郭慧、桑晓东房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽03民终3521号

• 案件编号

  （2021）辽03民终3521号

• 案件名称

  郭慧、桑晓东房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省鞍山市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省鞍山市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/26 0:00:00

• 当事人

  郭慧;桑晓东

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终3521号上诉人（原审被告）：郭慧。委托诉讼代理人：苏鑫,辽宁弘扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：桑晓东。上诉人郭慧因与被上诉人桑晓东房屋租赁合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初2222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭慧的上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审，上诉金额150,000元。二、判令被上诉人承担案件受理费。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、原判决认定：“虽《商铺租赁合同》第六条第1项中关于提前退租的部分，未明确表示承租方应承担的责任为违约责任，但该部分承接该项中关于‘拖欠租金，视为违约’的约定……应认定为违约条款。”上诉人认为，根据已查明事实，上诉人并没有拖欠租金，故即使根据《商铺租赁合同》第六条的约定，上诉人也没有违约。而第六条“如在合同履行四年时间内乙方提前退租，也应如期向甲方交纳每年15万元租金，直至合同期满”的约定违背了签订合同的公平原则，同时该条款系被上诉人预先拟定的格式条款，不合理的加重了上诉人的责任。故根据《民法典》第六条、第四百九十七条的规定，该条款应被认定无效，不应认定为违约条款。二、即使确定《商铺租赁合同》第六条为违约条款，上人认为，原审法院确定的违约金45万元的30%即13.5万元高于被上诉人的实际损失，请求法庭酌情减少。综上，原审法院认定的事实不清，适用法律错误，请求二审法院查清事实依法判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人桑晓东辩称，服从一审法院判决。桑晓东向一审法院起诉请求：1.解除桑晓东、郭慧签订的房屋租赁合同。2.郭慧向桑晓东支付违约金共计45万元。3.郭慧缴纳租赁期间房屋拖欠的其他费用。4.诉讼费等相关费用由郭慧承担。一审法院认定事实：桑晓东（甲方）与郭慧（乙方）于2020年3月28日签订《商铺租赁合同》，合同约定：桑晓东将位于汇园大道爱家皇家花园商铺7、8、9号一层，建筑面积约206平方米，使用面积约195.84平方米的商业用房出租给郭慧。租赁期限为2020年4月1日至2024年4月1日。每年租金为人民币壹拾伍万元，每年起租日付清。租期内发生的物业费、取暖费、电费、水费等费用由郭慧方负责。同时在合同第六条第1项约定双方的职责为：必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权解除本合同。如拖欠租金大，视为违约，甲方有权收回房屋。如在合同履行四年时间内乙方提前退租，也应如期向甲方交纳每年15万元租金，直至合同期满。2021年3月23日，郭慧给桑晓东发微信告知桑晓东“房租到期之前我会归还您钥匙”，“第二年的房租我实在是拿不出来了”。2021年3月25日，郭慧给桑晓东发微信告知桑晓东“所有钥匙都放在您家房子的黑色书桌抽屉里”。桑晓东表示拒收。另查，郭慧收到起诉状副本的时间为2021年4月27日。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。桑晓东与郭慧签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。桑晓东、郭慧均应按照合同约定全面履行自己的义务。桑晓东向郭慧交付了租赁房屋，已依约履行了合同规定的出租人义务，郭慧在租赁期满前提前退租，属于《中华人民共和国民法典法》第五百六十三条规定的情形：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。桑晓东要求解除合同于法有据，该院予以支持。关于合同的解除时间，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，涉案合同的解除时间应为2021年4月27日。关于桑晓东要求郭慧支付违约金45万元的主张，虽《商铺租赁合同》第六条第1项中关于提前退租的部分，未明确表示承租方应承担的责任为违约责任，但该部分承接该项中关于“拖欠租金，视为违约”的约定，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十二条“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。”的规定，应当确定为违约条款。桑晓东有权要求违约方承担违约责任。关于违约金的数额，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”的规定，桑晓东、郭慧约定的房屋租金为每年15万元，45万元违约金高于桑晓东房屋空租期的损失，故结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及桑晓东的预期利益等因素，应以45万元的30%为宜，即违约金应为15万元。关于桑晓东提出要求郭慧缴纳租赁期间房屋拖欠的其他费用的主张，因未提供证据，故该院不予支持。综上，一审法院据此判决：一、桑晓东与郭慧签订的《商铺租赁合同》于2021年4月27日解除；二、郭慧于判决生效后十五日内给付桑晓东违约金150,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，由桑晓东承担2685元，郭慧承担5365元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，桑晓东与郭慧于2020年3月28日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。经查，双方当事人对于一审法院认定的案涉《商铺租赁合同》已于2021年4月27日实际解除的事实并无异议，本院予以确认。关于郭慧是否应该承担违约责任一节，因案涉《商铺租赁合同》约定的租期为4年，郭慧在租赁期满前提前退租，桑晓东明确表示不同意，因此，郭慧的行为违反了合同约定，虽然案涉《商铺租赁合同》已被一审法院判令解除，但是根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款：“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但当事人另有约定的除外”。故桑晓东依法有权要求郭慧承担违约责任。且案涉《商铺租赁合同》第六条第1项约定“必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权解除本合同。如拖欠租金，视为违约，甲方有权收回房屋。如在合同履行四年时间内乙方提前退租，也应如期向甲方交纳每年15万元租金，直至合同期满”，一审法院按照法律规定的解释方法认定该条款的性质为违约条款并无不当，本院予以确认。故依照合同的约定郭慧亦应承担违约责任。虽然合同约定“如在合同履行四年时间内乙方提前退租，也应如期向甲方交纳每年15万元租金，直至合同期满。”桑晓东亦在一审提出了此项诉讼请求。但是该项条款约定的违约金数额确实过高，违反了公平原则，故一审法院综合考虑合同的履行情况、郭慧的过错程度和桑晓东的预期利益等因素，已经依法对违约金数额进行了调整，酌情认定郭慧应当支付的违约金计算方式应以45万元的30%为宜，一审法院对于违约金的调整方式并无不当，但存在计算结果错误，本院予以纠正。因此，郭慧应该赔偿桑晓东的违约金数额为45万元×30%=13.5万元。综上所述，上诉人郭慧的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、第五百六十六条、第五百八十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初2222号民事判决第一项；二、变更鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初2222号民事判决第二项为：上诉人郭慧于本判决生效后十五日内给付被上诉人桑晓东违约金135,000元；三、驳回被上诉人桑晓东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8050元，由桑晓东承担3220元，郭慧承担4830元；二审案件受理费3300元，由桑晓东负担330元，郭慧负担2970元。本判决为终审判决。审判长　郭　盈审判员　廖晓艳审判员　宋　锦二〇二一年九月二十六日书记员　金明佳 搜索“马 克 数 据 网”