黄仕伟、王溥岚等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）冀06民终4253号

• 案件编号

  （2021）冀06民终4253号

• 案件名称

  黄仕伟、王溥岚等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  河北省保定市中级人民法院

• 所属地区

  河北省保定市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  黄仕伟;王溥岚;河北汇福通房地产经纪有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀06民终4253号上诉人（原审原告）：黄仕伟，男，1995年11月20日出生，汉族，住涿州市。被上诉人（原审被告）：王溥岚，男，1976年7月29日出生，汉族，住涿州市双塔区。被上诉人（原审被告）：河北汇福通房地产经纪有限公司，住所地涿州市范阳路北侧清凉寺办事处槐林商业街。法定代表人：王溥岚，该公司总经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李运来，河北路达律师事务所律师。上诉人黄仕伟因与被上诉人王溥岚、河北汇福通房地产经纪有限公司（以下简称汇福通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2021）冀0681民初496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄仕伟上诉请求：1、撤销涿州市人民法院(2021)冀0681民初496号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、本案中存在“房屋买卖合同关系和委托代理关系”两层法律关系，一审法院在审理过程中遗漏了王溥岚与原房主肖琪之间的委托代理关系，导致本案事实认定错误，进而适用法律错误。从《涿州存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》内容看，“出卖人”均是肖琪，虽然最后甲方落款处是被上诉人王溥岚签字，但通过合同上下文内容可知，王溥岚的签字行为仅是代表肖琪行使权利，王溥岚与肖琪之间建立的是委托代理关系。因此，《涿州存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》的真实买卖双方是肖琪与上诉人，而不是王溥岚与上诉人。王溥岚仅是肖琪的代理人，代肖琪行使合同权利、履行合同义务。《涿州存量房屋买卖合同》第四条明确约定：“涉案房屋无司法查封或其他限制转让的情形。如违反本承诺，买方享有单方解除权。”即使王溥岚查封涉案房屋是保护性查封，但其查封是基于其与原房主肖琪之间的另一起诉讼纠纷。王薄岚查封的事实导致肖琪违反了《涿州存量房屋买卖合同》第四条的约定，而且王溥岚的诉讼行为也直接导致肖琪无法按照《涿州存量房屋买卖合同》的约定直接履行房屋过户的义务。由于合同目的无法实现，上诉人无论是依据合同约定还是法律规定，均享有合同解除权。一审法院审理过程中忽视王溥岚与肖琪之间的委托代理关系，想当然地将《涿州存量房屋买卖合同》的出卖方认定为王溥岚，违反了合同的相对性原则，违背了合同原意，应当予以纠正。二、即便突破合同相对性，直接认定上诉人与王溥岚之间存在房屋买卖关系，但是由于被上诉人提供合同文本存在重大失误，加之王溥岚的诉讼行为也将导致上诉人无法依据涉案《涿州存量房屋买卖合同》实现合同目的。王溥岚是河北汇福通房地产经纪有限公司的负责人，为了逃避税费，哄骗上诉人签订了涉案《涿州存量房屋买卖合同》，现在由于被上诉人未处理好其与原房主肖琪之间的纠纷，导致将“房屋直接过户给上诉人”的合同目的已无法实现。被上诉人与上诉人之间签订的《涿州存量房屋买卖合同》变成一张废纸。即便王溥岚以后配合将房屋过户给上诉人，双方过户的法律依据和合同依据也不再是涉案《涿州存量房屋买卖合同》，由于原房主肖琪的违约行为导致《涿州存量房屋买卖合同》丧失继续履行的事实基础和可能性。因此，上诉人诉请解除该涉案合同具有事实和法律依据，应该予以支持。三、被上诉人汇福通公司作为专业中介，在涉案交易过程中存在重大过错，理应承担赔偿责任。汇福通公司与王溥岚实质是一家，其在协助王溥岚买卖涉案房屋过程中未尽到中介的审慎义务，而且为了逃避税费，向上诉人提供存在重大失误的合同文本，并且在明知房本已办理且被查封的情况下，仍故意向上诉人隐瞒事实真相，汇福通公司的所作所为不仅违反了《居间服务合同》的约定，而且违反了我国的法律规定，破坏了市场交易秩序。王溥岚、汇福通公司辩称，1、上诉人提出本案属于代理关系，但上诉人将王溥岚列为合同买卖主体，本身说明王溥岚是合同主体方；2、合同履行过程，房屋已实际交付给上诉人，上诉人自2020年4月已入住至今，也是由王溥岚将房屋交给了上诉人，履行主体是王溥岚；3、上诉人已交付的购房款也是给了王溥岚个人。以上证明双方合同的实际履行人就是王溥岚，而不是肖琪。4、根据（2020）冀0681民初2311号判决可以认定王溥岚已向原房主肖琪交付了全部112万元购房款，由于肖琪的房产证尚未办理下来，所以等待办理过户中，但王溥岚实际已取得了从肖琪处购买房屋的所有权；5、本案上诉人签订的购房合同虽然列明了出卖方是肖琪，但合同的最终签字人都是王溥岚，也与以上所说的1-4条内容相一致，所以根本不存在上诉人从肖琪处购买房屋的事实；6、双方签订购房合同是2020年4月，当时肖琪的房产证尚未下来，王溥岚也无法取得该房屋的过户手续，所以才在与上诉人的合同中约定了该房屋系肖琪名下，原计划待房产证下来直接由肖琪过户给上诉人，由于肖琪欠外债跑路，为了保证房屋不被第三方保全，且也无法直接过户给上诉人，因为上诉人只向王溥岚交付了20余万元，所以也无法直接办理过户手续，为了保障上诉人和王溥岚的共同权益，王溥岚依照最初与肖琪的买卖合同向法院提起诉讼要求过户，并保全了该房屋，本身没有任何过错，该保全行为在房屋过户给王溥岚后自然消除，并不影响王溥岚向上诉人履行过户义务，现该房屋正在法院申请过户中，待王溥岚取得该房产证后可向上诉人继续过户；7、虽然购房合同中有的内容有失误，但并不影响双方买卖房屋的实际事实，况且上诉人已实际取得并实际居住该房屋一年多；8、王溥岚取得该房屋是花费112万元，卖给上诉人只有90余万元，本身就已经亏本，现在由于市场价格继续走低，才造成了上诉人要求解除合同的真正原因；9、上诉人在王溥岚已履行交付房屋义务后要求解除合同没有法律依据，也不符合我国法律鼓励交易的基本原则，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。黄仕伟向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告三方签订的“涿州存量房屋买卖合同”；2、判令被告王溥岚双倍返还原告购房定金20万元；3、判令被告河北汇福通房地产经纪有限公司退还原告房屋服务费14220元；4、判令二被告连带赔偿原告损失13880元；5、诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2013年9月25日肖琪与涿州瑞和房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，购买香邑溪谷小区A3幢2单元403号房，房屋面积为93.93平方米。2020年4月4日被告王溥岚与原告（乙方）黄士伟签订涿州存量房屋买卖合同一份，约定将涿州市清凉寺北二环路香邑溪谷一期A3幢2单元403室房屋一套出售给黄仕伟，售价为948000元。具体付款方式为1、合同签订当日乙方支付甲方购房定金壹万元（￥10000元）。2、乙方于2020年4月20日之前向甲方代理人支付剩余购房定金玖万元整（￥90000元）。甲乙双方约定在甲方房屋不动产证下达15个工作日内去银行办理面签手续，面签当天乙方通过银行转账方式支付首付款贰拾玖万捌仟元（￥298000）整。包含房屋定金拾万元整。同时，原告与王溥岚、河北汇福通房地产经纪有限公司签订居间服务合同，居间服务费为14220元。居间服务合同签订当日，原告向第二被告河北汇福通房地产经纪有限公司交纳房屋中介费14220元。第二被告并向原告出具了收据。2020年4月15日，被告王溥岚向原告黄仕伟出具收据一份，收到黄仕伟交香邑溪谷一期小区A3幢2单元403号房屋购房款100000元。同日被告将房屋交付给原告使用。另查明，被告王溥岚于2017年2月18日与肖琪签订房屋买卖合同，肖琪将案涉香邑溪谷小区一期A3幢2单元403号房屋出售给被告王溥岚。再查明，被告王溥岚以房屋买卖合同纠纷一案起诉肖琪、郭庆玲，要求二人履行合同义务，协助办理案涉房屋产权过户手续。涿州市人民法院于2020年11月11日做出（2020）冀0681民初2311号民事判决书，判决肖琪、郭庆玲于判决书生效之日起三十日内协助王溥岚办理案涉房屋的不动产权变更登记手续。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同（GF-2000-0171）复印件一份、商品房预售合同登记备案复印件一份、原、被告签订的房屋买卖业务签约文件合订本一份、收据两张、票据4张、人民法院公告一份；二被告提交的原、被告房屋买卖合同及居间服务合同一份、物业费用单一份、肖琪的原始购房合同、王溥岚与肖琪签订的房屋买卖合同复印件一份、买卖定金协议复印件一份、收款证明复印件一份、冀（2020）涿州市不动产权第0006881号产权证明复印件一份、涿州市人民法院（2020）冀0681民初2311号民事判决书、人民法院公告、原被告之间的微信截图及原、被告当庭陈述在卷予以证实。一审法院认为，被告王溥岚与案外人肖琪、郭庆玲签订的房屋买卖合同已经实际履行，且根据（2020）冀0681民初2311号民事判决书内容，被告王溥岚享有对案涉房产的处分权。故原告黄仕伟与被告王溥岚签订的房屋买卖合同合法有效，双方应当按合同约定履行各自的义务。在被告王溥岚与肖琪、郭庆玲案件中，被告王溥岚所采取的保全措施系为防止损失，不应当认定为违反与黄仕伟所签订合同条款，故对于原告所主张的被告违反合同约定，要求解除合同的诉讼请求，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回原告黄仕伟的诉讼请求。案件受理费2361元，由原告负担。二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人提交2020年11月27日录制的视频一段，拟证明：当时7月份房产证已经到房管局了，已经可以办理过户了，当时王溥岚并没有告知我房屋被查封和诉讼，也没告诉我房产证已经可以办理过户，被上诉人称肖琪跑路没有证据，我怀疑是王溥岚与肖琪有债务纠纷。二被上诉人质证称，1、该视频应当在一审提交，但上诉人完全有能力和责任提交却未提交，不具有法律效力；2、该视频是上诉人与一位女士的录像，该女士是否为王溥岚代理人无法确定；3、视频内容该女士只是向上诉人解释合同的履行程序，并且内容明显有房屋已卖给王溥岚，由王溥岚卖给上诉人的内容；4、该视频内容不能证明王溥岚与上诉人之间的沟通；5、王溥岚起诉肖琪并且对房屋查封本身就是保护王溥岚和上诉人的共同权益，也是为了王溥岚将来履行房屋过户给上诉人的必须程序，且防止房屋被第三方查封，所以该查封行为不影响双方买卖关系；6、一审期间我们提交了王溥岚与上诉人的微信内容，就有王溥岚已告知上诉人对该房屋请求过户并查封的相关内容。一审诉讼中我们向法院提交了2311号民事判决，该判决书已经表明了肖琪是进行公告送达，可以说明肖琪无法找到的事实。上诉人要求从肖琪处过户根本不可能，因为上诉人没有交清房款，不具有直接起诉肖琪过户的条件。王溥岚尚且正在执行该房屋的过户，所以王溥岚取得房屋所有权证后才能向上诉人履行。本案上诉人故意将肖琪过户给王溥岚的过程混淆为向上诉人过户明显与事实不符。上诉人在整个履行过程中明知该房屋是王溥岚从肖琪手中购买，并且上诉人提供的录像证据中女士也告知了上诉人王溥岚购买了肖琪的房屋，本案整个诉讼过程中上诉人却一直在混淆称王溥岚是代理肖琪出售房屋，明显与房屋的交付和给付款项不相符。二审查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，依据一审法院查明的事实可知，涉案房屋最初由案外人肖琪购买，后肖琪将房屋出售给被上诉人王溥岚，王溥岚又将房屋转卖给上诉人黄仕伟，被上诉人王溥岚与案外人肖琪签订了《房屋买卖合同》并已经支付全部价款。肖琪虽尚未将房屋过户到王溥岚名下，但王溥岚与上诉人签订《涿州存量房屋买卖合同》意欲出售的系其本人将取得的房屋，王溥岚与肖琪在本案中不存在委托代理关系，且涉案房屋由王溥岚直接向上诉人交付，上诉人亦是向王溥岚交付的购房款，上述合同载明的名义出卖方虽然为案外人肖琪，但该合同的相对方应为上诉人黄仕伟与被上诉人王溥岚。另，涉案房屋虽尚未过户至上诉人名下，但上诉人已实际占有房屋，被上诉人王溥岚以案外人肖琪为被告向法院提起诉讼并保全房屋的目的亦是为了使本案《涿州存量房屋买卖合同》得以顺利履行，上诉人提交的证据不足以证实被上诉人王溥岚存在根本违约，其主张解除双方之间的《涿州存量房屋买卖合同》理据不足，一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4722元，由上诉人黄仕伟负担。本判决为终审判决。审 判 长　王志强审 判 员　万丙申审 判 员　杨玉龙二〇二一年九月七日法官助理　赵云龙书 记 员　何　军