大连盛源物业管理有限公司、王国平物业服务合同纠纷民事一审民事判决书（2021）辽0212民初2464号

• 案件编号

  （2021）辽0212民初2464号

• 案件名称

  大连盛源物业管理有限公司、王国平物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  大连市旅顺口区人民法院

• 所属地区

  大连市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/2 0:00:00

• 当事人

  大连盛源物业管理有限公司;王国平

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条

大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0212民初2464号原告：大连盛源物业管理有限公司，住所地大连市旅顺口区水师营街道新城大街**。法定代表人：张海，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐少锋，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李光宇，广东普罗米修（大连）律师事务所实习律师。被告：王国平，男，1952年8月31日出生，汉族，住大连市旅顺口区。原告大连盛源物业管理有限公司与被告王国平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐少锋、李光宇及被告王国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连盛源物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2013年12月31日至2019年12月31日的物业费5119元、电梯费1920元，合计7039元，滞纳金2861元，总计9900元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2013年10月1日与大连狮城房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定由原告为被告王国平购买的位于大连市旅顺口区房屋提供物业服务，收取物业费及有关费用。被告自2013年12月31日开始未交纳物业费，原告多次催收无果。原告按照约定履行了自己的义务，被告享受了原告提供的物业服务，却没有按照约定交纳物业费，已经构成违约，原告提起诉讼。被告王国平辩称：一、被告没有见过原告与大连狮城房地产开发有限公司签订的合同，也没有签字认可，被告也没有与原告签订类似合同，故原、被告间不存在服务关系。二、消防设施严重损坏，无法使用，原告从未巡查过，给小区业主造成重大隐患。三、电梯多年失修，照明昏暗，开关异常、停运等事故频繁出现，原告没有定期维护。四、原告默许小区内的违章建设行为，破坏小区原貌，造成重大安全隐患。五、共用设施破坏严重，路灯破损，无人维修。六、草坪绿地废弃、野草从生，原有的景观树木被砍伐，绿地变成菜园子。七、垃圾清运不及时，脏、乱、差。八、原告未取得合法的物业资质和合法的备案手续，未公开物业费收支账目，原告应提供相关材料。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了不动产查询卡、前期物业管理委托合同3份、公告、旅顺口区房产局文件、大连市前期物业管理服务协议。被告提交了前期物业服务协议。经庭审质证，原、被告对彼此提交的证据均无异议。本院认为，原、被告的证据符合证据的形式与内容要件，具有证明力，能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月15日，房屋建设单位大连狮城房地产开发有限公司（甲方）与被告签订《大连市前期物业管理服务协议》，对双方的权利义务进行了约定，其中物业管理服务费用由被告按住宅建筑面积每月每平方米0.8元的标准向甲方委托的物业管理企业交纳。2013年9月30日，大连狮城房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，将新加坡花园B区委托原告实行前期物业管理。后双方于2014年至2018年间每年采取更新签订表或重新签订的方式，对该合同进行了续签，截止时间至2019年12月31日。《前期物业管理委托合同》对物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费、违约责任等内容作出约定。合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳。其中委托管理事项第四条第5项约定由原告负责向业主和物业使用人收取物业管理费、电梯运行费等与物业相关的费用。另查，2013年12月18日，大连市物价局与大连市国土资源和房屋局联合下发大价发〔2013〕82号《关于调整住宅电梯费收费标准的通知》，第四条第（二）项住宅电梯按建筑面积收费的，自2014年1月1日起，新建住宅的电梯费收费标准可在每月每建筑平方米不超过0.3元的范围内，由业主、使用人和物业服务企业协商，并在购房合同或者（前期）物业服务协议（临时管理规约）中标明。再查，2019年12月31日，大连市旅顺口区水师营街道办事处向小区业主出具《公告》一份，内容为：“新加坡花园小区全体业主：大连盛源物业管理有限公司将于2020年1月1日正式退出新加坡花园小区物业服务。为了确保小区业主正常生活秩序，按照《辽宁省物业管理条例》《大连市物业管理条例》有关规定，水师营街道办事处将组织新加坡花园小区业主实行应急管理，应急管理期间的费用由小区全体业主承担，应急管理期限为6个月。应急管理期间的保洁、秩序维护及电梯运行等工作暂由水师营物业服务中心承担。请新加坡花园小区全体业主自2020年1月1日起到应急管理办公室缴纳应急管理期间的物业费用，对小区应急管理工作给予支持和配合！特此公告。”庭审中，被告确认其在2014年后即未再交缴过物业费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，案涉新加坡花园小区的建设单位大连狮城房地产开发有限公司依法与原告签订的前期物业服务合同，对被告具有约束力。被告在实际接受原告的物业服务后，逾期不交纳物业服务费，系违约行为，依法应承担违约责任，故被告应向原告交纳物业费。关于电梯费，《前期物业管理委托合同》已对收取电梯费作出约定，虽标准未予明确，但可适用合同价款约定不明执行政府定价，即适用大价发〔2013〕82号文件加以解决。故被告应向原告交纳2014年1月1日至2019年12月31日间的物业费及电梯费7039元【88.87平方米×（0.8元+0.3）元/月/平方米×72月】。关于原告提出的滞纳金主张，考虑到原告现已撤离案涉小区，且在其提供物业服务的过程中确有不当之处，本院对原告的该项请求不予支持。关于被告提出的原告缺乏物业资质、未尽物业服务义务等抗辩意见。首先，物业企业的资质证明、收费许可以及是否备案均属于行政管理范畴，不能成为被告不交纳物业费的理由。其次，物业管理服务是一个持续性的动态过程，良好的小区环境既有赖于物业企业的管理服务，也需要全体业主的共同维护。服务最终的效果是通过服务对象的感受来评判，相同的服务不同的服务对象感受可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或者少交物业费不利于大多数缴费业主的权益和小区整体利益。业主采取拒缴物业费的方式来表达内心的不满并不能从根本上解决问题，依法依规理性维权才是社会主义法治理念的价值所在。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告王国平于本判决生效之日起十日内给付原告大连盛源物业管理有限公司2014年1月1日至2019年12月31日间的物业费及电梯费7039元；二、驳回原告大连盛源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告王国平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员　岳　媛二〇二一年九月二日书记员　苗雪婷 搜索“马 克 数 据 网”