李宁、苏晓勤等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏03民终4194号

• 案件编号

  （2021）苏03民终4194号

• 案件名称

  李宁、苏晓勤等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省徐州市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省徐州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/23 0:00:00

• 当事人

  李宁;苏晓勤;泉山区博泰房屋中介服务部

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第三款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第二项

江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4194号上诉人（原审原告）：李宁，男，1993年7月10日生，汉族，中国电信徐州分公司职员，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：胡维维，江苏公实律师事务所律师。委托诉讼代理人：李**坤，江苏公实律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：苏晓勤，女，1961年12月24日生，汉族，徐州毛纺厂退休职工，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：郑荣国，男，1960年10月28日生，汉族，系苏晓勤的丈夫，住江苏省徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：泉山区博泰房屋中介服务部，住所地江苏省徐州市泉山区矿山路枫林绿洲5#-1-107。经营者：权涛，男，1989年5月8日生，汉族，该公司经理，住江苏省徐州市铜山区。上诉人李宁因与上诉人苏晓勤、被上诉人泉山区博泰房屋中介服务部（以下简称博泰中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初6134号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李宁上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.诉讼费用由苏晓勤承担。事实与理由：一、一审法院已认定涉案合同是因苏晓勤的原因致使合同无法继续履行，苏晓勤存在过错，却未判令苏晓勤双倍返还上诉人购房定金，一审法院判决有误，请求二审法院重新进行认定。二、一审法院在认定李宁主张房屋涨价损失赔偿等问题有失公允，请求二审法院重新认定。三、一审法院判令中介费用及律师费用由双方均担的行为于法无据，请求二审法院重新进行认定。苏晓勤辩称，同苏晓勤上诉意见。苏晓勤上诉请求：1.撤销一审判决，维持判决第一项；2.驳回李宁的其他诉讼请求，3.本案的诉讼费、律师费由李宁承担。事实与理由：一审法院认定事实不清及采信证据错误，导致判决错误。一、认定事实不清。苏晓勤所售房产女儿的份额是女儿婚前财产，与女婿无财产法律关系，苏晓勤无法给予协助。一审法院未查清本案双方谁违反合同约定及承担违约责任的事实，却偏袒李宁，认定苏晓勤存有过错并判决返还定金赔偿损失及各项费用，实属不妥。二、采信证据错误。李宁筹款受阻是其自身原因，一审法院认定苏晓勤在合同履行中存有过错，而对苏晓勤违反合同那项条款未做释明。李宁辩称，1.李宁并不存在不按合同约定的时间支付购房款的行为，按照合同的约定，李宁按约定支付了定金，并按照合同的约定准备好了首付款，该事实一审法院已经认定。2.苏晓勤明知道合同约定的条款为商业贷款，无论是市场交易习惯还是合同约定，作为卖方都负有协助办理贷款的义务。3.本案在交易时都是中介公司从中进行沟通，包括签订合同前后，具体商贷和过户需要什么材料，都是中介公司告知买卖双方，在一审中，中介公司已经向法庭说明在签订合同前已经告知苏晓勤需要什么材料，而签订合同后苏晓勤以不能提供材料为由不履行合同义务，据了解，从李宁与苏晓勤签订完合同后，涉案房屋以及该公寓其他房产的价格在不断的上涨，在2020年8月底涉案房屋房价已经上涨近10万元，而现在涉案房屋已经比双方签订合同时的价格高近30万元，因此李宁有理由相信卖方苏晓勤在知道涉案房价不断上涨时，其已经不愿意再出售涉案房屋。苏晓勤仅以不能提供所谓的材料，实际上该材料完全可以提供，而不履行合同约定的过户义务，严重侵害了李宁的合法权益，苏晓勤应当承担违约责任，并赔偿李宁因此遭受的损失。博泰中介对李宁、苏晓勤的上诉一并答辩称，签订合同的时候苏晓勤在场，其丈夫不在场，签订合同的时候告知了需要提供的材料，在银行办理贷款的时候只是需要提供其女婿的材料，因苏晓勤不愿意将卖房的事情告知女婿，所以无法提供其女婿的资料，而银行办理贷款均需要其女婿的材料。对于李宁的上诉没有什么意见。李宁向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除李宁、苏晓勤之间的房地产买卖合同；2.依法判令苏晓勤双倍返还购房定金40000元；3.判令苏晓勤承担中介费8800元；4.判令苏晓勤因其违约造成李宁的损失170000元；5.判令苏晓勤因其违约李宁所花费的律师费12000元；6.本案的诉讼费用由苏晓勤承担。博泰中介对第四项诉讼请求承担连带责任。一审法院认定事实如下：2020年8月11日，苏晓勤（出售方，甲方）与李宁（购买方，乙方）签订《房地产买卖合同》一份，内容为：1.甲方自愿将自有的坐落于淮海西路苏豪时代广场1#-1-1321室房屋出售给乙方，房屋建筑面积54.63平方米，房屋售价879000元（含水电煤及2个空调固定配套）。2.买卖双方同意房款支付采取首付加贷款付房款（首付款至监管账户，剩余尾款乙方申请贷款支付，首付加贷款总额等于总房款）方式。3.甲乙双方约定2020年8月31日前到权属登记部门办理上述房地产手续；如逾上述日期视为违约（双方签署补充协议除外）。4.买卖双方同意交房采取甲方收到房屋全款之日，双方交接房屋。甲方于2021年12月31日前迁出户口。5.在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金人民币20000元整，甲乙双方同意由甲方保管并同意该定金抵购房款或居间服务费。甲方将房屋所有权证和土地证押给居间方保管。6.甲乙双方合同签订后违反本协议的任何一条款均视为违约：1.若乙方中途违约要求解除合同，应书面通知甲方，三日内定金作为违约金赔偿给甲方同时甲方将乙方已付其它款返还乙方。若甲方中途违约要求解除合同，应书面通知乙方，三日内返还乙方所付所有款项并以定金数额赔偿给对方。逾期超过十五天的，守约方有权单方解除本合同。3.任何一方恶意拖延过户、付款日期或业务办理结束后拖延领证或领款的要付给对方违约金按每日总房款的千分之三计算。4.违约方还应承担守约方因讨要所有违约金所产生的其他费用（含律师费、执行费等）。双方在合同备注中添加的内容有：甲方承诺：此房老证无抵押无贷款无折产税无债务纠纷签字过户无问题。乙方承诺二套房商业贷款、收入证明银行流水无问题，无任何不良信用记录。过户贷款根据国家现行政策执行，过户日期以产权处预约号为准。交房后，乙方在一年之内不能让租客退租，如租客主动退租，不承担责任。如疫情和不可推的原因过户时间顺延承诺作废。李宁在乙方处签字按印，苏晓勤在甲方处签字按印，博泰中介在丙方经办人处签章。权涛在庭审中陈述签订合同时只有苏晓勤在场，郑荣国、郑晨阳并未在场。2008年12月10日徐州市房产管理局产权管理处签章的坐落于徐州市泉山区（徐房权证泉山字第××号）房屋所有权人为苏晓勤，建筑面积为54.63㎡，异产毗连部位为共有苏晓勤占房产份额40%，郑晨阳与郑荣国各占房产份额30%。郑晨阳与姚辉于2011年9月9日结婚。郑荣国、郑晨阳均未在《房地产买卖合同》上签字。一审中郑荣国表示其知晓签订《房地产买卖合同》一事，并认可苏晓勤出售房屋的行为。苏晓勤也表示女儿郑晨阳知晓出售房屋的事情，也同意出售涉案房屋。同日，苏晓勤出具收条一份，内容为：“收到李宁购苏豪时代广场1#-1-1321，购房定金贰万元正，此款专款专用，后期充当部分购房款。”2020年8月11日，博泰中介出具的收款收据一份，显示客户名称为李宁，金额捌仟捌佰元整，收款事由购苏荣时代广场1-1-1321中介费，权涛签字。博泰中介工作人员程英杰、权涛、李宁、苏晓勤组建微信群“苏豪时代”，用于沟通房屋买卖相关事宜。部分聊天内容如下：2020年8月27日，李宁发送消息：“按咱之前的合同约定，8月31日之前要到坝子街房管局一楼办理网签备案、过户。我的首付款和相关材料前期也都准备好了，还请明确答复过户时间。”2020年8月29日李宁将其名下银行卡账户发送至群里。“如不能按合同约定时间办理过户，视为自动违约。请于8月31日前将定金、违约金、中介费打至这个账户。”博泰中介工作人员权涛、程英杰发送群消息：“你闺女婿的材料都准备好了吗？”“阿姨你女婿的材料必须要准备好，你们准备的怎么样了？”“房产证上的人？”“你女儿对象的证件也要，原件我们可以给银行说下不看，但是复印件必须要的。”“只要配偶的证件。”“她是你女儿的对象。银行必须需要配偶的证件。”“规定的资料都是夫妻双方的”“不然业务办理不了。”“阿姨，我一直给你说夫妻双方到场，你还一直说女儿他们感情很好，现在又说他们要离婚……”“任何银行都需要夫妻双方签字。”“阿姨，一直都给你讲没有你闺女婿的证件无法办理。”苏晓勤发送消息：“房产证上的人资料已准备好，请明确答复过户时间（请提前3天通知甲方）2020.8.27”“权涛，前面已经给你们说过房产证上的人资料已准备好，我已答应权证部的程英杰下周一去坝子街房产局一楼找她办理过户手续。”“签合同前，我已经给权涛他们说过是婚前财产，他们说只要房产证上的人来签字就行了。合同上也没注明要我女婿的资料，合同上也没注明要我女婿的资料，合同上要注明要我女婿的资料，这个合同我就不签了。”“你当时要说要女婿的资料，合同我就不签了。你们是去兴业银行办理贷款时才知道要女婿的资料并且要到现场签字，我说女婿不能来签字，你们又换的江苏银行，说只要女婿的资料，不要来签字了。你说当时说我女儿她们感情很好，有哪个人那么憨第一次见面聊天就说家丑的。”“权涛，你到底是要女婿的资料，还是需要他本人来签字。”“下个星期一，还去坝子街房管局一楼办理过户吗？请今天给我答复。”“我再给你说一遍只能提供房产证上的人的资料，要是星期一能去房产局办理过户我们就去。”苏晓勤提供与权涛2020年8月19日消息一份：“权经理.丁笑：你好！由于办理合同之前你和丁笑都讲：只要房证上的人来签字就可以了，我们才签的合同。现在又要我女儿的户口本结婚证。还要我女婿来，由于女婿不能来，你原来定的在兴业银行，现在说到江苏银行办就不要女婿来了，但是得要女婿的户口和身份证的复印件，我已经告诉我女儿，女儿也做了工作，确实无法提供其它资料，她讲只有自己一个人签字，别的都办不了。现在这个情况告知到你。如果由于你签协议前未将所需办理情况全部告知到我造成无法办理，从而终止协议，你看和我们买卖双方怎么解决。如果你们能按照当时告知的情况只需房证上的人签字办理，买卖成功，我们三方都合作愉快最好！如果不能继续下去，请尽快办理终止手续，别耽误买方购买其它房屋。”因本案诉讼，李宁与江苏公实律师事务所签订委托代理合同，约定江苏公实律师事务所接受李宁的委托，指派该所律师胡维维代理本案。约定一次性支付律师代理费人民币12000元。2020年9月1日，李宁向江苏公实律师事务所支付律师代理费12000元，并提供发票证实。李宁还提交了相应网上售房截图用以证实房屋价格已经上涨，据此主张自己的损失；提供其江苏银行微信公众号截图，证实在2020年8月21日，李宁准备了相应的首付款。一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”。本案争议的违约行为等法律事实的发生早于《中华人民共和国民法典》施行时间，故本案应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定。一、双方所签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有效，对双方均有约束力，双方应按照合同约定履行各自的权利义务。现因合同无法继续履行，且李宁主张解除合同，苏晓勤也同意解除合同，故确认双方于2020年8月11日签订《房地产买卖合同》解除。二、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求返还原物、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1.鉴于双方均同意解除合同，苏晓勤收取的定金20000元应退还给李宁。2.根据双方提交的证据和微信聊天记录，双方发生纠纷的原因是李宁在办理房屋贷款过程中需要苏晓勤女婿的材料，而苏晓勤陈述无法提供。苏晓勤称在签合同之前询问过中介是否需要女婿到场，中介告知其无需到场。李宁及博泰中介称在合同签订之前已经告知了苏晓勤需要提交其女婿材料，但是均没有提交证据证实其所陈述的意见，也没有在双方签订的合同中予以载明。根据苏晓勤提交的电话通话详单显示其在2020年8月16日开始有联系李宁和中介工作人员的记录，以及在2020年8月19日苏晓勤发给权涛的微信内容。苏晓勤在2020年8月19日已经明确表示对于合同能否继续履行的态度及情况。但是纵观由博泰中介工作人员于2020年8月18日建立的三方微信群“苏豪时代”中的内容，直至2020年8月27日李宁在群里所发信息来看，双方在此之前虽已进行了磋商，但是并未达成一致意见，也没有证据证实已经解决了无需苏晓勤女婿资料就可以办理房屋贷款的问题。据此，李宁和博泰中介于2020年8月31日至产权部门也无法实现合同继续履行的目的。从现有双方提交的证据和陈述的内容看，没有证据证明苏晓勤存在故意或者恶意违约的情形。是否存在苏晓勤故意隐瞒不提供其女婿资料导致李宁无法办理房屋贷款，以及博泰中介在合同签订时有没有充分告知双方办理贷款所需材料的情况，双方均没有提交充足的证据予以证实，合同中亦无记载的内容。博泰中介确认，双方签订合同时房屋共有权人郑荣国、郑晨阳并未在场，苏晓勤在没有相应授权的情况下代表全部产权人予以签字。之后因为办理房屋贷款过程中因涉及需要苏晓勤女婿的资料，而苏晓勤无法提供导致合同无法继续履行。因此苏晓勤对于合同的签订及履行存在过错。根据双方所提交的证据和陈述的内容，在2020年8月17日，李宁应已经知晓苏晓勤无法提供其女婿的资料用于办理贷款，最晚截止2020年8月31日李宁也应知道苏晓勤无法提供办理贷款所需材料。李宁陈述未再购买房屋，但仅提交网上售房截图主张房价上涨产生的损失，证据不足。综合查明的相关事实，酌定苏晓勤因其过错赔偿李宁损失20000元；同时确认中介费用和律师费用由双方均担，即苏晓勤还应支付李宁中介费用4400元、律师费6000元。三、因李宁与博泰中介系居间合同法律关系，而本案系房屋买卖合同法律关系。李宁据此要求博泰中介在本案中承担房屋买卖合同违约损失的请求，不予支持。李宁可依据相应合同性质、证据和法律关系，另行主张权利。遂判决：一、确认李宁与苏晓勤于2020年8月11日签订的《房地产买卖合同》解除；二、判决发生法律效力之日起十日内，苏晓勤向李宁返还定金20000元并赔偿损失20000元，合计40000元；三、判决发生效力之日起十日内，苏晓勤向李宁支付中介费4400元、律师费6000元，合计10400元；四、驳回李宁的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本案二审的争议焦点：1.涉案房屋买卖合同应否解除；2.卖方在涉案房屋买卖合同履行过程中是否存在违约行为，应否承担违约责任；3.涉案诉争定金、损失赔偿、中介费及律师费应当如何认定。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。具体到本案中，引发双方纠纷的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。一、关于涉案房屋买卖合同解除问题。涉案房屋登记在苏晓勤及其丈夫郑荣国、女儿郑晨阳名下，虽然签订合同时仅苏晓勤一人到场，但郑荣国、郑晨阳均表示知晓苏晓勤出售涉案房屋并同意其出售，故苏晓勤对于涉案房屋具有处分权。李宁与苏晓勤于2020年8月11日签订的《房地产买卖合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。在涉案合同履行过程中，因房屋贷款办理手续产生障碍，导致合同履行僵局，李宁诉请解除合同，卖方亦同意解除合同，一审法院确认解除双方于2020年8月11日签订的《房地产买卖合同》，本院予以维持。二、关于苏晓勤是否存在违约行为，应否承担违约责任的问题。本案中，根据双方签订的房地产买卖合同，办理涉案贷款并非卖方承诺的合同义务，该合同中亦未明确卖方协助义务中包括了提供其女婿的身份信息。故对于卖方不能提供其女婿的身份证复印件，并未构成违约，亦不应因此承担违约责任。李宁主张其在约定的办理过户手续之日未到房产局登记管理机构办理，构成违约。对此，结合双方关于房贷办理及办理过户手续等微信沟通情况，在未解决涉案房屋贷款问题的情况下，不能据此认定卖方恶意拖延违约。因此，根据涉案合同确定的双方权利义务，卖方苏晓勤并未违反合同约定，不构成违约。买方在涉案合同履行过程中，亦未存在违约行为。双方当事人对涉案合同解除，均不存在过错。三、关于涉案诉争的定金、损失赔偿、中介费及律师费问题。首先，关于定金返还问题。定金罚则的适用，应当以当事人存在违约行为为要件。本案中，卖方未违反合同约定，不应双倍返还定金。买方在涉案合同履行过程中，亦未存在违约行为，对卖方主张不予返还2万元定金的主张，本院亦不予支持。在涉案合同解除后，卖方对已收取的2万元定金，应依法予以返还。其次，关于李宁诉请苏晓勤承担损失赔偿、中介费及律师费的问题。因苏晓勤对于合同的签订及履行均不存在过错，故在合同解除后，除返还定金之外，不应向李宁承担违约责任及其他损失赔偿责任。对于一审认定由苏晓勤承担损失赔偿2万元、中介费及律师费等，本院予以纠正，不予支持。再次，关于李宁诉请博泰中介赔偿损失的问题。根据涉案房地产买卖合同第九条、第十五条的约定，买卖双方确认委托丙方博泰中介买卖并通过丙方居间介绍成交，居间服务费按第三条约定的房地产议定售价的1.5%计算，由买方承担。签署本协议视为居间完成，双方同意即日起由居间方将此房地产到产权管理部门进行交易网上备案并办理相关手续。由此，根据三方约定，博泰中介在涉案房屋买卖过程中，应向买卖双方依法提供有偿委托服务与居间服务，对有关订立合同的事项向委托人如实报告。对因其提供服务过程中存在过错导致委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。本案中，结合三方就涉案房屋买卖及办理贷款、过户等微信沟通情况分析，被上诉人博泰中介对买卖双方办理涉案房屋过户应提交的资料是明知的，但在促成双方当事人签订涉案买卖合同时，其并未以合理方式明确告知，直接影响了双方合同的履行。因此，博泰中介在接受买卖双方委托及提供居间服务的过程中，未尽到受托人的合理注意义务，未以合理方式向委托人提供必要的居间服务，存在过错，对导致买方的损失，应依法承担赔偿责任。故对于涉案房屋买卖合同的无法履行，本院酌定博泰中介赔偿李宁损失2万元。此外，因李宁在一审中仅要求博泰中介对诉请的损失承担责任，故关于中介费、律师费等问题，本案不予理涉。综上，上诉人李宁的上诉请求不能成立，本院不予支持；上诉人苏晓勤的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初6134号民事判决第一项，即确认李宁与苏晓勤于2020年8月11日签订的《房地产买卖合同》解除；二、撤销江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初6134号民事判决第二、三、四项；三、本判决发生法律效力之日起十日内，苏晓勤向李宁返还定金20000元；四、本判决发生法律效力之日起十日内，泉山区博泰房屋中介服务部向李宁赔偿损失20000元；五、驳回李宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费4762元，由李宁负担4462元，由苏晓勤负担300元；李宁预交的二审案件受理费4762元，由李宁负担；苏晓勤预交的二审案件受理费4762元，由李宁负担4462元，由苏晓勤负担300元。本判决为终审判决。审判长　张　伟审判员　王素芳审判员　李　琳二〇二一年九月二十三日书记员　宗　正 来源：马 克 数 据 网