重庆市渝诚物业管理有限公司与彭汉贵,胡艳物业服务合同纠纷一审民事判决书（2021）渝0112民初29896号

• 案件编号

  （2021）渝0112民初29896号

• 案件名称

  重庆市渝诚物业管理有限公司与彭汉贵,胡艳物业服务合同纠纷一审民事判决书

• 审理法院

  重庆市渝北区人民法院

• 所属地区

  重庆市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/1 0:00:00

• 当事人

  重庆市渝诚物业管理有限公司;彭汉贵;胡艳

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第三款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百五十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百五十二条第一款第一项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百五十二条第一款第二项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百五十二条第一款第三项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百五十二条第一款第四项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百五十二条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十二条；《物业管理条例》:第七条；《物业管理条例》:第四十二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第六条

 重庆市渝北区人民法院民事判决书 （2021）渝0112民初29896号 原告：重庆市渝诚物业管理有限公司，住所地重庆市江北区建新北路76号，统一社会信用代码915001056220059061。法定代表人：张书兵，职务总经理。委托诉讼代理人：熊从应，男，汉族，原告公司员工。委托诉讼代理人：陈嘉莉，重庆志和智律师事务所律师。被告：彭汉贵，男，汉族，1963年8月25日出生，住重庆市渝北区。被告:胡艳，女，汉族，1972年10月23日出生，住重庆市渝北区。原告重庆市渝诚物业管理有限公司（以下简称渝诚物业公司）与被告彭汉贵、胡艳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告渝诚物业公司的委托诉讼代理人陈嘉莉到庭参加诉讼，被告彭汉贵、胡艳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告渝诚物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年7月到2020年10月的物业费1915.2元、公摊费160元；2、判令被告支付违约金1203.34元。事实和理由：原告与渝北区龙山街道天竺社区签订《光宇阳光地中海小区物业服务合同》。该合同签订后，原告为该小区进行服务至今。在原告提供物业服务期间，被告未按时交纳物业管理费，原告多次催收未果。故诉请至法院。被告胡艳提交书面答辩状称，被告的房屋楼栋电梯长期处于故障，导致家中的老人爬楼梯出行，期间高血压发作，左腿摔伤，因此找到原告，原告也置之不理；楼梯过道堆放了很多垃圾，原告未及时清理，后来发生了火灾，故原告的服务存在重大瑕疵，不愿意缴纳物业费。被告彭汉贵未做答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告彭汉贵、胡艳系位于重庆市渝北区龙山街道余松路299号阳光地中海××号房屋业主，该房屋建筑面积为99.6平方米，系住宅。2016年11月15日，重庆市渝北区龙山街道天竺路社区居民委员会作为甲方，与作为乙方的重庆市渝诚物业管理有限公司签订了《光宇.阳光地中海物业服务合同》，该合同约定了原告为位于渝北区余松路299号的“光宇·阳光地中海”小区提供物业管理服务。合同第六条约定，自2017年1月1日开始，住宅按1.2元/月/平方米的标准收取物业管理费。合同第七条约定，小区公共设备运行的能源消耗，据实计量，据实向业主分摊按10元/户/月计收。合同第八条约定，业主应于每月1日至15日缴纳本月物业服务费用。合同第二十四条约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2019年12月24日，重庆市渝北区龙山街道天竺路社区居民委员会作为甲方，与作为乙方的重庆市渝诚物业管理有限公司签订了《光宇.阳光地中海物业服务合同》，该合同约定了原告为位于渝北区余松路299号的“光宇·阳光地中海”小区提供物业管理服务。合同第六条约定，自2020年1月1日开始，住宅按1.2元/月/平方米（2楼以下）、1.4元/月/平方米（2楼以上）的标准收取物业管理费。合同第七条约定，小区公共设备运行的能源消耗，据实计量，据实向业主分摊按10元/户/月计收。合同第八条约定，业主应于每月1日至15日缴纳本月物业服务费用。合同第二十四条约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。该合同签订后，原告进驻该小区为该小区服务至今。在原告为该小区提供物业服务期间。庭审中，原告举示了2019年、2020年多次催收缴费通知单。庭审中原告认可合同签订后实际按1.2元/月/平方米收取物业费。庭审前被告彭汉贵向本院邮寄了《离婚协议书》一份，在庭审中经本院出示，原告认可该《离婚协议书》的真实性，《离婚协议书》中载明被告胡艳与被告彭汉贵于2013年4月18日协议离婚，其中约定位于重庆市渝北区龙山街道余松路299号阳光地中海××号房屋归女方胡艳所有。以上事实，有资质证书、土地房屋权属登记卡、《光宇·阳光地中海物业服务合同》、催费通知单、《离婚协议书》、当事人的陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与渝北区龙山街道天竺路社区居民委员会签订的《光宇·阳光地中海物业服务合同》，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对阳光地中海小区全体业主均具有约束力。被告作为该小区业主，应向原告支付相应的物业服务费。关于物业服务费收费标准，根据原告与渝北区龙山街道天竺路社区居民委员会签订的《光宇.阳光地中海物业服务合同》的约定，住宅的物业服务费标准为1.2元/㎡·月。被告的房屋系住宅，故在2019年7月至2020年10月期间，被告应当交纳的物业服务费为1912.32元（1.2元/平方米·月×99.6平方米×16个月），原告诉请超过该部分的请求，本院不予以准许。关于公摊费的诉请，依据合同约定的内容公摊费为每月每户10元，故原告诉请要求诉请期间的公摊费160元符合合同约定，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告在物业服务过程中，在服务质量方面存在瑕疵，故对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。关于被告彭汉贵是否应该承担责任的问题，依据被告彭汉贵举示的《离婚协议书》载明二被告在2013年已经协议离婚，并且将涉案房屋分配为被告胡艳所有，虽然因为房屋产权尚未变更，但实际上被告彭汉贵已并非涉案房屋产权人，故2019年7月至2020年10月期间的物业费及公摊费不应该再由被告彭汉贵承担。被告胡艳辩称小区电梯损坏、楼道失火等问题是原告存在服务瑕疵的表现，本院因此未主张原告要求被告支付违约金的诉讼请求。虽然原告的服务存在瑕疵，但未构成根本违约，被告不得以此拒缴物业服务费本金。且物业服务具有一定的公共性，如果仅因原告的服务有一定瑕疵就拒绝交纳物业服务费，则必然对其他已经依约交纳物业服务费用的业主不公平，亦不利于小区服务与管理的改善。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条、第一百六十二条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定判决如下：一、被告胡艳在本判决生效后五日内支付原告重庆市渝诚物业管理有限公司从2019年7月至2020年10月期间的物业服务费1912.32元、公摊费160元；二、驳回原告重庆市渝诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告胡艳负担。本判决为终审判决。  审  判  员　  郭  莉   二○二一年九月一日 书　记　员　　莫  密 - 1 -