张尚田、赖林等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔02民终2575号

• 案件编号

  （2021）黔02民终2575号

• 案件名称

  张尚田、赖林等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省六盘水市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省六盘水市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/1 0:00:00

• 当事人

  张尚田;赖林;六盘水实地房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终2575号上诉人（原审原告）：张尚田，女，1996年6月9日出生，汉族，住贵州省盘州市。上诉人（原审原告）：赖林，男，1992年12月14日出生，汉族，住江西省赣州市南康区。特别授权委托诉讼代理人：陈怒虓，系贵州景沛律师事务所律师。特别授权委托诉讼代理人：李定飞，系贵州景沛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：六盘水实地房地产开发有限公司，住所地：六盘水市钟山区明湖路67号，统一社会信用代码：91520200057077201L。法定代表人：杨文杰，系该公司总经理。一般授权委托诉讼代理人：石镇，系贵州黔鹰（南明）律师事务所律师。上诉人张尚田、赖林因与被上诉人六盘水实地房地产开发有限公司（以下简称“实地公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初6885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张尚田、赖林上诉请求：一、请求撤销（2020）黔0201民初6885号民事判决书第二项，并依法改判支持上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求；二、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以《商品房买卖合同》第十三条的约定，逾期交房违约金的支付时间为商品房实际交付之日起30日内，现房屋未交付，不具备支付逾期交房违约金的条件驳回上诉人的诉请不符合事实及法律依据。理由如下：1．上诉人与被上诉人于2018年5月2日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。上诉人已按照合同约定履行了支付购房款的义务，实地房开应按照约定向上诉人交付案涉商品房，但实地公司至今未向上诉人交付案涉房屋，已构成违约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，被上诉人应承担违约责任。2．《商品房买卖合同》第十三条的条款应属于无效条款。商品房买卖主合同及补充协议均为格式条款，客观上不合理的减轻了被上诉人在合同中约定的应由被上诉人承担逾期未交付商品房的违约责任，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条关于格式条款无效的情形有下列情形之一的，该格式条款无效：“（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”的规定，本案涉案《商品房买卖合同》第十三条的条款属于被上诉人对违约金支付时间的人为推迟、控制，不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的情形，该部分的约定应为无效约定。被上诉人的违约行为是明确且具体的，应承担相应的违约责任。3．一审法院认定被上诉人违约，但未达到支付条件的判决违反公平原则。商品房的交付是指开发商依据相关的法律法规，部门规章等规定以及商品房预售合同的约定，将符合交付标准的房屋按照约定的期限交付给商品房买受人。本案中，被上诉人未交付符合法定条件的商品房，且未交付房屋的责任并不在上诉人，被上诉人涉案项目因各类设施未健全至今未竣工验收，在未来短时间内被上诉人亦无法依照合同约定向上诉人交付房屋，如依照一审法院对本案中支付条件的确认，在交付房屋后才可以主张违约金支付增加了买受人诉累及诉讼责任，在条件成就时买受人诉讼还需举证违约金未超过诉讼时效的证明。实地公司辩称，与一审答辩意见一致，另补充如下：商品房买卖合同对于逾期交房部分在合同条款中通过有别于其他条款的字迹进行了明示，且该条款本身并不存在理解方面的困难和歧义，该条款并不存在法定无效的情形。另，我方虽然没有对逾期办理房屋权属登记违约金进行上诉，但是该部分已经法院予以纠正，即逾期办证违约及委托办理权属登记协议书所涉及的逾期办证违约金并非格式条款，该部分性质与商品房买卖合同逾期交房违约金一致。张尚田、赖林向一审法院起诉请求：一、请求法院依法判令被告赔偿我们逾期交房违约金47764元(2019年12月1日至2020年11月1日止，每日按已支付全部总房款710780元的万分之二计算：336天×142.156元=47764元)2020年11月1日以后的违约金仍以每日按已支付全部总房款710780元的万分之二计算至交付房屋为止；二、请求法院依法判令被告赔偿我们逾期办理商品房转移登记违约金10875元(2020年6月1日至2020年11月l日止每日按已支付全部总房款710780元的万分之一计算：153天×71.078元=10875元)2020年11月1日以后的违约金仍以每日按已支付全部总房款710780元的万分之一计算至办理商品房转移登记的有关文书交付至我们处为止；三、本案诉讼费由被告承担。以上金额暂计：58639元。一审法院认定事实：2018年5月1日，原告张尚田、赖林向被告实地公司支付定金10000元。2018年5月2日，二原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号：1805020026，合同约定二原告向被告购买位于六盘水市钟山区57号楼二单元1402室的房屋，建筑面积119.47㎡，总价款710780元，用途为住宅，约定付款方式为贷款方式付款，买受人应当在合同签订之日向出卖人交付首期房款150780元，余款560000元以银行按揭支付。出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。对逾期交房和逾期办理转移登记的责任合同中约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）；……（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金……出卖人承诺于2020年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订当日，二原告向被告支付了首付款140780元及物业专项维修基金10154.95元。同日，二原告与被告签订了一份《补充协议》，内容为：“第七条逾期交付责任买卖双方一致同意对合同第十三条进行以下补充和变更：……2、买受人根据合同第十三条第1种方式第（2）款约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%……”。二原告向被告出具了两份委托书，委托被告申办上述商品房的合同备案登记、预告登记、抵押预告登记、他项权利登记、代收代缴契税、物业专项维修资金，申办并领取房屋所有权证、国有土地使用证等。二原告与被告还签订了一份《委托办理权属登记协议书》（附录三），除上述委托事项外，约定二原告自愿同意被告在具备条件之日起270天内将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交相关部门并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门，被告仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的时间应由登记机关确定，与被告无关，被告对此不负任何责任，若被告未按本协议第二条、第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天被告应向二原告支付人民币20元违约金。2018年7月17日，二原告与被告及中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行签订《个人购房担保借款合同》，约定原告赖林向该行贷款560000元用于购买上述房屋，被告承担阶段性连带责任保证。现原、被告因逾期交房及逾期交付房屋权属证书发生纠纷，故二原告诉至法院。一审法院认为，原告张尚田、赖林与被告实地公司于2018年5月2日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。二原告已按照合同约定履行了支付购房款的义务，被告应按照约定向二原告交付案涉商品房，但被告至今未向二原告交付案涉房屋，虽已构成违约，但根据《商品房买卖合同》第十三条第1种方式第（2）款“出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”的约定，逾期交房违约金的支付时间为商品房实际交付之日起30日内，现房屋未交付，不具备支付逾期交房违约金的条件，故对二原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于二原告主张的逾期交付房屋权属证书的违约金10875元，根据《商品房买卖合同》第二十二条第三点关于转移登记的约定及二原告出具的委托书，被告负有在2020年5月30日前取得案涉房屋所有权初始登记及所有权转移登记并将转移登记有关文书交付二原告的义务。被告辩称办理转移登记并非其义务，逾期交付房屋权属证书的违约金应按照主合同约定的交付房屋时间往后顺延270天后因新冠疫情再顺延45天即从2020年10月10日起按照每日20元的标准计算。尽管附录三《委托办理权属登记协议书》第二条约定二原告自愿同意被告在下列条件同时具备之日起270天内将办理商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交相关部门，第四条第一款约定被告仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得房屋所有权证的时间由登记机关确定与被告无关，若被告未按本协议第二条、第三条的约定履行递交资料义务的，每逾期一天被告应向二原告支付人民币20元违约金。但明显上述格式条款内容免除了《商品房买卖合同》中被告负有的在约定期限内办理初始登记及办理商品房转移登记有关文书交付给二原告的义务，排除了二原告对案涉商品房的重要权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”的规定，应认定《委托办理权属登记协议书》第二条、第四条第一款无效。被告未举证证明受疫情影响导致被告逾期取得初始登记无法为二原告办理商品房转移登记的有关文书，因此被告辩称计算逾期交付房屋权属证书违约金的时间应再顺延45天没有依据，被告的上述辩称理由均不能成立。被告应按照《商品房买卖合同》第二十二条关于转移登记的约定按日向二原告支付已交付房价款万分之一的违约金，从2020年6月1日计算至2020年11月1日为710780元×0.01%×154天=10946.01元，原告主张的10875元未超过该金额，法院予以支持10875元，2020年11月2日至被告实际交付房屋权属证书之日止的违约金仍按此标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告六盘水实地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张尚田、赖林2020年6月1日至2020年11月1日的逾期交付房屋权属证书的违约金10875元（以710780元为基数按每日万分之一计算，2020年11月2日至被告六盘水实地房地产开发有限公司实际交付房屋不动产权属证书之日止的违约金仍按此标准计算）；二、驳回原告张尚田、赖林的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1266元，由原告张尚田、赖林负担1025元，被告六盘水实地房地产开发有限公司负担241元（原告张尚田、赖林已预交，被告六盘水实地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将自己负担的部分连同上述款项一并返还原告张尚田、赖林）。二审中，上诉人张尚田、赖林向本院提交如下证据：1、碧桂园物业及资料移交书一份，拟证明案涉房屋已经实际交付的事实。被上诉人实地房开质证认为，该证据已过举证期限，请法院依法认定。该组证据可以证明上诉人实际接收案涉房屋的事实，本院对其三性予以采信。被上诉人实地房开未向本院提交证据。二审经审理查明的事实与一审基本一致，对一审认定的事实本院予以确认。另查明，2021年8月31日，上诉人与被上诉人办理完毕房屋交付手续。二审中，各方当事人未向本院提交证据。二审经审理查明的事实与一审基本一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一审认定案涉逾期交房违约及支付条件尚未成就是否正确。双方当事人在案涉商品房买卖合同及补充协议中，对于房屋交付时间、逾期交房违约金的计算方式及支付时间均进行了明确的约定，一审法院认为上述约定为双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，并以案涉房屋的违约金的支付条件未能成就为由不予支持并无不当。但因诉讼过程中上诉人已于2021年8月31日与被上诉人实际办理了案涉房屋的交付手续，被上诉人理应以已付购房款710780元为基数，按日万分之二，承担从2019年12月1日起计算至2021年8月31日的逾期交房违约金90837.68元，且该金额未超过已付购房款710780元的15%即106617元的限额。对上诉人主张继续计算的诉请，应不再予以支持。虽上述款项的支付时间为房屋交付之日起30日内，但为减轻双方当事人的诉累，本院在本案中予以支持。综上所述，因二审出现新事实，导致一审判决出现错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初6885号民事判决第一项，即“被告六盘水实地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张尚田、赖林2020年6月1日至2020年11月1日的逾期交付房屋权属证书的违约金10875元（以710780元为基数按每日万分之一计算，2020年11月2日至被告六盘水实地房地产开发有限公司实际交付房屋不动产权属证书之日止的违约金仍按此标准计算）”；二、撤销六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初6885号民事判决第二项，即“驳回原告马唐梅的其他诉讼请求”；三、被上诉人六盘水实地房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付上诉人张尚田、赖林2019年12月1日至2021年8月31日的逾期交房违约金90837.68元；三、驳回上诉人张尚田、赖林的其他诉讼请求。如被上诉人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1266元，二审案件受理费994元，以上合计2260元，由被上诉人六盘水实地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　邓少旭审 判 员　王秋红审 判 员　杨　龙二〇二一年九月一日法官助理　张　冰书 记 员　杨梦虹