李友良、何青平等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘06民终1168号

• 案件编号

  （2021）湘06民终1168号

• 案件名称

  李友良、何青平等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省岳阳市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省岳阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/1 0:00:00

• 当事人

  李友良;何青平;曾逸飞

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第四十五条第一款；《中华人民共和国合同法》:第四十五条第二款；《中华人民共和国合同法》:第四十六条；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第三款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第三项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第四项

湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘06民终1168号上诉人（原审被告）：李友良，男，1967年7月19日出生，汉族，住临湘市。上诉人（原审被告）：何青平（李友良之妻），女，1966年10月11日出生，汉族，住临湘市。被上诉人（原审原告）：曾逸飞，男，1996年8月24日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：殷谦，湖南良光律师事务所律师。上诉人李友良、何青平因与被上诉人曾逸飞房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省临湘市人民法院（2020）湘0682民初675号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李友良、何青平上诉请求:1、撤销一审判决；2、改判办理过户登记手续后再付清余款38万元。事实与理由:2018年3月10日上诉人夫妻与被上诉人父子签订了土地、房屋转让合同。合同约定卖房款为238万元，分三次交付，签订合同当日付108万元，2018年5月1日前付92万元，过户手续办完当日付清余款38万元。合同签订当日上诉人付给被上诉人108万元。2018年4月30日是付第二笔款最后的日子，因上诉人无法联系到被上诉人，打电话不接，发信息要求被上诉人来拿钱，但被上诉人也无回音。加之被上诉人的土地权证与多人共有，存在过户障碍，与多名案外人在扯皮，从法律角度讲，上诉人付款存在极大的风险。即使上诉人未及时付清第二笔钱92万元钱，也属于上诉人依法履行不安抗辩权，不属于违约行为。况且上诉人在2018年5月22日实际支付50万元，同年11月13日支付13万元，11月26日支付7万元，2019年2月3日支付22万元，至此第二笔钱92万元已全部付清。在被上诉人不按约交付给上诉人过户权证资料，且被上诉人土地权证明显存在瑕疵，且上诉人与案外人开会商讨解决问题时，被上诉人不配合，上诉人即使付清全部款项，也无法将被上诉人的产权过户到上诉人的名下，故第二笔款付款有迟延现象，其过错在于被上诉人，上诉人不应当承担支付迟延履行的利息。房屋出让合同第五条规定:“甲方配合乙方到职能部门完成过户登记现场签字手续的当天，乙方付清全部合同款。”但一审判决认为以第三笔钱38万元约定不明为由，判被上诉人可随时要求上诉人支付是不客观的。房屋出让合同第五条明确规定:甲方配合乙方到职能部门完成过户登记现场签字手续的当天，乙方付清全部合同款。显然合同约定付款是明确的，且是附条件的，所附条件是先过户签字，签完字当天即付清全部款项。一审判决不顾合同约定，在被上诉人未将过户手续办妥前，先行判决上诉人提前付清全款是错误的。曾逸飞辩称，一、被答辩人未及时付清第二笔款项92万元，不是履行不安抗辩权，应当承担逾期付款的违约责任；二、被答辩人在上诉状中所诉称的土地权证与多人共有，存在过户障碍，与多名案外人在扯皮，与实际情况不相符；三、被答辩人应当尽快支付合同尾款38万元；四、诉争地产现已大幅度升值，被答辩人是最大受益者，而答辩人至今连转让款都无法到手，是最大的受害者。综上，请求二审维持原判决。曾逸飞向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告付清合同余款38万元，并在两个月内办理完结土地过户手续；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金15万元；3.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月24日，曾逸飞与刘雄军等6人共同取得临国用（2015）333号一宗土地的《国有土地使用权证》，拟在此宗土地上投资建设幼儿园。2016年4月25日取得建设用地规划许可证后，因各种原因，七人将上述宗地予以分割，各分得东西宽度13.5米的土地，并绘有示意图。曾逸飞在分得的土地上与其他人一样自建房屋一栋。房屋主体工程完工后，曾逸飞在户外挂出了出卖广告，并附有其父的联系号码。李友良、何青平看到该广告后与曾逸飞的父亲取得了联系。经过查看房屋和多次沟通，2018年3月10日，曾逸飞（甲方）与李友良、何青平（乙方）签订《土地、房屋转让合同》。合同主要内容如下：甲方与刘雄军等6人在临湘市区富豪名城南侧共同取得国有建设用地一宗，土地面积2565.09㎡，其《国有建设用地使用证》号为：临国用（2005）333号，并在此建成四层房屋。经甲乙双方协商，订立合同如下：一、甲方将上述土地、房屋的自有份额全部转让给乙方，甲方自有份额的土地四至范围为：东抵刘雄军房屋最西墙、西抵陈海彬房屋最东墙，东西宽13.5米，南、北抵公共通道水沟边（南、北具体界限以上述《国用建设用地使用证》为准）；甲方自有份额的房屋共四层，总建筑面积602.3㎡（市房产局测绘为准）。二、上述土地、房屋及相关手续，按本合同签订时现状一并转让，在此之前，甲方与基建施工方或材料供应方或劳务工资欠款概由甲方负责。甲方经充分考虑，自愿转让；乙方对此相关情况予以充分调查了解，自愿受让。三、相关手续办理：上述土地、房屋及相关手续在按现状转让后，后续相关手续由乙方自行办理，由此产生的所有税、费、金等相关费用，概由乙方自行承担；甲方配合乙方到职能部门完成过户现场签字确认手续，提供相关身份证件，积极为乙方办理相关手续提供帮助。四、转让价格：共计人民币贰佰叁拾捌万元整（238万元整）。五、付款方式：本合同签订当天，乙方首付定金人民币壹佰零捌万元整（108万元整），2018年5月1日前再付玖拾贰万元整（92万元整）；甲方配合乙方到职能部门完成过户登记现场签字手续的当天，乙方付清全部合同款。六、本合同土地、房屋及现有相关设施，在合同生效后，即交由乙方，由乙方采取安全防护等管理措施；乙方付清合同款贰佰万元（200万元）后即可进行装饰装修等。七、违约责任：因甲方反悔造成本合同不能履行，甲方双倍返还定金，退还除定金外的合同款并向乙方支付该合同款3%的月利息，本合同终止，甲方其他损失自负；因乙方未按时付款，则按应付款的3%向甲方支付月利息，超叁个月未付清应付款的（含本息），视为乙方违约，在扣除定金后原额退还乙方其他合同款，收回相关手续，本合同终止，乙方其他损失自负。合同签订后，李友良、何青平于当天支付定金108万元。2018年4日28日，何青平向曾逸飞父亲曾振球使用的手机号码17773020101发送短信：“我是环保局何青平，按合同要在5月1日前，付第二批房款，你怎么关机了？找到诊所也不在。开机后尽快联系我们，不然失约的是你。”曾振球与曾逸飞未予回复。2018年4月30日，何青平再次向曾振球使用的手机号码138××××0101发送短信：“我是何青平，现在能到我家吗？明天5月1日了，按合同今晚我将第二批卖房款92万元付给你。请你今晚来。”曾振球与曾逸飞未予回复。李友良、何青平未在2018年5月1日前支付房款92万元。后李友良与何青平于2018年5月22日向曾逸飞支付房款50万元，2018年11月13日支付13万元，2018年11月26日转账支付4.9万元，现金支付2.1万元，2019年2月3日支付22万元。另查明，截止至本案作出判决前未办理不动产初始登记和转让登记手续。李友良、何青平现已将案涉房屋的一、二层出租，三、四层已装修入住。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉合同是否为附条件或附期限的合同；二、被告迟延付款是否违约。一、案涉合同是否为附条件或附期限的合同。被告辩称，所欠余款38万元属实，在案涉房屋未过户的情况下，原告无权要求两被告支付房款。原、被告在《土地、房屋转让合同》第五条约定，在原告配合被告到职能部门完成过户登记手续，现场签字的当天付清全部合同款。原告没有将房屋过户到被告名下，也没有配合被告到职能部门办理有关手续。自2014年至今，原告等人一直在积极办理手续，因手续复杂没有办成。本院认为，合同可以附条件，但所附条件应当是当事人自己约定的、未来有可能发生的、用来限定合同效力的某种合法事实。法律规定的事实不能作为条件。案涉合同约定的“过户登记”，系《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”中法律规定的事实，不能作为条件。同时，合同也可以附期限，但该期限应是将来确定到来的一个具体日期或是一定期限。案涉合同约定的“到职能部门完成过户登记现场签字手续的当天”，虽是将来一定到来的日期，但不是一个具体日期。事实上，案涉38万元的支付成为本案争议的焦点之一正是由此引起。因此，案涉合同既不是附条件的合同，也不是附期限的合同。在履行期限不明确的情况下，案涉合同款项的支付，应按照《合同法》第六十二条规定处理，即：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。在被告现已将案涉房屋的一、二层出租，三、四层已装修入住的情况下，原告催要房款符合情理。在履行期限不明确的情况下，原告也未能举证证明要求被告履行债务的具体日期，不能认定被告未支付38万元违约。二、被告迟延付款是否违约？《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”案涉合同约定：“本合同签订当天，乙方首付定金人民币壹佰零捌万元整（108万元整），2018年5月1日前再付玖拾贰万元整（92万元整）。”被告按约于2018年3月10日支付了定金108万元后，同年4月28日和30日又分两次向原告父亲曾振球发信息通知支付房款未得到回应。被告依法可以中止履行并无需承担违约责任。2018年5月22日，被告向原告支付房款50万元时，已具备履行全部到期债务的条件。被告此时尚有42万元未支付，应当按照合同约定承担违约责任，即按月利率3%向原告承担违约责任。房屋的转让登记需要原被告的密切配合，从权利的角度上讲，与被告的利益关系更紧密。原告起诉要求被告在两个月内办理完结土地过户手续，没有法律依据，也不是合同约定的义务，本院不予支持。案涉合同虽然约定由被告办理相关手续，但也约定了原告配合办理的义务。本次诉讼后，在转让登记条件成就的情况下，被告仍可依案涉合同请求原告履行相应的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四十六条、第五十二条、第七十条，《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第六十一条第二款、第三款规定，判决：一、被告李友良、何青平在本判决生效之日起十日内向原告曾逸飞支付房款38万元；二、被告李友良、何青平在本判决生效之日起十日内向原告曾逸飞支付违约金（其中13万元自2018年5月23日起至2018年11月13日止，7万元自2018年5月23日起至2018年11月26日止，22万元自2018年5月23日起至2019年2月36日止，按月利率3%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9100元，减半收取4550元，由原告曾逸飞负担588元，被告李友良、何青平负担3962元。双方当事人在本院二审中均未提供新的证据。本院二审对一审法院所查明的本案基本事实予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点问题是：李友良、何青平主张在办理过户登记手续后再付清余款38万元的上诉请求应否得到支持？李友良、何青平应否支付第二笔款项未按期支付的延期利息？本院评析如下：一、关于余款38万元的支付问题。本案李友良、何青平差欠曾逸飞购房余款38万元的事实双方无异议。案涉《土地、房屋转让合同》第五条约定，“在曾逸飞配合李友良、何青平到职能部门完成过户登记现场签字手续的当天付清全部合同款。”对于该约定应如何理解，双方当事人存在较大的争议。根据现有相关证据，案涉房屋具有合法的土地使用权及规划建设的相关手续，但因土地使用权及相关手续为与其他几户共有，需共同办理相关手续的问题，案涉及其他几户房屋现均尚未办理不动产登记手续。案涉房屋在曾逸飞出售给李友良、何青平后，根据双方的合同约定内容，曾逸飞的义务是配合李友良、何青平到职能部门完成过户登记现场签字手续，此说明办理完成过户登记手续的责任主体是李友良、何青平，而非曾逸飞。而是否积极办理过户登记手续，何时办理该手续的主动权是由李友良、何青平掌握，而曾逸飞只能起配合作用，现李友良、何青平并无证据证实尚未办理过户登记手续是曾逸飞未尽配合义务所致。二、本案中，上诉人李友良、何青平因与被上诉人曾逸飞之间的房屋买卖合同在双方达成协议时就已成立并生效，在房屋买卖合同中，交付与付款是相对价的合同主义务。本案中，曾逸飞已实际交付了约定的房屋，履行了合同的主要义务。李友良、何青平接受了案涉房屋，并已将房屋的一、二层出租，三、四层已装修入住，则李友良、何青平支付合同的价款是其法定的义务。尽管双方约定了“在曾逸飞配合李友良、何青平到职能部门完成过户登记现场签字手续的当天付清全部合同款。”而配合过户仅是合同的一项附随义务，买方并不能以协助过户这项附随义务来对抗付款的主义务。《中华人民共和国民法通则》第六十二条规定：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”《中华人民共和国合同法》第四十五条也规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”这是法律对附条件的民事法律行为的具体规定。法律所规定的“条件”，是当事人以将来客观上不确定的事实，作为决定合同效力的附加条款。附生效条件的合同虽已成立，但未生效，其效力属于停止状态，须待条件成就，方才发生法律效力。如果条件终不成就，则该合同终不生效。附条件的民事法律行为中的条件主要特征是：须为将来发生的事实；发生与否是不确定的；能引起民事法律行为的发生或消灭。本案曾逸飞配合李友良、何青平到职能部门完成过户登记现场签字手续应是一个将来必然发生的事实，而不是发生与否无法确定的事实。从合同的约定来看，是否完成过户登记不是双方房屋买卖合同生效的条件，也未约定未完成过户登记则不支付余款的意思表示，则该约定不能视为附条件的民事法律行为，而只是对支付余款所附期限的时间约定。而“到职能部门完成过户登记现场签字手续”，该期限应是将来确定到来的一个日期或是一定期限，但不是一个具体日期，属对履行期限约定不明。按照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，本案房屋买卖行为发生在2018年3月，曾逸飞催要房款符合情理。故本案曾逸飞要求李友良、何青平支付购房余款38万元的请求应予支持。三、虽案涉合同约定办理完成过户登记手续的责任主体是李友良、何青平，但曾逸飞有配合李友良、何青平到职能部门完成过户登记现场签字手续的义务。此后，在办理案涉房屋过户登记手续时，曾逸飞应按约定履行相关义务。四、案涉合同约定：李友良、何青平应于2018年5月1日前再付92万元，但李友良、何青平实际支付该款的时间为：2018年5月22日支付50万元，2018年11月13日支付13万元，2018年11月26日支付7万元，2019年2月3日支付22万元。李友良、何青平未按约支付该92万元款项的事实客观存在，一审根据李友良、何青平在2018年4月30日前有发信息通知交款而曾逸飞未回应的情形，确定2018年5月22日所付50万元不构成违约的认定并无不妥。自2018年5月23日起，李友良、何青平尚有42万元未按约支付的行为已构成违约，李友良、何青平认为其是依法履行不安抗辩权的理由不能成立。但根据本案实际情况，曾逸飞接受该42万元款项时并未坚持要求按约定支付违约金，且其约定的未付款按月利率3%计算违约金偏高，本院酌情调整为未按期付款的款项按月利率1.5%计算违约金。综上所述，李友良、何青平主张在办理过户登记手续后再付清余款38万元的上诉理由不能成立，本院不予支持。但基于本案实际情况，对李友良、何青平未按约定支付42万元款项的违约金计算标准可予适当调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项规定，判决如下：一、维持湖南省临湘市人民法院（2020）湘0682民初675号民事判决第一项；二、变更湖南省临湘市人民法院（2020）湘0682民初675号民事判决第二项为：李友良、何青平在本判决生效之日起十日内向曾逸飞支付违约金（其中13万元自2018年5月23日起至2018年11月12日止，7万元自2018年5月23日起至2018年11月25日止，22万元自2018年5月23日起至2019年2月2日止，按月利率1.5%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费的负担不变，二审案件受理费2048元，由李友良、何青平负担1548元，曾逸飞负担500元。本判决为终审判决。审判长　　胡铁霞审判员　　许　进审判员　　余立根二〇二一年九月一日书记员　　周师师 来源：百度“马 克 数据网”