刘君艳、徐州方锦置业有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏03民终5545号

• 案件编号

  （2021）苏03民终5545号

• 案件名称

  刘君艳、徐州方锦置业有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省徐州市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省徐州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/23 0:00:00

• 当事人

  刘君艳;徐州方锦置业有限公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5545号上诉人（原审原告）：刘君艳，女，1979年6月4日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。上诉人（原审被告）：徐州方锦置业有限公司，住所地江苏省徐州市贾汪区大泉街道办事处邻里中心205室。法定代表人：高家楷，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯承志，该公司员工。委托诉讼代理人：黄令，该公司员工。上诉人刘君艳因与被上诉人徐州方锦置业有限公司（以下简称方锦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院（2021）苏0305民初259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘君艳上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实后改判支持刘君艳一审诉请或发回重审；2.方锦公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定“方锦公司于2020年1月19日取得房屋测绘报告，但随即被有关部门要求对基础空腔部位进行整改。方锦公司依据整改方案对基础空腔进行了注浆修复”认定事实错误，不能成立。一审认定“大气污染导致工期延误”不能成立。本案案涉房屋至今不符合交付条件，方锦公司应当支付逾期交房违约金。本案中，一审法院认定“刘君艳不能证明系方锦公司的原因致使其不能在约定期限内办理权属登记，故不予支持”没有法律依据，不能成立。一审法院认定方锦公司以日万分之零点五为标准，支付逾期交房违约金错误，本案刘君艳诉请方锦公司以日万分之三为标准，支付逾期交房违约金和逾期办理权属登记违约金依法应当得到支持。方锦公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回刘君艳在一审中的全部诉讼请求；2.本案的上诉费用由刘君艳承担。事实与理由：方锦公司已于2019年12月31日之前具备交付条件，并且在2019年12月30日向业主邮寄了交付通知书通知业主前来收房，方锦公司已经履行了通知交房的义务，故方锦公司不存在逾期交付的行为，不应当承当逾期交付的违约责任。关于2020年1月13日贾汪区住房和城乡建设局、徐州市自然资源和规划局贾汪分局发出的《关于融创贾汪康旅小镇部分楼栋停止交付的通知》，通知载明因涉案楼栋未取得实测报告，故不具备交付条件，因此要求方锦公司撤回发出的上房通知书并停止交付行为。方锦公司认为，该通知书虽然要求方锦公司停止交付行为，但该《通知书》仅仅是行政部门的一种行政管理、监督手段，并不能阻却涉案房屋的交付。事实上，涉案房屋于2020年1月19日便获取了房屋的实测报告，2019年12月30日通知交付时，涉案房屋已经具备实质的交付要件，暂未取得实测报告对交付房屋并无重大影响，也不影响业主收房。取得实测报告后，方锦公司又多次催促刘君艳前来收房，又于2020年6月28日再次发出房屋交付通知书，刘君艳仍未前来收房，方锦公司已经履行了合同约定的通知义务。此外，涉案小区自2017年开工之日起至2019年11月期间，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室、徐州市贾汪区住房和城乡建设局、徐州市城乡建设局扬尘污染治理攻坚行动指挥办公室等多家单位因采取措施应对大气污染而通知涉案项目停止施工，停止施工天数多达180余日。根据合同附件第19条关于免责事由的补充约定，约定了如果行政主管部门单方面采取的行政强制措施导致合同项下的商品房逾期交付、公共配套设施迟延达到交付条件的，可据实予以延期，不适用商品房买卖合同有关出卖人逾期交房的违约责任条款。上述情形符合合同约定的免责事由，应当据实予以延期，而不是直接承担逾期交付的违约责任。刘君艳、方锦公司的答辩意见均同上述上诉意见。刘君艳向一审法院提出诉讼请求：1.判令方锦公司按照合同总价1055000元日万分之三的标准计算，支付从2019年12月31日至其实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（暂计算至2020年10月15日为90202元）；按照合同总价1055000元的日万分之三的标准计算，支付从2020年8月31日至其实际为刘君艳办理权属登记之日止的逾期办理权属登记违约金（暂计算至2020年10月15日为14242元）；2.本案诉讼费用由方锦公司承担。一审法院经审理查明：2019年5月17日，刘君艳（买受人）与方锦公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份（合同编号为JW0034234），合同约定刘君艳向方锦公司购买其开发的位于徐州市贾汪区排洪沟西侧的融创凤鸣桃源D30幢1单元101号商品房，预测建筑面积为128.16平方米，总房价为1055000元。该合同对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任等进行了约定。其中，第九条约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。合同第十一条第（一）款约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。第（二）款约定，该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第（三）款第2项约定，买受人查验的商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。包括屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏；灯具、电器等电器设备不能正常使用的。第二十条房屋登记约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起240日内取得该商品房所有权证书的，双方同意按照补充协议13条处理。该合同《补充协议》第13条约定买受人同意再给予出卖人90日的免责办理延展期，若超延展期仍未取得的，则合同继续履行，出卖人按照商品房总价款的0.5%向买受人支付违约金，但出卖人应尽快协调办理房屋所有权证书。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。该合同《补充协议》第11条关于交付的补充约定第11.12约定，除不可抗力外，出卖人未按照《买卖合同》第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同约定的最迟交付期限之次日起至出卖人实际交付之日止，出卖人每日按房屋总价款万分之零点五向买受人支付违约金，但上述违约金的总额不超过房屋总价款的10%。上述合同签订后，刘君艳按照合同约定支付了总购房款1055000元。2019年12月30日，方锦公司向刘君艳邮寄《房屋交付通知书》、《房屋交付指引》各一份，载明房屋交付时间为2019年12月31日，地点为融创凤鸣桃源售楼处。2020年1月13日，徐州市贾汪区住房和城乡建设局及徐州市自然资源和规划局贾汪分局出具《关于融创贾汪康旅小镇部分楼栋停止交付的通知》，内容为停止徐州方锦置业有限公司开发建设的融创贾汪康旅小镇一期项目中楼栋号为H2、H6-H15、H37-H47、H65-H72、D1-D24、D30、D31、D34-D36、D38-D51的商品房上房行为。2020年3月18日，方锦公司出具《关于贾汪区凤鸣桃源叠加项目问题整改方案》一份，表明对涉案小区出现的质量问题将逐项整改。2020年4月7日，徐州市贾汪区建设工程质量监督站下发贾建质[2020]14号《关于落实贾汪融创康旅小镇叠加区房屋基础空腔部位处理的通知》，要求方锦公司认真组织监理、施工等单位，严格按照设计和施工方案进行施工整改。2020年4月16日，徐州市贾汪区住房和城乡建设局《关于徐婷信访问题的答复意见》中载明：1、水、电、燃气和室外绿化土方下陷、管网断裂、门柱倾斜问题，已责成开发单位进行整改，整改工作正在进行；2、对于沉降和空洞问题，已经组织专家对沉降和空洞问题进行了专题论证，形成了专家意见。目前设计单位已拿出整改意见并向业主公示。方锦公司根据上述文件整改方案，已于2020年4、5月份进行了整改，整改后于2020年6月，再次向刘君艳邮寄《房屋交付通知书》、《房屋交付指引》各一份，载明房屋交付时间为2020年6月30日，地点为融创凤鸣桃源售楼处。刘君艳收到上述通知后认为涉案小区尚未整改完毕，至今未办理上房手续。2020年7月8日，徐州市贾汪区水务局下发《整改通知书》一份，要求融创贾汪康旅小镇对雨污水管网损坏、於堵及检查井进行修复、疏通。另查明，涉案小区于2019年12月30日取得了竣工验收备案表，于2020年1月19日取得了房屋面积测绘报告。再查明，为控制大气污染，确保空气质量，2018年6月至2019年11月间，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室、徐州市大气污染防治联席会议办公室多次下发文件，要求部分施工工地停止作业。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按照合同的约定履行相应的义务。方锦公司开发的融创凤鸣桃源（又称融创贾汪康旅小镇）于2019年12月30日取得建设工程竣工验收备案证明文件，于2020年1月19日取得房屋测绘报告，但随即被有关部门要求对基础空腔部位进行整改。方锦公司依据整改方案对基础空腔进行了注浆修复，修复后于2020年6月28日再次向刘君艳邮寄《房屋交付通知书》、《房屋交付指引》各一份，载明房屋交付时间为2020年6月30日，此时房屋具备合同约定的交付条件，故上房通知书中载明的日期为有效交付房屋日期。刘君艳诉请的逾期交付违约金应计算至此，对于刘君艳诉请之后的逾期交付违约金，不予支持。刘君艳所称的其他房屋质量问题，可通过房屋质量保修合同约定及法律规定予以解决。关于违约金计算标准，刘君艳诉称按每日万分之三的标准计算，方锦公司则认为应当按照合同约定标准计算违约金。根据双方所签订的《补充协议》第11条关于交付的补充约定第11.12约定，除不可抗力外，出卖人未按照《买卖合同》第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同约定的最迟交付期限之次日起至出卖人实际交付之日止，出卖人每日按房屋总价款万分之零点五向买受人支付违约金，但上述违约金的总额不超过房屋总价款的10%。该约定系双方当事人真实意思表示，合法有效，对合同双方均有约束力。刘君艳以该条约定无效及对等原则要求提高违约金的计算标准，没有法律依据，不予调整。方锦公司于2020年6月再次向刘君艳发送上房通知书，此时房屋具备上房条件，故逾期上房违约金应从2020年1月1日计算至2020年6月30日。方锦公司辩称逾期交付系因应对大气污染停工令所致，考虑到大气污染防治确实对建设工程施工产生影响，酌定违约金为8018元。刘君艳诉称方锦公司支付从2020年8月31日至其实际为刘君艳办理权属登记之日止的逾期办理权属登记违约金。根据双方合同约定，商品房交付之后一定期限，因方锦公司的原因致使不能办理商品房权属登记的，方锦公司支付违约金。本案涉案房屋手续齐全，刘君艳不能证明系方锦公司的原因致使其不能在约定期限内办理权属登记，故不予支持。遂判决：一、徐州方锦置业有限公司于判决生效后十日内向刘君艳支付逾期交房违约金8018元；二、驳回刘君艳的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本案二审争议焦点是：1.方锦公司是否存在逾期交房违约行为，应否支付逾期交房违约金。2.逾期交房违约金应当如何认定。3.方锦公司应否支付逾期办证违约金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的民事纠纷系因民法典实施前的法律事实引起的，且民法典实施前有明确的相关规定，故本案的法律适用民法典施行前的法律及相关司法解释。一、关于方锦公司是否存在逾期交房违约行为，应否支付逾期交房违约金的问题。双方合同约定房屋交付条件为该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。涉案小区于2019年12月30日取得建设工程竣工验收备案证明文件，于2020年1月19日取得房屋测绘报告。因有关部门要求对基础空腔部位进行整改，方锦公司依据整改方案对基础空腔进行了注浆修复。修复后，方锦公司于2020年6月向刘君艳邮寄《房屋交付通知书》、《房屋交付指引》各一份，载明房屋交付时间为2020年6月30日，此时房屋具备合同约定的交付条件。刘君艳主张涉案房屋不符合交付条件，但并未提供充分证据予以证明，方锦公司亦不予认可，本院不予支持。如刘君艳认为涉案房屋存在其他质量问题，需要进行维修，可另行主张权利。涉案房屋买卖合同约定的房屋交付日期为2019年12月31日，实际交付日期为2020年6月30日，故方锦公司应向刘君艳支付逾期交房违约金。二、关于逾期交房违约金应当如何认定的问题。涉案房屋买卖合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人逾期交付涉案房屋时，双方同意按照《补充协议》第11条处理，故根据《补充协议》第11条第13款约定，涉案迟延上房违约金的标准为，自买卖合同约定的最迟交付期限之次日起至出卖人实际交付之日止，出卖人每日按房屋总价款万分之零点五向买受人支付违约金。刘君艳以该条约定无效及对等原则要求提高违约金的计算标准，没有法律依据，本院不予支持。因涉案补充协议中约定，行政主管部门单方面采取的行政强制措施，导致买卖合同项下商品房逾期交付、公共配套设施迟延达到使用条件的、逾期办证的，可据实予以延期，不适用买卖合同有关出卖人逾期交房、公共配套设施迟延达到使用条件、逾期办证的违约责任条款。结合2018年6月至2019年11月间，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室、徐州市大气污染防治联席会议办公室多次下发文件，要求部分施工工地停止作业，考虑到大气污染防治确实对建设工程施工产生影响，一审法院酌定逾期交房违约金为8018元并无不当，本院予以支持。三、关于方锦公司应否支付逾期办证违约金的问题。根据双方合同约定，因方锦公司的原因致使不能办理商品房权属登记的，方锦公司支付违约金。而涉案房屋手续齐全，刘君艳不能证明系方锦公司的原因致使其不能在约定期限内办理权属登记，故对于刘君艳的该上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人刘君艳、徐州方锦置业有限公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。刘君艳预交的二审案件受理费156元，由刘君艳负担；徐州方锦置业有限公司预交的二审案件受理费156元，由徐州方锦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　张　伟审判员　王素芳审判员　李　琳二〇二一年九月二十三日书记员　宗　正 来自：www.nlaw.org