张玉棠、杨高美等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终10583号

• 案件编号

  （2021）粤01民终10583号

• 案件名称

  张玉棠、杨高美等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  张玉棠;杨高美;杨高汉;惠州市机械工业物资总公司;惠州市英达实业有限公司;广州市鑫叠盛贸易有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10583号上诉人（原审被告）：张玉棠，男，1964年8月10日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区。上诉人（原审被告）：杨高美，女，1965年5月14日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄燕珊，广东江畔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨高汉，男，1970年7月26日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：王洁，广东凯扬律师事务所律师。原审第三人：惠州市机械工业物资总公司，住所地：广东省惠州市下角东路8号。诉讼代表人：惠州市机械工业物资总公司清算组。负责人：孙可琴。委托诉讼代理人：庄浩滨，广东东维律师事务所律师。原审第三人：惠州市英达实业有限公司，住所地：广东省惠州市鹅岭北路16号。法定代表人：陈坚强。原审第三人：广州市鑫叠盛贸易有限公司，住所地：广东省广州市天河区燕岭路89号1508房。法定代表人：何应锋。上诉人张玉棠、杨高美因与被上诉人杨高汉、原审第三人惠州市机械工业物资总公司（下简称机械公司）、惠州市英达实业有限公司（下简称英达公司）、广州市鑫叠盛贸易有限公司（下简称鑫叠盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初7104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张玉棠、杨高美上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判驳回杨高汉的起诉；2.由杨高汉承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由如下：一、原审法院未查明涉案房屋的权属。其一，根据原审法院查明事实，1990年11月25日，涉案房屋所在土地（共用地面积1702.50平方米）的权属人为机械公司。惠州市农业机械物资公司（下简称农机公司）依据2002年1月23日广东省惠州市中级人民法院作出的(2002)惠中法执字第342号民事裁定书，取得涉案房屋所在土地的部分土地使用权（面积11136.97平方米）。没有证据显示涉案房屋已办理产权登记或取得建设工程规划许可证。其二，根据机械公司的陈述，目前涉案房屋所在土地有一部分在机械公司的土地上。其三，(2002)惠中法执字第342号民事裁定书并未将涉案房屋裁定至农机公司名下；二、杨高汉提交的《合同》及《收据》与本案无关。《合同》在2001年签订，约定涉案房屋的权属人系机械公司，惠州市农业机械总公司无权将涉案房屋委托杨高汉管理。杨高汉未提交其他证据证明《合同》中载明的“广州北站仓库的物业”与涉案房屋有关。杨高汉提交的《收据》大部分系英达公司出具，且名目众多，该等《收据》不能作为杨高汉履行《合同》约定支付“承包费”的凭证；三、杨高汉原审提交的证据无法证明其已取得涉案房屋权属人的同意，无法证明其对涉案房屋享有合法经营管理权，也未提供证据证明其有向涉案房屋权属人或者第三方支付涉案房屋的“承包费”。在杨高汉未取得涉案房屋经营管理权的情况下，其无权要求张玉棠、杨高美支付占有使用费；四、原审判决损害涉案房屋权属人的合法权益。原审法院未查明案件关键事实就直接认定杨高汉与张玉棠、杨高美之间存在无效的租赁关系，并判决张玉棠、杨高美向杨高汉支付占有使用费，直接损害了涉案房屋权属人的权益。被上诉人杨高汉答辩称：一、杨高汉系机械公司的员工，在工作期间一直正常管理该公司涉案不动产。在机械公司改制期间，杨高汉从该公司处依法承租了涉案物业。公司改制后，因为相关债权债务问题，导致不动产权属发生变化。根据买卖不破租赁的原则，杨高汉合法取得了该不动产权的经营管理收益等权益；二、杨高汉承租该不动产后，聘请张玉棠、杨高美共同管理该物业。后在经营管理过程中，张玉棠、杨高美主动与杨高汉协商共同经营管理，但未签订书面的共同经营管理合同，也未达成一致意见。后张玉棠、杨高美强行收租，拒交租金，该行为严重侵犯杨高汉的承租管理权益，且张玉棠、杨高美在答辩状中陈述，其是在2001年1月开始接受杨高汉委托管理涉案物业，每月工资报酬为800元，张玉棠、杨高美均承认是代杨高汉管理该物业；三、该物业的权利归属问题不是本案的审理范围，也与杨高汉的诉讼请求无关。原审第三人机械公司述称：涉案房屋并未进行不动产权属登记。根据广州市房地产档案馆出具的穗房地证字第××号房地产权证，机械公司名下不动产的附用地面积为1702.5平方米，产权变更后，机械公司现名下拥有的土地为565.53平方米，涉案房屋约有1/3在上述565.53平方米的土地上。原审第三人英达公司、鑫叠盛公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。杨高汉于2020年1月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.张玉棠、杨高美立即停止侵权，归还杨高汉广州市越秀区三元里北站路140号之一的经营管理权；2.张玉棠、杨高美向杨高汉承担欠付的36000元租金（自2016年1月至2018年9月，其中2016年1、2月、2017年4、7、8月每月均欠付5000元；2016年7月、2017年2、3、5月每月均欠付1000元；2018年5、6月每月均欠付2000元；2018年3、7、8月每月均欠1000元）；3.张玉棠、杨高美立即搬离广州市越秀区三元里北站路140号之一物业，并连带向杨高汉返还从2020年1月份起收的租金（按每月16000元计算至张玉棠、杨高美实际归还经营管理权之日止）。原审法院经审理查明，据穗房地证字第××号房地产证显示，北站路沙涌××东北角××号权属人为机械公司，共用地面积为1702.50平方米，用途为办公、仓库、住宅，核准时间为1990年11月25日。2002年1月23日，广东省惠州市中级人民法院作出（2002）惠中法执字第342号民事裁定书，裁定将被执行人机械公司位于广东省广州市白云区北站路沙涌××东北角××号二层楼房（面积472.52平方米）［房地产证证号：穗房地证字第××号］及位于白云区北站路沙涌××东北角××号1702.5平方米土地中属机械公司拥有的1136.97平方米土地使用权［房地产证证号：穗房地证字第××号］的有关权利证照办到农机公司的名下。2005年1月17日，机械公司向广州市国土房管局发函称，其司原拥有白云区北站路沙涌××东北角××号，于2002年由惠州市中级人民法院第342号民事裁定，将以上范围划分为左部黄线部分1136.97平方米，并划归农机公司；右部分红线范围565.53平方米划归我司。现黄线部分产权证已经发出，证号是：C2853434、C2853435、C2853436号，现请求贵局将剩余的红线部分565.53平方米土地使用证给予我司办理。据各方确认的现场图片显示，涉案房屋为两层的建筑物。据广州市越秀区人民政府矿泉街道办事处2018年11月5日向杨高汉发出的《关于对杨高汉先生的答复意见》载明：一、关于杨高汉与鑫叠盛公司之间的经济纠纷问题。经调查，杨高汉向街道相关部门提交了一份承包合同……经调查，鑫叠盛公司向街道相关部门提交了产权人是鑫叠盛公司，位于北站路××、××房两处物业的产权资料，还提供了产权人是“惠州市机械工业物资总公司”，位于北站路沙涌××东北角××号地段的产权资料。关于杨高汉和鑫叠盛公司之间的纠纷，从2015年以来，矿泉司法所、华泉社区居委会、社区律师多次搭建协商平台进行调解，但是由于双方对相关房屋、土地产权存在争议，无法达成一致意见，调解不成功。二、关于杨高汉要求撤销危房鉴定报告的问题。经调查，2018年6月，鑫叠盛公司委托广东合正建筑物鉴定检测有限公司对北站路140、北站路140之一两处房屋进行了安全鉴定并出具了两份《危险房屋鉴定报告》，该两处房屋分别被评定为D级（整栋危房）和C级（局部危房）。越秀区房管局向该址房屋安全责任人发出了《危险房屋限期治理通知书》，要求该址房屋安全责任人自收到通知起一个月内履行危险房屋治理责任，该址房屋使用人应当配合危险房屋治理，立即自行搬出，危险房屋不得出租，按照上级要求，矿泉街华泉社区居委会于8月15日在上址张贴通知，要求租户尽快搬离。等。没有证据显示涉案房屋已办理产权登记或取得建设工程规划许可证。杨高汉于2019年12月11日向张玉棠、杨高美发出《解除转包经营权的通知》，要求：1.张玉棠、杨高美在收到通知之日起10日内补交欠付的租金总计3.6万元；2.从2020年1月1日起杨高汉正式收回三元里北站路140号之一物业的经营管理权，解除与张玉棠、杨高美的事实转包关系；3.张玉棠、杨高美于2020年1月1日前交回该物业所有租户的登记及交租等相关资料和信息。同月20日，杨高汉向各租户发出《通知》，通知各租户杨高汉正式解除与张玉棠、杨高美关于该物业的事实转包关系，收回该物业的经营管理权，租户与原管理人的租赁形式和租金计算交纳方式不变，自收到通知之日起于2020年1月30日之前需要重新与杨高汉签订租赁合同等。杨高汉为证明其享有涉案物业的经营管理权，提交了以下证据：1.杨高汉（乙方）与农机公司（甲方）于2001年1月1日签订的《合同》复印件，约定：广州北站仓库的物业，甲方授权乙方管理，一、一切费用(工资、水电费、电话费、卫生费及租赁发生的一切相关费用)和个人应承缴部分的社保基金、医疗保险金、住房公积金由乙方承担（以上三项基金按月上交甲方财务）。二、承包期从二00—年一月一日起至二0二一年十二月三十日止，每月上交承包费壹仟元正。三、乙方应加强广州北站仓库物业管理（承包期物业维修费由乙方承担），注意防火、防盗，要守法经营，依法管理，否则由乙方负责全部责任。五、乙方在出租房屋时，原则上应留壹间约20平方米的仓库和壹间司机招待房（三个床位），而乙方也根据自身的实际将上述房屋出租，但必须负责解决好甲方货物的临时存放以及业务人员和司机留存问题，留宿人员每人每晚收拾元。六、乙方应每季末三十日前交清本季承包上交费以及按月缴交三项基金。七、甲方如房地产变更或拆建等重大变动时，可随时终止本合约；2.广东省惠阳地区革命委员会于1978年向广州市城建委、规划局发出的《关于请求解决广州北站大庙惠阳农机仓库使用地皮的报告》原件；3.广东省惠阳地区农业机械供应公司于1978年向广州市郊区城建办发出的《关于补报请批准仓库基建的报告》原件；4.广东省惠阳地区农业机械供应公司与广州市郊区三元里人民公社建筑队签订的《建筑（修缮）工程合同》原件；5.杨高汉的工作证；6.广州市城市规划局发出的征用证明复印件。张玉棠、杨高美认为上述证据1、6无原件，不予确认；对证据2-4真实性无异议，但无法核实证据里载明的土地北站仓库与涉案房屋是否一致；对证据5真实性确认。第三人机械公司认为上述证据1、6无原件，不予确认；对证据2-4真实性无异议，但无法核实证据里载明的土地北站仓库与涉案房屋是否一致，且只能证明涉案房屋是由第三人对相应的房屋进行了修缮，并不证明本案杨高汉有将其出租、收取权益的权利；对证据5真实性确认。杨高汉为证明其按合同约定向公司交纳承租费用及其他费用等事实，提交了收据若干张，其中1999年12月16日、1999年12月7日的收据显示惠州市农业机械总公司收取杨高汉供楼款；2002年9月4日、2002年3月12日、2002年3月26日、2002年6月3日的收据显示惠州市英达实业有限公司收取杨高汉公积金、社保费；1999年12月27日的收据显示惠州市农业机械总公司收取杨高汉4-5月承包费2000元；2000年7月18日的收据显示惠州市农业机械总公司收取杨高汉1999年6-10月承包费5000元；2000年9月28日的收据显示惠州市农业机械总公司收取1999年11月至2000年3月承包费5000元；2001年6月25日的收据显示惠州市英达实业有限公司收取2001年1月至6月承包费、3000元；2002年5月31日的收据显示惠州市农业机械总公司收取2000年12月承包费2000元；2002年9月29日的收据显示惠州市英达实业有限公司收取2001年1月至2002年6月承包费5400元；2004年1月16日的收据显示惠州市英达实业有限公司收取2002年7月至2003年12月承包费5400元。此外，杨高汉还提交了日期为2015年7月1日的甲方为宁振慧、乙方为杨高汉的《协议书》复印件，载明原属农机物资和农机总公司的沙涌南房地产于2003年5月已出让，买方正在落实开发项目，期间由甲方负责管理，约定：一、产权已属买方所有，当买方通知要求接管时，甲乙双方应无条件退出，交与买方。三、乙方在保持现状的条件下自主经营，自负盈亏的权利，甲方不得干涉，但甲方建议乙方不应有新的项目投资或注入资金。四、乙方同意付清甲方场地使用费，每月1000元（每月15日前一次付清），从2005年7月1日起计。张玉棠、杨高美认为该证据无原件不予确认。第三人机械公司认为该证据没有原件核对，不予认可，并表示宁振慧并非其员工，第三人从未收取过任何费用，且涉案房屋的权属并没有登记，宁振慧是否有权将其出租并收取费用，合法性存疑。杨高汉为证明杨高美向杨高汉定期支付租金的事实及张玉棠、杨高美在杨高汉发函解除租赁关系后强行收取租金的情况，提交了杨高汉和杨高美之间的聊天记录，显示杨高美于2018年12月18日转账5000元、2019年1月10日转账6000元、2019年2月3日转账7000元、2019年2月24日转账6000元、2019年3月10日转账7000元，2019年4月10日转账7000元、2019年5月8日转账7000元、2019年6月9日转账7000元、2019年7月9日转账7000元、2019年8月8日转账7000元、2019年9月8日转账7000元、2019年10月9日转账7000元、2019年11月10日转账7000元、2019年12月9日转账7000元、2019年12月12日杨高汉发送内容为《解除转包经营权的通知》的图片。张玉棠、杨高美确认该证据真实性。张玉棠、杨高美为证明其向杨高汉支付租金的情况，提交了张玉棠名下的2012年至2015年期间银行历史明细查询清单、2018年11月原告开具的收据、微信转账记录。杨高汉表示对上述证据的真实性无异议。此外，张玉棠、杨高美向法院提交了自行制作的表格，其中载明2016年1、2月各以现金方式支付4000元，2017年4、7、8月各以现金支付4000元、5000元、4000元；2016年7月支付5000元，2017年2、3、5月每月均支付4000元，2018年5、6月每月均支付3000元，2018年3、7、8月每月均支付4000元。原审另查明，广东省惠州市中级人民法院于2019年7月25日作出民事裁定书，受理申请人惠州市工交资产经营有限公司对被申请人机械公司的公司清算申请，并于同日作出（2019）粤13清申22号决定书，指定广东东维律师事务所为机械公司的清算组，孙可琴为清算组负责人。原审庭审中，杨高汉表示：涉案房屋的原地址是北站路沙涌××东北角××号，现在改为三元里北站路140号之一，但没有正式门牌。具体位置在北站路沙涌××东北角××号内的北面。张玉棠、杨高美表示：涉讼房屋没有正式门牌，但我方确认涉讼房屋是在北站路沙涌××东北角××号范围内的北面。对于杨高汉与张玉棠、杨高美之间的约定，双方均表示没有就租赁关系及租金标准达成书面协议。张玉棠、杨高美表示：双方在2005年10月口头约定，由张玉棠、杨高美向杨高汉上交部分租金，剩余的作为其工资报酬；从2016年1月开始，租金不再约定必须按5000元足额上交，杨高汉同意减免。杨高汉表示：双方一开始是雇佣关系，自2006年3月起转为租赁关系，不确认曾同意减免张玉棠、杨高美的租金。对于涉案房屋使用情况，张玉棠、杨高美表示：涉案房屋在2020年过年前分租给租户，年后因为疫情关系，大部分都退房了，张玉棠、杨高美向各租户收租至2020年1月31日，年后只剩下几个商户在经营并交租。经释明，杨高汉表示：若法院经审查认定杨高汉与张玉棠、杨高美之间的的关系无效，仍坚持本案诉讼请求。原审法院认为，关于杨高汉与张玉棠、杨高美之间的合同关系。杨高汉称双方在2003年约定由张玉棠、杨高美每月向杨高汉上交5000元租金，自负盈亏。张玉棠、杨高美在答辩中亦表示双方在2005年口头约定由张玉棠、杨高美代杨高汉管理涉案物业，帮其收取租户租金并将租金上交给杨高汉，无产权的房屋租金为5000元。虽双方没有签订书面的协议，但从双方的陈述可以认定双方至少自2005年起已就租赁问题达成了一致意见，且双方实际存在交收租金的行为，故杨高汉与张玉棠、杨高美之间形成租赁合同关系。关于合同的效力及房屋的交还问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋或临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。现无证据显示涉案房屋已办理产权登记或取得建设工程规划许可证，故杨高汉与张玉棠、杨高美之间的租赁合同关系应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，杨高汉在本案中仅要求张玉棠、杨高美交还经营管理权，合法合理，予以支持。关于费用问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，杨高汉有权要求张玉棠、杨高美按双方约定的标准支付房屋占有使用费。张玉棠、杨高美抗辩称杨高汉曾同意自2016年1月开始减免租金，但杨高汉对此不予确认，且张玉棠、杨高美未能提供证据证明该主张，不予采信。此外，对于张玉棠、杨高美称其已付清杨高汉所主张期间租金的主张，张玉棠、杨高美亦未能举证证明已足额付清，应承担举证不能的责任。综上，杨高汉要求张玉棠、杨高美支付自2016年1月至2018年9月欠付的房屋占有使用费，以及要求张玉棠、杨高美支付2020年1月起至本判决发生法律效力之日止的房屋占有使用费，合法合理，予以支持，上述期间的房屋占有使用费均应按每月5000元标准计。因张玉棠、杨高美提出诉讼时效抗辩，而杨高汉未能提供证据证明其在本案起诉前曾向张玉棠、杨高美主张过本案费用，故对杨高汉主张的2017年1月22日前的房屋占有使用费，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条第一款，于2020年12月21日判决如下：一、杨高汉与张玉棠、杨高美之间关于广州市越秀区三元里北站路140号之一的租赁合同无效；二、张玉棠、杨高美在本判决发生法律效力之日起十日内将广州市越秀区三元里北站路140号之一的经营管理权交还杨高汉；三、张玉棠、杨高美在本判决发生法律效力之日起十日内向杨高汉支付占有使用费（其中2017年4、7、8月每月按5000元标准计；2017年2、3、5月每月按1000元标准计；2018年5、6月每月按2000元标准计；2018年3、7、8月每月按1000元标准计；自2020年1月起至履行完毕本判决第二判项所确定的义务之日止，按每月5000元标准计）；四、驳回杨高汉的其余诉讼请求。案件受理费700元，由杨高汉负担100元，张玉棠、杨高美负担600元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，张玉棠、杨高美向本院提交如下证据材料：1.广东省惠州市人民政府作出的《关于市机械工业总公司调整改制方案问题的批复》【惠府函[2000]34号】、《关于确认惠州农机总公司资产评估结果的通知》、《资产评估报告书》【惠会评报字（1999）第010号】，以共同证明：广东省惠州市人民政府批准机械公司将其全部国有资产划出，与其他三个公司合并改制为英达公司。涉案房屋并未列入机械公司的改制资产，可见机械公司并非涉案房屋权属人。因此，杨高汉无权依据《合同》约定取得涉案房屋的经营管理权；2.《工作证明》，以证明：机械公司系涉案房屋权属人。张玉棠、杨高美系机械公司的员工，由机械公司派驻至涉案房屋工作；3.《关于首批划入资产经营公司经营管理的市属国有企业的通知》、《关于动用工业厂房及仓库抵偿钱款的请示》及《关于动用资产抵偿债务的批复》，以共同证明：惠州市工交资产经营有限公司系英达公司、机械公司的共同上级主管单位，其确认机械公司系涉案房屋权属人，广东省惠州市中级人民法院也确认机械公司系涉案房屋权属人。杨高汉发表质证意见如下：1.对证据1、3的真实性、合法性无异议，关联性有异议。该证据与杨高汉的诉求无关，不属于本案的审理范围，与本案无关；2.对证据2的三性均有异议。张玉棠、杨高美均是杨高汉的亲属，受杨高汉聘请管理涉案物业，并非机械公司的员工，杨高汉才是该公司的正式员工。机械公司发表质证意见如下：1.对证据1的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。涉案房屋是否纳入机械公司改制资产，与该房屋的权属没有直接关系；2.对证据2的三性不予认可，因机械公司为僵尸企业，无相关留守人员，其法定代表人也不配合调查，故清算组无法确认改制证明的真实性、合法性。另，结合张玉棠、杨高美的原审陈述，其二人并非机械公司的员工；3.对证据3的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议。该两份证据提及的仅是1702.5平方米的土地及地上面积为472.52平方米的仓库，并未提及涉案房屋。该两份证据载明，1702.5平方米的土地及地上面积为472.52平方米的仓库已用于抵偿机械公司的债务，抵偿行为是否有效，现仍有争议。清算组的调查结果显示，现仅有565.53平方米的土地还登记在机械公司名下，涉案房屋仅约1/3的房屋在登记在英达公司名下，剩余2/3的房屋位于他人土地上。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。本案的争议焦点是张玉棠、杨高美是否需向杨高汉交还涉案物业的经营管理权并支付相应的占有使用费。虽然双方之间未签订租赁合同，但依据双方陈述，双方至少自2005年起已就租赁问题达成合意，并存在实际上的租金交收行为。故此，原审认定张玉棠、杨高美与杨高汉就涉案物业存在租赁合同关系并无不当，本院予以确认。因无证据证实涉案物业的建设已取得规划许可，故双方之间的租赁合同关系应无效，杨高汉诉请张玉棠、杨高美交还租赁物业的经营管理权并支付实际占有该物业期间的占有使用费，合法有据，原审判决对此予以支持并无不当。张玉棠、杨高美以涉案物业的权属人系机械公司，杨高汉未征得机械公司同意故未取得该物业的经营管理权为由，上诉认为杨高汉无权向其主张交还经营管理权及支付占有使用费。对此，本院认为，一方面，杨高汉已提供证据证明其对涉案物业享有经营管理权，另一方面，即使杨高汉取得经营管理权的正当性存疑，如前述，张玉棠、杨高美与杨高汉之间成立租赁合同关系，张玉棠、杨高美系基于该合同关系从杨高汉处取得对涉案物业的经营管理权，基于合同相对性，张玉棠、杨高美应当向合同相对人即杨高汉返还基于无效合同关系取得的经营管理权并支付占有期间的占有使用费。在张玉棠、杨高美未举证证明该物业存在使用障碍导致张玉棠、杨高美无法正常使用的情况下，杨高汉对租赁物业是否享有合法有效的管理权均不影响张玉棠、杨高美对杨高汉的合同义务承担。故此，张玉棠、杨高美的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人张玉棠、杨高美的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2800元，由上诉人张玉棠、杨高美负担。本判决为终审判决。审 判 长　谭红玉审 判 员　邓　颖审 判 员　李光华二〇二一年九月十三日法官助理　王文杰书 记 员　唐颖琪 来自：www.macrodatas.cn