丁素霞、海阳鸿辉发展有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）鲁06民终4971号

• 案件编号

  （2021）鲁06民终4971号

• 案件名称

  丁素霞、海阳鸿辉发展有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  山东省烟台市中级人民法院

• 所属地区

  山东省烟台市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/8 0:00:00

• 当事人

  丁素霞;海阳鸿辉发展有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终4971号上诉人（原审原告）：丁素霞，女，1970年11月17日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：张蕾，山东理证律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志媛，山东理证律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海阳鸿辉发展有限公司，住所地山东省海阳市辛安镇政府驻地辛政北路。法定代表人：许叶林，总经理。委托诉讼代理人：杨贞祥，男，该公司工作人员。上诉人丁素霞因与被上诉人海阳鸿辉发展有限公司（以下简称鸿辉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2020）鲁0687民初5749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。丁素霞上诉请求：撤销一审判决，改判支持丁素霞的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、一审判决认定事实错误。1、出卖人出售的房屋存在不同户型及规划设计，买受人有权根据自身实际需求选择具体房型订立合同。如果不区分买受人具体需求，在房屋为预售情况下，仅依照合同约定的楼房号来确定房型，明显侵害了买受人的知情权与选择权。鸿辉公司出售的房屋存在两种规划设计，一种为附带架空层房屋，一种为一楼附带庭院式房屋。订立合同时鸿辉公司向丁素霞介绍了庭院的面积、外观、实用性等附带庭院式房屋的优势，吸引丁素霞购买，却未如实告知架空层房屋的任何相关信息，丁素霞根本不知何为架空层房屋。2、涉案合同中仅有平面图纸，该图纸无法证明涉案房屋是庭院式还是架空层式设计。沙盘系鸿辉公司单方持有，订立合同时鸿辉公司并未向丁素霞出示。即使鸿辉公司在销售过程中向丁素霞出示过沙盘，从一审现场调查的情况来看，现场展示的沙盘明显与实际楼盘不相符：(1)庭院式楼房前并未附白色栅栏，看不出哪几栋楼附带庭院；(2)无法用肉眼看出架空层设计是什么样，即使现场用镭射灯照射，依然很难看清架空层的相关设计情况；(3)架空层高度在沙盘上无法判断。整个沙盘无法看出楼房的真实外观，不能使常人通过查看沙盘来了解房型设计的差异性。故丁素霞与鸿辉公司订立的《商品房预售合同》缺乏磋商基础，侵害了丁素霞的知情权和选择权，并非当事人的真实意思表示。3、庭院式及架空层式设计系我国房地产建设行业因地制宜的一般性规划设计，并非涉案小区独有独创；涉案合同补充协议第十二条也是参照我国商品房交易中对“建筑物区分所有权”的一般性法律规定而制定，并非是对涉案房屋的特别约定。因此，在合同并未明确约定交付的房屋是附带庭院还是附带架空层的情况下，不能仅依据该第十二条约定，认定丁素霞购买的即为附带架空层房屋。一审判决认定该条款为涉案小区普遍性约定并以此认定丁素霞购买的是附带架空层房屋，明显错误。4、根据鸿辉公司交房流程要求，丁素霞须先交齐购房款、物业费、水电费、维修基金等相关费用、办理完交房手续后凭相关票据文件现场交房。丁素霞依照要求缴纳了各项费用办理完毕手续后，鸿辉公司才安排工作人员带丁素霞现场看房。看房时丁素霞方知交付的房屋并未附带庭院，而是附带架空层，丁素霞立即提出解除合同、退房退款的请求，故涉案合同并未实际完成交付。一审判决既未查明交房流程要求与办理顺序，也忽略了丁素霞拒绝收房的请求，认定合同已履行完毕,丁素霞的合同目的已经实现，既不符合事实也有违公平公正。5、一审现场调查时，已查明涉案房屋架空层高度为5m多(约5.6m)，而房屋层高约2.7m，架空层的高度近2层楼房高度。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.7“建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.2m及以上的，应计算全面积”及《住宅设计规范》“术语”第4.0.5“住宅楼的层数计算应符合下列规定：1、当住宅楼的所有楼层的层高不大于3m时，层数应按自然层数计；2、当住宅和其他功能空间处于同一建筑物内时，应将住宅部分的层数与其他功能空间的层数叠加计算建筑层数……3、层高小于2.2m的架空层和设备层不应计入自然层数”的规定，鸿辉公司交付的房屋并非合同约定的1层，实际为2层或3层，构成根本违约。一审判决在已查明该事实的情况下却认定鸿辉公司按合同约定完成交付，与事实严重不符。二、一审判决适用法律不符合逻辑性要求，违反法律相关规定，明显错误。对合同中的格式条款应遵循《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民法典》对格式条款效力及解释的相关规定，补充协议第十四条“买受人承诺”及第二十条“补充协议的效力”第一项内容均是限制买受人权利、免除和减轻出卖人义务的格式条款，应认定为无效，一审判决在已查明鸿辉公司未履行提示说明义务，致使丁素霞没有注意和理解与其有重大利害关系的条款，却作出有利于格式条款提供方的解释，认定上述格式条款有效，严重违反法律规定，明显适用法律错误。鸿辉公司辩称，一、鸿辉公司已尽合理提示义务，并未侵犯丁素霞的知情权和选择权。1、丁素霞与鸿辉公司所签《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应严格遵守。《商品房买卖合同》补充协议第十二条已经就涉案商品房的庭院问题和架空层问题同时进行了约定，因涉案商品房所在小区是庭院与架空层二选一的设计，故该约定系对涉案商品房所在小区的一般性约定，虽未就庭院问题进行约定，但第六款就架空层问题进行了特别说明，鸿辉公司已经尽到提示义务，丁素霞购买视为其对涉案商品房系架空层设计予以认可。2、鸿辉公司为使购房者能够直观了解所购买商品房的具体情况，会通过沙盘模拟的方式进行展示，购房者购买商品房时也均会通过参观沙盘了解其购买的商品房情况，沙盘中已经表明涉案商品房所在楼栋系架空层设计，并从架空层上开始计算楼层，共29层，而非附带花园设计。丁素霞购买的103号商品房位于架空层之上的一层，并不附带花园，该楼栋与相邻非架空层设计、附带花园的楼栋对比明显，鸿辉公司已尽合理提示义务。3、涉案商品房所在小区在开盘时，尽管不会就花园签订单独的协议，但总体来看，附带花园的商品房价格明显较高，涉案商品房的价格不仅显著低于附带花园的商品房，而且低于同期该小区商品房均价。以2018年6月19日鸿辉公司出售给业主李晓东的同区11幢1层1单元101号商品房为例，该商品房在购买日期、位置、面积等方面与丁素霞购买商品房基本相同，其面积为90.764平方米，价格为1248977元，即每平米价格为13760.71元，与丁素霞所购买的同区7幢1单元103号商品房(面积89.6平方米，价格为668446元，即每平米价格为7460元)相比，每平方米价格要高出6300元；从该小区2018年4月至6月价格动态来看，该期间均价为每平方米8000元，涉案商品房价格低于同期该小区商品房均价。鸿辉公司在开盘时均会对商品房价格予以公示，丁素霞作为购房者，理应尽到合理注意义务，其应当知悉以7460元的价格并不能购买到附有花园的商品房，其不能以自身过错为由认定鸿辉公司交付未附带花园的商品房构成违约。4、丁素霞在庭审中已经明确承诺，其交易时间是晚上十点至凌晨一点，购买房屋时比较匆忙。丁素霞未注意所购房屋合同、沙盘、价格与其他附有花园商品房明显不同系其自身原因导致，证明其未尽合理注意义务，不能以其自身过错要求鸿辉公司承担违约责任。5、架空层设计有助于改善市区城市环境，增加市民公共活动空间，提高居民居住环境质量，解决一楼住户的居住隐私、噪音干扰、室内采光等问题，主管部门也多采取措施鼓励开发商采取架空层设计，以提升住户、特别是一楼住户的居住体验，即使开发商未告知商品房系架空层设计，也不属于隐瞒与订立合同有关的重要事实。二、关于架空层。1、中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《民用建筑设计统一标准(GB50352-2019)》第2.0.19条明确架空层系用结构支撑且无外围护墙体的开敞空间，第6.5.3条明确有人员正常活动的架空层的净高不应低于2m。从涉案商品房所在楼栋的实际情况来看，该架空层除入户电梯间外，其余部分系用结构支撑且无外围护墙体的开敞空间，净高不低于2m，符合上述规定的架空层结构及层高标准。2、根据涉案合同第三条约定，鸿辉公司交付商品房的平面图和房号以附件一平面图为准，即鸿辉公司在合同中已经通过平面图的方式明确商品房位置及户号，该平面图也经丁素霞签字按手印确认，双方均应严守。涉案商品房楼栋架空层除入户电梯间外，其余部分非密闭空间，不能作为住宅与商业用途，更不能用于交付，结合附件一平面图及经过竣工验收的户号可以认定鸿辉公司应交付给丁素霞的房屋系架空层之上的一层，鸿辉公司所交付商品房的位置、房号、户型与合同附件一约定一致，不存在违约事由。3、涉案商品房已经通过海阳市建设工程事务服务中心核验，取得竣工验收备案表，证明鸿辉公司交付的商品房及其位置、房号已通过竣工验收，与规划设计一致，不存在交付违规、错误的情形。三、鸿辉公司已经完成交付，合同目的已经实现，不存在根本违约事由。1、如前所述，架空层作为公共空间和设计事项，不作为特定商品房的组成部分及合同的组成部分，不能以合同中未明确涉案商品房为架空层设计为由认定鸿辉公司未履行架空层告知义务。即使开发商未告知商品房系架空层设计，也不属于隐瞒与订立合同有关的重要事实，不影响合同目的的实现。2、当事人未如实告知与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况的，属于《中华人民共和国合同法》第四十二条规定的缔约过失情形，构成欺诈或重大误解的，属于《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条规定的民事法律行为效力瑕疵，即鸿辉公司是否告知涉案商品房系架空层设计，与丁素霞要求鸿辉公司承担根本违约责任的诉求之间并无关联。3、合同目的应指合同当事人订立合同所要达到的最终目的，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同目的应是指买受人按约定期限取得商品房、所取得的商品房不存在权利纠纷且能够依法进行产权转让登记，即在商品房买卖合同法律关系中，花园并非主要标的和根本目的，架空层也不影响合同目的的实现，鸿辉公司也无法知悉每个客户是基于何种目的购买商品房。换言之，双方之间的权利义务应当以合同约定为准，而非丁素霞之动机或口述，仅凭丁素霞之动机和口述认定合同目的是否实现，与合同订立的初衷及合同法的基本原理相悖。鸿辉公司依据法律规定和《商品房买卖合同》约定向丁素霞交付符合法定和合同约定的商品房之时合同目的已经实现。四、关于格式条款效力双方所签《商品房买卖合同》补充协议第14条第6款规定“仅由出卖人员工口头或书面作出的任何协议、承诺等均不视为出卖人之意思表示”，第15条约定“出卖人以口头形式、售楼书、广告、宣传单张、户型图、沙盘展示及模型表达和提供的信息及有关内容、数据并非实际施工依据，仅供买受人参考，均不构成要约”。该补充协议经双方签字认可，双方均应严守并履行。该条款虽系格式条款，但并不当然因属于格式条款而归于无效，因该条款并未排除鸿辉公司任何主要责任或剥夺丁素霞的主要权利，丁素霞亦未举证证明其何种权利被剥夺，或鸿辉公司何种主要责任被排除。且鸿辉公司已经通过加粗等方式提醒丁素霞注意该条款，故该条款合法有效。丁素霞向一审法院起诉请求：1、依法解除丁素霞与鸿辉公司于2018年5月10日签订的编号为HY2018-004568号的《商品房买卖合同》；2、判令鸿辉公司退还丁素霞购房款667625元，物业费1070.40元，维修基金1789.80元及水电费400元，共计670885.20元；3、判令鸿辉公司支付丁素霞利息28446.06元(自第一笔付款日期2018年5月7日起至2020年9月1日止，以每笔付款本金为基数，按照中国人民银行授权全国同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)及自2020年9月2日起至实际退还购房款、物业费、维修基金、水电费之日止的利息；4、诉讼费由鸿辉公司承担。一审法院认定事实：一、2018年5月10日，丁素霞与鸿辉公司签订《商品房买卖合同》（编号：ＨＹ2018-004568）及附件附录，约定丁素霞购买鸿辉公司开发的海阳市碧桂园?十里金滩Ｄ区房屋，该商品房建筑面积89.6平方米，总价款为668446元。合同第六条约定：买受人应于2018年5月10日首付房款200534元，于2018年6月10日支付房款467912元。第八条约定：出卖人应当于2020年6月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人。附件四补充协议第四条约定：该商品房按建筑面积计价，该商品房单价为7460.33元／平方米，总价款为668446元。第十二条约定：关于建筑物区分所有权：关于建筑物区分所有权条款与本条约定不一致的，以本条约定为准。（一）特定空间：规划及使用上专属于特定商品房的露台、首层庭院／绿化平台／架空层、屋顶平台、天面以及其他不能从公共通道进入的空间等是特定商品房的组成部分，使用权归出卖人或特定商品房的买受人。出卖人有权与该买受人在合同或者补充协议中明确约定该部分使用权归买受人或由该买受人自行使用。买受人同意对此无异议并同意不主张共有及使用权利。（六）地下架空层的所有权归出卖人所有，出卖人有权以出售、出租、赠与等方式进行转让或者改造为其他用途（包括但不限于作为物业用房等），买受人均对此无异议。第十四条第六项约定：买受人明确知悉买卖双方之间的任何协议，承诺等均应以书面形式表示，出卖人作出的任何书面协议、承诺等仅在加盖出卖人有效印章后方为有效。未经加盖出卖人有效印章或者仅由出卖人员工口头或书面作出的任何协议承诺等均不视为出卖人之意思表示，出卖人对此不承担任何责任。第十五条第一项约定：买受人确认在签订买卖合同及相关附件前已熟知该商品房以及买卖合同及相关附件的全部情况，出卖人以口头形式、售楼书、广告、宣传单张、户型图、沙盘展示及模型表达和提供的信息及有关内容、数据并非实际施工依据，仅供买受人参考，均不构成要约。由于受制作时间及条件限制，上述资料记载的内容未最终确定，如后期发生变化，出卖人不再另行通知，且不作为买卖合同的组成部分。双方权利义务以买卖合同及本补充协议约定为准。第二项约定：政府部门有关本项目的批准文件或图纸及其他法律法规规定要求明示的文件、证书及有关情况，出卖人已在销售现场公示并告知，买受人对上述内容已清楚知晓并认可。第二十条第一项约定：补充协议的效力：出卖人已提请买受人特别注意有关免除或限制出卖人责任、出卖人单方拥有某些权利、增加买受人责任或限制买受人权利的条款。买受人已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面准确的理解。买受人确认：合同及本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。在双方签订本补充协议时，出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，双方也已就合同内容进行了讨论并达成一致意见，本补充协议不属于格式条款合同；买受人对此认为无异议后，予以签字认可。第二项约定：本补充协议如与《商品房买卖合同》条款有矛盾冲突之处，则以本补充协议约定为准。二、丁素霞支付房款明细如下：2018年5月7日支付定金10000元；2018年5月10日支付190534元；2018年6月12日支付10000元；2019年7月28日支付50000元；2019年10月28日支付40000元；2020年6月20日支付30000元；2020年8月13日支付337912元。以上合计668446元。三、2020年8月13日，丁素霞和鸿辉公司办理了房屋交付手续，丁素霞支付了物业费1070.40元、维修基金1789.80元、水费200元、电费200元，鸿辉公司将房屋交付给丁素霞。2020年9月2日，鸿辉公司退还丁素霞房屋面积差价821元。四、涉案房屋为一楼未附带庭院，为架空层房屋，架空层高度约5m。五、涉案房屋所在楼栋在沙盘显示与其他非架空层不一致。六、架空层属于结构支撑且无外围护墙体的开敞空间。平面图中没有显示附带架空层和庭院花园。涉案房屋所在小区有架空层的没有庭院，有庭院的没有架空层。对于当事人双方有争议的事实，一审法院确认如下：丁素霞主张合同无法体现是否有庭院，是否附带架空层，但鸿辉公司在销售涉案房屋时一直向丁素霞虚假宣传承诺房屋系一楼附带庭院，导致丁素霞作出了错误的意思表示，购买了涉案房屋。至交房时，丁素霞方知房屋没有附带前院且为架空层房屋，交房当日丁素霞向鸿辉公司提出了退房申请。鸿辉公司不按约定履行义务，丁素霞的合同目的无法实现，因此丁素霞主张解除双方签订的购房合同，鸿辉公司返还丁素霞已付房款并支付相应的利息。提交证据：1、商品房买卖合同；2、鸿辉公司销售人员江如峰（已离职）、于叶桓的微信名片截图及该两人与丁素霞的通话录音（2019年10月27日，丁素霞与于叶桓的通话录音，通话内容：主要是双方协商剩余房款支付及滞纳金问题，通话中间，丁：我那个房子是有院子是不是。于：您是一楼吗，一楼有院子，院子面积为八九十平方，带有小栅栏。丁：现在盖到什么时候了？于：18号楼吗？丁：我不知道几号楼来。于：已经封顶了。丁：俺是7栋。于：7栋吗？丁：D区7栋。于：D区7栋下个月封顶。2020年3月24日、8月10日，丁素霞与于叶桓的通话录音，通话内容主要是涉案房屋的付款和收楼事项。2020年8月13日交房日，丁素霞与于叶桓通话录音：丁：我在这收楼，我当时买的是带院的，怎么没有院呢？于：一楼没有院吗？丁：昂，我的院呢？于：你买的几号楼啊？丁：我买的是7号楼。于：应该有啊。丁：你过来给我找找吧。于：我给您问问哈。后续几段录音内容是丁素霞在售楼处与于叶桓及售楼处其他人员商议房屋是否带院及架空层事宜。2020年8月13日，丁素霞与江如峰通话录音：丁：你好，江如峰，我今天来收房，你这会干什么？江：早就不干了，回老家了，都一年多了。丁：当时我买这个房子是一楼带着院，你卖给我这个房子是个小套三啊？江：嗯，对。丁：我当时买这个房子一楼带着院是个八九十个平方？江：忘了...时间太长了。丁：为了这个院我才要的这个房子，你说怎么着？江：有啥事你找那边顾问吧...）。鸿辉公司对商品房买卖合同无异议，对通话录音不认可，主张通话录音仅表明房屋收房和付款事宜，并未提及附有前院及架空层等事项，与丁素霞诉求无关，且根据补充协议第十五条约定，鸿辉公司工作人员的口头承诺并不构成要约，不能作为购房合同的组成部分，双方的权利义务应以购房合同及补充协议为准。涉案商品房买卖合同及补充协议并未就庭院作出任何约定，房屋所在的7号楼自规划之初就未包含前院，涉案房屋已通过竣工验收，达到购房合同第八条约定的交付条件，鸿辉公司已将房屋交付给丁素霞，丁素霞的合同目的已经实现，故鸿辉公司认为不存在违约情形。提交证据：1、商品房买卖合同及补充协议；2、竣工验收备案表；3、建设工程规划许可证；4、碧桂园十里金滩E73总平面规划及竖向设计图；5、李晓东与鸿辉公司签订的带有前后院花园的购房合同（记载：房屋单价为13761.32元/平方米）；6、沙盘照片打印件；7、文件一份（证明架空层有助于改善一楼住户环境，提高居住质量，主管部门也多采取政策鼓励开发商增加架空层结构）。丁素霞有异议，主张证据1补充协议第十四条及其他条款是格式条款，应当认定无效。鸿辉公司允诺涉案房屋附带庭院面积为八九十平方，带有白色栅栏，对庭院的描述具体确定，对庭院的约定虽未写入购房合同，但仍构成要约，应当视为合同内容。对证据2、3的真实性予以认可，但对关联性不认可。对证据4的真实性予以认可，但对证明事项不认可，主张该规划设计图系鸿辉公司持有，丁素霞并不持有，故丁素霞无法得知自己购买的期房具体为附带庭院或是附带架空层，该证据反而证明了鸿辉公司在明知涉案房屋为附带架空层房屋却虚假宣传为附带庭院房屋，存在欺诈行为。对证据5不认可，主张鸿辉公司的销售人员承诺涉案房屋的价格是员工内部价，其将应得丁素霞的佣金作为优惠来让丁素霞享有，故丁素霞相信了鸿辉公司销售人员的承诺，让丁素霞感到机不可失，错过便买不到如此优惠的房屋，故一次性付清了房款。李晓东与鸿辉公司签订的带有前后院花园的购房合同约定的付款方式是分期，与丁素霞价格无法比较。对证据6不认可，主张鸿辉公司的置业顾问并未带丁素霞参观沙盘，且沙盘也无法看出涉案房屋为1楼附带庭院，也看不出为架空层房屋。对证据7的关联性不认可，主张架空层房屋是好是坏与本案没有关系。综上，丁素霞在购买房屋时明确告知鸿辉公司其目的要买一楼附带庭院的房屋用于养老，而鸿辉公司在销售房屋时却未明确告知出售的房屋为架空层房屋，反而欺骗丁素霞该房屋为附带庭院，严重侵害了丁素霞的知情权与选择权，致使丁素霞基于错误认识订立了合同，鸿辉公司明显存在欺诈行为，丁素霞的合同根本目的无法实现，故根据合同法第九十四条第四项规定，丁素霞有权解除合同。鸿辉公司不认可，主张涉案房屋符合合同约定的交付条件，且能够办理不动产权证，1楼附带花园非主要标的和根本目的，架空层也不影响合同根本目的的实现，鸿辉公司无法知悉每个客户是基于何种目的购买商品房，丁素霞和鸿辉公司的权利义务应当以合同约定为准，而非丁素霞的动机或口述。丁素霞作为购房者，理应尽到合理注意义务，其应当知悉以7460元的价格并不能购买到附有花园的商品房，其不能以自身过错为由认定鸿辉公司交付未附带花园的商品房构成违约。鸿辉公司依约向丁素霞交付商品房，丁素霞合同目的已经实现，鸿辉公司不存在根本违约情形。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。本案中，补充协议第十二条（…规划及使用上专属于特定商品房的庭院、架空层是特定商品房的组成部分，使用权归出卖人或特定商品房的买受人，出卖人有权与该买受人在合同或者补充协议中明确约定该部分使用权归买受人或由该买受人自行使用…）、第十四条第六项（买受人明确知悉买卖双方之间的任何协议、承诺等均应以书面形式表示，出卖人作出的任何书面协议、承诺等仅在加盖出卖人有效印章后方为有效...）及第二十条（补充协议的效力：出卖人已提请买受人特别注意有关免除或限制出卖人责任...买受人确认合同及本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况...出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，双方也已就合同内容进行了讨论并达成一致意见，本补充协议不属于格式条款合同...）的字体为加黑字体，鸿辉公司对上述条款已经尽到了足够的提示告知义务，丁素霞作为完全民事行为能力人在补充协议上签字并按手印应视为其认可补充协议的约定，因此，丁素霞主张补充协议第十四条及其他条款为格式条款，不予支持。丁素霞与鸿辉公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同及补充协议合法有效，双方均应全面诚信履行各自的义务。补充协议第十二条就庭院问题及架空层问题进行了同时约定，但涉案小区的情况是有庭院的没有架空层，有架空层的没有庭院，二者只具其一，故该约定应视为涉案房产所在小区的普遍性的约定。该条款未进一步对庭院问题进行特殊约定，而就架空层问题以专门的条款即“(六)”进行了进一步的特别说明，且根据补充协议其他条款的约定，鸿辉公司工作人员的口头承诺不能构成要约，因此，丁素霞应当仔细阅读合同条款，其最终在合同及补充协议上签字按手印应当视为其所购房产为架空层房屋。故丁素霞以涉案房屋未附带庭院及为架空层房屋为由，主张鸿辉公司不按约定履行义务，存在欺诈行为，无事实和法律依据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现涉案房屋符合合同约定的交付条件，丁素霞和鸿辉公司已办理了房屋交付手续，鸿辉公司已将涉案房屋交付给丁素霞，丁素霞的合同目的已实现，因此，丁素霞要求解除《商品房买卖合同》、返还房款及支付利息，无事实和法律依据，不予支持。终上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第六十条规定，于2020年12月28日判决：驳回丁素霞的诉讼请求。一审案件受理费5397元由丁素霞承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：丁素霞提交《住宅设计规范》及涉案房屋规划设计图打印件各一份，证明鸿辉公司交付的房屋不符合合同约定，涉案合同第3条约定房屋是1单位1层103，但根据《住宅设计规范》第4.0.5第二部分规定及房屋规划设计图，涉案房屋的架空层结构应计算楼层，因此，涉案房屋实际是第3层。鸿辉公司质证称，对证据的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，根据合同约定，该商品房的具体位置应以平面图约定为准，即使存在架空层，因架空层并不能用于居住，没有房号，无论从实践的角度还是房号登记的角度，均应以架空层上的一层作为第一层，规划设计图也无法看出该商品房与设计不符，涉案商品房已通过竣工验收，经主管部门确认与规划设计一致。本院认为，房屋买卖合同中约定的房屋编号只是用于确定房屋的位置，以将买卖标的物特定化，不能据此认定房屋具备某种功能或应当具备某种功能，故丁素霞提交的证据与待证事实不具备关联性，本院不予采纳。二审中，双方当事人对以下事实无争议：丁素霞在付清购房款及相关费用后才查验和交接了涉案房屋。丁素霞将涉案房屋的物业费、维修基金和水电费交给了物业公司而非鸿辉公司，物业公司属于独立法人。丁素霞主张涉案房屋在交付后一直未居住使用，目前处于空置状态。鸿辉公司对丁素霞一审中提交的于叶桓录音资料真实性无异议，对江如峰的录音资料称，江如峰于2019年9月离职，真实性无法确认。涉案房屋买卖合同中并未对房屋为架空层结构作出约定，鸿辉公司与李晓东签订的《商品房买卖合同》及补充协议，即标的物为附带庭院房屋的买卖合同中对房屋附带有庭院亦未作出约定，两份合同中载明的有关架空层和庭院的合同内容完全一致。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案争执的焦点问题一是，涉案《商品房买卖合同》应否解除；二是，鸿辉公司应否向丁素霞返还购房款、物业费、维修基金、水电费共计6708885.20元。一、关于涉案《商品房买卖合同》应否解除的问题。丁素霞与鸿辉公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定丁素霞向鸿辉公司购买海阳市碧桂园?十里金滩Ｄ区房屋，该房屋现已竣工验收合格并取得竣工验收备案表，鸿辉公司亦在丁素霞付清购房款及相关费用后向丁素霞交付了房屋，故涉案房屋买卖合同不存在法律规定的解除事由，丁素霞以鸿辉公司交付的房屋不符合约定为由主张解除合同不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。本案中，丁素霞虽提供证据证明鸿辉公司存在虚假宣传的欺诈行为导致其存在误解，认为涉案房屋附带庭院而与鸿辉公司订立买卖合同，但丁素霞主张的欺诈及误解均属于法定的合同可变更和可撤销事由，丁素霞并未提出变更或撤销合同的诉请，本案中对此不应予以审理，丁素霞可另行主张权利。因此，丁素霞以存在欺诈及误解为由主张解除合同，于法无据，本院不予支持。二、关于鸿辉公司应否向丁素霞返还购房款、物业费、维修基金、水电费的问题。丁素霞解除合同的诉讼请求不成立，其据此请求鸿辉公司返还购房款及相关费用的诉讼请求亦不成立,本院不予支持。综上所述，丁素霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10793元，由丁素霞负担。本判决为终审判决。审判长　　王守远审判员　　侯伟平审判员　　张婷婷二〇二一年九月八日书记员　　刘晓腾 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