广州市越秀区广卫商业贸易公司、广州市越秀区第一房屋管理所等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终10211号

• 案件编号

  （2021）粤01民终10211号

• 案件名称

  广州市越秀区广卫商业贸易公司、广州市越秀区第一房屋管理所等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/9 0:00:00

• 当事人

  广州市越秀区广卫商业贸易公司;广州市越秀区第一房屋管理所;广州市越秀区大江南鞋业商行;谭兴华;刘劲

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10211号上诉人（原审被告）：广州市越秀区广卫商业贸易公司，住所地广州市越秀区越华路7号。法定代表人：刘劲。委托诉讼代理人：黄绍华，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彩运，广东君厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地广州市越秀区豪贤路榨粉街128号。法定代表人：曾健庆，该所所长。委托诉讼代理人：梁靖宇，该所员工。委托诉讼代理人：吴卓斌，该所员工。原审被告：广州市越秀区大江南鞋业商行，住所地广州市越秀区越华路106号首层。法定代表人：谭兴华。原审被告：谭兴华，男，1959年9月6日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。原审被告：刘劲，男，1971年12月4日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人广州市越秀区广卫商业贸易公司（以下简称广卫公司）因与被上诉人广州市越秀区第一房屋管理所（以下简称越秀房管所）及原审被告广州市越秀区大江南鞋业商行（以下简称大江南鞋行）、谭兴华、刘劲房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初10675号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人广卫公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回越秀房管所全部诉讼请求；2.本案一审、二审受理费由越秀房管所负担。事实与理由：一、越秀房管所主张要求解除租赁关系的理由不成立，广卫公司不同意解除涉案租赁合同，双方应当继续按原有租赁合同履行。广州市越秀区越华路××之三地下及阁楼（现门牌广州市越秀区越华路106号首层）早于90年代已由广卫公司承租，广卫公司承租后一直与大江南鞋行共同投资合作经营至今，其中，地下部分用于百货批发商业使用，阁楼部分则用作休息居住住宅使用。广卫公司与大江南鞋行在涉案房屋合作经营已超过二十载，越秀房管所对此是知情且同意的，在此期间，广卫公司一直依约向越秀房管所支付租金且无任何违反租赁合同的行为，越秀房管所亦一直与广卫公司就涉案房屋多次续签租赁合同。无论从客观的实际使用情况看，还是从现场勘验情况看，广卫公司一直都是按照租赁合同的约定使用涉案房屋。为此，广卫公司并未对外转租涉案房屋，广卫公司亦无改变过涉案房屋的用途进行使用，现越秀房管所以广卫公司擅自转租以及改变用途为由要求解除租赁合同显然没有依据。越秀房管所从未以不定期租赁关系可随意解除合同的理由要求解除涉案租赁合同，一审判决不应直接以该理由判令解除涉案租赁合同。涉案房屋的租金广卫公司一直缴纳至今，即使法院判令双方解除租赁合同，涉案房屋的使用费也应按照租赁合同约定的租金标准计付。二、广卫公司收回涉案房屋势必侵害相邻房屋的使用权。现涉案房屋的一楼以及阁楼均已经与相邻的房屋打通使用，如收回涉案房屋，必然导致相邻房屋无法出入，广卫公司以及案外人亦无法继续使用相邻房屋，虽越秀房管所提出可协商出入问题，但并未落实任何可行的方案，故越秀房管所必须先解决好涉案房屋与相邻房屋的使用问题后，再行处理涉案房屋的问题。三、越秀房管所单方解除租赁合同，损害了公共利益。广卫公司是北京街道的下属企业，广卫公司在涉案房屋合作经营所得均用于解决街道退休职工养老资金问题，并非以牟取暴利为目的。现越秀房管所并未充分考虑广卫公司的实际情况，追求当前利益擅自解除租赁合同，是不适当的。四、退一步而言，假使判决广卫公司需将涉案房屋腾空交还，亦应当根据公平合理原则给予广卫公司更长的搬迁期。由于广卫公司与大江南鞋行在涉案房屋共同合作的经营项目悠久，现涉案房屋处仍有大量库存无法消耗，如果判令广卫公司在30天内腾空交还涉案房屋，必然直接造成广卫公司的经济损失以及资源浪费。为此，假使判决广卫公司需将涉案房屋腾空交还，法院亦应根据公平合理原则给予广卫公司更长的搬迁期，该搬迁期应不少于六个月。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明本案事实后，依法改判。被上诉人越秀房管所二审答辩称：越秀房管所同意一审判决，要求广卫公司尽快腾空交还涉案房屋，并支付房屋使用费至其腾空交还涉案房屋之日止。双方的租赁合同期限早已届满，租赁期限届满后双方形成不定期租赁关系，广卫公司违反合同约定使用涉案房屋，故越秀房管所要求与广卫公司解除租赁关系，并要求其缴纳房屋使用费。广卫公司擅自将涉案房屋转租给大江南鞋行使用，该转租行为并未经过越秀房管所同意，其违反了租赁合同约定的不得转租、转让等条款，因此越秀房管所要求与广卫公司解除合同并要求其腾空交还涉案房屋。原审被告大江南鞋行、谭兴华、刘劲经本院合法传唤未到庭参与诉讼，亦未发表书面意见。越秀房管所于2020年3月9日向一审法院起诉，请求：1.判令解除双方的不定期租赁关系；2.判令广卫公司、大江南鞋行、谭兴华、刘劲立即将广州市越秀区越华路××之3阁楼房屋腾空交还给越秀房管所；3.判令广卫公司支付从2019年5月1日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋使用费（2019年5月1日至2019年12月31日期间按2018年的租金参考价每月386.28元计算，2020年1月1日起至实际腾空交还房屋之日止按照2019年租金参考价每月429.2元计算）。一审法院经审理查明：广州市越秀区越华路106号（旧门牌××之3）地下及阁楼是越秀房管所受托管理的房屋。越秀房管所（原称广州市第一土地管理房屋理所）将该址地下（即首层）及阁楼均出租给广卫公司使用多年。其中阁楼部分最后一份书面租赁合同名称为《广州市房地产租赁合同》，签订于2005年8月29日，内容为：越秀房管所（甲方、出租人），广卫公司（乙方、承租人）；甲方同意将越秀区越华路106号旧门牌××之3地下阁楼部位的房地产出租给乙方作住宅用途使用，使用面积10.73平方米；租赁期限自2005年8月1日起至2006年7月31日止，月租金额为45.44元等。上述合同约定的租赁期限届满后，越秀房管所与广卫公司未再续签租赁合同，越秀房管所继续将该房屋出租给广卫公司使用，广卫公司继续以45.44元/月的标准向越秀房管所支付租金。另查明，1996年2月1日，广卫公司（甲方）与大江南鞋行（乙方）签订《合作经营协议书》，载明：双方拟共同投资经营的项目位于越秀区××（××之三首层及阁楼），合作项目内容为百货批发，合作期为十年，自本合同签订之日起计算；甲方无偿提供经营场地的使用和管理，乙方同意投资十万元用于装修商铺、进货和技术，同时乙方向工商管理部门申请营业执照；合作经营的利润分配方式为：甲乙双方各占商铺内50%的纯利润等。2019年4月15日及同年8月5日，越秀房管所两次向广卫公司发出《限期整改通知》，称广卫公司擅自改变房屋约定用途，将阁楼房屋改作仓库使用，违反了直管房管理、消防安全管理及双方签订租赁合同的有关规定，请其于2019年5月15日、2019年8月15日前整改，恢复住宅用途，不得再将房屋作仓库使用。2019年11月21日，越秀房管所向广卫公司发出《关于收回房屋的通知》，称广卫公司擅自转租（转借）房屋给他人使用违反了《广东省公有房产管理办法》及租赁合同的规定，越秀房管所决定终止租赁关系，要求广卫公司于2019年11月30日前交还房屋等。截止2020年9月1日本案一审庭审时，广卫公司已付租金至2020年8月。广州市越秀区房屋管理局向广卫公司出具了相应租金发票，其中2020年8月的租金发票注明为部分占用费。涉案房屋所在地段北京××越华路住宅用房楼梯楼2019年度广州市房屋租金参考价为40元/平方米/月；2018年度广州市房屋租金参考价为36元/平方米/月；2020年度租金参考价尚未公布。一审诉讼过程中，越秀房管所与广卫公司均确认租赁房屋现址为越华路106号阁楼，仍由广卫公司和大江南鞋行使用。关于该址首层的租赁纠纷，越秀房管所已另案提起诉讼，案号为（2020）粤0104民初10676号。关于涉案房屋界址，越秀房管所向一审法院提交房产档案平面图作为证据。2020年11月2日，一审法院组织双方当事人到该房屋现场勘查，现场可见涉案租赁房屋位于越华路106号（旧门牌××之3）南侧，与北侧原有房屋打通使用，目前只有南侧一个出入口，越秀房管所与广卫公司在上述平面图中共同确认了界址；涉案阁楼堆放有较多货物（鞋）。此外，越秀房管所表示，不需要广卫公司、大江南鞋行、谭兴华、刘劲恢复间隔，只需将该部分按现状腾空交还越秀房管所即可，越秀房管所会与北侧房屋业主或使用人协商出入口的问题，在北侧房屋单独开设出入口前会保障北侧房屋业主或使用人通行。一审法院认为：越秀房管所与广卫公司签订的《广州市房地产租赁合同》租赁期限已届满，此后，双方未再续签书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，视为不定期租赁。根据该法第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故无论广卫公司及大江南鞋行之间是否为转租关系，或越秀房管所有无在合理期限内对此提出异议，越秀房管所作为不定期租赁的出租人，均有权解除租赁合同。且从现场情况来看，广卫公司与大江南鞋行确在涉案阁楼内堆放了较多货物，并非单纯作为居住使用，存在安全隐患。因此，越秀房管所主张解除与广卫公司的租赁关系、收回涉案房屋合法合理，一审法院予以支持。大江南鞋行作为共同的实际使用人，应与广卫公司共同承担交还房屋的责任。越秀房管所要求谭兴华、刘劲承担相应责任于法无据，一审法院不予支持。关于房屋界址问题，越秀房管所已提交房产档案平面图作为证据，双方亦于现场确认了界址的位置，不存在争议。广卫公司以其承租期间改变房屋间隔作为无法交还房屋的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。关于房屋使用费，越秀房管所虽然向广卫公司发出过解除合同的通知，但此后继续按原合同标准收取租金且开具了相应租金发票，并且起诉要求法院判决解除合同，可见双方的租赁合同关系事实上尚未解除，合同解除时间以本判决生效之日为宜。合同解除前的租金按原租金标准45.44元/月计付，合同解除后的房屋使用费则参照房管部门公布的同地段2019年租金参考价计算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，于2020年11月6日作出如下判决:一、自本判决发生法律效力之日起，原告广州市越秀区第一房屋管理所与被告广州市越秀区广卫商业贸易公司关于广州市越秀区越华路106号（旧门牌××之3）阁楼房屋的租赁关系解除。二、被告广州市越秀区广卫商业贸易公司、广州市越秀区大江南鞋业商行在本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区越华路106号（旧门牌××之3）阁楼房屋（面积约10.73平方米）腾空交还原告广州市越秀区第一房屋管理所。三、被告广州市越秀区广卫商业贸易公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2020年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金支付给原告广州市越秀区第一房屋管理所（按45.44元/月计付）；自本判决发生法律效力之次日起至交还上述房屋之日止的房屋使用费，由被告广州市越秀区广卫商业贸易公司按照40元/平方米/月×10.73平方米=429.2元/月的标准逐月向原告广州市越秀区第一房屋管理所支付。四、驳回原告广州市越秀区第一房屋管理所其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由被告广州市越秀区广卫商业贸易公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。二审中，广卫公司陈述，涉案房屋其承租后与相邻的案外房屋打通使用，而打通的另一间案外房屋是由大江南鞋行使用的，广卫公司不清楚另一间案外房屋是大江南鞋行自有还是由其承租，假设越秀房管所收回涉案房屋，则会导致案外另一间房屋无法进出，因为打通使用后，两间房屋的出入口均是在涉案房屋内，除此之外，没有其他房屋交还的障碍。越秀房管所陈述，根据越秀房管所一审提交的房屋图纸，若广卫公司按照图纸恢复原状或先将房屋交还给越秀房管所由越秀房管所自行恢复原状，越秀房管所会留有通道供案外另一间房屋的使用者出入。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、越秀房管所能否行使合同解除权及涉案房屋应否腾空交还；二、租金和房屋使用费的支付问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、越秀房管所能否行使合同解除权及涉案房屋应否腾空交还。越秀房管所与广卫公司签订的租赁合同期限届满后，双方并未续签合同，但广卫公司一直向越秀房管所支付租金并占有使用涉案房屋，双方之间形成不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。越秀房管所在一审法院提起诉讼主张判令解除双方的不定期租赁关系并要求腾空交还房屋，故一审法院判令自判决发生法律效力之日起，双方关于涉案房屋的租赁关系解除并判令广卫公司、大江南鞋行在判决发生法律效力之日起三十日内腾空交还涉案房屋给越秀房管所，合法有据，应予维持。广卫公司虽上诉称涉案合同不应解除及不应交还涉案房屋，但本院审理期间，广卫公司既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，其上诉主张涉案合同不应解除及不应交还涉案房屋于法无据，本院不予支持。广卫公司还上诉主张收回涉案房屋会侵害相邻房屋的使用权及应给予其不少于六个月的搬迁期，从本案查明事实看，广卫公司并非相邻房屋的承租人，即便涉案房屋系与相邻房屋一起使用，也系广卫公司在明知涉案房屋和相邻房屋情况下的自身选择，现却以其自行把涉案房屋与相邻房屋打通使用为由主张不应腾退涉案房屋，无法律依据，本院不予支持。至于其主张的相邻房屋应如何使用的问题，应由各相关当事人依法另行处理，该问题不能成为广卫公司依据本案的租赁合同关系不予腾退涉案房屋的合理抗辩事由。一审考虑涉案房屋的用途、房屋实际使用情况、越秀房管所解除合同应当在合理期限之前通知广卫公司等因素，已经给予广卫公司、大江南鞋行三十日时间腾退涉案房屋，一审该处理公平合理，并无不当，广卫公司主张应给予其不少于六个月的搬迁期无理据，本院不予支持。二、租金和房屋使用费的支付问题。广卫公司一直占有使用涉案房屋至今未予腾退，在法院判令涉案租赁合同解除前理应按照租赁合同约定的租金标准向越秀房管所支付租金，在租赁合同解除后，理应向越秀房管所支付房屋使用费，一审认定房屋使用费参照房管部门公布的同地段2019年租金参考价计算，并无不当，应予维持。综上所述，广卫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广州市越秀区广卫商业贸易公司负担。本判决为终审判决。审判长　李　娜审判员　柳玮玮审判员　黄春成二〇二一年九月九日书记员　冯　韵彭诗敏 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