高平市晋丰苑物业管理服务有限公司、李某等苏某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书（2021）晋0581民初2316号

• 案件编号

  （2021）晋0581民初2316号

• 案件名称

  高平市晋丰苑物业管理服务有限公司、李某等苏某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  高平市人民法院

• 所属地区

  高平市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/2 0:00:00

• 当事人

  高平市晋丰苑物业管理服务有限公司;李某;苏某

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

山西省高平市人民法院民事判决书（2021）晋0581民初2316号原告：高平市晋丰苑物业管理服务有限公司，住所地：高平市北城办段庄村。        法定代表人：刘某，任执行董事。        委托诉讼代理人：王某，山西长平律师事务所律师。        委托诉讼代理人：张某，山西长平律师事务所实习律师。        被告：李某，女，1974年11月19日出生，汉族，住高平市东城办晋丰苑小区15号楼2单元1002室，公民身份号码：×××。        被告：苏某，男，1975年10月18日出生，汉族，住高平市东城办晋丰苑小区15号楼2单元1002室，公民身份号码：×××。        原告高平市晋丰苑物业管理服务有限公司（简称晋丰苑物业公司）与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，原告申请追加苏某为被告参加诉讼。原告委托代理人王某、张某，被告李某、苏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告向本院提出诉讼请求：1．判决被告李某、苏某支付原告2017年度至2021年度的物业费4220元、滞纳金1000元；2．诉讼费由被告承担。        事实与理由：自2008年4月起，原告为高平市晋丰苑小区提供物业服务工作。2017年7月，由于物业服务各类成本增加，原告出具了新的物业合同。根据新的物业合同的约定，多层住每月每平米0.6元，高层住宅1到6层每月每平米1.1元，7-17层每月每平米1.2元。业主应于每年第一季度7、8、9月份前交纳当年的物业服务费。如住户不按时交纳物业服务费和水费，应承担每日千分之三的滞纳金。原告曾于2017年到2020年间的每年7月在小区公告处及各号楼单元门口张贴催缴物业费公告。但被告自2017年7月起至今未付清，共拖欠物业费4220元。        被告李某、苏某辩称，1．其之所以拒交物业费，是因为原告擅自提高了物业费标准，而且所提供的物业服务水平与物业费标准不匹配。主要表现在：卫生打扫的不好；小区道路坑坑洼洼；公共用电设备、消防设施不维护；安装的监控图像不清晰；单元楼入户门损坏长期不修理；小区绿化不到位，私自将绿化地改建为车位；小区安保不到位；小区业主委员会成立不合法等。2．原告有权向其收取物业费，但无权向其收取滞纳金。        原告向法庭提交了以下证据：        晋丰煤化工有限责任公司2017年6月26日的会议纪要，显示晋丰苑小区业主委员会就提高物业费等事项进行研究，并作出决定。        晋丰公司职工联合集资合作建房管理委员会与原告于2017年6月28日共同向晋丰苑小区全体住户发出的通告。        高平市发展和改革局、高平市住房保障和城乡建设管理局于2015年8月28日联合发布的高发改发【2015】71号《关于市区前期住宅和保障性住宅物业服务收费标准的通知》。该文件对高平市区前期住宅和保障性住宅物业服务等级及收费标准作出了规定。        物业服务企业资质证书，显示原告资质等级为三级。        经质证，被告对会议纪要、通告的真实性没有异议，但表示：业主委员会是晋丰煤化工有限责任公司指定的，并未经小区业主选举，不能代表小区业主，其所作决定和通知均是非法的，没有效力。对其他证据没有异议。        鉴于被告对以上证据的真实性无异议，本院予以确认。        根据当事人的陈述及法庭确认的证据，本院查明以下事实：        被告李某、苏某（二人系夫妻）是高平市晋丰苑小区的业主，住××区，住宅面积为73.28平方。        晋丰苑小区系山西晋丰煤化工有限责任公司（简称晋丰公司）为该公司职工集资修建的住宅小区。该公司成立了晋丰公司职工联合集资合作建房管理委员会对该小区进行管理。自2008年起，晋丰苑小区的物业服务由原告晋丰苑服务公司提供，该公司资质等级为三级。        2017年6月26日，晋丰公司职工联合集资合作建房管理委员会召开会议，对小区物业费等事宜进行研究。会议认为：因小区公共设施、设备维修率增高、生活垃圾处理地段越来越远、费用日渐增加，同时住户要求服务标准越来越高、公司物业费用短缺，故决定对小区物业费进行变更。其中：一期住户每月每平米0.4元变更为0.6元；二期高层住宅1-6层从每月每平米0.743元变更为1.1元；7-17层从每月每平米0.743元变更为1.2元。之后，该委员会将决议以通告的形式在小区内张贴发布并征询意见。        二被告以原告擅自提高物业费且服务不到位为由，拒绝向原告交纳物业费，也不同意与原告重新签订物业服务合同。根据原物业服务合同的约定，原告在物业管理区域内提供的物业服务包括：小区道路、公共活动场所清扫、生活垃圾清运等；共用设施、设备的日常运行维修养护；小区绿化；公共秩序的维持等服务。被告应当按建筑面积，按前述标准向原告交纳物业服务费。服务费应于每年第一季度7、8、9月份前交纳当年的物业服务费。如住户不按时交纳物业服务费，应承担每日千分之三的滞纳金。        根据上述标准，被告李某、苏某应向原告交纳2017年度至2021年度的物业费4220元（每月每平方1.2元，共四年）。        同时查明，高平市发展和改革局、高平市住房保障和城乡建设管理局于2015年8月28日联合发布了高发改发【2015】71号《关于市区前期住宅和保障性住宅物业服务收费标准的通知》，对高平市区前期住宅和保障性住宅物业服务的等级（共五级）及对应收费标准作出了规定。其中三级物业服务对应收费标准为：多层住宅的基准价格为每月每平方米0.6元，可上下幅度10％；高层住宅基准价格为每月每平方米1.1元，可上下幅度10％。        晋丰苑小区现有业主1000余户，大多数业主按期缴纳了物业费，只有少数业主以各种理由拒绝交纳物业费。        本院认为，当事双方争议的焦点是：1．被告拒交物业费的理由能否成立。2．原告是否有权向被告请求滞纳金。        一、《中华人民共和国民法典》规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。        本案中，二被告作为晋丰苑小区的业主，与原告晋丰苑物业公司签订了物业服务合同，双方形成了物业服务合同关系。晋丰苑物业公司应按合同的约定向包括被告在内的小区业主提供相关物业服务，二被告则应按约向原告交纳物业服务费。        被告拒付物业费的理由主要是原告擅自提高了物业费收费标准，而且原告提供的服务与物业服务收费标准不匹配。        首先，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，晋丰公司成立的职工联合集资合作建房管理委员会，代表全体业主就晋丰苑小区的相关事项作出决议，对小区进行管理。原告晋丰苑物业公司也是由晋丰公司选聘，为小区提供物业服务的。因此，原告晋丰苑物业公司所提供的仍属于前期物业服务。2017年期间，该委员会研究决定上调晋丰苑小区的物业费，其涨幅并未超出高平市发展和改革局就高平市区前期住宅和保障性住宅物业服务等级制定的收费标准，而且上调物业费的原因也符合实际情况，并未侵害广大业主的利益。况且，该委员会曾在小区内发布通告征询过小区业主的意见，之后大多数业主均按新的标准交纳了物业费。这足以说明该委员会对小区物业费进行调整代表了小区大多数业主的意志。二被告作为小区业主之一，理应遵照执行。        其次，物业服务包括卫生保洁、设施维护、安保服务等多方面的内容，具有系统性和全局性。不能因为物业服务人在某一方面的不足就否认业主直接或间接享受了物业公司提供的其他物业服务，更不能成为业主拒绝交纳物业费的充分理由。而且物业费的正常收取，直接关系到物业服务人能否高效为业主提供服务，涉及小区全体业主的利益。若部分业主以物业服务不能令其满意为由拒交物业费，势必会使物业服务所需经费无法得到保障，导致小区的物业服务恶化，间接损害到其他业主的合法权益。        综上，二被告拒交物业费的理由不能成立。二被告应当向原告交纳所欠的物业费。        当然，创建优良、和谐的小区环境，需要业主、物业服务人的相互理解与共同努力。物业服务系针对广大业主，因业主角度不同，物业服务不可能让每个业主满意。业主个体在接受服务过程中应当理性维权，不能动辄以服务不到位为由拒交物业费。如物业服务人在提供物业服务过程中确给业主造成损害的，业主可依法主张损害赔偿责任。同时，物业服务人也应多站在业主的立场角度，考虑业主的意见及切身利益，切实改进物业服务中的不足，提高服务质量。对业主针对服务问题提出的整改意见，要及时予以纠正，争取建立良好的物业服务合同关系。        滞纳金是因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务，由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种处罚性措施，具有国家强制性。因此，滞纳金属于行政范畴，不属于民事范畴。本案中，原、被告所签订的物业服务合同中约定，如住户不按时交纳物业服务费应承担每日千分之三的滞纳金，该约定显属无效。原告无权向被告收取滞纳金。        综上，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十二条、第九百四十四条之规定，判决如下：        被告李某、苏某在判决生效后五日内支付原告高平市晋丰苑物业管理服务有限公司物业费4220元。        驳回原告高平市晋丰苑物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费减半收取25元，由被告李某、苏某负担。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。        审判员    李志强二〇二一年九月二日法官助理    邓文婷书记员    郭宇楠  微信公众号“马克数据网”