广州星远电子商务有限公司、广州市花都区联合牛津布厂等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终15318号

• 案件编号

  （2021）粤01民终15318号

• 案件名称

  广州星远电子商务有限公司、广州市花都区联合牛津布厂等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/8 0:00:00

• 当事人

  广州星远电子商务有限公司;广州市花都区联合牛津布厂;管敏富;管桂香;阮正芳;张剑军

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15318号上诉人（原审原告）：广州星远电子商务有限公司，住所地：广东省广州市花都区狮岭镇新扬村十三队59号之二。法定代表人：刘素娟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：闫亚凯，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙），住所地：广东省广州市花都区狮岭镇宝丰路。执行事务合伙人：管敏富，该公司经理。被上诉人（原审被告）：管敏富，男，1967年12月5日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。被上诉人（原审被告）：管桂香，女，1955年4月4日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。被上诉人（原审被告）：阮正芳，男，1951年2月16日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。被上诉人（原审被告）：张剑军，男，1976年10月18日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。以上五被上诉人共同委托诉讼代理人：杜洪炜，广东合誉律师事务所律师。以上五被上诉人共同委托诉讼代理人：钟雪莹，广东合誉律师事务所实习律师。上诉人广州星远电子商务有限公司（以下简称星远公司）因与被上诉人广州市花都区联合牛津布厂（以下简称牛津布厂）、管敏富、管桂香、阮正芳、张剑军商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初29106号民事判决，向本院提起上诉。现已审理终结。上诉人星远公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持星远公司的全部上诉请求；2.牛津布厂、管敏富、管桂香、阮正芳、张剑军承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、星远公司收取的8372元款项不代表对房屋进行了占有收益，不代表接受牛津布厂进行违法建设的房屋。星远公司认为该笔金额不是租金，星远公司收取8372元款项仅是行使《中华人民共和国民法典》规定的不安抗辩权，牛津布厂和维卡斯酒店已严重丧失商业信誉，违法建设房屋且久拖租金不付，经营状况严重恶化，星远公司收取的8372元款项是对上述系列损失的弥补，绝不代表、也不同意对牛津布厂违法建设房屋的默认和接收。并且，星远公司与维卡斯酒店的返租合同也约定了维卡斯酒店违约还需要向星远公司支付2个月的违约金，8372元款项仅能视为支付2个月之违约金或对软装费损失的部分弥补。星远公司目前也已通过快递方式和报纸公告方式，向李伟生和广东维卡斯酒店管理有限公司送达了解除合同的通知。本案已非租金和收楼问题，本案的争议焦点是牛津布厂的房屋是否合法并具有居住功能可以居住使用，是否改变了土地和房屋规划属于违法建设房屋，消防是否重新申报验收，是否按照花都区城管局2020年6月19日再次发送的《责令限期改正通知书》进行整改，原告星远公司的合同目的是否可以实现，广州市花都区人民法院已经判决胜诉的案件均已确定涉案楼盘房屋属于违法建设房屋，牛津布厂违法变更土地性质和房屋规划，也确定了牛津布厂交付精装修的居住用途房屋属于履行不能；二、牛津布厂将房屋售后包租给维卡斯酒店的行为违法，将办公用途房屋违法增加阁楼改建为公寓酒店客房出租给酒店的行为违法。牛津布厂和维卡斯酒店在2018年5月14日签订了《俊翔大厦合作协议》，由开发商牛津布厂将俊翔大厦1栋十二层至十五层（目前实为11层-15层）的全部房间共72间提供给维卡斯酒店作为公寓酒店客房。星远公司在2018年9月12日购买的是俊翔大厦l栋1517房，属于牛津布厂与维卡斯酒店合作的范围，牛津布厂要求星远公司与维卡斯酒店签订《俊翔大厦房屋租赁经营合同》，将星远公司购买的房屋租赁给维卡斯酒店10年，上述行为违反《商品房销售管理办法》第十一条的规定。俊翔大厦的土地性质是批发零售用地、商务金融用地，非旅馆用地，商品房的规划用途是办公，不属于公寓，不能提供给维卡斯酒店作为公寓酒店客房。而牛津布厂不仅将办公用房作为酒店用房出租给酒店，还违法建设，广州市花都区城管局在2020年5月12日发文要求相关部门不能为违建的房屋办理有关许可、核发有关证照、许可证，维卡斯酒店亦不能开业，目前消防也未通过，房屋依旧是违法状态；三、房屋10年租赁期届满后，牛津布厂也无法将房屋装修复原至约定的具有居住功能的精装修标准。《精装修交楼承诺书》、《俊翔大厦精装修交付标准》中约定的房屋精装修标准，将房屋装修复原至上述精装修标准，但由于上述精装修标准是属于居住用途的装修标准，涉案房屋仅具有办公用途，故将房屋装修复原至上述精装修标准已不可能，星远公司已无法实现其合同目的；四、牛津布厂应对不能交付具有居住功能的房屋承担合同违约责任。根据《精装修交楼承诺书》第一条第1、4款约定，牛津布厂对装修负有监督协调责任，装修的材料和设备都是牛津布厂购买的，并约定了牛津布厂有权以不低于本协议约定材料或设备的其他材料或设备代替，故牛津布厂应与维卡斯酒店对交付具有居住功能房屋承担连带责任，在目前不能交付居住房屋情况下，应承担解除购房合同、退回购房款的责任；五、一审应有独立判案思考的能力，将涉案问题楼盘退回由开发商恢复办公用途的原状才符合社会主义良好的市场经济秩序。涉案问题楼盘当事人既无法出租又无法居住，也不能将违法建设楼盘另行出卖给他人害人，只能依据合同法定解除要件要求退房。如判决败诉让业主非自愿被迫收楼，酒店又因违建导致消防失火，势必会造成人员伤亡追究业主责任，会造成一系列社会问题和连锁反应，故急需业主将房屋退回，由开发商将房屋恢复原状，按办公用途房屋使用，打击开发商销售欺诈行为，维护市场经济秩序稳定。本案的一系列合同以及交易从开始就是开发商牛津布厂设计好的商业圈套，将办公用房包装成公寓酒店用房或居住功能用房，以较高市场价对外销售，归根到底是商业诈骗。牛津布厂向500户业主每户收取5万元的装修款，却不写入购房合同中，也不开具收据和发票。在业主要求退还该5万元时，牛津布厂一时称该5万元是装修款，一时称是中介费，一时称是服务费，一时又不认可收取了5万元，枉顾当事人合法权益，严重损害社会主义市场经济秩序和社会公平。被上诉人牛津布厂、管敏富、管桂香、阮正芳、张剑军辩称：一、星远公司与牛津布厂、管敏富、管桂香、阮正芳、张剑军之间的商品房预售合同纠纷，牛津布厂、管敏富、管桂香、阮正芳、张剑军已履行《广州市商品房买卖合同》的交付义务，星远公司亦已就涉案房产实际取得收益，合同目的已实现；二、维卡斯酒店不存在星远公司陈述的违法行为或者无法通过二次消防验收的情况。星远公司与维卡斯酒店双方签订的《俊翔大厦房屋租赁经营合同》，是双方的真实意思表示，与牛津布厂、管敏富、管桂香、阮正芳、张剑军并无关系，星远公司陈述牛津布厂、管敏富、管桂香、阮正芳、张剑军存在包租或者变相包租的行为并无证据证明，且维卡斯酒店已取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》以及《特种行业许可证》，即涉案的房产已装修完毕，维卡斯酒店已通过二次消防验收且亦办理了营业执照，涉案的房产已可投入经营使用。根据广州市规划和自然资源局花都区分局作出的《关于咨询商业楼部分调整为酒店功能是否符合规划要求的复函》，已明确将涉案房产用于经营酒店是符合现行规划要求的；三、《精装修交楼承诺书》、《俊翔大厦房屋租赁经营合同》属于牛津布厂、管敏富、管桂香、阮正芳、张剑军与星远公司之间的赠与合同，且两份协议在本案中不存在履行问题，涉案房产装修以及租赁合同终止后的装修，均是维卡斯酒店履行的义务。星远公司向一审法院起诉请求判令：1、解除星远公司与牛津布厂签订的《广州市商品房买卖合同》；2、牛津布厂退还星远公司购房款931000元，并赔偿利息损失（以931000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年9月12日计至2019年8月19日的利息38361.08元，和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至至全部清偿日止）；3、牛津布厂协助星远公司向广州市花都区住房和建设局以及中国建设建行广州花都新华支行退回物业专项维修资金6763.05元；4、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳就上述第二项、第三项诉求承担连带责任；5、由牛津布厂、管敏富、管桂香、阮正芳、张剑军承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年9月12日，牛津布厂（为甲方）与星远公司（为乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，其中约定：乙方购买甲方开发的位于广州市花都区狮岭镇宝峰路6之11号1栋俊翔大厦××房的房产，建筑面积为64.41平方米；二、甲方以出让方式取得位于广州市花都区狮岭镇宝丰路西编号为0407117的地块的土地使用权，面积12608平方米，规划用途为批发零售用地051、商务金融用地053，土地使用权年限自2012年9月3日起计算，住宅用地70年，商业用地40年，工业用地50年，其他用地50年；七、1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米24705.55元，总金额881000元；八、付款方式为一次性付款，在2018年9月12日前付全部购房款，总金额881000元；十一、双方同意按以下第2种方式办理预购商品房预告登记：2.乙方委托甲方办理甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方；乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料；甲方应如实告知乙方为办理预购商品房预告登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任；乙方不提供或延迟提供相关资料的，由乙方承担责任；十二、该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；十三、甲方应当在2019年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；十四、甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，本合同继续履行；十九、该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准；甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；二十一、甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：2.乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；二十三、甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3.按以下标准负责更换或赔偿相应的装饰、设备差价。室内装修：地面：混凝土原地面内墙：内墙刮腻子天花：天花刮腻子户内门：夹板门工作阳台：混凝土地面，栏板或金属栏杆供电设施：各户独立电表，铜芯线入户，安装总开关箱一个，配一个总开关给排水：厕所、阳台安装PVC排水管煤气：无电视电话：预留管线安防系统：无因特网：光纤到户空调位：预留空调位外墙：外墙条砖、部分石材和玻璃铝合金门窗：粉末喷涂铝合金框料，浅灰色中空钢化玻璃首层花园：无入户花园：无公共（梯间）装修：电梯：杭州“奥的斯机电”电梯天花：天花刮腻子墙身：贴瓷片地面：高级地板砖。该合同附件六约定的装饰、设备标准与合同第二十三条约定的标准一致；附件七《本合同补充协议》五、【关于商品房交付的补充约定】5.2在商品房达到交付使用条件后，甲方应以短信或快递的方式通知乙方办理交付手续。以快递通知的，同城以快递发出后的第二日为送达日，异地以快递发出后的第四日为送达日；以短信通知的，通知送达时间为甲方发送短信的时间；乙方未收到交付通知的，交付使用时间为合同约定的交付期限届满之日，交付地点为商品房所在地。（快递包括但不限于EMS快递等甲方使用的快递方式）；5.5关于交付标准的变更：双方一致同意该商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产质量保证书》、《房地产使用说明书》，即符合交付条件，乙方同意办理收楼手续。乙方在办理商品房交接手续时，除乙方能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的主体机构质量问题报告外，甲方应按收楼通知书指定日期完成向乙方交付该商品房的义务，乙方不接收时，甲方不承担买卖合同第十四条约定的逾期交楼责任；乙方在第一次收楼验收时发现的属于保修责任范围内的瑕疵，由乙方一次性书面提出异议，由甲方负责保修，但该异议不成为乙方拒绝收楼的抗辩理由；5.7甲方展示的装修（装饰）示范单位仅为空间布局向导、装修装饰效果和家具布置参考，非买卖双方的房屋交付标准，除买卖合同及附件有特别约定外，样板房内的装修、装饰、改造以家具和物品的陈列等任何形式均不作为买卖合同项下房屋的交付标准；双方一致同意，乙方不得以该房屋与样板房不一致为由主张任何权利，买卖合同没有约定的，以实际交付状况为准；5.8乙方应严格按照甲方交付该商品房的现状使用该商品房，如乙方收楼后予以改变，包括拆除间墙、开通道、开门户、封闭开放（半开放）式阳台、露台（平台）等拆改建、扩加建等行为，造成该商品房不能通过政府有关部门验收或产权初始登记的，以致该商品房及其他业主的商品房无法或迟延领取产权证的，或者造成房屋质量、房屋所在楼栋质量安全等侵害相邻权人合法权益的，由乙方承担全部责任，与甲方无关。若须恢复原状，所产生的责任和费用均由乙方自行承担；十一、【关于合同备案与办理不动产权证的约定】11.2关于办理产权登记，双方确认买卖合同第二十一、二十二条变更为：甲方应在乙方交齐购房款、专项维修资金、违约金（如有）等费用，且办理收楼手续后730天内为乙方办妥房产证，办理房产证的服务费用由乙方承担；乙方须在甲方发出《办证通知书》后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料、相关税费等费用、签订面积差异确认文件并交清面积差价款，否则办理房产证的期限相应顺延，甲方不再另行通知；十四、【关于广告宣传的效力和方式】14.1甲方针对乙方所购商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅供乙方购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，双方之间的权利义务以买卖合同及其附件为准；双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容、双方不受其约束；十七、【关于合同的变更和解除】17.2买卖合同因法律规定或约定解除的，双方应在合同解除后十五日内互相配合办理买卖合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭贷款合同解除等手续，甲方在前述各项手续办理完毕、乙方将房屋交还给甲方后的30日内，退还乙方已付款项；十八、【关于联络方式和通知送达】18.1乙方的通讯地址已记载在买卖合同内，并确认通讯地址、联系电话、电子邮箱等信息是准确、详尽、真实有效的；18.3除本协议另有约定外，甲方或按揭银行根据乙方记载在买卖合同的通讯地址或书面通知变更后的通讯地址寄出的所有函件，均以邮寄回执上注明的交邮日期四天后（含第四天）视为已送达乙方；若出现无法送达或该地址的物业、门卫或他人代收的情形，以及乙方拒收甲方邮寄信函的情形，均视为相关信函已送达。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订之前，刘素娟（即星远公司的法定代表人）于2018年4月29日通过银行转账方式向阮正芳支付款项50000元。同日，牛津布厂向刘素娟开具了涉案房屋定金50000元的收据。同日，刘素娟还通过转账方式向案外人曾杰斌支付款项50000元。2018年9月12日，刘素娟通过转账方式向牛津布厂共计支付涉案房屋房款831000元。牛津布厂于同日向星远公司开具了涉案房屋房款831000元的收据。星远公司主张其向案外人曾杰斌支付的款项50000元为装修定金，并提交了一张《联合广场项目特殊申请表》（为复印件）以及一张《联合广场成交确认单》予以证明。根据上述《联合广场项目特殊申请表》（为复印件），其中载明“认购日期：2018.4.29，认购单元：1栋1517，业主名：刘素娟，销售人员：罗文超；认购1栋1517单元，原价：1005481元，现申请价881000元，另加50000元装修，合计：931000元，一次性付款；2018.4.29支付首期50000元，2018.4.29支付装修定金50000元，2018.5.10支付首期831000元（不含定金50000）”等信息；在该表“销售经理意见”一栏，有“同意，黎伟X”等字样。根据上述《联合广场成交确认单》，其中载明“成交日期：2018年4月29日，客户姓名：刘素娟，付款方式：一次性，房号：1栋1517号，折扣优惠：一次性，成交总价：881000元+5万，备注：定5，装5”等信息。牛津布厂、管敏富、管桂香、阮正芳、张剑军对上述《联合广场项目特殊申请表》（为复印件）以及一张《联合广场成交确认单》的真实性均不予认可，因申请表没有原件，无法核实；确认单是当时销售人员与业主商谈的记录，并非是牛津布厂与星远公司的确认，星远公司、牛津布厂、管敏富、管桂香、阮正芳、张剑军双方之间的金额应以商品房买卖合同记录为准。2018年5月14日，案外人维卡斯酒店（为乙方）与牛津布厂（为甲方）签订《俊翔大厦合作协议》，其中约定乙方拟引进华住集团旗下桔子精选酒店（或其他同档次的品牌酒店）进驻甲方开发、管理的座落于广州市花都区狮岭镇宝峰南路俊翔大厦（推广名：联合广场）的物业，甲方将其开发、管理范围内的一楼大堂及本合同约定的区域提供给乙方作为公寓、酒店客房、酒店接待大堂使用，并指定乙方作为该1栋物业同类型公寓、酒店经营的唯一经营方。2018年9月12日，星远公司（为甲方、出租方）与案外人维卡斯酒店（为乙方、承租方）签订《俊翔大厦房屋租赁经营合同》，其中约定由甲方将涉案房屋出租给乙方使用，乙方将拟引进加盟华住集团旗下桔子精选酒店，并确认该租赁房屋仅用于经营商务公寓、酒店之用途，租赁期限为10年，自开发商交楼日期开始计租，即2019年8月30日至2029年8月30日止，租金第一至第三年为65元/平方米/月，折合月租金为4186.7元，乙方应于每月5日通过转账方式支付下个月的租金给甲方；甲方需支付28800元委托乙方统一购买房屋内软装物品，金额超出部分由乙方承担等。涉案房屋所在大楼于2019年4月30日取得穗联验（花）字[2019]032号广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书及进行了竣工验收备案。关于交付标准，牛津布厂主张，涉案房屋是毛坯交付，具体装修由维卡斯酒店负责。星远公司认为牛津布厂应向其交付符合居住用途的复式公寓房屋。星远公司为此提交了联合广场宣传资料、样板房照片、视频、图纸、模型以及中介宣传资料拟证实牛津布厂宣传的联合广场房屋系可以用于居住用途的复式公寓。牛津布厂对此则认为上述证据只是联合广场在销售过程中给予购房者进行参考的资料，并非双方的约定。星远公司主张，涉案房屋所在俊翔大厦存在诸多违法建设，为此提交了相关证据如下：广州市花都区城市管理和综合执法局于2020年5月12日作出的花城市管理报[2020]27号《广州市花都区城市管理和综合执法局关于狮岭镇俊翔大厦有关情况报告》，一、基本情况俊翔大厦所有阳台由非封闭式改成封闭式……所有房屋规划报建时没有厨房、卫生间、阁楼，现增加了上述三个方面的建筑物，……涉嫌改变使用用途。二、意见建议（一）责令当事人恢复原报建时现状，……办公场所改变成办公、居住一体存在诸多安全隐患。（二）相关部门不能为其办理有关许可，……对涉及违法建设的不得办理。（三）加大查处力度。广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年5月11日作出的《广州市规划和自然资源局花都区分局关于狮岭镇联合广场俊翔大厦收楼问题有关诉求处理意见的报告》，该报告载明：一、关于占用公共资源问题业主反映“开发商将公共卫生间擅自改为房间”的问题。根据规划报建，规划验收和确权登记测量资料显示，狮岭镇联合广场俊翔大厦4-15层均设有公共卫生间，公共卫生间计入公摊面积，建设单位将公共卫生间擅自改为房间，属于违法建设，应按规划功能予以恢复。二、关于阳台改建问题业主反映“合同中约定为非封闭阳台，开发商涉嫌擅自改为封闭阳台并可能按照全面积计算阳台房产测量面积”的问题。根据规划报建，规划验收和确权登记测量资料显示，狮岭镇联合广场俊翔大厦4-13层均设有不封闭阳台，房产测量按规范计算一半面积。建设单位擅自封闭阳台，属于违法建设，应拆除违法建设并按规划验收和确权登记核准内容予以恢复。三、其他问题及处理意见经2020年5月11日下午现场踏勘，发现该商业楼还存在占用通道及将商业功能改变为住宅功能使用等情况，建议相关职能部门对狮岭镇联合广场俊翔大厦的违法建设情况进行立案调查。广州支队花都区消防救援大队于2020年4月23日出具《关于狮岭镇联合广场俊翔大厦收楼问题有关诉求的复函》，载明该项目已经广州市消防支队验收合格（消验字（2019）第0177号）。现因建设单位对该项目进行改建，改变原有消防设施布置，建设单位应依照《消防法》第二章第九条至第十四条相关规定，向住房和城乡建设主管部门依法办理相关审批手续。2020年4月13日，星远公司的法定代表人刘素娟签订《授权委托书》，委托丁万永、黄晋阳、江伟东、曾佑广、蔡江龙处理与维卡斯酒店签订桔子酒店租金事宜。牛津布厂提交了一份《补充协议》复印件。该补充协议显示，2020年4月27日，丁万永、黄晋阳、江伟东、曾佑广、蔡江龙（甲方）与维卡斯酒店（乙方）、李伟生（丙方）签订《补充协议》，约定如下：一、乙方保证于2020年6月1日起按照乙方与各业主签订的合同约定，向各业主支付本月租金（无论酒店是否已经开业）至合同终止之日止；二、乙方与全体业主签订的《俊翔大厦房屋租赁经营合同》原来约定的租期延长至2030年5月31日止；三、若乙方未按时支付租金的，各位业主可以向乙方追偿，要求乙方每月支付双倍租金，各位业主在追偿过程中产生的费用（含律师费、差旅费、诉讼费、诉讼保全费等）全部由乙方负担；四、乙方保证于2020年8月31日前完成全部装修（含硬装和软装），并正式对外营业，丙方李伟生同意承担乙方对业主租金支付的连带责任；五、如乙方在2020年6月1日起按时支付租金，则于2019年8月30日至2020年6月1日期间拖欠各位业主的租金，各位业主一笔勾销放弃追究的权利。若乙方任何一期未按时支付租金的，各位业主可重新追偿该期限的租金；六、双方解除租赁合同关系前，乙方必须为各位业主将房屋的装修复原至开发商与业主约定的精装修标准，所有的费用由乙方承担；七、本协议书一式八份，由狮岭镇人民调解委员会、维卡斯酒店、丙方各执一份，业主代表执五份；本协议由甲、乙、丙三方签名或盖章后生效等。该补充协议落款处由各方签名捺印确认，狮岭镇人民调解委员会在调解方处盖章确认。星远公司对此则认为，其仅授权了丁万永、黄晋阳、江伟东、曾佑广、蔡江龙向维卡斯酒店洽谈收取租金事宜，没有授权承认上述五人确认于2019年5月1日由牛津布厂将商品房交付给维卡斯酒店装修。另星远公司确认案外人李伟生代维卡斯酒店已支付涉案房屋二个月租金共计8372元给星远公司。诉讼中，星远公司表示因案外人维卡斯酒店违约，其已向该司提出解除合同。另查明，星远公司于2018年9月12日向牛津布厂支付涉案房屋的物业维修金6763.05元。牛津布厂于2019年11月17日通过EMS向星远公司在商品房预售合同上载明的通讯地址发出《俊翔大厦办理的通知》，要求星远公司于2019年11月20日至2019年11月27日期间向其提交相关办证资料。星远公司至今未向牛津布厂交付办证资料。再查明，牛津布厂为普通合伙企业，执行事务合伙人为管敏富，合伙人为管桂香与管敏富。牛津布厂于2019年10月15日将合伙人由阮正芳、张剑军变更为管桂香、阮正芳，于2019年11月14日将执行事务合伙人由阮正芳变更为管敏富，于2019年11月14日将合伙人由管桂香、阮正芳变更为管桂香、管敏富。庭审中，星远公司表示：本案属于系列案件，花都法院已有几十案件正在审理。牛津布厂宣传销售的房屋是具有居住功能的精装修房，业主在支付定金的同时，牛津布厂会出具《精装修交楼承诺书》、《俊翔大厦精装修交付标准》给业主，但牛津布厂没有提供上述文件给星远公司，而其他近500户业主均有上述文件，花都法院的几十件案件的星远公司均将上述文件作为证据提交。其中，《精装修交楼承诺书》第一条第2款牛津布厂承诺按销售前公示的A种精装修标准交楼，户型为三房二厅；《俊翔大厦精装修交付标准》第一条显示房屋内有阳台、卫生间、厨房、卧室、客厅、用餐区，并有洗菜盘、组合式橱柜、抽油烟机、灶具、洗手台、洗手盆、淋浴花洒、坐便器等日常生活用具、用品。这些文件与牛津布厂在腾讯公司微信×××公众号（名称为：狮岭联合广场）、还有宣传资料、售楼现场摆放的模型、沙盘，还有样板房，以及牛津布厂盖章确认的复式公寓的设计图，相互呼应，形成了完整证据链，足以认定涉案房屋具有居住功能。一审法院认为：星远公司与牛津布厂签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件系双方的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应恪守合同约定。星远公司已依约足额支付购房款给牛津布厂，牛津布厂亦应将符合上述合同约定条件的房屋交付给星远公司。关于装修标准问题。星远公司主张牛津布厂向其他500多户业主交付有《精装修交楼承诺书》及其附件《俊翔大厦赠送精装修交付标准》，但未向其交付；同时结合星远公司提交的样板房等资料，星远公司有理由相信涉案房屋应符合牛津布厂出具的《俊翔大厦赠送精装修交付标准》的约定，故涉案房屋交付标准应以上述《俊翔大厦赠送精装修交付标准》的约定为准。但鉴于本案星远公司与案外人维卡斯酒店签订的《俊翔大厦房屋租赁经营合同》明确约定由星远公司将涉案房屋出租给维卡斯酒店作经营酒店使用，租赁期限为10年，自开发商交楼日期开始计租，即2019年8月30日至2029年8月30日止。该《俊翔大厦房屋租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。星远公司同时确认已收取案外人维卡斯酒店支付的2个月租金，应视为星远公司已对涉案房屋进行了占有收益。在星远公司已对涉案房屋进行占有收益的情况下，星远公司还以涉案房屋存在违法建设无法交付使用为由要求解除合同，并要求牛津布厂、管敏富、管桂香、阮正芳、张剑军退还房款、支付利息、退回维修基金，理据不足，本院对此均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回广州星远电子商务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费13813元，由广州星远电子商务有限公司负担；保全费5000元，由广州星远电子商务有限公司负担。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审过程中，星远公司提交如下证据：1.牛津布厂开发的联合广场项目第11层的房屋视频；2.联合广场项目第11层的照片，以上两证据共同拟证明联合广场房屋在毛坯状态时就属于违法建设，未经住建规划部门批准，擅自建设了厨房、卫生间、复式阁楼，将单层的办公室用房改变成双层的居住用房，属于违法建设和改变房屋用途；3.联合广场项目第12层的房屋视频，拟证明联合广场房屋在建设成酒店时仍然属于违法建设，首先将办公用房改变为酒店公寓使用，改变了土地性质和房屋用途，其次在房屋中未经住建规划部门批准，擅自建设了卫生间和复试阁楼，将单层办公用房改变成双层公寓用房；4.联合广场项目第13-15层的房屋视频；5.联合广场项目第13-15层的照片，以上两证据共同拟证明联合广场第13-15层的房屋仍属于毛坯状态，还没有装修，牛津布厂将房屋全部关闭，只是在房屋之外的走廊进行了简单的装修，欺骗业主酒店即将全部装修成功；6.联合广场项目第10层的照片，拟证明牛津布厂未按照广州市花都区城市管理和综合执法局、广州市规划和自然资源局花都分局、广州支队花都区消防救援大队的要求将房屋恢复原状，恢复办公用途，重新申办消防验收许可，就交付房屋给业主使用，由业主进行办公和居住，业主正在使用，存在重大的安全隐患和消防隐患，倘若出现安全事故将赵成无法估量的损失和舆情，房屋被牛津布厂违法增加卫生间和复式阁楼，将单层办公用房改变成双层办公和居住一体用房；7.《解除、通知》；8.寄给广东维卡斯酒店管理有限公司的快递送达记录-显示已签收；9.寄给李伟生的快递送达记录-显示李伟生拒绝签收；10.通过省级报纸公告送达上述解除通知，以上四证据共同拟证明星远公司通过快递和省级报纸公告的方式送达了《解除、通知》给广东维卡斯酒店管理有限公司和李伟生，星远公司已和酒店解除租赁关系；11.银行交易明细，星远公司在一审庭审中也说明了收取8372元是属于行使不安抗辩权，是对星远公司损部分的弥补，收取的8372元款项不代表对房屋进行了占有和收益，如法院认为构成占有和收益，星远公司愿意退回上述款项。但一审法院仍认为星远公司收取了两个月租金构成度房屋的占有使用为由判决星远公司败诉，星远公司不得已在收到一审判决之后于2021年4月20日将收取的8372元返还给维卡斯酒店。牛津布厂、管敏富、管桂香、阮正芳、张剑军质证称，对证据1-2的真实性、合法性、关联性不予确认，涉案房产在15楼，与其所提交的11层并无任何关联性；证据3-5与本案没有关联性，另外在视频以及照片里可看到维卡斯酒店装修并无增加任何阁楼，而且已装修完毕；对证据6的真实性、合法性、关联性不予确认，与本案无任何关联性；对证据7-10的真实性、合法性、关联性不予确认，解除合同是星远公司单方行为，是否有效或是否已合法解除并未经过人民法院或仲裁机构的确认，而且该解除合同的行为并不具溯及力，并不能以此否认此前维卡斯酒店行为的合法性和有效性；对证据11的真实性、合法性、关联性不予确认，维卡斯酒店的法人已按案租赁合同以及补充协议的约定向星远公司支付租金，而星远公司收取租金差不多1年才退回，显然是为了应付本案诉讼所作出的行为，实属无理无据，而其自行转回给维卡斯酒店的行为是自行处分财产的行为，并不能以此否认维卡斯酒店支付租金行为的法律效力。二审中，牛津布厂提交如下证据：1.涉案房产现状照片，拟证明涉案房产已由维卡斯酒店进行了装修，并未增加阁楼的行为；2.特种行业许可证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证营业执照，拟证明维卡斯酒店已取得二次消防验收、营业执照以及特种行业许可证，涉案房产可投入经营使用；3.《关于咨询商业楼部分调整为酒店功能是否符合规划要求复函》，拟证明涉案房产用于经营酒店时符合现行规划要求。星远公司质证称，对证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，该照片不能如实反映涉案房屋的情况，能够如实反映涉案房屋的情况是星远公司提交的光盘里的照片和视频，其足以反映该房屋是属于违法建筑，广州市花都区城管局、规划局以及花都消防救援大队发文涉案房屋开发商在建设过程中，将联合广场商业办公性质的房屋改成居住用途房屋，私自增加厨房、卫生间、阁楼三个方面的构筑物，属违法建设，涉案楼盘整改后也没有房屋居住用途，牛津布厂销售星远公司的房屋均是具有居住功能的公寓，故星远公司签订合同的合法目无法实现。牛津布厂至今未根据相关政府部门的整改文件对违法建筑进行整改，目前房屋仍是将办公用途违法变更为居住用途，将一层变更为两层的复式楼房，私自增加了阁楼、厨房和卫生间，而本案涉案楼房也不能开酒店，不是旅馆用地。酒店层高是4.5米，星远公司现场勘查酒店房间，牛津布厂对房屋进行了吊顶处理，故牛津布厂提交的照片不足以反映真实的房屋原貌；对证据2真实性、合法性、关联性不予认可，该证据没有原件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第五款规定，无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的根据，且二次消防合格证的主体、营业执照以及特种行业许可证的主体是广州潮尚酒店有限公司，而本案的酒店是维卡斯酒店，该主体具有法人独立人格，是有限责任公司，故与本案毫无关联。二次消防合格证的盖章落款处也明确写明不作为所在建筑的合法性证明，印证了酒店用房是私自将办公用途改为居住功能的违法建设的用房。房屋在10年租赁期届满后，酒店将房屋归还给星远公司，但酒店以及牛津布厂无法将上述房屋复原成具有居住用途的精装修房屋，仍属于合同履行不能；对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据没有原件，只是复印件，并且涉案房屋是违法建设，至今涉案房屋都未进行整改。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律法规和相关司法解释的规定。本案二审争议的焦点为涉案商品房买卖合同是否应当解除。对此，本院具体分析如下：第一，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，星远公司与牛津布厂签订的商品房买卖合同及附件系双方的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应恪守合同约定。涉案房屋所在大楼已经进行竣工验收备案，涉案房屋亦完成不动产首次登记。双方虽签订《精装修交楼承诺书》、《俊翔大厦赠送精装修交付标准》，但星远公司之后与广东维卡斯酒店管理有限公司签订的《俊翔房屋租赁经营合同》已经明确约定由星远公司将涉案房屋出租给酒店用于经营。本案并无证据证实牛津布厂未按照合同约定将涉案房屋交付给酒店用于经营，即本案现有证据不足以证实牛津布厂存在违反合同约定未按时交付房屋的行为。第二，星远公司主张涉案房屋不能用于公寓酒店经营，且涉案房屋属于违法建筑、违法变更房屋用途等，房屋租赁期满后，牛津布厂无法交付具有居住用途的精装修房屋，故星远公司合同目的无法实现。对此，本院认为，关于房屋的交付标准如何确定，一审判决已有充分的论述，本院不再赘述。本院认可一审判决认定的双方签订《精装修交楼承诺书》及其附件《俊翔大厦精装修交付标准》应视为双方就房屋交付标准进行变更，房屋交付标准以上述《俊翔大厦精装修交付标准》的约定为准。上述《精装修交楼承诺书》、《俊翔大厦精装修交付标准》约定涉案房屋装修需增加阁楼、厨房、卫浴等，星远公司主张涉案房屋应具备可居住功能具有合理性。但同时，双方所签订的合同明确约定涉案房屋仅作商业用途使用，结合房屋所在土地的规划用途，星远公司应当知晓涉案房屋所能具备的居住功能并非居住用地性质的住宅用地所对应的居住功能。根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）的规定，此种居住功能所对应的应为商业性质的服务性公寓。同时，星远公司已经与案外人签订房屋租赁合同将涉案房屋出租用于酒店经营，而现有证据并未显示涉案房屋不可用于酒店经营。故牛津布厂通过向酒店交付涉案房屋的方式，向星远公司交付具有上述商业性质意义上居住功能的房屋符合双方真实意思表示，不违反合同约定。关于违法建筑等问题。根据查明的事实，相关行政部门的内部文件中有提及涉案房屋所在的大楼存在阳台由非封闭式改为封闭式、公共卫生间改为房间、房屋增加厨房、卫生间、阁楼等涉嫌违法建设和涉嫌改变用途的问题。其中，就阳台由非封闭式改为封闭式、公共卫生间改为房间的问题，行政部门已经发出责令限期改正通知书，要求牛津布厂内部整改、恢复原状，说明上述问题可以通过内部整改恢复原状等途径进行解决。而对于涉案房屋内部增加厨房、卫生间、阁楼的问题，现有证据未显示行政部门已责令要求整改，即本案现有证据未能显示星远公司目前使用符合双方约定标准的房屋存在现实障碍。综上所述，星远公司以牛津布厂不能按照合同约定交付房屋，导致其合同目的无法实现为由要求解除合同，依据不足，一审判决驳回星远公司的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，星远公司的上诉请求均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13813元，由广州星远电子商务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　张一扬审判员　　李志明审判员　　瞿　栋二〇二一年九月八日书记员　　谢佶利陈卿卿 来源：百度搜索“马克数据网”