靳静、陈金杨等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书（2021）黔0502民初14425号

• 案件编号

  （2021）黔0502民初14425号

• 案件名称

  靳静、陈金杨等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  毕节市七星关区人民法院

• 所属地区

  毕节市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/14 0:00:00

• 当事人

  靳静;陈金杨;贵州碧阳恒通置业有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民法总则》:第一百八十八条第一款；《中华人民共和国民法总则》:第一百八十八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款

贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初14425号原告：靳静，女，汉族，1982年10月27日出生，现住贵州省毕节市七星关区。原告：陈金杨，男，汉族，1985年11月25日出生，现住贵州省毕节市七星关区。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人：余英明（特别授权），贵州创驰律师事务所律师。原告靳静、陈金杨诉被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳恒通公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年8月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告靳静，被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人余英明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金6745.19元，违约金以购房款591684元为基数，从2017年12月31日计算至2018年8月16日，共计228天；二、判令被告向原告支付一直因拖欠未支付逾期交房违约金的3年利息698.13元（以交房违约金6745.19元为基数，从2018年8月16日至支付之日，支付之日将超过2021年8月16日，按照银行利息三年期年利率3.45%计算）；三、判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金计6922.7元（以总房款591684元为基数从2019年8月17日起，按日利率日万分之一至被告实际办理商品房转移登记有关文书之日2020年1月10日计算，共计117天）。上述三项被告向原告应支付费用合计：14366.02元。四、本案诉讼费用全部由被告承担。本院查明如下案件要素：2017年5月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市，房屋总价款为591684.00元的商品房出卖给原告。被告向原告交付涉案商品房的时间为2017年12月31日前，合同第十三条逾期交房责任中约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在9060日之内（该时限应当不小于第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之10.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过9060日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之10.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。”原、被告在合同中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定。同日双方签订《补充协议》中约定，第二十二条中所指“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户300元。出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款。2018年8月16日被告将案涉房屋交付。2019年4月25日，被告取得涉案《商品房交付使用屋备案证明书》，具备了办理不动产权属转移登记条件。2019年5月14日被告向原告发送短信，通知原告提交办证所需资料。2020年1月10日，涉案商品房取得《不动产权证书》。上述事实，有原、被告向本院提交的并经举证、质证、认证的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《发票联》、《交房情况登记表》、《不动产权证书》等在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于逾期交房违约金的问题，涉案合同约定被告应于2017年12月31日前向原告交付涉案商品房，被告逾期交付，则应根据合同约定从2018年1月1日起开始向原告计付逾期交房的违约金。2018年8月16日，被告向原告交付了涉案商品房，故本案违约金计算截止时间应为2018年8月16日。结合合同约定，被告应于实际交房之日90日内向原告支付2018年1月1日至2018年8月16日的逾期交房违约金。逾期交房违约金属于一时性债权，一时性债权从清偿期限届满的次日便开始整体性的计算诉讼时效，适用《中华人民共和国民法总则》关于3年的诉讼时效的规定。案涉合同约定违约金的支付时间为商品房实际交付之日起90日内，根据上述约定，被告支付违约金届满日期为涉案房屋实际交付之日（2018年8月16日）起90日（即2018年11月14日）内向原告支付逾期交付涉案商品房的违约金。现原告于2021年8月9日向本院提起诉讼，并未超过三年诉讼时效，故其逾期交房违约金诉请，本院予以支持。故本案逾期交房违约金为：6745.19元（591684.00元×0.00005×228天）。原告要求占用期间利息，因原被告之间无合同约定，对于原告的该项诉请本院不予支持。关于逾期办证违约金的问题，被告对此提出诉讼时效抗辩，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2018年8月16日实际收房，被告应当于原告实际收房的360日内即2019年8月11日前为原告办理商品房转移登记。因原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。2019年4月25日，被告取得涉案《商品房交付使用屋备案证明书》，具备了办理不动产权属转移登记条件。2019年5月14日被告向原告发送短信，通知原告提交办证所需资料。被告在合同约定时间内通知了原告办理产权证书，已经履行了自己的合同义务并未违约，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告靳静、陈金杨逾期交付涉案商品房的违约金6745.19元；二、驳回原告靳静、陈金杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由原告靳静、陈金杨负担15.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担10.00元。本判决为终审判决。审判员　　全乾亚二〇二一年九月十四日书记员　　郑　丹 微信公众号“马克数据网”