黄姿琳、徐世聪等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤07民终3240号

• 案件编号

  （2021）粤07民终3240号

• 案件名称

  黄姿琳、徐世聪等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省江门市中级人民法院

• 所属地区

  广东省江门市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/16 0:00:00

• 当事人

  黄姿琳;徐世聪;伍业光;台山市天懿房地产中介有限公司;中国建设银行股份有限公司台山支行;伍诗琪

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终3240号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄姿琳，女，汉族，1994年7月13日出生，住广东省台山市。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐世聪，男，汉族，1993年7月10日出生，住广东省台山市。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：李纲平,广东力创律师事务所律师。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：李丽,广东力创律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：伍业光，男，汉族，1964年8月29日出生，住广东省台山市。委托诉讼代理人：梁有茂，广东广能律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁彩媚，广东广能律师事务所律师。原审第三人：台山市天懿房地产中介有限公司，住所地广东省台山市台城。法定代表人：陈海懿。原审第三人：中国建设银行股份有限公司台山支行，住所地广东省台山市台城。负责人：吴庆麟，该支行行长。原审第三人：伍诗琪，女，1997年11月15日，汉族，住广东省台山市。委托诉讼代理人：梁有茂，广东广能律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁彩媚，广东广能律师事务所律师。上诉人黄姿琳、徐世聪因与被上诉人伍业光，原审第三人台山市天懿房地产中介有限公司（以下简称台山天懿公司）、中国建设银行股份有限公司台山支行（以下简称建行台山支行）、伍诗琪房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2020）粤0781民初147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄姿琳、徐世聪上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判驳回伍业光的全部诉讼请求，支持黄姿琳、徐世聪的全部诉讼请求。二审期间，黄姿琳、徐世聪变更上诉请求为：1.依法撤销一审判决；2.判令解除黄姿琳、徐世聪、伍业光签订的《房地产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》；3.判令伍业光己支付的定金70000元不予返还；4.判令伍业光向黄姿琳、徐世聪返还位于台山市的房屋；5.一、二审诉讼费用由伍业光承担。事实和理由：本案的焦点问题是伍业光向台山天懿公司交付的首期款230000元能否视为己向黄姿琳、徐世聪支付。一审法院错误解释涉案合同约定的付款条款，认定焦点事实存在重大错误。一、伍业光未按合同约定向黄姿琳、徐世聪交付首期款230000元，构成根本违约，导致合同目的无法实现，应承担违约责任。《房地产买卖合同》第十九条第1项约定的首期款交付方式己被《房屋买卖补充协议》第三条第ｌ项替代，即伍业光应直接将首期款交付给黄姿琳、徐世聪。二、黄姿琳、徐世聪、伍业光、台山天懿公司从未有过“台山天懿公司收取首期款，视为黄姿琳、徐世聪收取”的约定。涉案《房地产买卖合同》第十九条第1项仅约定款项交付方式，没有明确约定“台山天懿公司收取首期款，视为黄姿琳、徐世聪收取”，一审法院作出不利黄姿琳、徐世聪的解释没有依据。三、在涉案房屋买卖合同法律关系中，黄姿琳、徐世聪、伍业光是合同当事人，伍业光交付款项给台山天懿公司是伍业光通过第三人履行合同义务，所产生的法律后果应由伍业光承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、第六十五的规定，伍业光应承担违约责任。四、“黄姿琳、徐世聪对伍业光将首期款230000元交付给台山天懿公司无异议”并不代表“黄姿琳、徐世聪确认收到或视同收到首期款230000元”，两者意义完全不同。（一）“黄姿琳、徐世聪对伍业光将首期款230000元交付给台山天懿公司无异议”其实是对交付方式无异议。（二）“黄姿琳、徐世聪确认收到或视同收到首期款230000元”是对权利的实质处分，除非有明确约定或黄姿琳、徐世聪明确同意，任何人不得将该意思表示强加于黄姿琳、徐世聪。一审法院依据推断结果“黄姿琳、徐世聪应当知道台山天懿公司收取伍业光首期款230000元并且是无异议”以印证其错误结论“本案中，伍业光将首期款230000元已经交付给台山天懿公司，应视为其向黄姿琳、徐世聪履行了交付首期款230000元的合同义务，由此引起的民事行为应由黄姿琳、徐世聪承担”，但该结论是一审法院的主观判断，没有约定或法定依据。五、纵观整个交易过程，黄姿琳、徐世聪无任何违约行为，却要承担巨额的损失；而伍业光存在多次违约行为，却未有任何损失或承担任何责任，不符合生活、交易常理，亦违反了《中华人民共和国合同法》公平公正的基本原则，一审判决认定事实错误，作出错误判决。（一）伍业光有如下违约行为。1.未按《房地产买卖合同》第十九条第1项约定支付首付款，构成根本违约。2.黄姿琳、徐世聪已于2018年10月1日前将涉案房屋交付给伍业光，但伍业光却未按约定支付首期款，构成根本违约。3.黄姿琳、徐世聪于2018年11月19日向伍业光发出律师函明确要求伍业光向黄姿琳、徐世聪支付首期款，但伍业光仍然将款项支付给台山天懿公司，构成根本违约，所产生的法律后果应由伍业光承担，且伍业光应向黄姿琳、徐世聪承担违约责任。本案中，黄姿琳、徐世聪以685000元的总价款将涉案房屋转让给伍业光，最终只实际收取定金70000元，违背公平公正的基本原则。综上所述，一审法院认定事实存在错误，请求二审法院在查明事实的基础上，作出公平公正的判决。伍业光辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。（一）涉案《房地产买卖合同》约定伍业光将首付款交付给台山天懿公司，由台山天懿公司转交黄姿琳、徐世聪，后由于黄姿琳、徐世聪未能按合同约定在2018年7月30日前办理涉案房屋不动产权登记，因此三方约定首期房款在黄姿琳、徐世聪办理取得该不动产权证书后支付。（二）涉案《房屋买卖补充协议》就首期房款及房屋交付和装修及后续款项的支付进行约定，其中第三条第4点关于“原《房地产买卖合同》条款及事项不变”的约定重申了前述《房地产买卖合同》第十九条的约定不变。（三）伍业光已依约交付首期房款，并经黄姿琳、徐世聪同意收房装修入住、交付涉案房屋物业费、电费等费用，涉案房屋交易应继续履行。二、黄姿琳、徐世聪的上诉理由无事实根据。伍业光未收到黄姿琳、徐世聪邮寄的《律师函》，该《律师函》是在伍业光支付首期款项之后，才到达邮寄的乡下地址并由其他人签收，且伍业光支付首期款项至台山天懿公司前是经黄姿琳、徐世聪确认的。黄姿琳、徐世聪在台山天懿公司法定代表人被司法机关追究刑事责任前，从没有就伍业光依约定支付首期房款给台山天懿公司提出异议，而是多次通过微信电话相约共同催促台山天懿公司办理涉案房屋赎证过户手续。因此，黄姿琳、徐世聪主张伍业光违约无事实根据。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，黄姿琳、徐世聪的上诉理由无事实根据，请二审法院驳回黄姿琳、徐世聪的全部诉讼请求。二审期间，伍业光补充答辩意见如下，一、涉案诉讼保全费3945元应由黄姿琳、徐世聪承担。二、伍业光在履行《房地产买卖合同》的过程中不存在任何违约的情形。由于黄姿琳、徐世聪对涉案房产未能在2018午7月30日前办理不动产权登记和领取不动产权证，因此三方约定首期房款在黄姿琳、徐世聪办理取得该不动产权证书后支付。三、2018年11月20日上午黄姿琳及伍业光、陈海懿、伍根潮在台山天懿公司办公室确定首付款230000元交台山天懿公司代收代办，因为黄姿琳、徐世聪在广州工作，所以合同约定黄姿琳、徐世聪委托台山天懿公司收取，公证书也办理委托台山天懿公司工作人员办理，代为向银行还款赎证，直到此后的2019年3月25日涉案房产证还没有办出来，伍业光担心该办证的问题，在微信上黄姿琳对伍业光说“光叔不怕，你照样选时间入伙，我们一起等房产证出来办过户”。到2019年10月18日黄姿琳、徐世聪与伍业光及台山天懿公司共同去银行办理按揭手续，所以黄姿琳、徐世聪的第二点上诉意见是没有理由的。台山天懿公司、建行台山支行未作陈述。伍诗琪述称，其意见与伍业光的答辩意见一致。伍业光向一审法院起诉请求：1.判决伍业光向建行台山支行代为黄姿琳、徐世聪清偿位于台山市的贷款本金及利息（贷款本金及利息以清偿之日确定的具体数额为准）；2.判决建行台山支行于伍业光清偿前述贷款本金及利息之日起七日内，协助伍业光办理注销上述房地产的抵押登记手续；3.判决黄姿琳、徐世聪在注销上述房地产抵押登记之日起七内协助伍业光将前述房地产的权属变更登记至伍业光名下，过户所产生的契税由伍业光负担，其他税费由黄姿琳、徐世聪承担；4.判决黄姿琳、徐世聪于上述房地产的抵押登记注销之日向伍业光一次性支付其多给付的购房款（房价款685000元扣减首期房价款含定金300000元及伍业光清偿上述第一项债务后的差额）；5.本案诉讼费由黄姿琳、徐世聪承担。黄姿琳、徐世聪向一审法院反诉请求:1.判令解除涉案《房地产买卖合同》《房屋买卖补充协议》；2.判令黄姿琳、徐世聪有权收取伍业光所交付的定金70000元;3.判令伍业光向黄姿琳、徐世聪返还台山市台城新宁大道l号枫情尚成8幢1205室;4.判令伍业光承担本案的全部诉讼费由。一审法院判决：一、伍业光于一审判决发生法律效力之日起三十日内向建行台山支行代为清偿位于台山市房产（权利人:黄姿琳、徐世聪;不动产权证号:粤（2019）台山市不动产权第××号）的按揭贷款本金及利息（该贷款本金及利息以清偿之日确定的具体数额为准）;二、建行台山支行于伍业光清偿第一判项所述的贷款本金及利息之日起七日内,协助伍业光办理注销上述房地产的抵押登记手续;三、黄姿琳、徐世聪于注销上述房地产抵押登记之日起七内协助伍业光将前述房地产的权属变更登记至伍业光名下,过户所产生的税费由伍业光负担;四、驳回伍业光的其他诉讼请求；五、驳回黄姿琳、徐世聪的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10650元（已由伍业光预交），反诉费5325元（已由黄姿琳、徐世聪预交），合计15975元由黄姿琳、徐世聪负担。伍业光预交的一审案件受理费10650元，由一审法院予以退回；黄姿琳、徐世聪应向一审法院补缴案件受理费10650元。二审期间，黄姿琳、徐世聪向本院提交以下证据：证据1.住宅质量保证书、商品房交付使用书各一份，拟证明涉案房屋由开发商于2018年5月28日向黄姿琳、徐世聪交付使用。证据2.录音（光盘及文字版）两份，拟证明黄姿琳三次向台山天懿公司代表伍根潮提出疑问，认为伍业光按合同约定先支付首期款才能进场装修，伍业光的行为已构成违约；黄姿琳得知伍业光将首期款付给台山天懿公司后分六次要求和强调首期款必须支付到黄姿琳名下银行账户，黄姿琳、徐世聪从来没有委托台山天懿公司或其员工收款，也不认可台山天懿公司收款视同黄姿琳、徐世聪收款。依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零一条、第一百零二条和第一百零八条的规定，本院将结合相关事实对前述证据进行综合认定。伍业光，台山天懿公司、建行台山支行、伍诗琪未向本院提交新的证据。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：伍业光一审提交的银行交易明细显示，伍业光于2018年11月20日12时36分36秒向陈海懿转账支付230000元。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅针对黄姿琳、徐世聪的上诉请求以及法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：伍业光是否存在违约行为，涉案《房地产买卖合同》《房屋买卖补充协议》应否继续履行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，首先，涉案《房地产买卖合同》第十九条第1点已约定伍业光将首付款230000元交给台山天懿公司，由台山天懿公司转交黄姿琳、徐世聪，该条款是对于首付款230000元应如何支付给黄姿琳、徐世聪的明确约定，而《房屋买卖补充协议》虽约定伍业光同意提前交付首期款300000元含定金给黄姿琳、徐世聪，但该条款体现的是因黄姿琳、徐世聪未能办理好不动产权登记，各方当事人对首付款付款时间、房屋交付及装修等问题进行协商的结果，该《房屋买卖补充协议》亦并未明确表示对《房地产买卖合同》约定的首付款支付方式进行变更，结合《房屋买卖补充协议》第三条第4点有关“原《房地产买卖合同》条款及事项不变”的约定以及黄姿琳、徐世聪向伍业光邮寄的《律师函》是在伍业光向台山天懿公司支付230000元以后才由他人签收等事实，伍业光依据《房地产买卖合同》约定的付款方式向台山天懿公司支付230000元，属于其正常履行合同义务的行为，不构成违约。黄姿琳、徐世聪主张伍业光未支付首付款构成根本违约，但未能提供充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，其前述主张理据不足，本院不予支持。此外，黄姿琳、徐世聪虽主张伍业光向台山天懿公司支付款项是通过房屋买卖合同关系以外的第三人履行合同，但涉案《房地产买卖合同》是黄姿琳、徐世聪与伍业光、台山天懿公司三方共同签订的，黄姿琳、徐世聪、伍业光、台山天懿公司均为合同当事人，故黄姿琳、徐世聪的该项主张理据亦不足，本院不予支持。其次，黄姿琳、徐世聪主张伍业光在占有使用涉案房屋后未支付首付款，构成根本违约，但结合《房屋买卖补充协议》的内容可知，因涉案房屋不动产权登记的办理问题，各方当事人已对《房地产买卖合同》原约定的付款时间进行了变更，虽然《房屋买卖补充协议》约定黄姿琳、徐世聪在收到首期房款后当日将房屋交付给伍业光使用，但鉴于《房屋买卖补充协议》并未明确约定首付款的支付时间，且伍业光于2018年10月1日开始对涉案房屋进行装修后，已于2018年11月20日支付首付款230000元，间隔时间不足2个月，再结合黄姿琳、徐世聪自2018年11月19日向伍业光发出《律师函》后至2019年12月期间长达一年多的时间内，并未就伍业光占有使用涉案房屋的行为向其明确提出异议，徐世聪还通过微信要求伍业光支付电费等事实，黄姿琳、徐世聪主张伍业光在占有使用涉案房屋后未支付首付款构成根本违约，导致合同目的无法实现，理据亦不充分，本院不予支持。据此，伍业光已按约定支付定金70000元及首付款230000元，且黄姿琳、徐世聪未能举证证明本案存在阻却涉案《房地产买卖合同》《房屋买卖补充协议》继续履行的事由，因此，伍业光有权请求黄姿琳、徐世聪继续履行合同，一审法院依法对伍业光要求代为清偿涉案房产按揭贷款以消灭抵押权，以及要求黄姿琳、徐世聪继续履行合同,将涉案房屋过户至伍业光名下等主张予以支持，对黄姿琳、徐世聪请求解除涉案合同、确认其有权收取定金70000元及请求伍业光返还涉案房屋的主张未予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，黄姿琳、徐世聪的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15975元，由黄姿琳、徐世聪负担。本判决为终审判决。审 判 长　　唐　砚审 判 员　　梁宇俊审 判 员　　徐　闯二〇二一年九月十六日法官助理　　钟炜杰书 记 员　　吕晓红广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终3240号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄姿琳，女，汉族，1994年7月13日出生，住广东省台山市。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐世聪，男，汉族，1993年7月10日出生，住广东省台山市。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：李纲平,广东力创律师事务所律师。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：李丽,广东力创律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：伍业光，男，汉族，1964年8月29日出生，住广东省台山市。委托诉讼代理人：梁有茂，广东广能律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁彩媚，广东广能律师事务所律师。原审第三人：台山市天懿房地产中介有限公司，住所地广东省台山市台城。法定代表人：陈海懿。原审第三人：中国建设银行股份有限公司台山支行，住所地广东省台山市台城。负责人：吴庆麟，该支行行长。原审第三人：伍诗琪，女，1997年11月15日，汉族，住广东省台山市。委托诉讼代理人：梁有茂，广东广能律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁彩媚，广东广能律师事务所律师。上诉人黄姿琳、徐世聪因与被上诉人伍业光，原审第三人台山市天懿房地产中介有限公司（以下简称台山天懿公司）、中国建设银行股份有限公司台山支行（以下简称建行台山支行）、伍诗琪房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2020）粤0781民初147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄姿琳、徐世聪上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判驳回伍业光的全部诉讼请求，支持黄姿琳、徐世聪的全部诉讼请求。二审期间，黄姿琳、徐世聪变更上诉请求为：1.依法撤销一审判决；2.判令解除黄姿琳、徐世聪、伍业光签订的《房地产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》；3.判令伍业光己支付的定金70000元不予返还；4.判令伍业光向黄姿琳、徐世聪返还位于台山市的房屋；5.一、二审诉讼费用由伍业光承担。事实和理由：本案的焦点问题是伍业光向台山天懿公司交付的首期款230000元能否视为己向黄姿琳、徐世聪支付。一审法院错误解释涉案合同约定的付款条款，认定焦点事实存在重大错误。一、伍业光未按合同约定向黄姿琳、徐世聪交付首期款230000元，构成根本违约，导致合同目的无法实现，应承担违约责任。《房地产买卖合同》第十九条第1项约定的首期款交付方式己被《房屋买卖补充协议》第三条第ｌ项替代，即伍业光应直接将首期款交付给黄姿琳、徐世聪。二、黄姿琳、徐世聪、伍业光、台山天懿公司从未有过“台山天懿公司收取首期款，视为黄姿琳、徐世聪收取”的约定。涉案《房地产买卖合同》第十九条第1项仅约定款项交付方式，没有明确约定“台山天懿公司收取首期款，视为黄姿琳、徐世聪收取”，一审法院作出不利黄姿琳、徐世聪的解释没有依据。三、在涉案房屋买卖合同法律关系中，黄姿琳、徐世聪、伍业光是合同当事人，伍业光交付款项给台山天懿公司是伍业光通过第三人履行合同义务，所产生的法律后果应由伍业光承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、第六十五的规定，伍业光应承担违约责任。四、“黄姿琳、徐世聪对伍业光将首期款230000元交付给台山天懿公司无异议”并不代表“黄姿琳、徐世聪确认收到或视同收到首期款230000元”，两者意义完全不同。（一）“黄姿琳、徐世聪对伍业光将首期款230000元交付给台山天懿公司无异议”其实是对交付方式无异议。（二）“黄姿琳、徐世聪确认收到或视同收到首期款230000元”是对权利的实质处分，除非有明确约定或黄姿琳、徐世聪明确同意，任何人不得将该意思表示强加于黄姿琳、徐世聪。一审法院依据推断结果“黄姿琳、徐世聪应当知道台山天懿公司收取伍业光首期款230000元并且是无异议”以印证其错误结论“本案中，伍业光将首期款230000元已经交付给台山天懿公司，应视为其向黄姿琳、徐世聪履行了交付首期款230000元的合同义务，由此引起的民事行为应由黄姿琳、徐世聪承担”，但该结论是一审法院的主观判断，没有约定或法定依据。五、纵观整个交易过程，黄姿琳、徐世聪无任何违约行为，却要承担巨额的损失；而伍业光存在多次违约行为，却未有任何损失或承担任何责任，不符合生活、交易常理，亦违反了《中华人民共和国合同法》公平公正的基本原则，一审判决认定事实错误，作出错误判决。（一）伍业光有如下违约行为。1.未按《房地产买卖合同》第十九条第1项约定支付首付款，构成根本违约。2.黄姿琳、徐世聪已于2018年10月1日前将涉案房屋交付给伍业光，但伍业光却未按约定支付首期款，构成根本违约。3.黄姿琳、徐世聪于2018年11月19日向伍业光发出律师函明确要求伍业光向黄姿琳、徐世聪支付首期款，但伍业光仍然将款项支付给台山天懿公司，构成根本违约，所产生的法律后果应由伍业光承担，且伍业光应向黄姿琳、徐世聪承担违约责任。本案中，黄姿琳、徐世聪以685000元的总价款将涉案房屋转让给伍业光，最终只实际收取定金70000元，违背公平公正的基本原则。综上所述，一审法院认定事实存在错误，请求二审法院在查明事实的基础上，作出公平公正的判决。伍业光辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。（一）涉案《房地产买卖合同》约定伍业光将首付款交付给台山天懿公司，由台山天懿公司转交黄姿琳、徐世聪，后由于黄姿琳、徐世聪未能按合同约定在2018年7月30日前办理涉案房屋不动产权登记，因此三方约定首期房款在黄姿琳、徐世聪办理取得该不动产权证书后支付。（二）涉案《房屋买卖补充协议》就首期房款及房屋交付和装修及后续款项的支付进行约定，其中第三条第4点关于“原《房地产买卖合同》条款及事项不变”的约定重申了前述《房地产买卖合同》第十九条的约定不变。（三）伍业光已依约交付首期房款，并经黄姿琳、徐世聪同意收房装修入住、交付涉案房屋物业费、电费等费用，涉案房屋交易应继续履行。二、黄姿琳、徐世聪的上诉理由无事实根据。伍业光未收到黄姿琳、徐世聪邮寄的《律师函》，该《律师函》是在伍业光支付首期款项之后，才到达邮寄的乡下地址并由其他人签收，且伍业光支付首期款项至台山天懿公司前是经黄姿琳、徐世聪确认的。黄姿琳、徐世聪在台山天懿公司法定代表人被司法机关追究刑事责任前，从没有就伍业光依约定支付首期房款给台山天懿公司提出异议，而是多次通过微信电话相约共同催促台山天懿公司办理涉案房屋赎证过户手续。因此，黄姿琳、徐世聪主张伍业光违约无事实根据。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，黄姿琳、徐世聪的上诉理由无事实根据，请二审法院驳回黄姿琳、徐世聪的全部诉讼请求。二审期间，伍业光补充答辩意见如下，一、涉案诉讼保全费3945元应由黄姿琳、徐世聪承担。二、伍业光在履行《房地产买卖合同》的过程中不存在任何违约的情形。由于黄姿琳、徐世聪对涉案房产未能在2018午7月30日前办理不动产权登记和领取不动产权证，因此三方约定首期房款在黄姿琳、徐世聪办理取得该不动产权证书后支付。三、2018年11月20日上午黄姿琳及伍业光、陈海懿、伍根潮在台山天懿公司办公室确定首付款230000元交台山天懿公司代收代办，因为黄姿琳、徐世聪在广州工作，所以合同约定黄姿琳、徐世聪委托台山天懿公司收取，公证书也办理委托台山天懿公司工作人员办理，代为向银行还款赎证，直到此后的2019年3月25日涉案房产证还没有办出来，伍业光担心该办证的问题，在微信上黄姿琳对伍业光说“光叔不怕，你照样选时间入伙，我们一起等房产证出来办过户”。到2019年10月18日黄姿琳、徐世聪与伍业光及台山天懿公司共同去银行办理按揭手续，所以黄姿琳、徐世聪的第二点上诉意见是没有理由的。台山天懿公司、建行台山支行未作陈述。伍诗琪述称，其意见与伍业光的答辩意见一致。伍业光向一审法院起诉请求：1.判决伍业光向建行台山支行代为黄姿琳、徐世聪清偿位于台山市的贷款本金及利息（贷款本金及利息以清偿之日确定的具体数额为准）；2.判决建行台山支行于伍业光清偿前述贷款本金及利息之日起七日内，协助伍业光办理注销上述房地产的抵押登记手续；3.判决黄姿琳、徐世聪在注销上述房地产抵押登记之日起七内协助伍业光将前述房地产的权属变更登记至伍业光名下，过户所产生的契税由伍业光负担，其他税费由黄姿琳、徐世聪承担；4.判决黄姿琳、徐世聪于上述房地产的抵押登记注销之日向伍业光一次性支付其多给付的购房款（房价款685000元扣减首期房价款含定金300000元及伍业光清偿上述第一项债务后的差额）；5.本案诉讼费由黄姿琳、徐世聪承担。黄姿琳、徐世聪向一审法院反诉请求:1.判令解除涉案《房地产买卖合同》《房屋买卖补充协议》；2.判令黄姿琳、徐世聪有权收取伍业光所交付的定金70000元;3.判令伍业光向黄姿琳、徐世聪返还台山市台城新宁大道l号枫情尚成8幢1205室;4.判令伍业光承担本案的全部诉讼费由。一审法院判决：一、伍业光于一审判决发生法律效力之日起三十日内向建行台山支行代为清偿位于台山市房产（权利人:黄姿琳、徐世聪;不动产权证号:粤（2019）台山市不动产权第××号）的按揭贷款本金及利息（该贷款本金及利息以清偿之日确定的具体数额为准）;二、建行台山支行于伍业光清偿第一判项所述的贷款本金及利息之日起七日内,协助伍业光办理注销上述房地产的抵押登记手续;三、黄姿琳、徐世聪于注销上述房地产抵押登记之日起七内协助伍业光将前述房地产的权属变更登记至伍业光名下,过户所产生的税费由伍业光负担;四、驳回伍业光的其他诉讼请求；五、驳回黄姿琳、徐世聪的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10650元（已由伍业光预交），反诉费5325元（已由黄姿琳、徐世聪预交），合计15975元由黄姿琳、徐世聪负担。伍业光预交的一审案件受理费10650元，由一审法院予以退回；黄姿琳、徐世聪应向一审法院补缴案件受理费10650元。二审期间，黄姿琳、徐世聪向本院提交以下证据：证据1.住宅质量保证书、商品房交付使用书各一份，拟证明涉案房屋由开发商于2018年5月28日向黄姿琳、徐世聪交付使用。证据2.录音（光盘及文字版）两份，拟证明黄姿琳三次向台山天懿公司代表伍根潮提出疑问，认为伍业光按合同约定先支付首期款才能进场装修，伍业光的行为已构成违约；黄姿琳得知伍业光将首期款付给台山天懿公司后分六次要求和强调首期款必须支付到黄姿琳名下银行账户，黄姿琳、徐世聪从来没有委托台山天懿公司或其员工收款，也不认可台山天懿公司收款视同黄姿琳、徐世聪收款。依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零一条、第一百零二条和第一百零八条的规定，本院将结合相关事实对前述证据进行综合认定。伍业光，台山天懿公司、建行台山支行、伍诗琪未向本院提交新的证据。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：伍业光一审提交的银行交易明细显示，伍业光于2018年11月20日12时36分36秒向陈海懿转账支付230000元。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅针对黄姿琳、徐世聪的上诉请求以及法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：伍业光是否存在违约行为，涉案《房地产买卖合同》《房屋买卖补充协议》应否继续履行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，首先，涉案《房地产买卖合同》第十九条第1点已约定伍业光将首付款230000元交给台山天懿公司，由台山天懿公司转交黄姿琳、徐世聪，该条款是对于首付款230000元应如何支付给黄姿琳、徐世聪的明确约定，而《房屋买卖补充协议》虽约定伍业光同意提前交付首期款300000元含定金给黄姿琳、徐世聪，但该条款体现的是因黄姿琳、徐世聪未能办理好不动产权登记，各方当事人对首付款付款时间、房屋交付及装修等问题进行协商的结果，该《房屋买卖补充协议》亦并未明确表示对《房地产买卖合同》约定的首付款支付方式进行变更，结合《房屋买卖补充协议》第三条第4点有关“原《房地产买卖合同》条款及事项不变”的约定以及黄姿琳、徐世聪向伍业光邮寄的《律师函》是在伍业光向台山天懿公司支付230000元以后才由他人签收等事实，伍业光依据《房地产买卖合同》约定的付款方式向台山天懿公司支付230000元，属于其正常履行合同义务的行为，不构成违约。黄姿琳、徐世聪主张伍业光未支付首付款构成根本违约，但未能提供充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，其前述主张理据不足，本院不予支持。此外，黄姿琳、徐世聪虽主张伍业光向台山天懿公司支付款项是通过房屋买卖合同关系以外的第三人履行合同，但涉案《房地产买卖合同》是黄姿琳、徐世聪与伍业光、台山天懿公司三方共同签订的，黄姿琳、徐世聪、伍业光、台山天懿公司均为合同当事人，故黄姿琳、徐世聪的该项主张理据亦不足，本院不予支持。其次，黄姿琳、徐世聪主张伍业光在占有使用涉案房屋后未支付首付款，构成根本违约，但结合《房屋买卖补充协议》的内容可知，因涉案房屋不动产权登记的办理问题，各方当事人已对《房地产买卖合同》原约定的付款时间进行了变更，虽然《房屋买卖补充协议》约定黄姿琳、徐世聪在收到首期房款后当日将房屋交付给伍业光使用，但鉴于《房屋买卖补充协议》并未明确约定首付款的支付时间，且伍业光于2018年10月1日开始对涉案房屋进行装修后，已于2018年11月20日支付首付款230000元，间隔时间不足2个月，再结合黄姿琳、徐世聪自2018年11月19日向伍业光发出《律师函》后至2019年12月期间长达一年多的时间内，并未就伍业光占有使用涉案房屋的行为向其明确提出异议，徐世聪还通过微信要求伍业光支付电费等事实，黄姿琳、徐世聪主张伍业光在占有使用涉案房屋后未支付首付款构成根本违约，导致合同目的无法实现，理据亦不充分，本院不予支持。据此，伍业光已按约定支付定金70000元及首付款230000元，且黄姿琳、徐世聪未能举证证明本案存在阻却涉案《房地产买卖合同》《房屋买卖补充协议》继续履行的事由，因此，伍业光有权请求黄姿琳、徐世聪继续履行合同，一审法院依法对伍业光要求代为清偿涉案房产按揭贷款以消灭抵押权，以及要求黄姿琳、徐世聪继续履行合同,将涉案房屋过户至伍业光名下等主张予以支持，对黄姿琳、徐世聪请求解除涉案合同、确认其有权收取定金70000元及请求伍业光返还涉案房屋的主张未予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，黄姿琳、徐世聪的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15975元，由黄姿琳、徐世聪负担。本判决为终审判决。审 判 长　　唐　砚审 判 员　　梁宇俊审 判 员　　徐　闯二〇二一年九月十六日法官助理　　钟炜杰书 记 员　　吕晓红 搜索“马 克 数 据 网”