陈正秋、冷志华等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书（2021）湘0181民初7126号

• 案件编号

  （2021）湘0181民初7126号

• 案件名称

  陈正秋、冷志华等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  浏阳市人民法院

• 所属地区

  浏阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/15 0:00:00

• 当事人

  陈正秋;冷志华;周超英;张仙明

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十三条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十六条第一款；《中华人民共和国合同法》:第二百一十二条；《中华人民共和国合同法》:第二百二十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第二百二十七条

湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0181民初7126号原告:陈正秋，男，1966年8月22日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。原告:冷志华，男，1976年12月3日出生，汉族，住江西省宜春市上高县。原告：周超英，男，1973年9月25日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。上述三原告共同委托诉讼代理人：冯玉、林丽娟，湖南鼎忠律师事务所律师。被告：张仙明，男，1977年5月25日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告陈正秋、冷志华、周超英与被告张仙明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈正秋、冷志华、周超英的共同委托诉讼代理人冯玉、林丽娟，被告张仙明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈正秋、冷志华、周超英向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年2月28日签订的《门面租赁合同》；2.判令被告支付原告自2020年8月15日起至租赁合同解除之日止的租金（暂计算至2021年1月15日为35700元，包括补交2020年4月1日至8月15日的差额2700元）；3.判令被告支付违约金7200元；4.判令被告支付原告水电费324.14元，并将门面恢复原状（玻璃）或赔偿原告恢复原状的费用8000元；5.本案诉讼费用由被告承担。被告张仙明辩称：1.被告不认识三原告，与原告没有协议、合同、经济纠纷；2.2017年2月28日，被告代表湖南共赢置业发展有限公司签了房租合同，因为当时公司没有注册，属于公司行为；3.自2018年4月15日到不出租，叫长沙长鼎安保科技有限公司搬出，被告不知晓。一直以来都是酒店直接收房租，转租经酒店同意，有问题应找长沙长鼎安保科技有限公司。本院经审理认定事实如下：原告陈正秋、冷志华、周超英系浏阳名典商旅酒店有限公司的股东，浏阳名典商旅酒店有限公司于2021年3月30日因决议解散注销。2007年8月30日，浏阳名典商旅酒店有限公司租赁刘良明等四人的位于浏阳物业，租赁期间为2007年9月1日至2027年8月31日，双方约定在租赁期内浏阳名典商旅酒店有限公司有权将该场地全部或部分对外转租或转包。2017年2月28日，浏阳名典商旅酒店有限公司（甲方）与被告张仙明（乙方）签订《门面租赁合同》，双方主要约定：“甲方将酒店一楼部分区域约300㎡场地租给乙方使用，范围：原餐饮区域。租赁期限为5年，自2017年4月1日起至2022年3月31日。每月租金为6000元，租金按付叁押壹的方式共计24000元，乙方在签订本合同之日一次性付清叁个月房租，以后租金为三个月一交（每次18000元），每次交纳房租时间为前次交纳房租之后的第3个月25号之前，如有迟交则视作违约行为！甲方可终止合同并追究乙方相关法律责任。租赁期间三年含三年每月房租6000元，第四年按每月房租10%递增，第五年按每月房租20%递增，第六年按当地市场行情协议。在租赁期间，乙方对于出租房屋不得以任何形式转租、转让、转借、抵押、或其他有损甲方利益的行为。任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿一年房租的10%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用”。合同落款处，张仙明签注承诺：玻璃改门乙方不续租之后恢复原样。张仙明系湖南共赢置业发展有限公司的股东，该公司成立于2017年3月16日，2019年3月15日因决议解散注销。张仙明承租门面后，从事二手房交易。2018年5月，门面被转租给长沙长鼎安保科技有限公司（原告称系张仙明转租，张仙明称系其他股东与原告协商转租）使用。对于转租，原告予以认可，也从长沙长鼎安保科技有限公司收取了部分租金。长沙长鼎安保科技有限公司于2020年10月退出门面。2021年4月15日，原告收回了门面，并于2021年5月28日出租给他人使用。鉴于此，原告当庭撤回了将门面恢复原状（玻璃）或赔偿原告恢复原状的费用8000元的诉讼请求。原告提交的水、电缴费凭证系复印件，被告不予认可，本院不予确认。被告实际支付房屋租赁押金2000元，原告尚未退还。诉讼过程中，本院采用“闪信”的方式给被告送达诉讼材料（2021年7月8日发送成功）。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。浏阳名典商旅酒店有限公司与被告张仙明签订的《门面租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行合同义务。关于原告主张解除《门面租赁合同》的诉请，因被告自2020年8月15日起就未再支付租金，符合“如有迟交则视作违约行为！甲方可终止合同并追究乙方相关法律责任”约定的解除合同条件，故对原告要求解除合同的诉请，应予支持。原告通过诉讼方式解除合同的，解除合同之日为起诉状送达之日即2021年7月8日。原告陈正秋、冷志华、周超英作为浏阳名典商旅酒店有限公司的股东，是浏阳名典商旅酒店有限公司注销后权利义务的法定继受主体，享有公司的剩余债权。原告依据《门面租赁合同》向被告主张自2020年8月15日以后的租金及2020年4月1日至8月15日的差额2700元；由于被告未能提交原告主张的期间足额支付租金的依据，故对原告的诉讼请求予以支持。但原告于2021年4月15日已收回门面，故租金计算应至2021年4月15日，根据《门面租赁合同》的约定，租金为55800元[（6000元+6000元×10%）×7.5个月（2020年8月15日至2021年3月31日）+（6000元+6000元×20%）×0.5个月（2021年4月1日至2021年4月15日）+差额2700元]，扣除房屋租赁押金2000元，还需支付53800元。关于原告主张违约金7200元，因双方约定“任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿一年房租的10%违约金”，故应予支持。原告主张水电费324.14元，无事实依据，不予支持。原告撤回将门面恢复原状（玻璃）或赔偿原告恢复原状费用8000元的诉讼请求，系对自身民事权利的处分，予以准许。原告的诉讼请求在上述范围内予以支持，超出部分不予支持。关于被告认为其行为属于公司行为的抗辩意见，因被告以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，即使属于公司行为，原告亦有权选择要求被告承担责任；故对被告的该抗辩意见不予采纳。关于被告称“有问题应找长沙长鼎安保科技有限公司”的抗辩意见，因承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，故对被告的该抗辩意见，不予采纳。本案属于民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决如下：一、浏阳名典商旅酒店有限公司与张仙明在2017年2月28日签订的《门面租赁合同》于2021年7月8日解除；二、限张仙明于本判决生效之日起30日内向陈正秋、冷志华、周超英支付租金53800元；三、限张仙明于本判决生效之日起30日内向陈正秋、冷志华、周超英支付违约金7200元；四、驳回陈正秋、冷志华、周超英的其余诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1081元，减半收取540.5元，由张仙明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员　刘敢德二〇二一年九月十五日法官助理　许玉君书 记 员　陈艳红附法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。 微信公众号“马克 数据网”