王丽梅、李桂华等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）鄂08民终976号

• 案件编号

  （2021）鄂08民终976号

• 案件名称

  王丽梅、李桂华等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖北省荆门市中级人民法院

• 所属地区

  湖北省荆门市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/17 0:00:00

• 当事人

  王丽梅;李桂华;湖北天泰帝豪酒店管理有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第三款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第三项；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第九十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第九十条第二款

湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂08民终976号上诉人（原审被告）：王丽梅，女，1975年2月12日出生，汉族，住荆门市掇刀区。上诉人（原审被告）：李桂华，男，1973年5月22日出生，汉族，住荆门市掇刀区。上列二上诉人委托诉讼代理人：何飞，湖北新天律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：湖北天泰帝豪酒店管理有限公司，住所地荆门市东宝区长宁大道21号，统一社会信用代码91420800698038886H。法定代表人：刘丹，总经理。委托诉讼代理人：谢菊芳，湖北同进律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玉金，湖北同进律师事务所律师。上诉人王丽梅、李桂华因与被上诉人湖北天泰帝豪酒店管理有限公司（以下简称帝豪酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服荆门市东宝区人民法院(2021)鄂0802民初92号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王丽梅、李桂华上诉请求:1、撤销原审判决，改判驳回帝豪酒店对二上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由帝豪酒店承担。事实和理由：一、一审判决对本案案由确定为不当得利纠纷错误。二上诉人获得房屋租赁收益，是基于与帝豪酒店之间存在房屋租赁合同，该合同已被一审法院确认为合法有效，二上诉人获得租金收益是因为将自己享有所有权的房屋出租，具有合法根据；帝豪酒店将承租的房屋用于宾馆经营活动，获得了经营收益，并未受到损失。帝豪酒店一审的诉讼请求是要求二上诉人返还多收取的租金并承担违约金，也是基于租赁合同提起的违约之诉。因此，本案案由应确定为房屋租赁合同纠纷。二、一审法院适用法律错误。一审法院应当按照《中华人民共和国合同法》的有关规定审理本案并依法裁判。三、一审判决对本案处理错误。1、二上诉人与帝豪酒店之间的纠纷为房屋租赁合同纠纷，二上诉人出租的房屋是由帝豪酒店装修并投入使用的，帝豪酒店应当知道房屋的实际面积，双方的租赁合同期限是10年且已经履行完毕，其间帝豪酒店从未对房屋面积提出任何异议。租赁合同中并未约定按面积确定租金标准，也没有关于出租面积与实际面积不一致时如何承担违约责任的约定。而且从双方的合同目的和商业惯例来看，帝豪酒店租赁房屋是为了经营宾馆住宿，宾馆在出租客房时按间出租为旅馆业的行业惯例，帝豪酒店显然不会因为承租的房屋少一个多平方而导致其经营收益减少。帝豪酒店要求二上诉人返还多收取的租金并承担违约金的请求没有事实和法律依据，不应得到支持。2、一审判决一方面认为案涉出租房屋面积差是否影响帝豪酒店的经营收益非本案法律关系考虑的因素，一方面又以不当得利为由判决二上诉人返还“多收”的租金13561.87元，完全背离了不当得利之债的裁判原则。帝豪酒店答辩称，1、根据本案的案情，属于不当得利返还责任与违约责任竞合的现象，该现象主要体现在一方违约且违约方从违约中获得利益的情况中。本案中，两上诉人应当按照合同约定将面积为50.26平方米的房屋出租给帝豪酒店使用，但其实际交付给帝豪酒店使用的租赁物面积仅为48.29平方米，比合同约定的使用面积少1.92平方米，二上诉人违反了合同约定，存在违约行为。另一方面，帝豪酒店已按照合同的面积给付了租金。由于租赁合同已因履行期限届满而终止，二上诉人获取超过48.29平方米部分的租金没有法律上的依据，完全符合不当得利的构成要件。2、帝豪酒店作为酒店管理有限公司，并不是开发商，不知道也不应知道涉案房屋存在1.92平方米的面积误差，直到与二上诉人续签合同时才知道房屋存在面积差。3、二上诉人与帝豪酒店签订的租赁合同明确约定了使用面积为50.26平方米，租金是按年支付。该合同已明确了面积与租金之间存在密切联系，租金的数额与房屋面积成正比。请求驳回上诉，维持原判。帝豪酒店向一审法院起诉请求：判令王丽梅、李桂华返还帝豪酒店房屋租金13561.78元。一审法院认定事实：2009年5月28日，李桂华与天泰房地产公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：ＪＭ200901890），约定：李桂华购买天泰房地产公司开发的帝豪大厦1单元2008号房，该房屋建筑面积50.26平方米，其中套内建筑面积34.4平方米；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以房产局最终核定的产权面积为准；李桂华以银行按揭贷款方式支付房款。2010年9月5日，李桂华（甲方）、帝豪酒店（乙方）、天泰房地产公司（丙方）三方签订了《帝豪大酒店租赁及装修合同》，李桂华实际签署时间为2009年5月27日。该合同约定：甲方的物业坐落于荆门市“帝豪大酒店”项目20层08号，建筑面积50.26平方米（最终建筑面积以荆门市房地产管理局的实际产权面积为准）；租赁期限为10年，2010年5月31日至2020年5月31日；年租金为34600元，由乙方每月代甲方还银行按揭贷款，剩余租金于每年12月31日付清。上述合同签订后，帝豪酒店对案涉房屋进行装修并从事酒店经营，当事人按照租赁合同约定履行至期满后终止合同履行，帝豪酒店已按照每年34600元的标准支付租赁期间的全部租金。2020年5月12日，王丽梅办理了案涉房屋的不动产权证明，为王丽梅单独所有，登记的房屋建筑面积为48.29平方米。王丽梅与天泰房地产公司因房屋面积差的价款发生争议，于2020年7月2日向荆门仲裁委员会申请仲裁，荆门仲裁委员会已受理。另查明，李桂华签订《商品房买卖合同》和《帝豪大酒店租赁及装修合同》时与王丽梅系夫妻关系，二人于2013年12月30日协议离婚，并约定案涉房屋归王丽梅所有，之后一直由王丽梅履行房屋租赁合同至期满。一审法院认为，李桂华与帝豪酒店签订的《帝豪大酒店租赁及装修合同》是当事人真实意思的表示，合同合法有效，该合同因约定的履行期限届满而终止。本案立案案由为房屋租赁合同纠纷，但帝豪酒店要求王丽梅、李桂华返还多付的租金，实际系基于不当得利法律关系主张的返还财产的法律责任，故案由应更正为不当得利纠纷。关于帝豪酒店要求王丽梅、李桂华返还合同履行期内多支付的租金是否有依据的问题。帝豪酒店主张，房屋租赁合同约定的房屋建筑面积为50.26平方米，不动产权证明登记的实际面积为48.29平方米，王丽梅、李桂华应当退还面积差额部分的租金。王丽梅则抗辩，房屋面积差是开发商天泰房地产公司造成的，房屋租金是按年结算，面积差未造成帝豪酒店经营损失，且帝豪酒店主张权利超过了诉讼时效期间。一审法院认为，首先，房屋租赁合同出租人是房屋产权人，承租人是帝豪酒店，该合同与商品房买卖合同系不同民事主体之间产生的不同的合同法律关系，帝豪酒店基于不当得利法律关系要求返还超付的租金与王丽梅、李桂华基于商品房买卖合同主张权利并无法律上的牵连，换言之，王丽梅有权就出售房屋面积不符合合同约定向天泰房地产公司主张权利，帝豪酒店也有权就出租房屋面积不符合合同约定向王丽梅、李桂华主张权利。其次，房屋租赁合同的标的物系不动产，合同明确载明了房屋建筑面积，虽然合同约定的租金标准为每年固定数额，但按照生活常识判断，帝豪酒店承租房屋系用于经营活动，房屋租金数额显然与房屋面积具有直接关联，租金数额应与房屋面积成正比，房屋实际面积少于合同约定面积，则出租人应扣减或返还相应租金，换言之，出租人收取超出实际面积部分的租金是没有法律根据的不当利益，应予返还。本案案涉出租房屋面积差是否影响帝豪酒店经营收益非本案法律关系考虑的因素。故帝豪酒店有权要求出租人返还多收取的租金。按照房屋租赁合同约定的租金数额和房屋建筑面积计算，帝豪酒店多支付的租金数额为13561.87元（34600元/年÷50.26平方米×1.97平方米×10年）。第三，诉讼时效应当自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起开始计算，普通诉讼时效期间为三年。本案中，帝豪酒店行使诉权的诉讼时效应当自其知道存在房屋面积差之日开始计算，帝豪酒店知道或者应当知道案涉房屋不动产权证明记载的实际面积之日即为计算诉讼时效起始时间，案涉房屋于2020年5月12日才办理不动产权证明，显然原告行使诉权未超过诉讼时效。第四，虽然房屋租赁合同载明的出租人是李桂华，但该房屋系其与王丽梅婚姻关系存续期间共同出资购买，租金收益应为二人共同所有，二人于2013年12月30日协议离婚后，房屋归王丽梅所有，自此房屋租赁合同的权利和义务亦由王丽梅享有和承担，因此，2010年5月31日至2013年12月30日期间应由王丽梅、李桂华共同承担租金返还义务，2013年12月30日之后应由王丽梅承担租金返还义务，即李桂华对于应予退还的13561.87元租金中的4859.67元（13561.87元×43月÷120月）承担连带责任。关于本案的法律适用，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案系民法典施行前的法律事实引起的纠纷，应当适用民法典施行前的相关法律规定。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告王丽梅于判决生效之日起五日内退还原告湖北天泰帝豪酒店管理有限公司多支付房屋租金13561.87元，被告李桂华对其中4859.67元承担连带责任；二、驳回原告湖北天泰帝豪酒店管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费139元，减半收取69.5元，由被告王丽梅、李桂华共同负担。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于本案的案由。一审法院确定的本案案由为不当得利纠纷。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。不当得利的构成要件有四，一是一方获得利益，二是他方利益受损，三是一方获得利益与他方利益受损之间有因果关系，四是获得利益及利益受损均无法律根据。本案中，二上诉人与帝豪酒店于2010年签订的《帝豪大酒店租赁及装修合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均已按合同约定履行完毕各自的义务，即二上诉人向帝豪酒店交付房屋，帝豪酒店向二上诉人支付租金。二上诉人收取租金是基于与帝豪酒店之间合法有效的租赁合同，并非获取的不当利益。帝豪酒店与二上诉人之间系因房屋租赁合同的履行问题产生的纠纷，不符合不当得利的构成要件，故本案应为房屋租赁合同纠纷，一审法院确定案由为不当得利纠纷不当，本院予以纠正。二、关于帝豪酒店能否要求二上诉人返还租金的问题。二上诉人与帝豪酒店签订的《帝豪大酒店租赁及装修合同》第一条约定的物业情况为，本案所涉房屋建筑面积为50.26平方米（最终建筑面积以荆门市房地产管理局核定的实际产权面积为准）。第四条约定的租金计算方式为，每年租金为34600元，在合同租赁期内二上诉人不得要求调高租金。从上述约定的内容可以看出，二上诉人与帝豪酒店约定的租金并非按照租赁面积数计算单价得出，而是固定的数额，合同中的房屋面积并不是计算租金的依据，只是作为房屋基本情况载于合同，房屋面积的大小与双方约定的租金数额并无关联。同时，本案所涉租赁房屋为特定的酒店用房，二上诉人作为出租人依约定交付了租赁房屋，帝豪酒店亦按照合同明确约定的固定年租金标准支付了租金，双方均履行了合同的相关权利义务至合同终止，不存在违约情形。帝豪酒店在占有使用诉争房屋的十年期间内均未就租金问题提出过异议，在合同履行完毕后以实际面积少于房产证所载面积为由要求二上诉人返还租金没有事实依据和法律依据，对其诉讼请求不予支持。综上所述，王丽梅、李桂华的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销荆门市东宝区人民法院(2021)鄂0802民初92号民事判决；二、驳回湖北天泰帝豪酒店管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费139元，减半收取69.5元，由湖北天泰帝豪酒店管理有限公司负担。二审案件受理费139元，由湖北天泰帝豪酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　李国林审判员　　董菁菁审判员　　王　冉二〇二一年九月十七日书记员　　李思琪 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