魏明、张佳莹等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽02民终7358号

• 案件编号

  （2021）辽02民终7358号

• 案件名称

  魏明、张佳莹等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省大连市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省大连市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  魏明;张佳莹;史洪建;瑞家装饰（大连）地产代理有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终7358号上诉人（原审原告）：魏明，男，1989年8月13日出生，汉族，户籍地湖北省松滋市，现住大连市。委托诉讼代理人：王文鹏，辽宁安宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘清祥，辽宁安宇律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张佳莹，女，1993年10月1日出生，汉族，户籍地辽宁省昌图县，现住大连市旅顺口区。被上诉人（原审被告）：史洪建（张佳莹丈夫），1989年2月22日出生，汉族，户籍地辽宁省新民市，现住大连市旅顺口区。原审第三人：瑞家装饰（大连）地产代理有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区大胜街50号，统一社会信用代码91210203665815781X。法定代表人：于瑞宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：李丹，女，该公司职员。上诉人魏明因与被上诉人张佳莹、史洪建、原审第三人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司（以下简称瑞家代理公司）纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2021）辽0212民初799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏明上诉请求：依法撤销一审判决，查清事实后依法改判。事实和理由：一、二被上诉人的义务为在二个工作日到欠款银行提交书面还款申请并还款赎证，但并未约定其在100个工作日完成。从合同的内容来看，二被上诉人应当在向贷款银行提交还款申请后和银行约定相应的还款时间，一审判决认为100个工作日没有任何事实和法律依据。被上诉人没有向银行提交书面还款申请，第三人的陈述并无证据可以证明。二、根据民法典第六百一十二条关于出卖人权利瑕疵担保义务的规定及双方合同约定，义务的履行顺序应为被上诉人先履行还款赎证义务，保证其出卖的标的物权利完整性，此项义务完成后才能出卖房屋。而且也只能是被上诉人完成此项义务后，上诉人才有可能获得银行贷款审批。一审判决对义务履行顺序的认定错误。三、一审判决认为上诉人因受新冠疫情影响导致合同不能履行不属不可抗力错误。部队的疫情防控措施导致上诉人无法在约定的期限内履行合同义务，上诉人已履行了举证义务，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）、（三）》相关条款对此也有明确规定。四、被上诉人在疫情防控期间以上诉人没有及时交付租金为由通知上诉人解除合同，该理由与买卖合同本身无关。上诉人为顺利履行买卖合同，及时缴清房租，并不断和被上诉人或通过第三人与之协商，但被上诉人不断提出无理要求，上诉人则始终要求按照合同履行。被上诉人没有按照合同约定履行合同义务，且在上诉人没有任何违约的情况下单方解除合同，解约行为就是严重违约行为。一审判决认为“原被告双方均存在违约行为”、“原告应对案涉合同的解除承担主要责任”错误。五、根据民法典第五百二十六条的规定，上诉人有先履行抗辩权，且存在疫情防控原因，上诉人不存在违约行为。被上诉人没有履行向贷款银行提交还款申请和自行还款的义务，又单方解除合同，严重违约导致合同无法履行，根据合同约定，应对被上诉人适用定金罚则。即使不适用先履行抗辩权，在疫情防控措施结束后，上诉人的义务仍可顺延完成，不存在导致合同不能履行的情形。根据本案事实，应适用违约责任，一审判决适用公平原则确定民事责任明显违背当事人的约定和法律规定，实质上带来了不公平的法律后果，严重侵害了守约方的利益。张佳莹、史洪建辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：一、房屋买卖合同解除，完全是因为上诉人严重违约造成的。案涉房屋处于抵押按揭还款状态，对此各方是明知的，被上诉人需要有一个自行筹集资金提前偿还贷款并解除抵押的过程，同时面临如买方反悔，则卖方面临无力偿还所筹资金的风险，因此需要买方先行办理首付款、资金监管后，卖方才可以放心地办理还款赎证，这是按揭房屋二手房交易惯例，也是三方协议约定。然而上诉人在合同签订后迟迟不办理首付款、资金监管，被上诉人和中介多次催告无果，导致被上诉人只能解除合同。上诉人先以疫情为借口，现又称被上诉人应在两日内完成还款赎证，被上诉人先违约，其行使先履行抗辩完全是颠倒黑白。二、上诉人的违约行为并非不可抗力造成。上诉人与被上诉人、中介方是一直可以联系的，其通过亲属完全可以代为办理相关手续，而且被上诉人和中介给予其足够长的时间，其本人完全有条件履行义务，电话微信等联系记录均可证明此点。上诉人违约完全是主观上不想履行，与疫情没有直接关系。三、上诉人的违约行为给被上诉人造成极大的损失，包括房屋有改动、水电费没有结清、屋里物品损坏。瑞家代理公司述称，同意一审判决，一审事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。魏明向一审法院起诉请求：1.判令二被告双倍返还原告定金100,000元；2.二被告承担诉讼费。一审法院认定事实：被告张佳莹与被告史洪建系夫妻关系，位于大连市旅顺口区的房屋（以下简称案涉房屋）为二被告共同所有。2019年10月26日，原告（买方）、二被告（卖方）及瑞家代理公司（居间方）三方共同签订了《房地产买卖合同》（编号：1089216），约定原告以70万元购买二被告的案涉房屋。合同第一条房屋基本情况记载，该房屋已经设定抵押（贷款额约为叁拾万元整，具体以银行实际记载为准），未向欠贷银行提出书面还款申请，卖方保证于合同签订之日起贰个工作日内到欠贷银行提交书面还款申请，还款赎证的方式为卖方自行还款，卖方保证在银行还款之日起贰个工作日内将注销完毕的产权证原件交付居间方代为保管。第二条房屋成交价格、付款方式、税费承担、过户方式约定，定金5万元，于交接房屋时冲抵房款，签约当日卖方取走定金伍万元；定金以外的付款方式为买方申请公积金贷款，买方于合同签订之日起壹佰个工作日内，备齐首付房款25万元，同时三方将该款存入银行做资金监管，买卖双方委托居间方选择贷款银行，具体贷款额度、年限和利率以银行或公积金中心最终审核为准，首付房款多退少补；因房屋过户发生税费由买方承担契税及产权证工本费，由卖方承担个人所得税及营业税及附加；卖方在签订合同当日需将房屋所有权证及权属证明原件放于居间方处，并于签订合同之日起壹佰个工作日内，备齐过户及贷款文件交于居间方。买方于签订合同之日起壹佰个工作日内，备齐过户及贷款文件交于居间方办理贷款审核及权属转移相关手续，且双方承诺在备齐过户及贷款手续且贷款审核通过并卖方产权证注销抵押完毕后贰个工作日内，到房屋权属转移部门递交过户手续。第六条违约责任约定，如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付的定金支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将房屋转让于任何人；如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方作为违约赔偿。合同落款处被告张佳莹、史洪建在卖方处签字，原告魏明在买方处签字，并记载了各自的联系电话及通讯地址。同日，二被告签署《定金支付确认书》，确认已收到原告支付的购房定金5万元。同日，原告与第三人签订了《房地产居间服务合同》，并支付第三人居间服务费3,500元。同日，张佳莹、魏明及瑞家代理公司三方还签署了《购房贷款代理服务合同》，约定张佳莹、魏明委托第三人办理购房公积金贷款事宜，第三人向原告收取服务费2,400元；原告当日付款。同日，原告（承租方）与被告张佳莹（出租方）签订了《个人简单房屋租赁合同》，约定张佳莹将案涉房屋出租给原告使用，租期为2019年11月1日至2020年10月31日，月租金为1,500元，按季度提前7天支付；原告必须按时缴纳房租，否则视为违约，协议终止。原告当即支付了2019年11月1日至2020年1月31日间的房租4,500元。庭审中，第三人确认二被告在合同签订后曾向其贷款银行提出过提前还款申请。另查，原告魏明系中国人民解放军海军郑和舰的士官。为办理案涉房屋的购房贷款，经原告向其所在单位申请，中国人民解放军海军训练舰支队于2020年1月10日出具《军人住房公积金贷款资格批准书》，该批准书自颁发之日起生效，有效期3个月。2020年1月17日，其所在单位出具《职业及收入证明》，同时，原告与其单位财务部门签署《委托转账还款授权书》。后因上述批准书到期，原告所在单位又于2020年5月10日和10月10日另行出具两份批准书。2020年6月21日，原告所在单位出具《证明》一份，载明：我部士官魏明同志，因新冠病毒疫情影响，根据国家、军队防疫要求，2020年1月底至2020年5月初，我部采取全封闭式管理，人员禁止外出，致使魏明同志无法按期履行购房合同中有关条款。特此证明。再查，被告张佳莹通过微信分别于2020年2月2日、8日向原告催收房租；于3月28日告知原告解除租赁关系，并限其15日内清退房屋。4月2日，被告张佳莹分别通过微信、短信向原告发送信息，内容为“魏明，因你违反房屋买卖合同第二条（四）第一项的约定义务，我决定与你解除合同，定金不予退还，特此通知。”4月4日，原告回微信称“姐，我出海刚回来，怎么您现在不想卖了吗，租金的事之前中介找我了，我答应了，但没及时给，就出海了，是我没做好”。另，3月29日，被告张佳莹给原告妻子发信息，内容为“老妹，我昨天已经向你老公本人魏明发起通告了，得让魏明联系我，合同是他本人签的字，我这也没办法，通告已经发了，你给我转账不行了，你就尽快让魏明联系我或者中介吧。”3月31日，原告妻子回复“张佳莹你好：这几天我加班到很晚才回来，抱歉没及时回复你信息，我真的是不知道没给你打，你先加上我微信，我把房租转给你，等联系上我老公，他能出入了，我们抓紧办理贷款手续。”一审法院认为，原告魏明、被告张佳莹、史洪建及第三人瑞家代理公司签订的《房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，且合同内容并无违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。《房地产买卖合同》对买卖双方各自的义务进行了约定，其中二被告的义务为在2个工作日内到欠贷银行提交书面还款申请以及在100个工作日内还款赎证，备齐过户文件交于第三人；原告的义务为在100个工作日内备齐首付款25万元，以便三方完成资金监管，同时备齐贷款文件交于第三人。自2019年10月26日订立合同起，经过100个工作日至2020年3月20日间，原告完成了向二被告支付定金，向其所在单位提出购房贷款申请，其所在单位审批贷款材料的合同义务；被告完成了向银行提出还款申请的合同义务。但原告未完成首付款资金监管以及将备齐的贷款文件交于第三人的义务，而被告亦未完成还款赎证并将过户材料交于第三人的义务，故在该合同的履行过程中，原、被告双方均存在违约行为，最终造成房屋买卖合同不能继续履行导致解除的后果。关于原告提出的已备齐首付款，其本人为海军需出海且受新冠疫情防控影响出行受限，应属于不可抗力，原告不存在违约行为的意见。诚然原告作为一名海军需要根据部队安排出海，部队严格的疫情防控要求也一定程度上限制了原告的日常出行，但从2019年10月26日合同订立之日至2020年3月20日的5个月间，即使存在新冠疫情防控的影响，若原告能够考虑到自身工作的特殊性，在履约过程积极履行支付首付款、准备贷款材料的义务，并与被告及第三人主动沟通，涉案房屋买卖合同的目的并非一定不能实现，故原告应对案涉合同的解除承担主要责任，其不可抗力的意见不能成立。关于被告提出的原告未备齐首付款完成资金监管，能否构成其不偿还贷款、备齐过户材料的合理理由。虽然根据第三人的陈述，从保障房屋出卖方交易安全角度考虑，通常是在买方完成首付款的资金监管及贷款审批后，才由卖方还款赎证。但案涉《房地产买卖合同》并未明确约定买卖双方义务履行的先后顺序，而是要求双方在100个工作日内履行各自义务。虽然被告从防范自身交易风险的角度，选择在原告完成资金监管后方才还款赎证，但原告未完成资金监管并不是被告不履行还款赎证的约定或法定理由，被告亦应为其违约行为承担相应的法律后果。据此，一审法院根据《房地产买卖合同》的约定，结合买卖双方的实际履约情况，以及买卖双方履行合同的过错及违约程度，根据公平原则，二被告应将收取的50,000元定金返还20,000元给原告。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百二十条的规定，判决：一、被告张佳莹、史洪建于判决生效之日起十日内返还原告魏明定金20,000元；二、驳回原告魏明的其他诉讼请求。如未按判决规定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,230元，原告已预交。由二被告负担300元，于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳，逾期未缴纳依法强制执行；原告负担1,930元，应予退还300元。二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院补充查明，案涉《房地产买卖合同》第二条第（四）项约定：卖方于签订合同之日起壹佰个工作日内，备齐过户及贷款文件交于居间方。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：被上诉人应否双倍返还定金。根据双方合同约定，如卖方未能履行合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方作为违约赔偿。现上诉人主张合同约定的壹佰个工作日期间，恰逢疫情并需执行军事任务，属于不可抗力致无法履行合同。根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方。经查，上诉人未能提供证据证明将自己无法履行合同的情况及时告知对方。履行期间内，被上诉人、原审第三人多次联系上诉人均未果，无从知晓上诉人的情况以及上诉人的履约意愿。至履行期限届满，上诉人未履行合同义务已成事实，被上诉人解除合同符合约定及法律规定，故导致合同无法履行不可归责于被上诉人。在被上诉人短信通知到达上诉人时，案涉合同解除。合同解除后，上诉人在诉讼中又以被上诉人的行为导致合同无法履行为由，要求双倍返还定金显不成立，本院不予支持。一审法院径行判令被上诉人返还2万元定金，属错误适用定金罚则，但被上诉人未上诉，属于对自身权利的放弃，本院予以照准。综上所述，上诉人魏明的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,300元，由魏明负担。本判决为终审判决。审判长　　范瑞瑶审判员　　唐庆福审判员　　王　亮二〇二一年九月二十二日书记员　　姜　珊 来源：百度“马 克 数据网”