刘华、周华等商品房销售合同纠纷民事二审民事裁定书（2021）云23民终1091号

• 案件编号

  （2021）云23民终1091号

• 案件名称

  刘华、周华等商品房销售合同纠纷民事二审民事裁定书

• 审理法院

  云南省楚雄彝族自治州中级人民法院

• 所属地区

  云南省

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/1 0:00:00

• 当事人

  刘华;周华;楚雄开发区房地产综合开发有限责任公司;楚雄高新技术产业开发区管理委员会

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国城乡规划法》:第六十四条；《中华人民共和国城乡规划法》:第六十四条

云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）云23民终1091号上诉人（原审原告）：刘华，男，1965年6月11日生，彝族，研究生，公务员，住云南省楚雄市。上诉人（原审原告）：周华，女，1965年2月20日生，汉族，高中文化，住云南省楚雄市。二上诉人共同委托诉讼代理人：周富，云南荣楚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：楚雄开发区房地产综合开发有限责任公司，住所地：云南省楚雄高新区紫霞路40号，统一社会信用代码：9153230021744012XQ。法定代表人：倪鹏，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：楚雄高新技术产业开发区管理委员会，住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市开发区永安路698号，统一社会信用代码：11532300MB1G99123E。负责人：李援，该管委会主任。委托诉讼代理人：王绍花，云南兴彝律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人刘华、周华因与被上诉人楚雄开发区房地产综合开发有限责任公司（以下简称开发区房地产公司）、楚雄高新技术产业开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2021）云2301民初1919号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年7月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘华、周华及其共同委托诉讼代理人周富，被上诉人开发区管委会的委托诉讼代理人王绍花到庭参加诉讼。被上诉人开发区房地产公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘华、周华上诉请求：一、撤销云南省楚雄市人民法院（2021）云2301民初1919号民事判决，并改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；二、二审诉讼费由被上诉人共同承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。2019年4月15日，楚雄经开区（高新区）管委会召开专题办公会议，并形成会议纪要，但该会议纪要中的要求，开发区管委会根本没有执行办理。一审认定因上诉人未按会议纪要要求交纳罚款，致使会议纪要要求未履行属事实认定错误。二、一审对润福苑住宅小区出现两个不同的建设工程规划许可证的因果关系事实认定不清。《商品房购销合同》记载的建设工程规划许可证号为建字第【2008】工程118号。2020年7月3日开发区规划建设管理局《回复》书写的建设工程规划许可证号为建字第【2014】工程163号。一审法院对润福苑住宅小区房屋出现两个不同的建设工程规划许可证的因果关系，涉案房屋是违反哪个建设工程规划许可证而造成违规建设的事实认定不清。三、一审法院在查明认定事实的情况下，未对被上诉人对涉案房屋应承担的法律责任及义务进行明确认定。润福苑小区127幢、128幢房屋的建设事宜是由开发区管委会成立的开发区管委会职工住房团购领导小组决定，因规划设计调整未经规划变更审批，造成违规建设的责任应由被上诉人承担。上诉人于2012年5月20日与开发区房地产公司签订《商品房购销合同》购买127幢房屋，并且按照开发区管委会职工住房团购领导小组《交款通知书》交清房屋总价款和办证税费，上诉人已履行了购买房屋并取得房屋产权的全部约定和法定义务，办理该房屋产权证是被上诉人应尽的法律义务。四、一审认定房屋不能办理不动产权证错误。上诉人提交了国家自然资源部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，该通知就是为解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，切实维护群众权益，加快化解国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。开发区管委会按照该通知执行，就可以办理127幢房屋的不动产权证。五、一审认定上诉人主张逾期办证违约金的前提是涉案房屋能够办理不动产权证，属认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。涉案房屋按照国家法规及政策是可以办理不动产权证的，上诉人已经履行了购房人的全部义务，被上诉人作为办证义务人，未办理规划变更审批并向不动产登记机关报送办理不动产权登记所需的全部资料，未在约定期限为上诉人办理不动产权证，应认定被上诉人构成违约，且被上诉人作为办证义务人不具有法定免责情形。上诉人购买涉案房屋不存在任何违约情形及过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，买受人在上述期限内未取得不动产权属证书的，被上诉人应依法承担违约责任。被上诉人开发区管委会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人开发区房地产公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。刘华、周华向一审法院起诉请求：1.判令开发区管委会、开发区房地产公司立即为刘华、周华办理楚雄市东瓜镇观音山东侧楚雄润福苑小区127幢房屋的不动产权证；2.判令开发区管委会、开发区房地产公司支付刘华、周华逾期办理不动产权证违约金383407元[自2014年12月11日至2021年2月28日，计算方式：1019388元×4.65%×1.3倍÷365天/年×2271天]；3.判令开发区管委会、开发区房地产公司按照2021年2月20日贷款市场报价5年期利率4.65%的1.3倍支付刘华、周华自2021年3月1日至办证完成之日止的逾期办证违约金；4.判令开发区管委会、开发区房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：刘华、周华系夫妻关系。2008年11月5日，开发区房地产公司取得位于楚雄市建设用地规划许可证［编号（2008）用地118］、建设工程规划许可证［建字第（2008）工程118号］。2012年5月20日，刘华、周华与开发区房地产公司签订《商品房购销合同》，合同约定：刘华、周华购买润福苑Ｃ幢Ｃ-7-1号房，属框架结构；按套计价，商品房总价款为907500元；产权登记面积为363㎡；刘华、周华交清契税、印花税、维修基金、房产证、土地证费用后，由开发区房地产公司代办产权手续；合同签订之日起30日内，由开发区房地产公司向房屋所在地的县或者市房地产管理机关备案。2012年5月15日，开发区房地产公司向刘华、周华发出交纳127幢房屋预付购房款50万元的通知，通知上载明交款回单交开发区财政局谢祯处进行登记和换取收据，开户单位为开发区房地产公司。2014年12月9日，开发区管委会职工住房团购领导小组向刘华、周华发出交纳127幢房屋（面积357.68㎡，每平方米价格为2850元）购房尾款111888元以及房产税、维修基金、办证费用51269.4元的交款通知书，交款通知书上载明交清相关款项后，到开发区财政局谢祯处换取收据，如因住户自身原因未按时交清款项，房屋产权将交由房地产公司处理，开发区管委会职工住房团购领导小组不再负责，开户单位为开发区房地产公司。刘华、周华分别于2012年5月21日交纳购房款20万元，于2012年10月12日交纳购房款30万元，于2013年1月10日交纳购房款5万元，于2013年4月8日交纳购房款357500元，合计907500元。刘华、周华交纳购房款后，均由开发区房地产公司开具收款发票。2014年12月11日刘华、周华向开发区房地产公司交纳房屋维修基金20387.76元，契税30581.64元，办证费、房款112188元，开发区房地产公司向刘华、周华开具收款收据。2013年4月22日，刘华、周华与楚雄安居物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》后，接房装修并入住。2018年10月8日，开发区房地产公司向开发区管委会就润福苑小区问题进行汇报，报告称润福苑小区共143套住房，已办理产权证135套，未办产权证8套，案涉房屋127幢因超规划建设属未办产权证中的一套，请开发区管委会协调解决。2019年1月15日，楚雄经开区（高新区）管委会办公室成立润福苑小区历史遗留问题处置工作领导小组，负责统筹协调各成员单位具体推进润福苑小区历史遗留问题工作。2019年4月15日，楚雄经开区（高新区）管委会召开专题办公会议，并形成会议纪要，会议纪要中会议要求“……4.针对127、128、133栋超面积改建问题，由规划建设局牵头，综合行政执法局配合制定具体实施方案，由徐文锦同志牵头，规划建设局配合开发区房地产公司进行实测，以规划建设局认定的面积为准，对超建面积部分进行认定，按违法建设面积的6%进行处罚，综合行政执法局出具处罚决定书，待业主交清罚款后，由领导小组和开发区房地产公司配合完成房产证办理等相关工作。”因刘华、周华未按会议纪要要求交纳罚款，致使会议纪要要求未履行。2020年7月3日，楚雄经济开发区规划建设管理局关于《楚雄经济开发区管委会负责人长期不解决润福苑小区遗留问题的诉求》办理情况的回复中明确，案涉127幢房屋在建设过程中未经规划审批擅自改变原设计，超规划面积建设，属违法建设行为，故无法办理规划核实验收。润福苑住宅小区共有143套房屋，其中已办理产权证139套，现有4套未办理产权证，其中3套（含案涉127幢房屋）因未进行规划变更审批未能办理产权证。一审庭审中，刘华、周华与开发区房地产公司均认可《商品房购销合同》中约定的刘华、周华购买润福苑Ｃ幢Ｃ-7-1号房与127幢房屋系同一幢。同时，一审法院向刘华、周华释明，要求其变更诉讼请求，解除刘华、周华与开发区房地产公司签订的《商品房购销合同》，由开发区房地产公司返还购房款并承担由此造成的损失，刘华、周华返还127幢房屋给开发区房地产公司，刘华、周华在一审法院指定的期限内未提交变更诉讼请求申请书，视为刘华、周华放弃变更诉讼请求，按原诉讼请求处理。润福苑住宅小区系开发区管委会委托开发区房地产公司代建的开发区管委会职工团购住房，润福苑小区的建设事宜均由开发区管委会成立的开发区管委会职工住房团购领导小组决定。开发区管委会向开发区房地产公司支付润福苑小区工程管理费20万元。云南楚雄经济开发区管委会办公室2021年5月7日复函，明确楚雄市东瓜镇润福苑住宅小区为楚雄经济开发区管委会职工团购房，没有形成书面文件成立开发区管委会职工住房团购领导小组。另查明，案涉127幢房屋规划上由原规划设计的双拼别墅改变为独栋别墅，房屋结构上由原规划设计的地上三层和地下一层改变为地上四层。因建成的127幢房屋的规划及房屋结构与通过审核的规划图及房屋结构图不一致，且未进行规划变更审批，致使127幢房屋至今未能办理产权证。润福苑小区规划设计图及127幢房屋结构设计图由开发区管委会职工住房团购领导小组以开发区房地产公司名义委托楚雄市城市建筑规划设计有限公司设计。案涉127幢房屋属楚雄开发区润福苑小区Ｄ标段工程，2013年7月23日，楚雄开发区润福苑小区Ｄ标段工程竣工验收。一审法院认为，刘华、周华与开发区房地产公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。《商品房购销合同》签订后，刘华、周华交纳了购房款、契税、维修基金、房产证、土地证费用，开发区房地产公司向刘华、周华交付了房屋，刘华、周华予以接收并进行装修后入住。但由于开发区房地产公司交付的房屋系违反原规划建设而未经规划变更审批，因此该房屋不能办理不动产权证，致使刘华、周华的购房目的不能实现。一审法院已向刘华、周华释明变更诉讼请求，刘华、周华明确表示不予变更，故对刘华、周华要求开发区管委会、开发区房地产公司为其办理涉案房屋的不动产权证的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。对刘华、周华要求承担逾期办证违约金的诉讼请求，刘华、周华主张逾期办证违约金的前提是案涉房屋能够办理不动产权证，对此诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决：驳回刘华、周华的诉讼请求。案件受理费3526元（已减半收取），由刘华、周华负担（已交）。本院认为，2020年7月3日，楚雄经济开发区规划建设管理局关于《楚雄经济开发区管委会负责人长期不解决润福苑小区遗留问题的诉求》办理情况的回复中明确，案涉127幢房屋在建设过程中未经规划审批擅自改变原设计，超规划面积建设，属违法建设行为，故无法办理规划核实验收，后导致刘华、周华未能办理不动产权证。刘华、周华在本案中的请求事项涉及违法建设的认定及处理，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的违法建筑的认定和处理属于国家有关行政机关的职权和范围，不属于人民法院民事案件的受理范围。原判适用法律及判处不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销云南省楚雄市人民法院（2021）云2301民初1919号民事判决；二、驳回刘华、周华的起诉。一审案件受理费3526元，退还刘华、周华；刘华、周华预交的二审案件受理费7052元，退还刘华、周华。本裁定为终审裁定。审判长　　邱德英审判员　　晋　芳审判员　　刘　莹二〇二一年九月一日书记员　　曾琳媛 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