怀化世雄置业有限公司、李述刚商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘12民终1464号

• 案件编号

  （2021）湘12民终1464号

• 案件名称

  怀化世雄置业有限公司、李述刚商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省怀化市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省怀化市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  怀化世雄置业有限公司;李述刚

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1464号上诉人（原审被告）：怀化世雄置业有限公司，住所：怀化市鹤城区迎丰西路团结巷18号世雄大酒店2楼，统一社会信用代码91431200698555971Y。法定代表人：李志勤。委托诉讼代理人：舒振荣，湖南玉锋律师事务所律师，执业证号14312201510557167。委托诉讼代理人：曾飞，湖南玉锋律师事务所律师，执业证号14312201310749759。被上诉人（原审原告）：李述刚，男，1974年1月22日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。上诉人怀化世雄置业有限公司（以下简称世雄公司）因与被上诉人李述刚商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人世雄公司上诉请求：1、撤销原判决第二项、第三项，依法改判或发回重审；2、一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人系“按揭或者公积金贷款”，依照《商品房买卖合同书》、《怀化市商品房买卖合同》的约定，对逾期办证应当不计违约责任。一审法院判决上诉人对此承担违约责任，存在错误。2、一审法院支持水电开户费3000元错误，应予以纠正。《商品房买卖合同》附件二明确约定：水电是每户一表，户外集中管理，单独开户费用业主自理。该约定系双方真实意思表示，且不存在合同无效的法定情形，不能就此认定约定无效，而应为有效。部门规章不是法律，其无权约束合同约定。上诉人确实没有收取被上诉人开通费，这里收取的水电开户费是分户分表，上诉人合同中约定的开通费彼此独立，不存在任何关联。故双方对水电费承担主体进行了明确约定，应当不予支持。同时，被上诉人诉求支付水电开户费3000元，已过诉讼时效，丧失法律上的胜诉权。3、本案逾期办证一直持续至《民法典》生效后，本案应当适用《民法典》的规定。一审法院以《商品房买卖合同》系格式合同文本，认定“以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款约定”无效，但《怀化市商品房买卖合同》也是格式合同，其文本中均未约定办证期限与违约责任，一审法院认定有效还是无效，则没有对此进行说明。根据《民法典》第497条的规定，该条款未约定办证期限与违约责任不存在无效情形。一审判决既认可两份合同真实、合法有效，又对两份格式合同文本约定“无效”与“有效”存在自相矛盾。4、案涉房屋直到2020年6月1日才取得商品房竣工验收备案表，导致逾期办证系政府原因造成。综上所述，一审判决事实不清，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人李述刚辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李述刚向一审法院起诉请求：1、判定被告立即办理并给付原告位于怀化市鹤城区307房屋的《不动产权证》；2、请求法院判令被告立即向原告退回违规收取并已挪用7年之久的房屋契税、房屋维修基金和土地证费等共计14761元；3、请求法院判令被告立即退回违规收取原告水电开户费3000元。4、请求法院判令被告赔偿原告延期办理不动产权证等违约金6700元。（诉求第2、3、4项共计22461元）5、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月22日，原告李述刚、第三人丁文与被告签订了《商品房买卖合同书》（以下简称涉案合同一）及《怀化市商品房买卖合同》（以下简称涉案合同二），涉案合同一约定原告与第三人购买被告开发的绿海××小区××单元××号商品房，经优惠后房屋总价款306972元，首付款96972元，210000元余款以银行按揭（公积金）贷款方式支付。出卖人（本案被告）应在2014年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给买受人（本案原告与第三人）；该合同第十二条约定交房后545个工作日内为买受人代办好房地产权属证书，如因政府政策及相关部门办事效率问题及原告原因逾期，则相应顺延。属于出卖人原因逾期的，每延期满一个月，出卖人给予买受人延误补偿费100元。若买受人未交清房款或其他费用，则出卖人不予代办房产证和土地使用证，出卖人不承担任何责任。出卖人办好两证后应通知买受人前来领取，以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款的约定。该合同第五条约定契税和办证费、住房维修基金应由买受人缴纳，出卖人代为收取。附件二第七点约定“水源：主水管明装到户，每户一表，户外集中管理”，第八点约定“电源：电线为铜芯暗线，每户一表，户外集中管理，单独开户费业主自理。”。涉案合同二中对于所购物业、购房单价、总房款、付款方式的条款与涉案合同一约定一致，而对于办证期限与逾期办证的违约责任均未做约定，而合同第四条注明“该商品房售价已包括供水、供电、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称开户费）”。上述涉案合同一及涉案合同二签订后，原告与第三人依约支付了购房款，并于2013年9月22日向被告交纳维修基金6139元，2014年11月6日向被告交纳了办证费8622元（含契税7872元、土地使用证费750元）、水电开户费3000元。2014年11月6日，原告从被告处接收房屋。2018年3月27日该小区业主向被告要求解决路面、围墙及房产证问题，被告承诺争取在2018年底办理好产权证书。但被告违反承诺至今未为原告办理好房屋产权证书。另查明，原告李述刚与第三人丁文，原系夫妻关系，双方于2020年9月17日至民政局签署了离婚协议书并办理离婚手续。该离婚协议书第二条第二点约定原夫妻共同所有的城北街道中坡社区××海××小区××房产（含家电及装饰装修）归男方所有。经庭审核实，第三人丁文认可涉案房产归原告李述刚所有。一审法院认为，涉案合同签约主体虽未变更，但第三人当庭表示离婚签订后涉案房屋的全部权利都归原告所有，被告也无异议。即自离婚协议签订之日起，第三人自愿放弃涉案房屋相关权利，该行为合法有效，故本院认定本案主体无误。原、被告签订的涉案合同一系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人在依合同享有权利的同时，也应全面履行相应的合同义务。原告交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，而被告至今未给原告办理好不动产权证书，已构成违约，应继续承担为原告办理好所购商品房的不动产权证书的责任。涉案合同一第十二条第一款约定：“被告应于交房后545个工作日内为原告代办好房地产权属证书，如因政府政策及相关部门办事效率问题及原告原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，每延期满一个月，被告给予原告延误补偿费100元。”。因被告未向本院提供逾期办证是政府原因导致的相关证据，其辩称延期办证系政府原因导致的理由，本院不予采信。被告主张该合同约定以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此违约条款的约定。本院认为，该涉案合同是被告为重复使用而预先拟定，属于格式条款。被告作为提供格式条款的一方，在该条款中不合理地免除自己的责任，限制原告的主要权利，故本院认定该条款无效。涉案房屋于2014年11月6日交付于原告，因此办证期限应从2014年11月7日起算545个工作日至2017年1月9日止。被告应向原告支付自2017年1月10日起至2021年1月9日止（共计48个月）的逾期办证违约金4800元，2021年1月10日起的逾期办证违约金按每满一个月支付100元的标准继续计算至办证之日止，本院予以支持。涉案合同一附件二约定的“水源：主水管明装到户，每户一表，户外集中管理；电源：电线为铜芯暗线，每户一表，户外集中管理，单独开户费业主自理。”，并未约定由谁负担主水管到户的具体费用，而被告也未向本院提供水源开户、电源开户的具体费用，故本院认定原、被告对水、电开户费约定不明。根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条明确商品房销售价格构成，与商品房配套建设的各项生活必需基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统等建设费用全部计入商品房的建设成本之中，不得在房价外另行收取。故原告请求被告返还收取的水电户费3000元，本院予以支持。原告委托被告为其代办房屋产权证书，契税及物业专项维修资金系原告应当承担的费用，而被告只是代为收取。故原告请求被告退还契税及物业专项维修资金本院不予支持。关于被告提出的原告主张的违约金请求已经超过诉讼时效的辩论意见，本院认为，原告等业主曾于2018年3月就被告的逾期办证违约行为向其主张权利，被告予以了承诺，因此，原告主张逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效期间规定，故被告的辩论意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八、第四百九十七条、第五百零九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化世雄置业有限公司于具备办证条件起90日内为原告李述刚办理好怀化市武陵南路绿海××小区××单元××号房屋的产权证书；二、被告怀化世雄置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告李述刚逾期办证违约金4800元，2021年1月10日起的逾期办证违约金按每月100元继续计算至办证之日止；三、被告怀化世雄置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告李述刚水、电开户费3000元；四、驳回原告李述刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取206元，由被告怀化世雄置业有限公司承担66元，原告李述刚承担140元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案中，世雄公司与李述刚签订的《绿海新城售楼合同书》及《怀化市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照执行，全面履行各自的义务。李述刚依约向世雄公司交付了全部购房款（按揭）及相关办证税费和代办证服务费用，世雄公司应当及时代为李述刚办妥相应不动产权证。然而，世雄公司未依约及时办理，构成违约，应当承担相应违约责任。关于世雄公司上诉称，依据合同第12条“以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款约定”之约定，世雄公司不应承担支付逾期办证违约金的责任。经查，《绿海新城售楼合同书》系世雄公司提供的格式合同文本，该合同文本第十二条就免除世雄公司逾期办证违约金的约定内容未向李述刚予以提示或说明，而且该条款内容系不合理地免除世雄公司办证的违约责任，应认定为无效。因此，本院对世雄公司的该理由不予支持。关于双方争议的3000元水电开户费是否应当退还的问题。本院认为，水电开户费3000元已经包含在商品房销售价款内，世雄公司对该笔费用系重复收取，没有事实与法律依据，应当予以退还。关于退还水电开户费诉讼时效的问题，世雄公司对于李述刚的该项诉讼请求在一审时并未提出诉讼时效抗辩，现二审再予以提出，本院依法不予支持。关于世雄公司认为逾期办证的事实系政府原因所致，应当按照《绿海新城售楼合同书》第十二条“因政策变动或政府部门的原因所延误的除外”的约定免除责任。本院认为，当事人对自身提出的请求所依据的事实应当提供证据予以证明，而世雄公司在本案中未能向本院提交充分证据予以证实，应由其承担举证不能的法律后果。因此，本院对世雄公司所提的上述理由均不予支持。综上所述，上诉人怀化世雄置业有限公司的上诉请求和理由均不能成立，依法不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人怀化世雄置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　武春毅审判员　　刘士平审判员　　黄丽霞二〇二一年九月十日书记员　　龙星宇 百度搜索“马 克 数 据 网”