张建、成都市金牛国有资产投资经营集团有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）川01民终13788号

• 案件编号

  （2021）川01民终13788号

• 案件名称

  张建、成都市金牛国有资产投资经营集团有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  四川省成都市中级人民法院

• 所属地区

  四川省成都市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/2 0:00:00

• 当事人

  张建;成都市金牛国有资产投资经营集团有限公司;黄建

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13788号上诉人（原审被告）：张建，男，1973年8月15日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：钟炬，四川广力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都市金牛国有资产投资经营集团有限公司，住所地成都市金牛区光荣路19号。法定代表人：杨磊，董事长。委托诉讼代理人：姜岚，北京炜衡（成都）律师事务所律师。原审第三人：黄建，男，1985年4月30日出生，汉族，住成都市青羊区。上诉人张建因与被上诉人成都市金牛国有资产投资经营集团有限公司（以下简称金牛国投公司）、原审第三人黄建房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2021）川0106民初4541号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张建上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项、第二项、第三项或发回重审；2、本案一审、二审的诉讼费由金牛国投公司承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，双方已形成不定期租赁。首先，金牛国投公司在合同未到期就将案涉房屋进行招租且未告知张建，侵害了张建的优先承租权；其次，2020年7月、8月正值新冠疫情防控期间，在合同到期后双方均未对房屋继续租赁的事宜提出异议，且均未填写返还物业书面材料，因此双方形成不定期租赁关系。二、金牛国投公司未诉请解除合同，直接诉请腾退房屋缺乏必要的前置程序。双方已形成不定期租赁关系，任何一方均可随时解除合同，金牛国投公司在合同未解除的情况下，要求腾退房屋缺乏必要的前提。三、一审认定的每个月1831元房屋占用费明显过高。价格标准的确定存在人为投标操作因素，并不能真实反映租赁市场价格。四、一审法院未考虑张建对案涉房屋进行装修的事实。张建承租房屋后，因经营需要对案涉房屋进行了装修，投入大笔资金后因新冠疫情尚未收回投资，一审法院支持金牛国投公司的腾退要求并未考虑张建的装修情况，损害了张建的权益。综上，请求二审法院支持其上诉请求。金牛国投公司辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。首先上诉人陈述与事实不符，根据双方于2020年5月14日签订的物业租赁合同补充合同，被上诉人对上诉人承租的商铺进行了疫情减免，上诉人签字予以确认。同时在该合同中，主动向被上诉人申请合同到期后已原审第三人黄建的名义享有案涉商铺的优先承租权，并且在2020年7月的公开招租中，黄建也自愿参加了案涉商铺的公开竞价，其次案涉合同已于2020年7月31日解除，所以不存在不定期租赁合同。合同到期后，被上诉人通过催告函、律师函等形式多次函告上诉人要求其腾退返还案涉商铺，不存在上诉人主张的解除合同是返还房屋的前置要件。装修损失未在合同中进行约定，并且原审法院以原合同最近一期租金作为房屋占用使用费未超过合理限度，且上诉人占有房屋是客观事实。黄建述称，认可张建提出的上诉请求和理由。金牛国投公司向一审法院起诉请求：1、判令张建立即腾退所占用的花××××号的商铺；2、判令张建支付自2020年8月1日至该商铺实际腾退之日止的房屋占有使用费，暂计至2020年10月20日合计34498元；3、判令张建结清占用房屋期间的水电费；4.本案诉讼费用由张建承担。诉讼中，金牛国投公司明确其主张的房屋占有使用费计算标准为案涉商铺竞标中的最高有效报价。一审法院认定事实：2015年8月，成都市鑫金资产投资经营有限公司（以下简称鑫金公司）与张建签订《物业租赁合同》，约定与本案争议有关的内容有：1.鑫金公司将位于花××××号出租给张建；2.租赁期限5年，自2015年8月1日起至2020年7月31日止，租金标准：2015.8.1-2016.7.31（1507元／月），2016.8.1-2017.7.31（1582元／月），2017.8.1-2018.7.31（1661元／月），2018.8.1-2019.7.31（1744元／月），2019.8.1-2020.7.31（1831元／月）；3.合同履行期间，与物业权属相关的各种税费均由鑫金公司承担，与物业使用有关的各种费用（如水费、电费、气费、收视费、物管费、城管清洁费等）均由张建承担；4.张建需在租赁期限到期日的17：00前将物业返还给鑫金公司，返还时双方需要填写《物业返还表》。2020年7月22日，成都市公共资源交易服务中心发布成都市金牛国投公司资产出租竞价结果公示，显示案涉商铺最高有效报价为13049元。2020年8月28日，金牛国投公司向张建发送律师函，函告张建于2020年8月31日前腾退并返还案涉房屋，结清相关费用并办理书面移交确认手续。张建于次日收到前述函件。一审庭审中，黄建认可案涉商铺现由其实际占有并使用。一审法院另查明，鑫金公司于2018年11月20日变更名称为成都市金牛国有资产投资经营集团有限公司。上述事实，有《物业租赁合同》、《律师函》、成都市金牛国有投资经营集团有限公司资产出租竞价结果公示、准予变更登记通知书、不动产权证、当事人当庭陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，张建与鑫金公司签订的《物业租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于金牛国投公司主张张建立即腾退花××××商铺的诉请，一审法院认为，当事双方所签订的《物业租赁合同》约定租赁期限2015年8月1日起至2020年7月31日止，租赁期限届满后张建未进行续租亦未举证证明双方建立不定期租赁关系，合同项下权利义务已终止，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”张建应承担返还租赁物的义务，另因黄建认可案涉租赁物现由其实际占有并使用，应承担协助腾退的义务，对该项诉请，一审法院予以支持。关于金牛国投公司主张张建按13049元的竞标价标准支付自2020年8月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费的诉请。一审法院认为，案涉合同约定租赁期限届为2015年8月1日起至2020年7月31日止，租赁期满后，双方未形成新的租赁关系，张建未依约返还租赁物，应支付案涉租赁物的占有使用费。对房屋占有使用费的标准，结合案涉租赁合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，一审法院酌定张建按照合同约定最后一期租金标准即按照1831元/月支付房屋占有使用费，对该项诉请，一审法院予以部分支持。关于金牛国投公司主张张建结清占用房屋期间的水电费的诉请。金牛国投公司未举证证明张建在租赁期限内或占有使用房屋期限内欠付前述费用，亦未举证证明垫付了前述费用，对该项诉请，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，原《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、张建于判决生效之日起五日内向金牛国投公司腾退位于花××××商铺；二、张建自判决生效之日起五日内向金牛国投公司支付房屋占有使用费，从2020年8月1日起至实际腾退之日止，按1831元／月计算房屋实际腾退返还之日止；三、第三人黄建协助腾退判决第一项确定的案涉房屋；四、驳回金牛国投公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（减半收取）331元由张建负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张建提交了以下证据：成都市金牛区人民政府办公室关于印发金牛区区属国有企业资产出租管理办法的通知金牛府办发[2019]18号及成都市人民政府办公厅关于规范成都市市属国有企业资产出租管理的意见成办发[2015]36号，拟证明案涉房屋属于文件中的出租范围，根据上述文件规定，张建可以与金牛国投公司进行协议出租，但金牛国投公司没有告知张建，侵害了张建的优先承租权。金牛国投公司质证认为，对上述证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。黄建质证认为，对上述证据的真实性、合法性及关联性均予以认可。金牛国投公司提交了物业租赁合同的补充合同（2020年5月14日签订，复印件），拟证明金牛国投公司根据政策对案涉商铺进行了疫情减免，同时张建明确同意并申请在案涉合同到期后以黄建的名义享有案涉商铺的优先承租权，同时黄建也在该协议中签字认可，并且参与了2020年7月案涉商铺的公开竞标，且竞价成功。张建、黄建质证认为，合同没有维护或提前告知张建优先承租权的相应内容，没有保障张建的优先承租权。本院将结合案件事实，在本院认为部分对上述证据予以综合评定。本院二审查明的事实和采信的证据与一审法院查明的事实和采信的证据一致，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。另查明，根据2020年7月22日成都金牛国有资产投资经营集团有限公司资产出租竞价结果公示，案涉商铺最高有效报价是13049元/月，最高有效报价者为黄建。本院认为，本案争议的事实发生在民法典施行前，因此本案应适用当时的法律、司法解释。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、金牛国投公司与张建是否形成了不定期租赁关系，金牛国投公司是否有权要求张建、黄建腾退房屋；2、一审法院认定的房屋占有使用费是否适当；3、张建的装修费用是否应当予以抵扣。现就争议焦点评述如下：首先，关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，金牛国投公司与张建签订的《物业租赁合同》约定的租期届满日为2020年7月31日，且约定了张建应当在租赁期限到期日的17：00前将案涉租赁房屋返还给金牛国投公司。张建未按照合同约定履行返还义务。金牛国投公司于2020年8月28日函告张建，要求其于8月31日腾退房屋并办理交接手续。由此可知，租赁期限届满后，金牛国投公司要求张建腾退房屋，换言之，也就是对张建继续使用房屋提出了异议。张建继续占用房屋没有依据，也不符合上述关于租赁合同届满后双方形成了不定期租赁关系的法律规定。张建的抗辩理由不成立，本院不予采纳。张建应当履行返还义务。又因黄建实际占有并使用案涉租赁房屋，故其负有协助张建返还的义务。其次，关于争议焦点二。《物业租赁合同》约定的2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金为1831元/月，2020年7月22日，金牛国投公司对案涉房屋进行了公开竞价，最高有效报价为13049元。一审法院综合各种因素后，酌定占有使用费按照1831元计算。加之，因疫情影响，金牛国投公司已经减免了张建3662元租金。故本院认为，一审法院酌定的占有使用费标准并无不当。张建对此的上诉理由不成立，本院不予采纳。再次，关于争议焦点三。虽张建主张装修费用，但该费用没有合同、付款凭证等证据予以印证，且加之其没有举证证明其与金牛国投公司约定了在合同期限届满后，金牛国投公司应当承担或者分担张建在租赁期间支付的上述费用。故本院认为，张建的该项上诉理由不成立，本院不予支持。最后，关于张建所称的金牛国投公司没有保障其优先承租权的问题。根据《物业租赁合同补充合同》约定，在《物业租赁合同》到期后，张建申请以黄建的名义享受该商铺的优先承租权。事实上黄建参与了金牛国投公司针对该商铺的公开竞价，也是该商铺的最高有效报价者。故本院认为，张建的该项抗辩没有事实依据和法律依据，本院不予采纳。综上，张建的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费331元，由张建负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长　　王晓川审判员　　何广智审判员　　胡晓红二〇二一年九月二日书记员　　尹贻冉 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