赵书见、陈精兵等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏03民终4572号

• 案件编号

  （2021）苏03民终4572号

• 案件名称

  赵书见、陈精兵等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省徐州市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省徐州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  赵书见;陈精兵;陈庆

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4572号上诉人（原审被告）：赵书见，男，1982年1月4日生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。委托诉讼代理人：程潜，徐州市云龙区先锋法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈精兵，男，1968年2月13日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。被上诉人（原审原告）：陈庆，男，1992年6月9日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙辉，江苏尊鼎力律师事务所律师。上诉人赵书见因与被上诉人陈精兵、陈庆房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初1958号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵书见上诉请求：1.改判上诉人无需向两被上诉人支付房屋租金；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。涉案房产系两被上诉人从棠张镇建管站处购买，不同于普通意义上的无证房产，不应按照无证房产简单粗暴的认定合同无效。既然一审法院认定涉案房产因未取得建设工程规划许可证，导致上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效，也就是说两被上诉人未取得涉案房产的物权，无法确认两被上诉人依法享有涉案房产占有、使用、处分、收益等权利，一审法院判决上诉人向被上诉人支付占有使用费无事实和法律依据。2.正是由于涉案房产系两被上诉人从棠张镇交管所处购买，手续齐全，上诉人才投资进行宾馆、网吧装修，并在其工程未完成的情况下继续完成水、电、隔断墙、入户卷帘门等工程，上诉人的装修等损失应由两被上诉人全部承担。被上诉人在将诉讼材料提交法院进行诉前调解程序时，上诉人并未拖欠被上诉人租金，反而是两被上诉人阻挠上诉人的正常经营，恶意阻止上诉人收取租户租金，被上诉人违约在先。一审人民法院仅判决合同无效，由上诉人给付被上诉人占有使用费233333.33元，无事实和法律依据。陈精兵、陈庆辩称，一审认定事实正确，请求二审驳回上诉，维持原判。陈精兵、陈庆向一审法院提出诉讼请求：1、要求确认合同无效，并要求赵书见恢复原状，返还三楼及四楼的房屋各一间，支付至房屋返还之日止的房屋占有使用费40万元（计算至2020年3月29日）。2、诉讼费由赵书见承担。一审法院认定事实如下：2016年3月29日，甲方出租人陈精兵、陈庆与乙方承租人赵书见签订《房屋租赁合同》，合同中约定，房屋租赁期自2016年3月29日至2036年3月29日，共计20年240个月。甲方应于2016年4月1日前将房屋按约定条件（见其他约定）交付给乙方。房经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成，房屋自2016年3月29日至2026年3月29日为房屋每年250000元整，2026年3月29日至2036年3月29日按每年3.5%递增。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电等使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前一个月向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。乙方租房为整幢房屋，如遇拆迁，赔偿房屋所装修款及设备款为乙方所有。租金标准及支付方式为半年付（每半年125000元）。另约定除甲乙双方另有约定以外，乙方可以把部分房屋转租给他人，如整层转租，要得到甲方同意。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。本出租房为陈精兵所有，无其他关系人，由于本房屋所产生的债权债务及其他纠纷与承租人无关，若由纠纷使乙方不能正常居住而造成的损失由甲方负责赔偿。房屋交付使用时应确保房屋建筑结构安全可靠，门、窗完好，上、下水通畅，供电正常。在甲方同意下，乙方可视居住情况对房屋内非承重隔墙增加或减少，对院内隔墙进行拆除。合同终止前根据甲方要求是否恢复原样。还约定，若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金为年租金，电梯等所有固定资产归甲方所有。若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金按投资额。即承租方所投入资金双倍，按当时市值评估为准。承租方负责增加垂直电梯一部，计十五万元，在下个房租房租缴费期扣除。出租方协助承租方提供相关手续，协助乙方办理营业执照、消防证等所需证件。甲方负责给乙方免费装修期八个月。（包含装电梯以及完成甲方装房屋未完成工程）。该合同上有陈精兵、陈庆，赵书见的签字捺印。经赵书见申请，一审法院委托天诚恒信工程咨询有限公司对涉案房屋装修、添附的部分价值进行评估。该鉴定机构于2021年2月6日出具《工程造价鉴定意见书》，其鉴定结论意见中载明，本涉案房屋装修、添附的部分工程造价为721913.43元。陈精兵、陈庆认为应当明确添附部分是否可以拆除，拆除的费用及相应的折价。鉴定机构认为其为工程造价司法鉴定机构，只能通过现场双方共同指认及确认的装修添附的具体施工内容，套用该工程同时期执行的计价规范及定额和同时期的材料价格的信息价及市场价进行组价得出最后的工程造价。而拆除的费用及相应的折价问题是司法鉴定评估机构通过他们的专业知识计算出相应的折价金额及拆除的费用。作为工程造价司法鉴定机构，有异议的添附部分是否可以拆除，拆除的费用及相应的折价的问题已超出工程造成司法鉴定机构的专业范围。一审法院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，双方当事人均未提供证据证明涉案房屋已经取得建设工程许可证或经过相关主管部门批准建设。案涉房屋因未取得建设工程规划许可证，双方签订的《房屋租赁合同》无效。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。赵书见在双方约定的期限内占有使用或对外出租了案涉房屋，应支付房屋占有使用费。结合双方约定赵书见负责增加垂直电梯一部，计15万元，在下个房租缴费期扣除以及陈精兵、陈庆负责给赵书见免费装修期八个月的事实，计算至2020年3月29日，案涉房屋合计833333.33元，扣除赵书见给付的租金60万元，仍应给付陈精兵、陈庆租金233333.33元。再次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。陈精兵、陈庆虽主张其不同意赵书见装修，但对赵书见装修的情况知悉，且双方合同中约定陈精兵、陈庆给赵书见免费装修期八个月，故认定陈精兵、陈庆同意赵书见装饰装修。按涉房屋交付时系毛坯房，赵书见对内部进行分割、装修。陈精兵、陈庆认为玻璃门、门头、消防、喷淋、隔墙等附属物及物品未形成附合，陈精兵、陈庆并不同意继续使用，要求赵书见拆除且恢复原貌。经现场共同查勘，涉案房屋经分割后已经出租给多家商户使用，商户亦进行装饰装修，隔墙已经是案涉房屋的有机组成部分，如拆除，将影响商户的使用。消防涉及公共安全问题，门及门头尺寸特定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，陈精兵、陈庆提供的证据不能证明赵书见的装修添附应予拆除，恢复原状，故对陈精兵、陈庆该诉请不予支持。最后，最高人民法院法〔2019〕254号《全国民事审判工作会议纪要》第三十二条规定，在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。合同不成立、无效或者被撤销情况下，当事人所承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益。第三十三条规定，合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。双务合同不成立、无效或者被撤销后，双方因该合同取得财产的，应当相互返还。应予返还的股权、房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。本案中，法庭已经对合同无效后的损失问题向赵书见释明，但赵书见未能明确其损失的数额并对此提出抗辩，亦多次组织双方调解，希望一次性解决纠纷未果。依据现有证据尚不能确定赔偿损失的范围，故当事人可另行诉讼主张。因案涉房屋已经处于陈精兵、陈庆控制下，故对陈精兵、陈庆诉请返还房屋的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第四条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决如下：一、确认陈精兵、陈庆与赵书见于2016年3月29日签订的《房屋租赁合同》无效；二、赵书见于判决生效之日起十日内给付陈精兵、陈庆占有使用费233333.33元；三、驳回陈精兵、陈庆的其他诉讼请求。二审中，被上诉人补充提交《原交管所资产处置合同书》及资金往来结算票据两份，均系复印件，并提交情况说明一份，内容为“涉案房屋原是铜山区棠张镇人民政府资产，后将涉案房屋及土地公开处置，棠张镇跃进村村民委员会取得购买权，总价款155万元。后跃进村委会将涉案房屋及土地出售给陈精兵，总价款175万元。因此，陈精兵享有对涉案的相应权利”。经质证，上诉人认为从以上资产处置情况可以看出涉案房产原属于国有资产，产权明晰，不应未经调查便认定涉案房屋为无证房产。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，一、关于涉案双方签订的《房屋租赁合同》效力的认定问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，根据当事人陈述，涉案房屋系被上诉人一方自建，毛坯交付上诉人，因双方当事人均未提供证据证明涉案房屋已经取得建设工程许可证或经过相关主管部门批准建设。故因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，双方以此房屋作为租赁合同标的物签订的《房屋租赁合同》无效。二、关于占有使用费的认定问题。在涉案房屋租赁合同被诉请确认无效之前，双方并未就涉案房屋进行交接返还，故针对被上诉人一审中明确的诉讼请求，一审法院认定的占有使用费计算方式及数额并无不当，本院予以维持。三、关于上诉人主张的损失问题。在一审诉讼中，一审法院多次对双方诉争问题组织调解，并明确向上诉人释明涉案合同无效后的损失主张问题，上诉人明确表示由法院先判，判决之后上诉人再考虑损失主张问题，故一审法院对于因涉案双方租赁合同无效可能导致的上诉人损失问题，可由上诉人另行主张的处理意见，本院予以维持。综上，上诉人赵书见的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4800元，由上诉人赵书见负担。本判决为终审判决。审判长　张　伟审判员　王素芳审判员　李　琳二〇二一年九月十八日书记员　宗　正 搜索“马 克 数 据 网”