高志楠、郑州华商汇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书（2021）豫0184民初8200号

• 案件编号

  （2021）豫0184民初8200号

• 案件名称

  高志楠、郑州华商汇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  新郑市人民法院

• 所属地区

  新郑市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/26 0:00:00

• 当事人

  高志楠;郑州华商汇房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第四十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第四十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十五条第一款；《中华人民共和国合同法》:第九十五条第二款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第十五条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款

河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初8200号原告:高志楠，女，1992年4月10日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘发勤，新郑市新建路法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：冯永峰，新郑市新建路法律服务所法律工作者。被告：郑州华商汇房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市郭店镇文化路1号，统一社会信用代码914101840794399398。法定代表人：王复兰，执行董事。委托诉讼代理人：连梦浩，该公司员工。原告高志楠与被告郑州华商汇房地产开发有限公司（以下简称“华商汇公司”）商品房预售合同纠纷一案,本院于2021年9月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告高志楠及其委托诉讼代理人刘发勤、冯永峰，被告华商汇公司的委托诉讼代理人连梦浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高志楠向本院提出诉讼请求，请求判令：（以当庭明确的诉讼请求为准）1、解除原告与被告华商汇公司之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：190××××0431）；2、被告返还原告购房首付款118460元、12000元、维修基金1267元、第一期房款36000元，共计167727元，并支付利息（以167727元为基数，自2021年9月2日起至还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月29日，原、被告在新郑市郭店镇华商汇营销中心签订《商品房买卖合同》、委托管理协议。合同约定：被告以373075元价格购买郭店镇郑××路东、××路××商××楼××商铺，支付方式为一次性付款分期，首付款交付后下余房款180000元发五期（二年半）支付，每年的4月20日和10月20日。2020年4月20日交付第一期36000元，截止到2022年4月20日。合同第八条约定交房日期为2019年12月31日，第九条约定逾期超过90日后买受人有权解除合同。截止起诉之日被告仍未按照合同履行交房义务，工程现存在停止状态，无法实现合同目的。被告华商汇公司辩称，1、目前涉案房屋已完工，通过五大主体验收，符合合同约定的交房条件；华商汇公司于2021年7月9日向高志楠通过邮政快递（单号为1163453173857）再次发出交房通知书，高志楠已拒收。2、高志楠要求解除与华商汇公司签订的《商品房买卖合同》，已超过法律规定的解除权行使期间，依法不应判决解除《商品房买卖合同》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。3、《商品房买卖合同》第六条第1款约定，高志楠应在2019年7月29日交纳房款373075元。截止本案一审庭审之日，高志楠购房款至今未交纳完毕。华商汇公司收到高志楠的款项具体明细为：购房款154460元、维修基金1267元。如果法院判决解除合同，则：（1）华商汇公司只需退还原告已交纳房款及维修基金。同时合同附件四补充协议第二条第6款、第七条第6款约定，在华商汇公司退款前，高志楠应配合办理房屋合同备案撤销及解除预告登记、解除房屋预抵押登记的相关手续，否则华商汇公司有权拒绝退款。（2）原告要求支付利息，无事实和法律依据，依法不应予以支持。综上，根据合同约定，结合本案案情，原告的购房首付款尚未交纳完毕，且原告单方合同解除权已过除斥期间，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法应予驳回。本院认定事实如下：2019年7月29日，（出卖人）华商汇公司与（买受人）高志楠签订《商品房买卖合同》（合同编号：190××××0431），约定华商汇公司将新郑市郭店镇郑新快速通道辅道东侧、华商汇北一路南侧华商汇5号楼5层577号的房屋出售给高志楠，建筑面积19.50平方米，每平方米19132.05元。第六条约定：房款总价为373075元；2019年7月29日以现金方式一次性付款。第七条1（2）约定：买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。第八条约定：出卖人应在2019年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延；遇政府原因，市政工程，恶劣气候，扬尘治理、不可抗力等情况，影响工期的，在受到影响的范围内，交付日期相应顺延。第九条约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.005%向买受人支付违约金等。2019年7月29日，高志楠向华商汇公司交付购房定金118460元（华商汇公司出具收据一份）、维修基金1267元（华商汇公司出具收据一份），2020年6月15日向华商汇公司交付36000元（华商汇公司出具收据一份），以上款项共计155727元。原告提交《解除合同通知》、EMS中国邮政速递物流单，拟证明：原告通过邮寄方式向被告告知要求解除合同。被告质证称其没有收到该解除合同通知。庭审中，华商汇辩称原告的解除权已超过一年的除斥期间，逾期不行使解除权消灭，截止起诉被告也没有收到原告的解除通知。涉案房屋已陆续在办理交房手续，不同意解除本案《商品房买卖合同》。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》（合同编号190××××0431）、收据等证据予以证明。本院认为，当事人双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律规定，应为有效合同。《商品房买卖合同》第八条约定，华商汇公司应在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。根据上述约定，华商汇公司未在2019年12月31日交付房屋且逾期超过90日后，高志楠自2020年4月1日起有权解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持，但当事人另有约定的除外。”第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”在合同相对方没有进行催告的情况下，给予解除权人一年的时间考虑，已经足以让其充分衡平权益作出理性的决定，并不损害其合法利益，亦可督促其尽快行使权利，尽快结束双方权利义务关系不确定的状态，维护稳定的交易秩序。本案中，虽然原告提交邮政速递物流单称其于2021年3月18日向华商汇公司送达《解除合同通知》，但物流单显示2021年3月21日庞继红收到邮件，本院认为庞继红收到邮件与华商汇公司收到原告发送的解除合同通知是两个不同的概念，由此本院认为原告提交的证据不足以证实在合同解除事由发生后原告向华汇公司进行了催告。原告高志楠自享有合同解除权之日起一年内没有行使合同解除权，而是以诉讼方式提出解除其与华商汇公司之间的合同，已超过法律规定的一年期限，其解除权已消灭。故原告高志楠请求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。原告的其他诉讼请求是基于解除《商品房买卖合同》而提出，对其他诉讼请求本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告高志楠的诉讼请求。案件受理费减半收取1827元，由原告高志楠负担。本判决为终审判决。审判员　　徐亚磊二〇二一年九月二十六日书记员　　张　豪 来源：百度搜索“马克数据网”