衡阳合创房地产开发有限公司与刘蓓曦商品房预约合同纠纷二审判决书（2021）湘04民终2148号

• 案件编号

  （2021）湘04民终2148号

• 案件名称

  衡阳合创房地产开发有限公司与刘蓓曦商品房预约合同纠纷二审判决书

• 审理法院

  湖南省衡阳市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省衡阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/2 0:00:00

• 当事人

  衡阳合创房地产开发有限公司;刘蓓曦

• 案件缘由

  商品房预约合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终2148号上诉人(原审被告)：衡阳合创房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市高新区长丰大道**（衡阳海关办公楼）。法定代表人：朱逢才，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘芳，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘蓓曦，女。上诉人衡阳合创房地产开发有限公司（以下简称合创公司）因与被上诉人刘蓓曦商品房预约合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2021）湘0408民初1082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。合创公司上诉请求：撤销原判，改判驳回刘蓓曦的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由刘蓓曦负担。事实和理由：原审事实认定和法律适用均存在错误。案涉《商品房认购书》合法有效，合创公司已告知刘蓓曦不及时付款的法律后果。刘蓓曦未按认购书约定及时支付购房款，已构成违约，根据认购书约定的定金罚则，合创公司不应退还刘蓓曦已交定金20000元。刘蓓曦辩称，其已告知合创公司可能存在首付款困难问题，合创公司没有向其说明如不购房将不退已交的定金。签订认购书时的现场人很多，刘蓓曦在合创公司销售人员的催促下没有仔细看认购书内容。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘蓓曦向一审法院起诉请求：1.判令合创公司立即退还刘蓓曦房屋认筹金1000元及房屋认购定金19000元，共计20000元；2.本案诉讼费用由合创公司承担。一审法院认定事实：2018年11月10日，刘蓓曦与合创公司签订《商品房认购书》。该认购书约定：刘蓓曦认购珠江﹒愉景新城26栋*号房，建筑面积37.21平方米，总房价371242元；刘蓓曦同意交付20000元作为定金，即签署认购书时交付20000元；刘蓓曦于签署本认购书之日起7日内，即2018年11月17日前付清总房价的10%；刘蓓曦应按时付款，并签署《商品房买卖合同》，刘蓓曦逾期十天未履行的，合创公司有权不通知刘蓓曦而随时解除所有购房合约，没收刘蓓曦已付款项，并将该物业另行出售。2018年11月12日，刘蓓曦向合创公司申请变更收据。同日，合创公司向刘蓓曦出具收款凭证，载明收到刘蓓曦交来新城26-3127房定金20000元。2018年12月14日，刘蓓曦以无法支付首付为由，向合创公司提出不再购买上述认购房屋，要求合创公司退还定金。合创公司先以合同约定为由不予退还，后以刘蓓曦的收据遗失为由不予退还。2019年12月17日，合创公司将珠江﹒愉景新城26栋*号房出售给案外人李才旺。另查明，刘蓓曦在认购之初，向合创公司表示过交首付可能存在困难。合创公司向刘蓓曦解释，如刘蓓曦贷款资料存在问题，不再需要交首付。在刘蓓曦签订认购协议当天及之前，合创公司与刘蓓曦沟通时，从未向刘蓓曦释明如刘蓓曦未签订正式的房屋买卖合同，将不予退还定金20000元，亦未提示刘蓓曦认真阅看认购协议条款。后刘蓓曦家庭生变，无法支付首付款，便向合创公司申请退房退款。一审法院认为，本案系商品房预约合同纠纷。刘蓓曦、合创公司签订的《商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，内容合法，应为有效，双方当事人均应按约履行合同义务。刘蓓曦在认购之初便向合创公司表示过其可能无法支付首付，此时合创公司应将无法支付首付款的责任向刘蓓曦明确释明，但合创公司并未释明，有违诚实信用原则。刘蓓曦作为完全民事行为能力人，对其签署合同的行为理应承担相应的责任，但案涉《商品房认购书》系合创公司提供的格式合同，而不予退还定金的约定属于免除合创公司责任的条款，合创公司既未采取合理的方式提请刘蓓曦注意，亦未向刘蓓曦说明该条款，故该条款无效。刘蓓曦因家庭变故无法继续购房，要求退房退款，并非有意违约，且刘蓓曦退房时间间隔不长，房市短期内波动不大，不影响合创公司再次出售案涉房屋，故对刘蓓曦请求合创公司退还其已付款项20000元予以支持。刘蓓曦于2018年12月14日便向合创公司主张退房退款，且从未间断向合创公司主张权利，故合创公司主张刘蓓曦的诉请已超诉讼时效，于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：合创公司于本判决生效之日起五日内退还刘蓓曦已付款项20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取150元，由合创公司负担。本院二审期间，合创公司提交了证人谭某的证言，并申请证人谭某出庭作证，拟证明合创公司销售员谭某与刘蓓曦就案涉房屋相关事宜进行过沟通交流。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，合创公司提交的上述证据以及证人谭某的证言不能证明谭某与刘蓓曦就案涉房屋相关事宜进行沟通交流时已明确告知刘蓓曦如违约，其已交定金不予退还，不能达到合创公司的证明目的，不予采信。经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，关于合创公司是否应予退还刘蓓曦已交20000元定金的问题。从本案已查明的事实看，刘蓓曦在认购之初已向合创公司明确表示过其交首付可能存在困难，如按照刘蓓曦与合创公司签订的《商品房认购书》以及合创公司向刘蓓曦出具的《收款凭证》上载明的刘蓓曦已交款项20000元属于定金性质，本案适用定金罚则，刘蓓曦已交款项将不能退还，则合创公司对此法律后果应向刘蓓曦履行提示或者说明义务。结合在案有效证据看，不能证明合创公司已向刘蓓曦说明过该法律后果，《商品房认购书》有关定金的约定属于格式条款，对刘蓓曦不产生约束力。原审判令合创公司返还刘蓓曦已交的定金20000元，并无不当。综上所述，合创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人衡阳合创房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　　周　宏审 判 员　　刘丽娅审 判 员　　丁枥澎二〇二一年九月二日法官助理　　许建中书 记 员　　谢倩茜 百度搜索“马 克 数 据 网”