潘菁怡、辽宁京丰置业有限公司等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书（2021）辽0102民初4414号

• 案件编号

  （2021）辽0102民初4414号

• 案件名称

  潘菁怡、辽宁京丰置业有限公司等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省沈阳市和平区人民法院

• 所属地区

  辽宁省沈阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/1 0:00:00

• 当事人

  潘菁怡;辽宁京丰置业有限公司;沈阳住房公积金管理中心;盛京银行股份有限公司沈阳市北站支行

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第二十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第二十一条第二款

辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初4414号原告：潘菁怡，女，1993年8月12日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：陆宇晨，系辽宁盛恒律师事务所律师。被告：辽宁京丰置业有限公司，住所地沈阳市和平区和平南大街中兴二巷5甲8号，统一社会信用代码91210102072192056G。法定代表人：肇华庚，系该公司经理。委托诉讼代理人：尚晶晶，女，1987年2月7日出生，汉族，系该公司员工，住辽宁省辽阳市文圣区。被告：沈阳住房公积金管理中心，住所地沈阳市沈河区惠工街161号，统一社会信用代码122101004105773635。法定代表人：唐玉辉，系该单位主任。委托诉讼代理人：肖瑶，系北京隆安（沈阳）律师事务所律师。被告：盛京银行股份有限公司沈阳市北站支行，住所地沈阳市沈河区惠工东一街27号，统一社会信用代码91210103117814331Y。负责人：周军，系该行行长。委托诉讼代理人：陈冬雪，女，1985年1月25日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市沈河区。原告潘菁怡诉被告辽宁京丰置业有限公司、沈阳住房公积金管理中心、盛京银行股份有限公司沈阳市北站支行商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告潘菁怡向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告一于2018年3月31日签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告一配合原告撤销沈阳市和平区南京南北街36-2号31-3，建筑面积47.8平方米的房屋备案登记；3、请求法院判令被告一返还原告总购房款781530元；4、请求法院判令被告一赔偿原告因购房产生的已付盛京银行利息72312.20元及公积金贷款中心的利息15164.80元，上述利息金额合计87490元（自2018年6月起计算至2021年7月1日，被告最终实际应赔偿给原告的利息总额以原告实际支付的利息为准）；5、请求法院判令被告一承担赔偿金72994.90元，以总房款781530元为基数，从2019年7月1日起，按照日万分之二标准，向原告支付赔偿金至实际退还总房款和支付赔偿金之日止，赔偿金计算至起诉日，暂计为72994.90元（被告应实际支付金额以实际退总房款和支付赔偿金的时间为准）；6、请求法院判令被告支付逾期交房违约金15630.60元；7、请求被告支付原告已付房款161530元的利息39140元（自2018年1月3日起，按原告已支付房价款161530元为本金，以年利息16%为标准支付，计算至被告实际给付之日止）；8、请求解除原告与被告沈阳住房公积金管理中心（沈河管理部）签订的《沈阳住房公积金管理中心个人住房公积金贷款合同》、《抵押财产清单》、《沈阳住房公积金贷款委托扣款协议》、《沈阳住房公积金管理中心委托提取住房公积金偿还个人公积金贷款协议》及《原告与盛京银行有限公司沈阳市北站支行签订的《个人住房借款合同》；9、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买位于沈阳市和平区南京北街36-2号31-3的房屋，建筑面积47.8平方米，房屋总价款781530元。合同约定被告应于2019年6月30日前向原告交付验收合格商品房屋，同时约定被告逾期交房应付违约金。合同签订后，原告依约定支付全部购房款781530元，而被告不能按照合同2019年6月30日交房，被告以上行为已经严重违反合同约定及法律约定。综上所述，根据相关法律规定，特诉至贵院，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告辽宁京丰置业有限公司辩称，不同意解除双方签订的商品房买卖合同，根据合同约定，即使逾期交房也应在逾期交房90日后提出解除合同的请求，解除权的行使期限为一年，合同约定交房时间为2019年6月30日，因此，已经超过一年期限。即使解除合同，原告也应该先结清银行剩余贷款后予以解除，并撤销合同登记备案手续及撤销房屋的抵押手续。关于原告提出的万分之二标准违约金不符合合同约定，如因为逾期交房解除合同，违约方仅需承担已付购房款2%的违约金，其他诉讼请求我方不予同意。被告沈阳住房公积金管理中心辩称，如果原告及被告一不能偿还欠付公积金贷款，则我方不同意解除合同（偿还的贷款余额本金、利息、罚息以公积金系统为准，以合同为标准），如法院判决由被告一承担还款义务，则需原告承担连带责任，否则如果被告一无清偿能力，相当于原告将其与被告一签订合同的风险转嫁给被告二，被告二是与原告签订合同，合同相对方是原告，不应承担多余风险。如果原告、被告一不能按期履行上述给付义务，被告二有权对案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。被告盛京银行股份有限公司沈阳市北站支行辩称，我方已经按照与原告签订的个人住房借款合同向原告履行了放款义务，无论本案买卖合同是否解除，均应判决义务人按照贷款的实际占用天数、合同约定利率偿还被告的贷款本息。经审理查明，2018年3月31日，原告（买受人）与被告辽宁京丰置业有限公司（出卖人）就位于沈阳市和平区南京北街36-2号31-3，建筑面积47.8平方米房屋签订《商品房买卖合同》（合同编号：E1801031608）一份，约定内容为：第四条房屋总价款为781530元；第六条付款方式及期限买受人须在签订《商品房买卖合同》的同时，支付该商品房的首付款，即人民币161530元，贷款金额即人民币620000元由买受人负责在5个工作日内前往银行办理贷款相关手续并在签订本合同之日起60日内付清；第八条出卖人应当在2019年6月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。另查明，原告分别于2017年11月22日、2018年1月3日向被告辽宁京丰置业有限公司支付定金20000元、首付款141530元。2018年5月4日，原告（借款人、抵押人、丙方）与被告沈阳住房公积金管理中心（委托人、贷款人、抵押权人、甲方）、被告盛京银行股份有限公司沈阳市北站支行（受托人、乙方）签订《沈阳住房公积金管理中心个人住房公积金贷款合同》（合同编号：110318002492）一份，约定丙方申请贷款用于购置坐落于沈阳市和平区南京北街36-2（31-3），建筑面积47.8平方米房产，甲方根据丙方的申请，委托乙方向丙方发放住房公积金贷款160000元。2018年5月4日，原告与被告沈阳住房公积金管理中心签订抵押财产清单。2018年5月28日，被告沈阳住房公积金管理中心发放贷款160000元。2018年5月4日，原告（甲方、借款人、抵押人）与被告盛京银行股份有限公司沈阳市北站支行（乙方、贷款人、抵押权人）、被告辽宁京丰置业有限公司（丙方、保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定甲方向乙方借款460000元用于购买沈阳市和平区南京北街36-2号31-3房产。2018年5月4日，案涉房产办理了预售商品房抵押权预告登记。2018年5月29日，被告盛京银行股份有限公司沈阳市北站支行发放贷款460000元。再查明，2019年2月15日，被告辽宁京丰置业有限公司为原告出具金额为781580元的购房款发票。截止本案最后一次法庭辩论终结前，案涉房产尚未交付使用。本院认为，一、关于《商品房买卖合同》、《沈阳住房公积金管理中心个人住房公积金贷款合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》是否解除一节。原告与辽宁京丰置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。辽宁京丰置业有限公司作为案涉房地产开发商,按约交房系其基本的合同义务。根据《商品房买卖合同》“第八条出卖人应当在2019年6月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”的约定,辽宁京丰置业有限公司现已违约,原告据此行使合同解除权,符合约定,应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。据此,原告与沈阳住房公积金管理中心、盛京银行股份有限公司沈阳市北站支行签订《沈阳住房公积金管理中心个人住房公积金贷款合同》以及原告与盛京银行股份有限公司沈阳市北站支行、辽宁京丰置业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均应同时解除。二、关于原告诉请辽宁京丰置业有限公司退还房屋购房款、已偿还贷款本金、已付银行贷款利息及上述款项的利息、违约金是否成立一节。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”案涉《商品房买卖合同》解除后,辽宁京丰置业有限公司应向原告退还首付房款161530元，并赔偿原告已偿还公积金管理中心和银行贷款本金、利息（以公积金管理中心、银行系统数据为准）及违约金，依照合同约定，违约金的计算方式为：以首付房款161530元与原告已偿还公积金管理中心、银行借款本金之和为基数，按照2%计算。关于原告主张的赔偿已付款项的利息，因被告已经依照合同约定支付了违约金，故对利息的主张，本院不予支持。三、关于原告诉请辽宁京丰置业有限公司偿还剩余的公积金管理中心、银行贷款本金及利息、逾期付款而产生的其他损失一节。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中,原告与沈阳住房公积金管理中心、盛京银行股份有限公司沈阳市北站支行签订《沈阳住房公积金管理中心个人住房公积金贷款合同》、原告与盛京银行股份有限公司沈阳市北站支行、辽宁京丰置业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》生效后，沈阳住房公积金管理中心和盛京银行股份有限公司沈阳市北站支行均已履行支付借款的义务。当《沈阳住房公积金管理中心个人住房公积金贷款合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》被解除后,辽宁京丰置业有限公司应向沈阳住房公积金管理中心、盛京银行股份有限公司沈阳市北站支行返还《沈阳住房公积金管理中心个人住房公积金贷款合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余借款本息；待辽宁京丰置业有限公司清偿《沈阳住房公积金管理中心个人住房公积金贷款合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余本息等债务后，原告及沈阳住房公积金管理中心、盛京银行股份有限公司沈阳市北站支行应协助撤销《商品房买卖合同》的备案登记及案涉房屋上的抵押登记。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告潘菁怡与被告辽宁京丰置业有限公司于2018年3月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：E1801031608）；二、解除原告潘菁怡与被告沈阳住房公积金管理中心、盛京银行股份有限公司沈阳市北站支行于2018年5月4日签订的《沈阳住房公积金管理中心个人住房公积金贷款合同》（合同编号：110318002492）；三、解除原告潘菁怡与被告盛京银行股份有限公司沈阳市北站支行、辽宁京丰置业有限公司于2018年5月4日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；四、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告潘菁怡购房首付款161530元；五、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告潘菁怡已向被告沈阳住房公积金管理中心偿还的《沈阳住房公积金管理中心个人住房公积金贷款合同》项下的借款本息（具体金额以公积金管理中心系统数据为准)；六、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告潘菁怡已向被告盛京银行股份有限公司沈阳市北站支行偿还的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的借款本息（具体金额以银行系统数据为准)；七、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘菁怡违约金（以首付房款161530元与原告潘菁怡已偿还的《沈阳住房公积金管理中心个人住房公积金贷款合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》项下的公积金管理中心、银行借款本金之和为基数，按照2%计算）；八、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还被告沈阳住房公积金管理中心《沈阳住房公积金管理中心个人住房公积金贷款合同》项下的剩余借款本息（具体金额以公积金管理中心系统数据为准)；九、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还被告盛京银行股份有限公司沈阳市北站支行《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余借款本息（具体金额以银行系统数据为准)；十、自《沈阳住房公积金管理中心个人住房公积金贷款合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》项下的借款本息清偿完毕之日起十五日内，原告潘菁怡、被告沈阳住房公积金管理中心、盛京银行股份有限公司沈阳市北站支行协助被告辽宁京丰置业有限公司撤销《商品房买卖合同》的备案登记、撤销沈阳市和平区南京北街36-2号31-3房屋的预售商品房抵押权预告登记；十一、驳回原告潘菁怡的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13768元（原告已预交），由被告辽宁京丰置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审　判　长　　郝志杰人民陪审员　　康宗秀人民陪审员　　蔡　军二〇二一年九月一日法官　助理　　王　露书　记　员　　王妤馨本案判决依据的相关法律《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十一条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 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