具借条一张。2018年9月15日，光雾山米业公司与原告魏毅签订《以房抵债协议书》约定：债权债务确认借款本息为324740.00元，偿债方式：以“红塔锦城”第3层3-5号商铺抵偿全部债务；双方签字生效。2018年9月15日，光雾山米业公司与赵思琼签订《以房抵债协议书》约定：债权债务确认借款本息为996500.00元，偿债方式：以“红塔锦城”第3层3-5号商铺抵偿全部债务；双方签字生效。2018年9月15日，原告魏毅、何柳春与被告普仁房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告魏毅、何柳春购买被告普仁房地产公司“红塔锦城”1幢第3层5号商铺,坐落四川省巴中市南江县红塔新区锦城1栋大底盘第3层房号3-1（5），建筑面积91.89平方米；付款方式：一次性付款，由光雾山米业公司支付；税费按国家相关法律规定出售人与买受人各自承担相应费用，办理产权时所产生的工本费由买受人承担；买受人原告魏毅、何柳春委托出卖人被告普仁房地产公司代交专项维修资金，出卖人应当自受委托之日起60日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证；本合同双方签字生效；自本合同生效之日起60日内，由出卖人被告普仁房地产公司向当地房管部门申请办理该商品房现房登记手续；未约定出卖人被告普仁房地产公司违约责任。合同签订后，被告普仁房地产公司按照合同约定交付房屋，原告魏毅、何柳春接收方房屋并入住。2018年12月4日原告魏毅、何柳春向国家税务总局南江县税务局完税8019.09元。2019年3月29日，被告普仁房地产公司收取原告魏毅、何柳春办理产权工本费730.00元。另查明，2018年9月14日光雾山米业公司与被告普仁房地产公司签订《投资合作协议》约定：被告普仁房地产公司将位于南江县.64平方米（具体以测绘为准）投资给光雾山米业公司，专项用于抵偿光雾山米业公司在民间借款及应付工程款；协议经双方盖章签字生效。2018年10月11日光雾山米业公司与被告普仁房地产公司签订《投资合作协议》约定：被告普仁房地产公司将位于南江县独有产权的住宅房586.64平方米（具体以测绘为准），3单元4楼2套住宅，5楼2套住宅，合计面积519.14平方米投资给光雾山米业公司，专项用于抵偿光雾山米业公司在民间借款及应付工程款；协议经双方盖章签字生效。2018年10月24日光雾山米业公司与被告普仁房地产公司签订《投资合作协议》约定：被告普仁房地产公司将位于南江县独有产权的住宅房1039.88平方米（具体以测绘为准）投资给光雾山米业公司，专项用于抵偿光雾山米业公司在民间借款及应付工程款；协议经双方盖章签字生效。2018年10月28日光雾山米业公司与被告普仁房地产公司签订《投资合作协议》约定：被告普仁房地产公司将位于南江县独有产权的住宅房586.64平方米（具体以测绘为准）投资给光雾山米业公司，专项用于抵偿光雾山米业公司在民间借款及应付工程款；协议经双方盖章签字生效。2018年9月23日，光雾山米业公司向被告普仁房地产公司出具欠条一张载明：欠到普仁房地产公司抵售房款专项用于光雾山米业公司抵偿民间债务及工程款（详见投资合作协议），共计金额39423010.00元，原欠条作废，利息按月利率6.333‰，并于每月20日前结清当月利息；光雾山米业公司和被告普仁房地产公司均在欠条上加盖了公章。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告魏毅、何柳春与被告普仁房产公司于2018年9月15日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规规定，应合法有效。被告普仁房产公司应当按照合同约定办理网签备案和不动产权属登记，该《商品房买卖合同》约定自本合同生效之日起60日内，被告普仁房地产公司向当地房管部门申请办理该商品房现房登记手续，但被告至今未履行该义务，属违约行为，对原告该部分诉讼请求，本院予以支持。由于出卖人被告普仁房产公司的原因，买受人在《商品房买卖合同》约定的办理不动产权登记的期限内未取得不动产权登记证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条第一款第（一）项之规定，出卖人即被告普仁房产公司应当承担违约责任，违约金是对守约方弥补损失，对违约方的惩罚，但原告请求被告承担迟延办理不动产权属证书的违约金44107.00元明显过高，鉴于房屋已交付使用，原告没有提供受损失的证据，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合案件实际情况，按照公平、诚实信用原则，本院酌定被告普仁房产公司承担违约金为4000.00元。关于缴纳税费的请求，属国家税务行政机关的征收行为，不属民事案件受理范围，本院不应受理，已受理应当驳回起诉。原告请求被告立即为原告完善房屋水电气入户手续，由于双方当事人在合同中没有约定权利义务，涉及供电、供水、供气企业事务，本案不应当合并处理，当事人可另行主张权利。关于被告提出的反诉,本院认为，与本案不属同一法律关系，不应受理反诉。其理由：一是原告魏毅、何柳春与被告普仁房产公司于2018年9月15日签订的《商品房买卖合同》，约定由光雾山米业公司一次性向被告普仁房地产公司支付房价款。二是光雾山米业公司与被告普仁房地产公司签订四份《投资合作协议》，均约定被告普仁房地产公司将位于南江县南江镇红塔新区锦城大底盘独有房屋产权专项用于抵偿光雾山米业公司民间借款及应付工程款，双方意思表示真实；三是光雾山米业公司以房屋抵偿款专项用于光雾山米业公司民间债务及工程款39423010.00元，已给被告普仁房地产公司出具欠条，已房屋总价款双方进行了清算，被告在欠条上加盖了公章，足以证明被告同意原告应支付房价款债务已转让给光雾山米业公司，根据《中华人民共和国合同法》第八十六条规定，房价款应由新债务人光雾山米业公司承担支付责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条第一款第（一）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告魏毅、何柳春与被告四川普仁房地产开发有限公司于2018年9月15日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告四川普仁房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内给原告魏毅、何柳春办理于2018年9月15日签订的《商品房买卖合同》备案登记和坐落于四川省巴中市南江县红塔新区锦城1栋大底盘第3层房号3-1（5）建筑面积91.89平方米不动产权属登记；三、被告四川普仁房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日支付原告魏毅、何柳春违约金4000.00元；四、驳回原告魏毅、何柳春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6097.00.00元，减半收取3048.50元，由被告四川普仁房地产开发有限公司负担（原告已预交不再退还，由被告直接支付原告或在执行过程中解决）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员　　罗永亮二〇二一年九月十五日书记员　　侯治任 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