马欣、马龙等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）津02民终5116号

• 案件编号

  （2021）津02民终5116号

• 案件名称

  马欣、马龙等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  天津市第二中级人民法院

• 所属地区

  天津市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/1 0:00:00

• 当事人

  马欣;马龙;王龙春

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终5116号上诉人（原审被告）：马欣，男，1976年8月29日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。上诉人（原审被告）：马龙，男，1969年8月28日出生，汉族，住天津市河西区。被上诉人（原审原告）：王龙春，男，1988年12月13日出生，汉族，国际环球视频通讯社有限公司职员，住河北省石家庄市桥西区。委托诉讼代理人：刘立萍，北京盈科（天津）律师事务所律师。上诉人马欣、马龙因与被上诉人王龙春房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2021）津0105民初510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。马欣、马龙上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回王龙春的诉讼请求或发回重审；2、一审、二审诉讼费用由王龙春承担。事实和理由：原审事实认定不清，证据不足。1、马欣、马龙一直按照《天津市房产买卖协议》履行义务，王龙春在办理贷款过程中遇到了问题，导致无法按照约定的时间到房管局签订买卖协议，其已构成违约，且《补充协议》没有对违约责任进行约定，更没有约定违约计算方法、说明交房时间，一审判决依照千分之五的标准计算违约金依据的事实不正确。2、马欣、马龙庭审中没有拒绝过腾房且并未违约，从2019年12月31日之后，都是王龙春不履行合同，其应承担违约责任，马欣、马龙卖房的目的是为了将房屋变现，王龙春的做法已经耽误了一年左右的时间，根据双方签订的买卖合同中第六项的第四条明确规定，王龙春没有按照办理房屋交易流程的相应手续的，视为拒绝履行合同，马欣、马龙作为守约方可以主张房地产成交价的10%违约金。3、《补充协议》对于交接房产没有约定具体的时间，王龙春从2019年12月31日开始违约，对于交付房屋的具体时间应该由双方或法院确定，而不是王龙春单方的意思。马欣、马龙卖房，不但不能按时得到房款还要承担违约责任，这并不公平。王龙春辩称，《补充协议》第4条约定了房屋交接时间为房屋变更登记手续办理完毕后十日内；《房屋买卖合同》约定的违约条款仍旧生效，对马欣、马龙具有约束力；王龙春已按照约定支付完毕所有购房款，不存在违约行为，根据《房屋买卖合同》一、4条约定，马欣、马龙应在2019年12月15日前办理完毕清贷手续，因马欣、马龙未如期办理完毕导致王龙春申请贷款手续相应延期，后因疫情原因双方对房屋价格进行了变更，双方后期协商的过程，不是马欣、马龙逾期办理交接房屋的合法抗辩理由。王龙春向一审法院起诉请求：1．判令马欣、马龙立即履行房屋交付义务；2．判令马欣、马龙向王龙春支付违约金40537.5元（暂计算2021年1月13日），直至马欣、马龙实际支付之日止；3．判令马欣、马龙支付占用房屋期间产生的采暖费1375.5元及占用王龙春房屋期间的占用费4416.2元（暂计算自2020年11月5日至2021年1月13日），直至马欣、马龙实际交付之日止；4．诉讼费、保全费由马欣、马龙承担。在诉讼过程中因双方已经在2021年3月4日办理了房屋交接，王龙春将诉讼请求变更为：1．判令马欣、马龙向王龙春支付违约金69325元；2．判令马欣、马龙支付占用房屋期间产生的采暖费1375.5元及占用王龙春房屋期间的占用费7560元；3．诉讼费、保全费由马欣、马龙承担。一审法院认定事实：2019年11月22日，购买人王龙春作为乙方与产权人马龙、共有权人马欣作为甲方签订《房屋买卖合同》，约定：天津市河北区金水畔家园房屋，权利人为马龙，共有权人为马欣，建筑面积66.28平米，产别私产，设计用途居住；经甲乙双方协商，甲方确认于2019年12月15日前还清贷款或债务并注销抵押权；该房地产成交价为1200000元，乙方于合同签订之时向甲方支付定金20000元，该笔定金在甲乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分；甲乙双方须于2019年12月31日前亲自到该房屋所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续；双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。除甲乙双方另有约定外，《天津市房产买卖协议》中履行日期与本合同发生冲突，以本合同为准；甲方同意乙方采用银行贷款方式支付除定金外的剩余房款，上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，乙方须于2019年12月31日前办理贷款申请手续，并将除定金外的其他首付款存入天津市房地产交易资金监管中心，甲方同时将已收取的定金存入天津市房地产交易资金监管中心；甲乙双方定于房款到账后一个月内进行房屋交接，由甲方腾空该房屋并交付于乙方使用；物业交接之前产生的有关该房屋之相关费用（如水、电、煤气、暖气、物业管理费、电话费、宽带费等）由甲方承担，甲方应在物业交接之前结清所有相关费用，甲方结清上述费用并完成物业交接时，乙方应将已收取的（若有）腾房押金退给甲方。物业交接之后（含当日）产生的费用及更名费用由乙方承担。甲方同意其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额无偿转移至乙方名下；甲方未按照约定注销抵押权的，乙方未按照约定付款的，或甲乙双方中的一方因自身原因未按照本合同约定的日期办理房屋交易流程的相应手续的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的0.1‰作为违约金；乙方以贷款方式支付房款的，如因乙方资质、所提供相关材料等不符合贷款银行审批条件，导致贷款不能正常办理的，乙方应按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向甲方补齐全部房款。否则视为乙方违约。甲方逾期交付房地产的，每逾期一日，应向乙方支付该房地产成交的0.5‰作为违约金，逾期十五日乙方有权要求甲方除履行腾房义务外另行支付违约金。合同签订当日，王龙春向马欣支付定金20000元。2020年10月16日，马欣、马龙作为甲方与王龙春作为乙方签订《补充协议》，约定：乙方购买甲方该房地产的实际成交价格为人民币1175000元，此成交价格为甲方最终拿到的总房款额；甲乙双方一致同意，在签订的编号为82020-088927的《天津市房产买卖协议》中该房地产成交价格为人民币860000元，定金为20000元；该房地产的实际成交价格和所签署的《天津市房产买卖协议》的约定价格的差额为人民币315000元；本补充协议是2019年11月22日签署的《房产交易合同》（即《房屋买卖合同》）的一部分，并且有相同的法律效力；乙方过户时补甲方差额款285000元，差额10000元于10日后交接房屋时交付甲方，双方合同履行完毕。同日，王龙春向天津市房地产交易资金监管中心存入260000元。2020年10月30日，王龙春与马欣、马龙前往房屋管理部门办理涉案房屋过户手续，王龙春向马欣转账支付285000元。2020年11月4日，中国银行股份有限公司红桥支行将王龙春贷款的600000元发给马龙。2020年11月5日，房屋管理部门向王龙春下发了涉案房屋的不动产权证书。2020年12月5日王龙春就涉案房屋向天津市东方嘉能供热有限公司支付2020-2021年度供热费1375.5元。2021年1月5日，王龙春向马欣支付腾房押金10000元。另查明，2020年11月13日王龙春电话联系马欣通要求于2020年11月14日办理房屋交接，马欣未予以配合。2020年11月21日王龙春电话联系马欣要求确定房屋交接时间，马欣未予以配合。后王龙春又多次联系马欣，双方未能办理房屋交接。2021年3月4日，马欣将涉案房屋交付给了王龙春。2020至2021年度的供热期间应为2020年11月15日至2021年3月15日，但实际供热期为2020年11月1日至2021年3月31日。马欣、王龙春均认可按实际供热期以房屋交接时间为分界线计算各自应承担的供热费用。庭审中，马欣陈述，没有不同意办理房屋交接，双方没有约定明确的房屋交接时间，未能办理房屋交接是因为没有找到合适的房源，且涉及疫情，王龙春也无法来天津办理手续；王龙春没有按照约定办理贷款，违约在先，针对王龙春应赔偿的违约金保留另行起诉的权利，本案中暂不主张。王龙春陈述，马欣、马龙应该在2019年12月15日前办理完毕房屋贷款清贷手续，因马欣、马龙违约及疫情原因导致王龙春未在约定期限内办理贷款手续，且双方在此之后对于房屋价款达成新的一致，王龙春不存在违约行为。王龙春、马欣均认可按实际供热期计算各自应分摊的供热费用。上述事实，有当事人提交的相关证据材料及庭审笔录予以佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，案涉《房产买卖合同》及《补充协议》，系当事人真实意思表示，且不违反相关法律禁止性规定，合法有效，各方应依照约定全面履行己方义务。根据《补充协议》的约定，王龙春过户时补差额款285000元，差额10000元于10日后交接房屋时交付。王龙春、马欣、马龙于2020年10月30日办理了房屋转移登记手续，王龙春于当日给付了马欣285000元。2020年11月13日王龙春联系马欣要求办理房屋交接，马欣应予以配合，其未予以配合的行为构成违约，应当承担违约责任。马欣、马龙将涉案房屋出售给王龙春，其应当就腾房事宜提前做好准备，且双方在《补充协议》中明确约定过户的十日后交接房屋。马欣抗辩称双方没有明确房屋交接时间及没有找到合适房源的意见，一审法院不予采纳。王龙春主张违约金的起算时间为2020年11月5日，该日为涉案房屋权属变更之日。根据《补充协议》约定，过户的十日后交接房屋。各方于2020年10月30日办理了房屋转移登记手续，王龙春于2020年11月13日联系马欣要求在2020年11月14日办理房屋交接，马欣未予以配合，构成违约，一审法院认定违约金的起止时间应从2020年11月15日开始计算，计算至房屋交接之时，即2021年3月4日（共计110日）。王龙春主张从涉案房屋权属变更之日计算违约金，一审法院不予采纳。根据合同约定，逾期交付房屋的，每逾期一日，马欣、马龙应向王龙春支付该房地产成交的0.5‰作为违约金。故马欣、马龙应向王龙春支付违约金为64625元（1175000×0.5‰×110）。关于马欣辩称王龙春存在违约行为，但其表示不在本案中向王龙春主张违约责任，故关于王龙春是否存在违约行为，一审法院不再审查。关于马欣抗辩称王龙春主张的违约金过高，请求法院予以调整的意见，一审法院结合马欣、马龙的违约行为及王龙春的损失情况，违约金数额酌情调整为50000元。关于房屋占用费，马欣同意按照每月1600元标准支付自2021年2月11日开始至交接日的房屋使用费，但其不同意支付违约金。马龙未出庭，亦未提交答辩意见。根据合同约定，王龙春、马欣、马龙已经就逾期交付房屋约定了违约金，且一审法院已认定马欣、马龙应向王龙春支付违约金50000元，该违约金数额足以弥补马欣、马龙因违约给王龙春造成的损失。故关于王龙春主张的房屋占用使用费，一审法院不予支持。关于供热费（即王龙春所称的取暖费）。根据合同约定，物业交接之前产生的暖气费用由马欣、马龙承担，物业交接之后（含当日）产生的费用由王龙春承担。2020至2021年度的实际供热期为2020年11月1日至2021年3月31日（151日）。各方于2021年3月4日办理了房屋交接，故2020年11月1日至2021年3月3日之间（123日）的供热费应由马欣、马龙承担，之后的应由王龙春承担。2020至2021年度的供热费1375.5元均系王龙春缴纳，故马欣、马龙应给付王龙春供热费1120元（1375.5÷151×123），其余部分不予支持。马龙经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证、质证等诉讼权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：“一、本判决生效后五日内，被告马欣、马龙给付原告王龙春违约金50000元；二、本判决生效后五日内，被告马欣、马龙给付原告王龙春供热费1120元；三、驳回原告王龙春的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费878元，由原告王龙春负担304元，由被告马欣、马龙负担574元；保全费483元，由被告马欣、马龙负担。”二审中，马欣、马龙提供录音光盘一张，证明马欣、马龙一直要求王龙春尽快履行合同，王龙春拒绝办理程序。经质证，王龙春对真实性无异议，对证明目的不认可，认为录音不属于新证据，交易延迟的原因是因为马欣、马龙逾期办理清贷手续，双方后来重新达成了补充协议，也按照约定完成了房屋过户贷款手续，王龙春不存在违约行为。王龙春未提供证据。经审查并结合当事人的质证意见，对马欣、马龙的证据本院不予认证，理由在本院认为中阐述。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《补充协议》约定，本补充协议是2019年11月22日签署的《房产交易合同》（即《房屋买卖合同》）的一部分，并且有相同的法律效力，而《房屋买卖合同》中对违约责任、违约计算方法均进行了约定；《补充协议》第4条约定“乙方过户时补甲方差额款285000元，差额10000元于10日后交接房屋时交付甲方，双方合同履行完毕”，即《补充协议》对交接房屋的时间亦进行了约定。马欣、马龙主张，王龙春在办理贷款、到房管局签订买卖协议过程中存在违约行为，本院认为，在签订《补充协议》后，马欣、马龙收到了约定的购房款且王龙春取得了案涉房屋的不动产权证书，此时已具备了房屋交接条件，且《补充协议》对房屋交接时间也有明确约定，马欣、马龙应依照《补充协议》的约定时间办理房屋交接手续，马欣、马龙以王龙春在《房屋买卖合同》履行过程中存在违约行为为由拒绝按照《补充协议》约定时间交房于法无据，其上诉主张本院无法支持。综上所述，马欣、马龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1078元，由马欣、马龙负担。本判决为终审判决。审判长　　常静审判员　　郭矗审判员　　刘睿二〇二一年九月一日书记员　　王杰 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