家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司、周诗元等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）川01民终13913号

• 案件编号

  （2021）川01民终13913号

• 案件名称

  家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司、周诗元等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  四川省成都市中级人民法院

• 所属地区

  四川省成都市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/14 0:00:00

• 当事人

  家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司;周诗元;马芳华

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13913号上诉人（原审原告）：家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司，住所地：四川省成都市高新区高新大道创业路18号高新大厦9楼12号。负责人：杨敏，职务不详。委托诉讼代理人：李忠富，四川天府律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓亚玲，四川天府律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周诗元，男，1977年11月27日出生，汉族，住四川省高县。被上诉人（原审被告）：马芳华，女，1982年4月24日出生，汉族，住四川省南江县。上诉人家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司（以下简称家利物业成都分公司）因与被上诉人周诗元、马芳华物业服务合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2021）川0115民初1928号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。上诉人家利物业成都分公司上诉请求：1.撤销成都市温江区人民法院（2021）川0115民初1928号民事判决，依法改判支持其一审诉求或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由周诗元、马芳华承担。事实和理由：1.一审法院认定其要求欠费业主在物业服务合同终止后继续支付物业服务费无事实和法律依据，属于认定错误；2.一审法院认为其未提供证据证明未足额提取合同酬金，无权继续收取物业服务费，属于认定错误；3.一审法院认定其已不再为案涉小区提供物业服务，已无权代收代管案涉小区的物业服务费属于认定错误；4.一审判决违背了诚实信用原则。被上诉人周诗元、马芳华二审中未发表书面答辩意见。家利物业成都分公司向一审法院起诉请求：1．请求判令周诗元、马芳华向其支付自2017年10月1日起至2020年7月22日止期间的物业服务费及违约金，计算至2020年7月22日物业服务费共计11774.91元、生活垃圾处理费204元，截止2020年10月31日违约金3255.68元（违约金计算方式为：自逾期之日起按日以欠缴金额之0.05%计算）；2．请求判令周诗元、马芳华承担其因本案支出的律师费1800元；3．请求判令周诗元、马芳华承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年10月9日，家利物业管理（重庆）有限公司（乙方）与开发商和记黄埔地产（成都）温江有限公司（甲方）签订了《××期前期物业服务合同》，约定由乙方为成都市温江区××路××号××期的业主提供物业服务，乙方按单位建筑面积向业主预先收取物业服务费。该合同第九条约定，前期物业服务期间，乙方按照酬金制形式确定物业服务报酬，该酬金按每月物业服务费用实际支出总额的10%计收，甲方同意乙方可于下一月的第一日按前述比例自行从本物业之专门物业服务账户中将管理者酬金划回，除非乙方扣划数额有误，甲方不提出异议；乙方应确保所有物业服务费或其它收入存入本物业之专门物业服务账户。2014年1月13日，周诗元、马芳华与和记黄埔地产（成都）温江有限公司签订了《商品房买卖合同》《××期临时管理规约》《关于××期前期物业服务和××期临时管理规约的承诺书》。其中，双方在《商品房买卖合同》中约定，二人购买了和记黄埔地产（成都）温江有限公司开发的××期住宅××幢××层××号房，建筑面积132.59平方米；第二十二条约定，和记黄埔地产（成都）温江有限公司依法选聘的物业管理企业为家利物业管理（重庆）有限公司，前期物业管理期间，物业服务费收取价格为花园洋房3.1元/月·平方米、高层住宅2.5元/平方米（建筑面积）。2020年7月22日，家利物业成都分公司从案涉小区撤场，不再向案涉小区提供物业服务，双方物业服务合同关系终止。一审法院认为，本案争议焦点在于实行酬金制收费形式的物业服务合同，物业公司在物业服务合同已经终止的情况下是否有权向未交费的业主收取物业服务费。《××期前期物业服务合同》第六条约定，物业公司按单位建筑面积向业主预先收取物业服务费；第九条约定，案涉小区的物业服务采用酬金制的收费形式，物业公司按约定提供物业服务并收取管理者酬金，该酬金按每月物业服务费用实际支出总额的10%计收，物业公司可于下一月的第一日按前述比例自行从本物业之专门物业服务账户中将管理者酬金划回，同时物业公司应确保所有物业服务费或其它收入存入本物业之专门物业服务账户。可见，有别于通常的包干制收费形式，采取酬金制形式时，物业公司收取的物业服务费属于代收代付性质，收取的费用为预收物业服务费，应存入专门的物业服务账户，物业公司酬金的计收，应是根据小区每月物业服务费用实际支出情况计算，再从物业服务账户中划取。本案中，家利物业成都分公司已于2020年7月22日撤出该小区，双方的物业服务合同关系已经终止。家利物业成都分公司不再为案涉小区提供物业服务，同样也无权代收代管案涉小区的物业服务费用。根据《××期前期物业服务合同》第九条的约定，物业公司已获得授权每月第一日根据上月物业费用支出总额的10%扣划上月应收取的酬金。故在家利物业成都分公司退场后，案涉小区是否尚欠其物业服务酬金，需由其举证证明之前预收的物业服务费不足以支付其在履行合同期间的酬金。在家利物业成都分公司未提供相应证据的情况下，其要求欠费业主在物业服务合同终止后继续向其支付物业费无事实和法律依据。故对家利物业成都分公司要求周诗元、马芳华向其支付物业服务费、违约金及垃圾处理费的请求，不予支持。对家利物业成都分公司要求支付律师费的诉讼请求，因律师费并非必然发生的法律费用，双方事前无明确约定，故对该项诉讼请求不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回家利物业成都分公司的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取113元，由家利物业成都分公司负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。本院认为，根据案涉《××期前期物业服务合同》的约定，案涉小区的物业服务采用酬金制的收费形式，物业公司收取的物业服务费属于代收代付性质，收取的费用为预收物业服务费，物业公司酬金的计收，应是根据小区每月物业服务费用实际支出情况计算，再从物业服务账户中划取。本案中，家利物业成都分公司已于2020年7月22日撤出该小区，其未举证证明在履行合同期间的酬金未足额收取，现要求欠费业主周诗元、马芳华在物业服务合同终止后向其支付物业费缺乏事实和法律依据，一审法院判决驳回家利物业成都分公司的全部诉讼请求并无不当。综上，上诉人家利物业成都分公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费226元，由家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员　　喻小岷二〇二一年九月十四日书记员　　陈　悦四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13913号上诉人（原审原告）：家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司，住所地：四川省成都市高新区高新大道创业路18号高新大厦9楼12号。负责人：杨敏，职务不详。委托诉讼代理人：李忠富，四川天府律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓亚玲，四川天府律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周诗元，男，1977年11月27日出生，汉族，住四川省高县。被上诉人（原审被告）：马芳华，女，1982年4月24日出生，汉族，住四川省南江县。上诉人家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司（以下简称家利物业成都分公司）因与被上诉人周诗元、马芳华物业服务合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2021）川0115民初1928号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。上诉人家利物业成都分公司上诉请求：1.撤销成都市温江区人民法院（2021）川0115民初1928号民事判决，依法改判支持其一审诉求或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由周诗元、马芳华承担。事实和理由：1.一审法院认定其要求欠费业主在物业服务合同终止后继续支付物业服务费无事实和法律依据，属于认定错误；2.一审法院认为其未提供证据证明未足额提取合同酬金，无权继续收取物业服务费，属于认定错误；3.一审法院认定其已不再为案涉小区提供物业服务，已无权代收代管案涉小区的物业服务费属于认定错误；4.一审判决违背了诚实信用原则。被上诉人周诗元、马芳华二审中未发表书面答辩意见。家利物业成都分公司向一审法院起诉请求：1．请求判令周诗元、马芳华向其支付自2017年10月1日起至2020年7月22日止期间的物业服务费及违约金，计算至2020年7月22日物业服务费共计11774.91元、生活垃圾处理费204元，截止2020年10月31日违约金3255.68元（违约金计算方式为：自逾期之日起按日以欠缴金额之0.05%计算）；2．请求判令周诗元、马芳华承担其因本案支出的律师费1800元；3．请求判令周诗元、马芳华承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年10月9日，家利物业管理（重庆）有限公司（乙方）与开发商和记黄埔地产（成都）温江有限公司（甲方）签订了《××期前期物业服务合同》，约定由乙方为成都市温江区××路××号××期的业主提供物业服务，乙方按单位建筑面积向业主预先收取物业服务费。该合同第九条约定，前期物业服务期间，乙方按照酬金制形式确定物业服务报酬，该酬金按每月物业服务费用实际支出总额的10%计收，甲方同意乙方可于下一月的第一日按前述比例自行从本物业之专门物业服务账户中将管理者酬金划回，除非乙方扣划数额有误，甲方不提出异议；乙方应确保所有物业服务费或其它收入存入本物业之专门物业服务账户。2014年1月13日，周诗元、马芳华与和记黄埔地产（成都）温江有限公司签订了《商品房买卖合同》《××期临时管理规约》《关于××期前期物业服务和××期临时管理规约的承诺书》。其中，双方在《商品房买卖合同》中约定，二人购买了和记黄埔地产（成都）温江有限公司开发的××期住宅××幢××层××号房，建筑面积132.59平方米；第二十二条约定，和记黄埔地产（成都）温江有限公司依法选聘的物业管理企业为家利物业管理（重庆）有限公司，前期物业管理期间，物业服务费收取价格为花园洋房3.1元/月·平方米、高层住宅2.5元/平方米（建筑面积）。2020年7月22日，家利物业成都分公司从案涉小区撤场，不再向案涉小区提供物业服务，双方物业服务合同关系终止。一审法院认为，本案争议焦点在于实行酬金制收费形式的物业服务合同，物业公司在物业服务合同已经终止的情况下是否有权向未交费的业主收取物业服务费。《××期前期物业服务合同》第六条约定，物业公司按单位建筑面积向业主预先收取物业服务费；第九条约定，案涉小区的物业服务采用酬金制的收费形式，物业公司按约定提供物业服务并收取管理者酬金，该酬金按每月物业服务费用实际支出总额的10%计收，物业公司可于下一月的第一日按前述比例自行从本物业之专门物业服务账户中将管理者酬金划回，同时物业公司应确保所有物业服务费或其它收入存入本物业之专门物业服务账户。可见，有别于通常的包干制收费形式，采取酬金制形式时，物业公司收取的物业服务费属于代收代付性质，收取的费用为预收物业服务费，应存入专门的物业服务账户，物业公司酬金的计收，应是根据小区每月物业服务费用实际支出情况计算，再从物业服务账户中划取。本案中，家利物业成都分公司已于2020年7月22日撤出该小区，双方的物业服务合同关系已经终止。家利物业成都分公司不再为案涉小区提供物业服务，同样也无权代收代管案涉小区的物业服务费用。根据《××期前期物业服务合同》第九条的约定，物业公司已获得授权每月第一日根据上月物业费用支出总额的10%扣划上月应收取的酬金。故在家利物业成都分公司退场后，案涉小区是否尚欠其物业服务酬金，需由其举证证明之前预收的物业服务费不足以支付其在履行合同期间的酬金。在家利物业成都分公司未提供相应证据的情况下，其要求欠费业主在物业服务合同终止后继续向其支付物业费无事实和法律依据。故对家利物业成都分公司要求周诗元、马芳华向其支付物业服务费、违约金及垃圾处理费的请求，不予支持。对家利物业成都分公司要求支付律师费的诉讼请求，因律师费并非必然发生的法律费用，双方事前无明确约定，故对该项诉讼请求不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回家利物业成都分公司的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取113元，由家利物业成都分公司负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。本院认为，根据案涉《××期前期物业服务合同》的约定，案涉小区的物业服务采用酬金制的收费形式，物业公司收取的物业服务费属于代收代付性质，收取的费用为预收物业服务费，物业公司酬金的计收，应是根据小区每月物业服务费用实际支出情况计算，再从物业服务账户中划取。本案中，家利物业成都分公司已于2020年7月22日撤出该小区，其未举证证明在履行合同期间的酬金未足额收取，现要求欠费业主周诗元、马芳华在物业服务合同终止后向其支付物业费缺乏事实和法律依据，一审法院判决驳回家利物业成都分公司的全部诉讼请求并无不当。综上，上诉人家利物业成都分公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费226元，由家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员　　喻小岷二〇二一年九月十四日书记员　　陈　悦 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