周佳平、刘春銮等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘11民终2009号

• 案件编号

  （2021）湘11民终2009号

• 案件名称

  周佳平、刘春銮等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省永州市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省永州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/14 0:00:00

• 当事人

  周佳平;刘春銮;永州市碧城房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终2009号上诉人（原审原告）：周佳平，男，1981年8月29日生，瑶族，住湖南省江**瑶族自治县。上诉人（原审原告）：刘春銮，女，1982年8月20日生，汉族，住湖南省江**瑶族自治县。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴联钰，湖南苍松律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审被告）：永州市碧城房地产开发有限公司，住所地湖南省江**瑶族自治县沱江镇寿域路32号。法定代表人：伍玉萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：盘枫，该公司员工（特别授权）。委托诉讼代理人：徐志群，北京德恒（长沙）律师事务所律师。上诉人周佳平、刘春銮因与被上诉人永州市碧城房地产开发有限公司（以下简称碧城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省江**瑶族自治县人民法院（2021）湘1129民初409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周佳平、刘春銮上诉请求：一、撤销湖南省江**瑶族自治县人民法院（2021）湘1129民初409号民事判决，并依法改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金30,183.20元（自2020年5月31日至2020年8月9日按照每日已付房款的8%计算）；二、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案中的管网工程并未在被上诉人小区附近实施，没有对被上诉人施工产生影响，且被上诉人没有按照约定时间通知上诉人，不能以此免责；二、被上诉人通过微信明确告知交房时间延期至2020年5月31日，而一审经过查明，涉案房屋于2020年7月16日才具备交房的条件。上诉人的实际收房时间为2020年8月9日，故被上诉人应从2020年5月31日至2020年8月9日按照每日已付房款的8%支付违约金。碧城公司辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周佳平、刘春銮向一审法院起诉请求：一、判令被告碧城公司向原告支付逾期交房违约金122,026.44元（暂计算至2020年10月9日）；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：2018年9月25日，原告周佳平、刘春銮向被告碧城公司交纳一方泷台10号楼2-1304号商品房首付款108986.00元。2018年9月25日，原告周佳平与被告碧城公司签订了《商品房买卖合同》，购买被告碧城公司开发的位于湖南省江**瑶族自治县，该商品房的共有人为刘春銮。该商品房单价为（人民币）4106.25元／米㎡，总金额为538986元，首付款108986元，余付款为江**农商银行贷款430000元。2018年10月11日，周佳平向湖南江**农村商业银行股份有限公司沱江支行办理了个人住房贷款430000元用于该商品房的余付款。原告周佳平、刘春銮与被告碧城公司签订的《商品房买卖合同》第十条约定：“出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：1）.遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2）.小区周边道路因市政建设、管道铺设、水电改造导致小区建设工程延误的，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。”第十一条第1点第（2）项约定：“逾期超过10日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之8（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”《补充协议》第三条买受人验收房屋时如有异议，应于验收当日向出卖人书面提出，否则视为无异议。……同时，买受人自交房通知载明的接受房屋的最后日期起即应支付物业管理费。2019年11月30日，被告碧城公司通过微信向原告送达《一方泷台10＃栋延期交房通知》，一方泷台通知，因市政下水管道施工完工时间由2019年6月延迟至2020年2月（10＃栋四周不临市政道路，目前整个江**大道的雨水、污水均流经一方泷台地下室），10＃栋业主交房时间延期至2020年5月31日。2020年1月29日，因新冠疫情，江**瑶族自治县住房和城乡建设局下达江**瑶族自治县建筑施工工地延期复工的通知。2020年3月27日，江**瑶族自治县住房和城乡建设局经过复检，同意被告复工。2020年5月24日，被告碧城公司通过微信向原告送达《一方泷台入伙通知书》，通知一方泷台10＃栋业主办理收房手续，并载明物业管理费从2020年8月1日开始算起。10＃栋17-01业主孙平花于2020年6月26日看房。之后，陆续有业主看房。2020年7月4日，周佳平对10-2-1004号、10-2-1304号、10-3-901号商品房拿钥匙看房。又查明，2015年10月10日，“一方泷台”项目指挥部现场办公会议纪要决定：因整个江**大道片区的污水均在“一方泷台”项目内汇集，随着该项目2＃、3＃、4＃、5＃楼的开工建设，江**大道片区现有临时排水排污将全部改变。决定2015年10月15日之前将项目建设进行公开招标；在开工建设之前，为不影响2＃、5＃的开工建设，沿江**大道由东向西临时安装一条1.5Ｍ排水管至国土局处，转南至县国土局后面的明沟。2018年4月26日，被告碧城公司向县经开区报告，因排污管年久失修，淤泥杂物堵塞，近期已造成项目和龙华小区污水四处漫溢。我项目10号栋电梯井积水达1.5米。请求解决市政排污问题。2018年12月6日，江**大道管网改造工程招标，湖南省永楚天下工程有限公司中标。2018年12月26日，江**大道管网改造工程施工合同签订，建设工期为120天，即2018年12月25日至2019年4月25日（人力不可抗拒及重大规划调整等因素除外），雨雪天经甲方签字认可工期顺延。2020年10月15日，江**瑶族自治县住房与城乡建设局就“江**县一方泷台”回复红网网友：因市政管网改造及新冠疫情，导致延迟开工建设，造成延迟交房，被告碧城公司10＃栋在6月已取得竣工验收备案登记证，于7月陆续交房给业主。经查，一方泷台10＃栋工程主体工程质量验收记录时间为2019年12月26日；一方泷台10＃栋工程竣工验收报告的时间是2020年6月10日；一方泷台10＃栋工程的建筑工程竣工验收备案证的时间是2020年7月16日。2021年3月25日，江**瑶族自治县经济开发区管理委员会工程建设局证明：因各种原因，江**大道管网改造工程延迟至2020年4月完工，证明上有该局局长的签名，无该项目负责人的签名，加盖该局的盖章。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释一百一十五条的规定，经本院对江**瑶族自治县经开区工程建设局局长黎忠建的调查笔录及调查相关资料核实：2020年9月5日，湖南永楚天下工程有限公司就江**大道管网改造工程向江**瑶族自治县金牛开发建设集团有限公司申请工程竣工验收。2020年9月10日，江**瑶族自治县金牛开发建设集团有限公司组织验收该工程竣工验收。2021年3月30日，江**大道管网改造工程取得该工程竣工验收备案证。一审法院认为，该案为商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，买卖的商品房是预售商品房，原告方已向被告方交付了商品房的房款，该商品房买卖合同是有效买卖合同，双方应按买卖合同履行义务。本案焦点问题：1.被告方向原告方交房是否存在逾期？2.如果存在逾期交房，逾期期限的起止时间应该如何确定（包括因不可抗力等因素需扣减的时间）？及违约金如何计算？原、被告双方于2018年9月25日签订的商品房买卖合同约定交房时间是2019年12月31日。商品房买卖合同第十条约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：1）.遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2）.小区周边道路因市政建设、管道铺设、水电改造导致小区建设工程延误的，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。”在该案中，有两个商品房买卖合同约定的可据实延期交房的事项：1.市政管网改造工程延误的；2.遭遇不可抗力（新冠疫情）延误的。1.关于市政管网改造工程，市政管网改造工程属小区周边的市政工程建设、管道铺设工程建设，是民生工程，事关公共利益，工程建设进度快慢非碧城公司所能掌控，管网改造工程的延迟完工，必然会影响碧城公司的10#栋商品房工程建设进度，进而影响交房，导致延期交房；2.新冠疫情不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，引起被告碧城公司的10#栋商品房工程建设停工停产，属遭遇不可抗力，导致被告碧城公司延期交房。江**市政的网管改造工程合同于2018年12月26日签订，约定工期是120天，应于2019年4月25日完工；被告碧城公司因新冠疫情停工到开工时间是从2020年1月30日-2020年3月28日，即58天（2月是29天）。如果江**大道的涉及被告碧城的网管改造工程正常建设完工、并计算新冠疫情导致被告碧城公司建设工程停工时间，被告碧城公司可延期交房的时间大约是178天，6个月左右，至2020年6月27日。但江**大道管网改造工程延迟至2020年9月10日才竣工验收；且原告周佳平、刘春銮与被告碧城公司签订的《商品房买卖合同》第十条第1条约定可据实延期交房的事项：1.市政管网改造工程延误的；2.遭遇不可抗力（新冠疫情）延误的，可以认为是市政管网改造工程延误的该事项-江**市政网管改造工程完工之后。综上，被告碧城公司10#栋商品房工程建设造成的交房时间可延期至2020年9月10日之后。因新冠疫情（不可抗力）引起被告碧城公司10#栋商品房工程建设停工时间是2020年1月29日至2020年3月27日，与江**市政管网改造工程2020年9月完工前的停工时间重叠，即江**市政管网改造工程停工时间，同时含有因新冠疫情（不可抗力）停工时间存在，可不再重复考虑新冠疫情对碧城公司建设进度的影响因素。被告碧城公司一方泷台10#栋工程竣工验收报告的时间是2020年6月10日，建筑工程竣工验收备案证的时间是2020年7月16日，也即一方泷台10#栋在2020年6月10日已完全具备交房条件。被告碧城公司已于2020年5月24日向10#商品房业主发出一方泷台入伙通知，并于2020年6月26日开始陆续交房。2020年7月4日，周佳平拿了10栋2-1004号商品房钥匙到一方泷台看房。看房后，原告未提出对该商品房是否存在无法正常居住使用的质量问题。该商品房是否存在无法正常居住使用的质量问题。原告提出的被告对市政管网改造工程及新冠疫情（不可抗力）没有书面通知原告，对市政管网改造工程及新冠疫情（不可抗力）的事项并不影响该事项实际发生的事实，且被告碧城公司通过微信向10#业主送达《一方泷台10#栋延期交房通知》，告知了延期交房的事由（未预见新冠疫情引起停工的事项），告知虽有延迟，但原告方未提出异议或及时主张解除合同。收房时间应以原告收到通知或者看房时间为准。综上所述，被告碧城公司已向原告交房，在扣除合同约定的可据实延期交房的事项延迟天数后，被告碧城公司，不构成违约。原告提出的要求被告碧城公司向原告支付逾期交房违约金122,026.44元的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告周佳平、刘春銮请求被告永州市碧城房地产开发有限公司支付逾期交房违约金122,026.44元的诉讼请求。案件受理费2,740元，减半收取计1,370元，由原告周佳平、刘春銮负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方争议的焦点是：被上诉人是否应当承担逾期交房的违约责任？现评析如下：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2019年12月31日，且对被上诉人交房延期的条件予以了明确，即1、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2、小区周边道路因市政建设、管道铺设、水电改造导致小区建设工程延误的，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。本案中，被上诉人于2020年5月24日通知上诉人办理收房手续，已明显超出合同约定的交房时间，那么被上诉人是否存在合同约定的延期交房事由，并可以此主张免除延期交房的违约责任？本院认为，根据被上诉人提交的证据以及法院查明的事实，市政管网改造工程确实影响了被上诉人的施工进度，属于合同约定的延期交房事由。该工程于2018年12月26日启动，约定工期120天，但由于各种原因，直至2020年9月10日才完成竣工验收。因此，被上诉人交房时间据此可延期至2020年9月10日。故上诉人主张2020年5月31日至2020年8月9日延期交房的违约责任，本院依法不予支持。虽然合同约定的延期交房事由出现后，被上诉人未严格按照合同约定的期限通知上诉人，但考虑到该通知并不影响上诉人的实体权利，且上诉人未对被上诉人的事后告知及时提出异议。故本院对上诉人提出的未按约定通知不能作为免责事由的上诉理由依法不予采纳。关于上诉人提出的市政管网改造工程未对施工产生影响以及被上诉人系自行破坏管道的上诉理由，上诉人在本案审理中并未提交相应的证据证实。故本院对该上诉理由亦依法不予采纳。综上，上诉人周佳平、刘春銮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费555元，由上诉人周佳平、刘春銮承担。本判决为终审判决。审 判 长　李振湘审 判 员　李秋云审 判 员　万竹婷二〇二一年九月十四日法官助理　胡嘉辉书 记 员　杨　能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“马克数据网”