于丹与吉林市胜亚物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书（2021）吉02民终2366号

• 案件编号

  （2021）吉02民终2366号

• 案件名称

  于丹与吉林市胜亚物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  吉林市中级人民法院

• 所属地区

  吉林市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/27 0:00:00

• 当事人

  于丹;吉林市胜亚物业服务有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2021）吉02民终2366号上诉人（原审被告）：于丹，女，1987年8月4日出生，汉族，户籍地吉林省吉林市昌邑区，现住吉林省吉林市高新区。        被上诉人（原审原告）：吉林市胜亚物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市高新开发区。        法定代表人：王玉国，该公司总经理。        委托诉讼代理人：商立民，男，该公司职工。        上诉人于丹因与被上诉人吉林市胜亚物业服务有限公司（以下简称胜亚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2021）吉0291民初1247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于丹，被上诉人胜亚物业公司的委托诉讼代理人商立民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        于丹上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或发回重审；2．一、二审诉讼费由胜亚物业公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。业主在物业管理协议上没有签字确认，该物业管理无权管理和收费。该小一直在弃管状态，共用部位，共用设施设备，绿化，环境卫生等混乱无章。垃圾满地，根本无绿化可言，满小区杂草丛生，满墙体野广告无人管理，无人清理。也根本未建立业主委员会，小区大门口管理混乱，各种车辆及人员出入鱼龙混杂，无人管理。再有根本谈不上物业维护和维修，有紧急情况时，业主根本找不到物业管理人员及时处理。故胜亚物业公司向于丹索要物业费和违约金是无之谈。有物业合同，没有物业管理如何能产生各项费用。反之，胜亚物业公司应该承担相应的违约责任，对于物业管理应该给各位业主一个合理的解释。一审法院审理事实不明，胜亚物业公司未提供相应的有效证据，仅仅是一面之词而已，请二审法院发回重审或者判决于丹不应该给付物业费。        胜亚物业公司辩称，一、业主与物业公司签订了《前期物业服务管理协议》，约定胜亚物业公司为其提供服务，业主应按时交纳物业费。二、胜亚物业公司按照约定履行了《前期物业服务管理协议》的义务，业主主张没有享受物业服务与事实不符。由于业主拖欠物业费用，直接导致物业公司经营举步维艰，困难重重，致使物业服务中存在瑕疵。胜亚物业公司只主张70％的物业费。        胜亚物业公司向一审法院起诉请求：1．判令于丹支付胜亚物业公司拖欠的物业费4，556.8元；2．违约金4556.8×15％=683.5元。        一审法院认定事实：于丹系胜亚东方红小区xx号楼x单元xx号业主，面积97.37平方米。自2016年1月1日起至2019年3月31日止，共拖欠39个月物业费4，556.9元（97.37平方米×1.2元／月／平方米×39个月）。        一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。物业公司应按物业协议的相关规定向业主提供合格的物业服务，业主接受物业公司合格的物业服务后应向物业公司按时交纳物业费，如物业公司提供的物业服务质量与合同约定的标准不符的，业主可以请求人民法院对物业公司收取的物业费进行减免。本案中，胜亚物业公司作为物业管理企业，应按照合同约定为小区提供物业服务，但于丹辩称胜亚物业公司物业服务存在较多问题。一审法院对其他胜亚东方红小区案件当事人的询问中了解到，胜亚物业公司为胜亚东方红小区提供的物业服务确实存在诸多不符合合同约定的地方，比如小区垃圾清运不及时，安保设施不到位，雨排未进行修理等问题。因此，胜亚物业公司履行合同中存在违约行为，故于丹要求减免物业费有事实和法律依据，一审法院酌情对胜亚物业的物业费支持3，189.8元（4，556.9元×70％）。关于胜亚物业公司的滞纳金主张，因胜亚物业公司在提供物业服务的过程中存在瑕疵，故一审法院对该项主张不予支持。一审判决：一、于丹于判决生效后三日内支付胜亚物业公司2016年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理服务费用3，189.8元；二、驳回胜亚物业公司的其他诉讼请求。        本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。        于丹向本院提交证据如下：1．责令限期改正通知书一份，证明案涉小区消防不合格，物业公司疏导不到位，导致消防通道被占用堵塞。物业服务不到位，存在安全隐患，现在没有消防设施。证据2．商品房买卖合同，证明胜亚物业公司多收取了7个月的物业费，自2014年7至2016年7月的物业费，于丹已经交纳。        胜亚物业公司质证称，于丹所提供的通知书是2014年下发的，物业公司不清楚。2015年以后没有接到整改通知书，说明胜亚物业公司已经进行了整改，达到了消防要求标准。商品房买卖合同不能证明物业公司对业主多收取了物业费情况。物业费都是按整年收取，公司台账上记录于丹欠费情况是2016年1月1日至2019年3月31日。        胜亚物业公司向本院提交的证据如下：证据1．庭审笔录一份，证明物业公司在服务期间对业主不间断的催交过物业费。证据2．工资表2张，证明物业公司在服务期间的安保工作和绿化情况。        于丹质证称，对证据1不予认可。对证据2的真实性有异议，2017年的时候小区内没有保安，证明不了物业提供了服务。        本院经审查认为，于丹提供的责令限期改正通知书为2014年下发，仅能证实2014年的情况，且一审审理期间已经存在，不属于新证据。商品房买卖合同本身无法证明案涉物业费的实际交纳情况，故本院对上述证据不予采信。胜亚物业公司所提供的证据，不属于新证据，且一审判决已经对相关事实进行了认定，故本院不予采信。        本院对一审查明事实予以确认。        本院认为，于丹与胜亚物业公司之间签订了前期物业服务协议书，双方成立物业服务合同关系，于丹应当按照约定交纳物业服务费。物业服务是一个动态服务，小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合、共同努力。物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量。小区业主应依约交纳物业费，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗。物业服务具有持续性、整体性的特点，因胜亚物业公司现已停止物业服务，且有已生效的民事判决对其服务期间的物业服务质量及标准进行了确认。一审法院认定于丹应按照70％支付物业费用并无不妥之处。于丹虽主张胜亚物业公司未提供相应的物业服务，无权收取物业费用，且多交了7个月的物业费，但未能提供充分有效的证据予以证实，故本院不予支持。        综上所述，于丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费50元，由于丹负担（已交纳）。        本判决为终审判决。        审判长    张笑飞审判员    郝振翔审判员    赵翠霞二〇二一年九月二十七日书记员    周双媛  微信公众号“马克 数据网”