陈雨尧与龙湾（北京）物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书（2021）京03民终11869号

• 案件编号

  （2021）京03民终11869号

• 案件名称

  陈雨尧与龙湾（北京）物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第三中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/14 0:00:00

• 当事人

  陈雨尧;龙湾（北京）物业服务有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终11869号上诉人（原审被告）：陈雨尧，女，1999年1月5日出生，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：陈刑天，现住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：龙湾（北京）物业服务有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：陈海涛，执行董事。委托诉讼代理人：黎存存，北京同钧律师事务所律师。上诉人陈雨尧因与被上诉人龙湾（北京）物业服务有限公司（以下简称龙湾物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初4411号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人陈雨尧的委托诉讼代理人陈刑天，被上诉人龙湾物业公司的委托诉讼代理人黎存存到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈雨尧上诉请求：请求二审法院依法裁判驳回龙湾物业公司的诉讼请求，或依法改判。事实和理由：一、一审程序违法，原判理应被撤销。1、一审开庭之前，陈雨尧向法庭寄送了反诉状，一审法官未就反诉状进行处理就径行裁判，违反法定程序；2、一审审判员朱建娜并未参加庭审。二、一审适用举证“责任倒置”违反相关的证据规则。1、龙湾物业公司未举证证明其已履行了相应的物业服务义务，陈雨尧在一审庭审中多次要求法庭明确龙湾物业公司的举证义务，一审法庭对此置若罔闻；本案是物业合同纠纷，适用“谁主张，谁举证”的证据规则，举证责任在龙湾物业公司，而不在陈雨尧。三、本案龙湾物业公司证据不足，不足以支持龙湾物业公司索要高额物业管理费的诉讼请求。本案龙湾物业公司就一纸《物业管理合同》，诉请高额物业管理费，其情形犹如“一级政府拿行政文件收费”，要知道《物业管理合同》对龙湾物业公司的物业管理服务内容和服务所要达到的标准等也是有约定的，就这些方面，龙湾物业公司没有履行举证义务，一审法院却对此一字不提。而对没有举证义务的陈雨尧，在陈雨尧提交了书证、物证及证人出庭作证的情形下，一审法庭却认定“陈雨尧主张龙湾物业公司未如约提供物业服务，但未能就此提交充分证据予以证实，故本院对其辩解意见难以采信”。四、一审法院超出《物业管理合同》的约定，让陈雨尧交费，无法律依据、合同依据。1、关于2021年的物业管理费，交费其仅限在2021年年底之前，这是一笔未到期的不确定的债权债务，一审法院在陈雨尧提出强烈异议的情形下，径自裁判支持龙湾物业公司的诉求，且在认定事实部分完全“忽视”，只字不提，简直“匪夷所思”；2、关于有线电视费6000元，非《物业管理合同》中的收费项目，且2014年1月1日至2017年12月31日期间的缴费义务人也并非陈雨尧，即使是陈雨尧，该笔债权债务也因诉讼时效超期而不能受到法律保护，但一审法院全部照搬龙湾物业公司的诉求，全然不顾事实与法律规定。龙湾物业公司辩称：1．一审法院认定事实清楚，适用法律正确，在一审开庭过程中，陈雨尧邀请的园区的业主作为证人出庭，整个庭审长达三个半小时，关于陈雨尧上诉请求中的物业费、电视收视费，都是经过龙湾物业公司提交了证据以及庭审中法院主审法官对证人进行询问，证明了园区物业费的标准以及电视收视费的标准以及缴纳方式，所以龙湾物业公司认为一审法院无论是从事实的查询还是法律的适用都没有瑕疵；2．陈雨尧所提出的一审法院审理的程序违法以及龙湾物业公司证据不足，仅代表个人观点，没有事实和法律依据，同时没有提供相应的证据，所以龙湾物业公司认为仅代表其个人观点不予认可，对于陈雨尧认为双方没有签订物业管理合同，物业公司就无权进行收费，也仅代表陈雨尧的个人观点，和现行的司法解释、北京市物业管理条例、民法典等规定均不符，由于陈雨尧所在的园区未成立业委会，所以陈雨尧无权要求调整物业费的标准以及解除物业服务合同，龙湾物业公司提供物业服务是基于园区开发商的委托并签订合法有效的前期物业服务合同。综上，龙湾物业公司认为本案一审法律关系清楚，争议焦点明确，一审庭审过程中，对上诉状的争议已经全部解决，希望二审查明事实，还龙湾物业公司一个公道。龙湾物业公司向一审法院提出诉讼请求如下：1．判令陈雨尧支付2019年1月1日至2021年12月31日期间的物业费64787．69元；2．判令陈雨尧支付2014年1月1日至2017年12月31日期间的有线电视费共计6000元；3．判令陈雨尧支付违约金194．36元；4．判令陈雨尧负担本案诉讼费。一审法院认定事实：龙湾物业公司主张其为北京龙湾别墅区提供物业服务，陈雨尧系该别墅区×号房屋业主，并就此提交了北京英才房地产开发有限公司（甲方）与龙湾物业公司（乙方）签订的《前期物业服务合同龙之湾项目》以及《不动产权利及其它事项登记信息》。上述《前期物业服务合同龙之湾项目》载明：由龙湾物业为龙湾别墅区提供物业服务，物业服务标准为别墅：6．9元/月/平方米；物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每年所缴物业费到期前1个月内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金的），应按千分之三的标准向乙方支付违约金；合同期限自2011年10月1日0:00时起至2012年9月30日24:00时止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前2月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。一审庭审中，陈雨尧不认可上述前期物业合同，主张陈刑天将房屋过户给陈雨尧后，房屋已属于二手房，不再适用前期物业合同。陈雨尧认可龙湾别墅区尚未成立业主委员会。陈雨尧认可《不动产权利及其它事项登记信息》，认可其自2018年2月12日起取得涉案房屋所有权，认可该房屋面积为260．82平米，认可2019年之后的物业服务费未缴纳。陈雨尧主张照片、证人证言等用以证实龙湾物业公司未如约履行物业服务义务，证人亦出庭进行了作证。龙湾物业公司对上述证据的关联性和证明目的均未认可。就有线电视费，庭审中，陈雨尧认可交纳过有线电视费，但否认使用过。证人出庭作证时亦陈述有线电视费正常缴纳，每年1600元左右。一审法院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，引起双方民事纠纷的法律事实发生于民法典实施前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，北京英才房地产开发有限公司与龙湾物业公司就龙之湾项目签订的《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对陈雨尧具有法律约束力。陈雨尧主张龙湾物业公司侵害全体业主合法权益要求解聘龙湾物业公司，应当依照相关法律规定确定的程序进行，其在本案中单方主张解除前期物业服务合同，依据不足。陈雨尧主张龙湾物业公司未如约提供物业服务，但未能就此提交充分证据予以证实，故一审法院对其辩解意见难以采信。考虑到陈雨尧并非恶意拖欠物业费，故对于龙湾物业公司主张的违约金，一审法院不再予以支持。就有线电视费，结合庭审中陈雨尧以及证人的陈述，一审法院对于龙湾物业公司的主张予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、陈雨尧支付龙湾（北京）物业服务有限公司2019年1月1日至2021年12月31日期间物业服务费64787．69元，于判决生效之日起七日内执行；二、陈雨尧支付龙湾（北京）物业服务有限公司2014年1月1日至2017年12月31日期间有线电视费6000元，于判决生效之日起七日内执行；三、驳回龙湾（北京）物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审中本院补充查明，根据《不动产权利及其它事项登记信息》记载，2011年6月21日陈刑天、陈雨尧为涉案不动产的登记所有权人，为两人按份共有，陈刑天的共有份额为1%，陈雨尧的共有份额为99%。2018年2月12日陈雨尧取得涉案房产的全部产权，登记信息为单独所有。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，本院总结双方当事人争议的焦点问题如下：一、一审法院是否存在违反法定程序的情况。陈雨尧上诉提出，一审程序违法，一审法官未就反诉状进行处理就径行裁判，违反法定程序；一审审判员并未参加庭审。对此本院认为，陈雨尧虽在庭前向法院提交了反诉状，但在开庭过程中并未明确提出反诉的诉讼请求，且在庭审中明确表示对于物业公司的损害业主合法权益的事件将另行起诉，故一审法院未对其书面反诉状作出明确处理，不构成严重违反法定程序，陈雨尧的相关权利可以另行主张；另陈雨尧并未提交充分证据证明一审法官未参加本案的庭审审理。故对于陈雨尧关于一审法院严重违反法定程序的上诉主张，本院不予采信。二、一审法院举证责任分配是否有误及龙湾物业公司是否完成举证义务。陈雨尧上诉提出本案是物业合同纠纷，适用“谁主张，谁举证”的证据规则，举证责任在龙湾物业公司，而不在陈雨尧；龙湾物业公司未举证证明其已履行了相应的物业服务义务，陈雨尧在一审庭审中多次要求法庭明确龙湾物业公司的举证义务，一审法庭对此置若罔闻；本案龙湾物业公司的证据不足以支持其索要高额物业管理费的诉讼请求。对此本院认为，根据一审法院查明的事实，龙湾物业公司与北京英才房地产开发有限公司之间就案涉小区签订了《前期物业服务合同》，并向案涉房屋提供了事实上的物业服务，陈雨尧应当依约向其支付物业服务费用；现陈雨尧主张龙湾物业公司未依法依约提供物业服务，侵害了全体业主的合法权益，应当自行承担其主张内容相应的举证责任；一审法院依照相关法律规定就案涉争议事项分配举证责任，并无不当，陈雨尧的该项上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。三、一审法院支持龙湾物业公司关于2021年未到期的物业管理费是否存在错误。陈雨尧上诉提出一审法院超出《物业管理合同》的约定，让陈雨尧交纳2021年的物业管理费，这是一笔未到期的不确定的债权债务，龙湾物业公司的主张无法律依据、合同依据。对此本院认为，物业管理合同作为服务合同，相应的物业费用交纳应以业主实际接受完毕相关服务及服务质量达标为前提。但是本案中，首先双方在合同中对于物业费用提前一年预交的约定并不明确；其次即使存在相应约定，作为业主未参加签署的前期物业服务合同，该约定也存在明显损害业主权益的不合理性；最后，本案正式立案时间为2021年2月19日，龙湾物业公司请求为要求2019年1月1日至2021年12月31日期间的物业费，此时2021年的物业服务并未实际提供，在是否实际提供服务和提供服务是否符合标准均不确定的情况下，龙湾物业公司要求陈雨尧预先支付2021年全年的物业服务费，明显缺乏事实和法律依据，本院不予支持。陈雨尧的该项上诉主张，于法有据，本院予以采信。另，对于2021年的物业服务费用，龙湾物业公司可在实际履行完毕后，另行主张。四、陈雨尧是否应当支付有线电视费用。陈雨尧上诉提出有线电视费并非《物业管理合同》中的收费项目，且2014年1月1日至2017年12月31日期间的缴费义务人也并非陈雨尧，即使是陈雨尧，该笔债权债务也因诉讼时效超期而不能受到法律保护。对此本院认为，根据本院查明的事实，2014年1月1日至2017年12月31日期间陈雨尧为涉案房产的登记所有权人，与陈刑天按份共有涉案房产，因此陈雨尧属于上述期间的有线电视费缴费义务人。关于诉讼时效，由于陈雨尧一直为涉案房产的所有权人，物业公司也持续为涉案房屋提供服务，且龙湾物业公司亦一审提交部分证据证明主张过相关费用，因此难以认定龙湾物业公司存在明显怠于主张权利，超出诉讼时效的情形。陈雨尧的该项上诉理由缺乏依据，本院不予采信，一审法院判决陈雨尧支付有线电视费具有事实和法律依据，综上所述，陈雨尧上诉请求和理由部分成立，对其上诉请求成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初4411号民事判决第二项；二、撤销北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初4411号民事判决第一项、第三项；三、陈雨尧支付龙湾（北京）物业服务有限公司2019年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费43191．79元，于本判决生效之日起七日内执行；四、驳回龙湾（北京）物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费788元，由陈雨尧负担543．55元（于本判决生效后七日内交至一审法院），由龙湾（北京）物业服务有限公司负担244．45元（已交纳）。二审案件受理费1576元，，由陈雨尧负担1087．1元（已交纳），由龙湾（北京）物业服务有限公司负担488．9元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员　　刘　茵二〇二一年九月十四日法官助理　　沈　力书 记 员　　张晓华 更多数据：www.nlaw.org