冷静、陈晓东等租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏03民终5582号

• 案件编号

  （2021）苏03民终5582号

• 案件名称

  冷静、陈晓东等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省徐州市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省徐州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  冷静;陈晓东;中国民用航空徐州设备修造厂

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5582号上诉人（原审被告）：冷静，女，1975年1月2日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。上诉人（原审被告）：陈晓东，男，1972年11月16日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵治，北京在明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国民用航空徐州设备修造厂，住所地江苏省徐州市鼓楼区九里山机场。法定代表人：刘真亮，该厂厂长。委托诉讼代理人：杨明阳，江苏智临律师事务所律师。委托诉讼代理人：王健羽，江苏智临律师事务所律师。上诉人冷静、陈晓东因与被上诉人中国民用航空徐州设备修造厂（以下简称民航修造厂）租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2021）苏0302民初410号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。冷静、陈晓东上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者查清事实后依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为关于上诉人与被上诉人之间的租赁合同是否解除一审判决认定事实不清。被上诉人提供的证据不能证实双方已经解除了租赁合同，上诉人认为一审判决认定双方租赁合同于2006年11月15日解除无事实依据和法律依据。第一，无论是上诉人与被上诉人签订的案涉《租约》，还是《解除劳动合同协议书》以及《解除劳动合同补充协议(二)》，均没有关于双方解除劳动关系即解除租赁合同关系的明确约定。第二，从整个协议(二)的内容来看，不能得出上诉人与被上诉人在签订协议之后即解除租赁合同关系的结论。第三，案涉房屋是上诉人基于福利承租的房屋，双方的租赁关系与普通的出租房屋在性质上有很大区别，对于双方是否解除租赁合同关系的认定，需要人民法院考虑当年的相关政策并且结合二上诉人未享受过房改的实际情况来综合评价和认定。案涉房屋是在2006年10月企业改制前，上诉人作为已婚企业职工按照工龄、职务、双职工、晚婚晚育等多种分房条件基于福利承租的房屋，并不是普通意义上的房屋出租。上诉人住房的实际情况及签订补充协议(二)的实际原因，是因为作为民航徐州修造厂老职工的二上诉人对应分配的房屋在1998年并未按国家政策进行房改，2006年厂改制领导小组负责人称签订补充协议(二)并先期发放60%的房屋补助，等同于扣除补助的40%，而扣除这40%的补助就视同案涉房屋已经进行了买卖，今后根据徐州当地拆迁政策进行拆迁补偿，该事实在补充协议(二)中第二条计算办法中第(三)项第3条有明确体现，而且在案涉解危方案确认面积的过程中也有体现，再结合上诉人在一审当中提交的《租约》，其中第五条规定：“如因建设需要拆除房屋，自房屋拆除之日起，本租约即行失效，乙方的住房问题，按有关规定另行处理。”以上可以得知，签订补充协议(二)的实际目的是在被上诉人与上诉人解除劳动关系时，被上诉人对二上诉人相关住房的历史遗留问题不能妥善解决的一种折中处理方式，双方的租赁关系一直存续，被上诉人也一直同意上诉人以承租人的身份居住在案涉房屋中，而住房的遗留问题等到政府房屋征收时，通过房屋征收补偿安置来最后进行处理。因此，二上诉人2006年11月15日与被上诉人签订解除劳动合同协议书及补充协议(二)之后也仅仅是结清了双方的劳动关系，并没有解除租赁合同关系。民航修造厂辩称，1.一审法院认定事实清楚，双方租赁关系已依法解除。根据一审法院、徐州市中级人民法院及江苏省高级人民法院关联案件认定的事实，双方就民航修造厂所有的九里山机场9号楼一层，南侧西起第五间、东起第六间房屋，于2006年11月15日，双方签署解除劳动合同协议书时，双方的租赁关系已经依法解除。协议约定双方解除劳动合同，被上诉人向上诉人支付住房困难补助金，上诉人搬离涉案房屋，该协议系双方真实意思表示，合法有效。被上诉人支付了约定的先期住房困难补助金，未履行其合同解除后的搬出义务。上诉人在双方解除租赁关系后，从未支付占有使用涉案房屋的费用及水电费，该行为可以印证上诉人明知已经与被上诉人解除了租赁关系。上诉人提供的2006年12月21日双方签订的租住公有住房协议，一审法院认定该协议为不定期租赁，但被上诉人仍然坚持该协议不是被上诉人的真实意思表示，该问题系2006年11月被上诉人企业分流改革后存在内部管理问题，被上诉人不认可该协议的真实性。退一步讲，即使一审法院认定该协议为不定期租赁事实清楚，被上诉人于2012年催告上诉人搬出涉案房屋，即为解除租赁合同的意思表示，双方合同也已经依法解除，上诉人负有腾空并返还涉案房屋的义务。2.一审法院适用法律正确。上诉人具有腾空并返还房屋的义务，依据法律法规规定，合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行了根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复，被上诉人采取补救措施并要求赔偿损失。一审法院认定被上诉人要求腾空并返还系要求恢复被上诉人原状适用法律依据正确。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求。民航修造厂向一审法院提出诉讼请求：一、判令冷静、陈晓东向民航修造厂返还坐落于九里山机场9号楼305室房屋（具体位置在9号楼三层南侧西起第九间、东起第三间，属于权证编号为徐房权证鼓楼字第××号中幢号2的房屋）；二、判令冷静、陈晓东立即停止使用上述9号楼305室房屋；三、判令冷静、陈晓东立即腾空上述9号楼305室房屋；四、判令冷静、陈晓东支付占有上述房屋占有期间使用费70000元；五、判决冷静、陈晓东支付占有上述房屋期间的水电费30000元；六、判令冷静、陈晓东承担案件诉讼费。一审法院经审理查明：冷静、陈晓东系夫妻，于1998年1月21日登记结婚。1998年11月17日，民航修造厂（出租单位）与陈晓东（承租人“陈晓冬”）就涉案房屋签订《租约》一份，载明：根据《江苏省城镇房地产管理暂行办法》及有关规定，为维护租赁双方的合法权益，经甲乙双方协商，特签订本租约：一、……五、如因建设需要拆除房屋，自房屋拆除之日起，本租约即行失效，乙方的住房问题，按有关规定另行处理。六……双方还约定了转租、安全及其他条款。该《租约》还载明：房屋概况为“栋号9#、房屋座落北院、座向南、自然间1、使用面积18.91（平方米）、月租金13元，变更日期为1998年11月17日”等。1998年11月19日，民航修造厂出具收据一份，载明：收陈晓东住房定金425元。2006年11月8日，冷静、陈晓东分别提交书面申请，内容均为“本人申请与中国民用航空徐州设备修造厂协商一致解除劳动合同。本人档案、养老保险转至徐州市有关部门”等内容。同日，冷静、陈晓东在《协商一致解除劳动合同人员经济补偿金和相关补助计算表》和《协商一致解除劳动合同人员住房情况及住房困难补助计算表》等2份书面材料上签字确认，该2份材料载明：冷静、陈晓东经济补偿金数额，以及一次性生活补助、社会保险补助、再就业培训费一次性奖励等以上合计数额（未含住房困难补助），实发金额；冷静、陈晓东的住房困难补助数额(注：租住企业产权房屋的暂按搬出后无房户计算)；先期发放住房困难补助具体数额(注：租住企业产权房屋的未搬出前先期发放金额计算）。对于上述各个款项数额，冷静、陈晓东均签字予以确认。2006年11月15日，民航修造厂（甲方）与冷静（乙方）签订《解除劳动合同协议书》和《解除劳动合同补充协议（二）》各一份。上述《解除劳动合同协议书》约定：依据《中华人民共和国劳动法》第二十四条和《江苏省劳动合同条例》相关规定，甲乙双方在平等、自愿、协商的基础上，就解除劳动合同事宜达成以下协议：一、经乙方申请，甲乙双方协商一致解除劳动合同，由甲方向乙方支付经济补偿金。二、……五、乙方同意将本人档案及养老保险关系转至徐州市有关部门，并应配合办理相关手续。六、甲方支付经济补偿金后，甲乙双方涉及劳动关系的权利义务已结清，乙方承诺不以任何理由就劳动关系事宜向甲方或甲方主管部门提出任何权利主张。七、……八、本协议自双方签章之日起生效。上述《解除劳动合同补充协议（二）》约定：甲乙双方协商一致解除劳动合同，考虑乙方住房实际情况，甲方除支付经济补金和相关补助外再向乙方支付住房困难补助，现达成协议如下：一、……二、……三、经双方确认，乙方为：租住甲方产权房屋老职工…四、根据第二条办法计算，甲乙双方确认，乙方住房困难补助(租住甲方产权房屋职工暂按无房户计算)为17550元。五、付款方式…(二）租住甲方产权房屋的职工按下列方式发放：1、老职工住房困难补助先期发放部分为7497.36元，一次性支付；剩余住房困难补助在搬出租住甲方产权房屋后一次性支付…八、本协议经双方签章与《解除劳动合同协议书》同时生效。2006年11月22日，冷静、陈晓东在《领款收据》的书面材料上签字确认，该收据载明：民航修造厂一次性支付冷静96307.88元，其中，住房困难补助依据《解除劳动合同协议书补充协议（二）》，民航修造厂已与领款人确认一致，领款人为租住企业产权房屋未搬出的老职工。双方劳动合同已解除，已不存在劳动关系，领款人领取上述款项后，双方涉及劳动法律关系权利义务已结清。陈晓东在与冷静相同的各个日期，先后与民航修造厂签订《解除劳动合同协议书》和《解除劳动合同补充协议（二）》各一份，并出具《协商一致解除劳动合同人员经济补偿金和相关补助计算表》、《协商一致解除劳动合同人员住房情况及住房困难补助计算表》和《领款收据》等书面材料，与冷静所签订的上述协议及出具的书面材料，在内容上除相关款项数额有所不同外，其余内容基本相同。2012年7月25日，民航修造厂在涉案楼栋张贴书面通知，载明：“重要通知中国民用航空徐州设备修造厂3号宿舍楼、9号楼宿舍楼全体住户：经委托有资质的房屋鉴定机构对3号宿舍楼、9号楼宿舍楼（以下简称“两栋楼房”）的建筑安全性及抗震鉴定，两栋楼房的安全性鉴定评级为D。两栋楼房已不适合居住，抗震能力不足，存在遇有外力发生倒塌和其他危险的可能，无再加固价值，亦不能通过修缮保证居住和使用安全。为确保居住人员的生命财产安全，敬请各位住户立即搬出。徐州厂将在此次搬迁中给予住户必要的协助。特此通知！中国民用航空徐州设备修造厂清算组”。2012年7月26日，江苏省徐州市徐州公证处作出（2012）徐徐证民内字第2593号公证书，载明“申请人中国民用航空徐州设备修造厂清算组为保护其宿舍住户的安全，需向住户张贴搬迁通知。特委托李树新于二0一二年七月二十五日向我处申请对该单位张贴《重要通知》的内容及过程进行保全行为公证”等，并载明具体公证过程等。2016年6月22日，徐州市房屋安全鉴定中心作出徐房鉴【2016】鼓楼第014号《徐州市房屋鉴定书》，载明：依据《危险房屋鉴定标准》综合评定，涉案民航修造厂宿舍9#楼为D级（一整栋危楼），处理建议：整体拆除。2020年6月6日，民航修造厂及徐州市鼓楼区铜沛街道办事处出具《解危房屋测绘及摸底调查公示表（一期）》，载明：涉案9号楼305，建筑面积29.38平方米，承租人为冷静、陈晓东等，还载明其他房屋信息。该表下方还载明：本次确权面积将作为未来政府实施拆迁或棚改时核定面积的依据。对公示面积有异议，可以在10日内向铜沛街道办事处提出，逾期未提出，相关法律责任自行承担。建筑总面积取自徐州市宏伟测绘制图公司出具的分户面积明细表等。另查明，涉案房屋系坐落于九里山机场9#楼305室房屋，具体位置在9号楼三层南侧西起第九间、东起第三间。还查明，权证编号为徐房权证鼓楼字第××号房屋权证登记房屋所有权人系民航修造厂，填发时间为2005年12月23日，载明房屋状况有房屋幢号1、2、4、6、7（对应的房号分别为106、9#楼、文化楼、食堂、食堂）等，其中载明房屋幢号2（对应的房号9#楼）、结构混合、房屋总层数3、所在层数1-3、建筑面积为1508.63平方米等；徐州市不动产档案出具涉案房产分丘平面图标明的相关楼栋面积1508.63（平方米）和相关《房屋内业配图表》载明幢号2、建筑结构混合、房屋总层数3、所在层数1-3、建筑面积为1508.63平方米等内容。在诉讼过程中，双方一致认可自签订《解除劳动合同补充协议（二）》之后，冷静、陈晓东未向民航修造厂缴纳过给水电费或房屋租金。一审法院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。另依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人均应按照合同约定，依据诚实信用原则，严格履行自己的义务。关于涉案房屋的所有权人是否为民航修造厂。第一，民航修造厂提供了徐房权证鼓楼字第××号房屋权证、房管等部门出具的涉案9#楼（幢号2）的房屋业内配图表及房产分丘平面，能够充分证明涉案的坐落于九里山机场9号楼305室房屋所在的编号为9号楼栋，与幢号2的楼栋，在测绘标示位置、结构、房屋总层数、所在层数、建筑面积为1508.63平方米等信息均能一一相对应，可以认定冷静、陈晓东辩称的9号楼就是民航修造厂所主张上述房屋权证中标注的幢号2，故民航修造厂系涉案房屋的所有权人。第二，双方当事人在《租约》及解除劳动合同的相关协议中均认可冷静、陈晓东租赁民航修造厂产权房屋等条款；第三，对于冷静、陈晓东辩称其所占有的涉案房屋与民航修造厂所主张的房屋权证无关联，但冷静、陈晓东未提供相关证据予以推翻，且未作出令人信服的合理说明，故对于冷静、陈晓东该辩称，不予支持。关于租赁合同是否已解除。依照法律规定，合同有效成立后，当事人依据合同约定或相关法律规定，有权主张合同解除。当事人协商一致，可以解除合同。就本案而言，双方当事人于1998年11月17日就涉案房屋签订《租约》，系双方对涉案房屋租赁达成一致的合意，该合同有效。双方于2006年11月15日签订了《解除劳动合同补充协议（二）》，不仅约定了双方劳动合同已解除、冷静、陈晓东的住房困难补助等补偿金的数额及发放标准，而且还约定“剩余住房困难补助在搬出租住甲方产权房屋后一次性支付”等，即：冷静、陈晓东搬出租住房屋；民航修造厂向冷静、陈晓东支付住房困难补助金，未搬出前按照协议约定的计算标准先期计发住房困难补助金的60%，其余款项待搬出后计发。上述协议中约定了冷静、陈晓东的搬出义务，且双方均签字确认，而搬出房屋是房屋租赁合同解除后的直接责任。据此可以认定，双方对于解除租赁合同关系已经协商达成一致意见。民航修造厂已支付部分住房困难补助金是对合同解除后部分义务的履行，而冷静、陈晓东并未履行其合同解除后的搬出义务。但无论冷静、陈晓东是否已搬出，均不影响双方租赁合同关系的解除。综上，双方租赁合同于2006年11月15日解除。对于冷静、陈晓东提出因涉案房屋的定金未全部退还，所以双方租赁合同存续的抗辩，涉案《租约》及《解除劳动合同补充协议（二）》中未约定以相关定金退还与否作为合同解除与否的条件，故对于冷静、陈晓东该抗辩，本不予支持。关于涉案房屋相关定金，冷静、陈晓东可以另行通过协商、调解或诉讼等途径依法主张权利。另依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因双方租赁合同已经解除，民航修造厂主张冷静、陈晓东腾空并返还涉案房屋，系要求恢复原状，故对于民航修造厂该主张，依法予以支持。另外，民航修造厂请求冷静、陈晓东停止使用涉案房屋的主张，已包含在腾空并返还房屋的主张范围之内，不再重复评判。关于民航修造厂主张的占有期间使用费用。依据法律规定，当事人有约定依约定，没有约定时再依照法律规定。因双方约定月租金13元，故对于民航修造厂主张参照同地段同时期相关房屋的租赁费用及政府的相关指导价计算占用费用，不予支持。故支持民航修造厂主张的占有期间使用费用为，以每月13元为标准计算，自2006年12月1日计算至2021年1月1日共计169个月为2197元。对于民航修造厂主张的水电费用，水电费用系相关水电部门依据相关法律法规等规定收取，而且双方未在租赁合同中约定水电费用承担主张、收取的办法，而且民航修造厂未提供充分证据其所主张水电费用系冷静、陈晓东所使用所产生，而且冷静、陈晓东对于民航修造厂的该主张亦不予以认可，故对于民航修造厂该主张，因事实依据不足，不予支持。对于冷静、陈晓东提供相关摸底调查公示表用以证明冷静、陈晓东系承租人身份的主张，虽然该表载明冷静、陈晓东为“承租人”及“本次确权面积将作为未来政府实施拆迁或棚改时核定面积的依据”等内容，但该表仅作为核定面积的依据，对于冷静、陈晓东的身份仅仅是基于冷静、陈晓东占有涉案房屋的事实的一种表述，而且民航修造厂亦认可冷静、陈晓东系涉案房屋的承租人，故冷静、陈晓东提供的该证据不能作为认定涉案租赁合同解除与否的依据。遂判决：一、冷静、陈晓东于判决生效后十日内腾空并返还中国民用航空徐州设备修造厂坐落于九里山机场9号楼305室房屋（具体位置在9号楼三层南侧西起第九间、东起第三间，属于权证编号为徐房权证鼓楼字第××号中幢号2的房屋）；二、冷静、陈晓东于判决生效后十日内给付民航修造厂占有期间使用费用2197元；三、驳回中国民用航空徐州设备修造厂其他诉讼请求。本院二审期间，民航修造厂提交以下证据材料：江苏省高级人民法院2021苏行终853、858号裁定书，徐州市中级人民法院2020苏03行初322、324号裁定书，证明根据已经生效的裁定书，二审第九页、一审第十七、十八页认定的事实，上诉人于2006年与被上诉人解除劳动关系，并约定从涉案房屋中搬出及领取住房困难补助。上诉人已经领取了经济补偿金和先期住房困难补助，被上诉人于2012年曾要求上诉人从涉案房屋中搬出，上诉人拒不搬出，上诉人已经并非涉案房屋的合法承租人，基于公房承租人的权益的合法基础已经不具备，该证明目的的内容引自于裁定书原文。冷静、陈晓东质证认为，对于提交的四份裁定书关联性不予认可，上述裁定书不属于二审案件新证据的范畴，且裁定书中并不包含本案中的上诉人冷静。其次，该裁定书所涉及的案由、事实理由与本案也没有任何关联性。二审查明事实与一审查明事实一致。本案二审争议焦点是：双方之间就涉案房屋形成的租赁合同关系是否解除。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。具体到本案中，引发双方纠纷的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。关于上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同关系是否已经解除的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，根据已查明的事实，双方于2006年11月15日签订的《解除劳动合同补充协议（二）》载明：租住民航修造厂产权房屋的职工搬出租住房屋，老职工的按第二条（一）款1项计算住房困难补助…老职工住房困难补助先期发放部分为7497.36元，一次性支付；剩余住房困难补助在搬出租住甲方产权房屋后一次性支付。即双方约定了上诉人从案涉房屋搬出及领取住房困难补助金的权利义务。2006年11月8日上诉人签署的《协商一致解除劳动合同人员经济补偿金和相关补助计算表》和2006年11月22日上诉人签署的《领款收据》载明：上述款项已领取。此时，民航修造厂按照约定履行了住房困难补助金的支付义务，但上诉人并未按照约定履行从案涉房屋搬出的义务。故，上诉人基于公房承租人的合法权益基础不再存在。结合上诉人自签订涉案补充协议，领取先期住房困难补助金后未再支付房屋租金的事实，以及民航修造厂于2012年7月25日在涉案楼栋张贴的书面搬离通知以及江苏省徐州市徐州公证处出具的（2012）徐徐证民内字第2593号公证书等事实，能够证明上诉人对占有使用涉案房屋已不具备合法权利基础，民航修造厂亦已尽到在合理期限内对上诉人作出搬离通知的义务。故一审法院确认双方租赁合同已于起诉前解除并无不当，本院予以维持。综上，上诉人冷静、陈晓东的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2540元，由冷静、陈晓东负担。本判决为终审判决。审判长　张　伟审判员　王素芳审判员　李　琳二〇二一年九月二十二日书记员　宗　正 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