张晓秋、沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司等商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽01民终10389号

• 案件编号

  （2021）辽01民终10389号

• 案件名称

  张晓秋、沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司等商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省沈阳市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省沈阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/14 0:00:00

• 当事人

  张晓秋;沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司;沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司沈阳分公司

• 案件缘由

  商品房预约合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10389号上诉人（原审原告）：张晓秋，男，汉族，1958年2月24日出生，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王蕴采，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。上诉人（原审被告）：沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司，住所地沈阳市和平区西塔街6号。法定代表人：郑宏伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：王淞，该公司职员。被上诉人（原审被告）：沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司沈阳分公司，住所地沈阳市和平区西塔街6号。负责人：解生涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：王淞，该公司职员。上诉人张晓秋、沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司（以下简称“沈铁公司”）因与被上诉人沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司沈阳分公司（以下简称“沈铁沈阳分公司”）商品房预约合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初10256号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张晓秋上诉请求：1.请求二审法院判令沈铁公司、沈铁沈阳分公司向张晓秋支付利息损失，以7,378,700元为基数，自交款之日起支付至实际给付之日止（2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算，2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）；2.请求二审法院判令一审案件受理费145,830元由沈铁公司、沈铁沈阳分公司共同承担；3.判令沈铁公司、沈铁沈阳分公司共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：张晓秋因沈铁公司、沈铁沈阳分公司造成的损失巨大，应改判为同期贷款利率上浮50%作为利息损失至实际给付之日。根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》：“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；”本案从上诉人2011年签订内部认购协议缴纳房款至今已十年，十年间沈阳本地房产均价早已翻倍，针对上诉人的损失程度及本案被上诉人的过错，应改判由被上诉人向上诉人支付利息损失，以7,378,700元为基数，自交款之日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算，2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。综上所述，一审法院裁判错误，请二审法院依法改判。沈铁公司辩称，同我方上诉请求及理由。沈铁沈阳分公司辩称，同意沈铁公司的意见。沈铁公司上诉请求：1.撤销一审判决，确认继续履行双方之间签订的内部认购协议；2.请求判令张晓秋给付拖欠的剩余购房款6,585,517元；3.本案一、二审案件受理费由张晓秋负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。案涉房屋于2012年12月2日取得商品房预售许可证，2012年即具备交房条件，我方及销售代理公司多次通过电话通知张晓秋交纳购房尾款同时办理收房，但张晓秋始终未办理收房手续，应由其自行承担相应损失。2014年8月13日，被上诉人张晓秋再次补交房款393万元，足以证实其想要继续履行认购协议的意思表示，并非我方原因导致迟延交房；二、被上诉人张晓秋至今未按照认购协议约定给付购房尾款，已构成根本违约；三、被上诉人张晓秋拖欠尾款的行为实际上是对上诉人未交付房屋行为的认可。张晓秋辩称，同我方的上诉请求及理由。沈铁沈阳分公司辩称，同意沈铁公司的意见。张晓秋向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告沈铁沈阳分公司于2012年4月25日签署的《内部认购协议》；2.判令二被告返还已付房款合计7,378,700元（定金500,000元,首期房款6,878,700元）及利息（利息按照年利率7.05%上浮50%的标准即10.58%计算,从交款之日暂计至2019年10月31日为6,841,674元,本息暂合计为14,220,374元）;3.判令二被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年3月10日，原告（乙方）与被告沈铁沈阳分公司（甲方）签订《内部认购协议》一份，约定乙方订购甲方开发建设的和平区胜利南街12号1门（B-01）、建筑面积（暂测）350.92平方米的站前·金街房产一套，总房款14,738,700元，付款方式为按揭，定金500,000元，首期房款6,878,700元，于2011年3月10日缴清（在签订本协议时，采取一次性付款方式，需一次性付清全部房款；采取按揭方式，首付款不得低于总房款的50%），贷款额7,360,000元。同时约定站前·金街所有销售网点均按套计价出售，内部认购期间甲方需向乙方提（供）建筑尺寸及预测建筑面积，在房管局实测面积下来后总房款不进行多退少补，最终房款仍按照本内部认购协议折后总房款执行。甲方在取得《商品房（预）销售许可证》后，乙方应在甲方电话或EMS邮寄通知后十日内到甲方指定地点签署《商品房买卖合同》，本《内部认购协议》在签署《商品房买卖合同》之日起失效。乙方在签署内部认购协议后，如有退房意愿，需在甲方通知签署《商品房买卖合同》十日内，进行无理由退房。如退房，乙方已交纳的全部购房款项甲方将一次性无息返还乙方。甲方以电话或EMS邮寄方式通知乙方办理入户手续，乙方应在指定日期及地点及时办理入户相关手续，如乙方没有及时来办理相关手续，相关费用仍从集中办理进户日期计算。乙方提供的一切联系方式必须真实、有效，如有变更需及时告知甲方，如因乙方提供的联系方式有误、无效等原因导致甲方无法通知或送达，甲方不承担任何责任。乙方所交纳的各期房款，以甲方财务开出的收款收据为准，乙方应妥善保管。本《内部认购协议》自双方签字或盖章之日起生效，乙方无违反《内部认购协议》条款，甲方无权销售乙方所订购房屋。相关费用及购房后相关约定详见附件。同日，原告将定金500,000元及首期购房款6,878,700元支付被告沈铁沈阳分公司，合计7,378,700元。2011年12月2日，被告沈铁沈阳分公司取得商品房预售许可证。2012年4月25日，原告（乙方）与被告沈铁沈阳分公司（甲方）再次签订《内部认购协议》一份，总房款变更为13,964,217元，建筑面积（暂测）为332.48平方米，定金500,000元，首期房款6,878,700元，贷款额为6,585,517元，其余条款未作调整。2014年8月13日，经双方协商，原告再次向被告沈铁沈阳分公司交纳其所认购的包括本案涉案房产在内的六套房产的购房款3,930,000元。在出具收据时，该笔款项计入到原告与被告签订的另一处内部认购协议房产（房号B-01）的已付房款中。后双方产生纠纷，原告曾于2017年将二被告诉至本院，后该案按自动撤诉处理。一审法院另查明：2012年8月8日，沈阳市消防局出具建设工程消防验收意见书，注明于2012年8月4日对竣工工程检查，综合评定为消防验收合格。一审法院认为，本案的争议焦点是内部认购协议应否解除及原告要求被告支付相应利息是否有法律依据。关于原告与被告沈铁沈阳分公司签订的内部认购协议是否应予解除。首先，本案中，原告与沈铁沈阳分公司签订的内部认购协议虽对房号、面积、总房款及交款方式等进行了约定，但对房屋交付使用条件及日期、违约责任及解决争议的方法等均无明确约定，不具备商品房买卖合同的主要要件，且双方于2012年4月25日签订内部认购协议时被告沈铁沈阳分公司已经取得商品房预售许可证，但该协议中只是对价格进行了调整，其他内容并无变化，仍约定“甲方在取得《商品房（预）销售许可证》后，乙方应在甲方电话或EMS邮寄通知后十日内到甲方指定地点签署《商品房买卖合同》，本《内部认购协议》在签署《商品房买卖合同》之日起失效”。故原告与被告沈铁沈阳分公司签订的两份内部认购协议均属于双方在签订商品房买卖合同之前对交易房产有关事宜初步确认的商品房预约合同。商品房预约合同是当事人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，当事人签订认购书等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任，应予支持。本案中，关于在内部认购协议签订后未能订立商品房买卖合同的问题，原、被告于2011年3月10日签订内部认购协议约定，“甲方在取得《商品房（预）销售许可证》后，乙方应在甲方电话或EMS邮寄通知后十日内到甲方指定地点签署《商品房买卖合同》，本《内部认购协议》在签署《商品房买卖合同》之日起失效”，当时被告沈铁沈阳分公司尚未取得商品房预售许可证，但在2012年4月25日被告沈铁沈阳分公司已取得商品房预售许可证的情况下，其却并未与原告直接签订商品房买卖合同，而仍然签订的是内部认购协议，在协议中仍然约定“甲方在取得《商品房（预）销售许可证》后，乙方应在甲方电话或EMS邮寄通知后十日内到甲方指定地点签署《商品房买卖合同》”，同时，现被告提供的证据亦不足以证明其已按内部认购协议的约定通知原告签订《商品房买卖合同》，综上，在被告提供的证据不足以证明原告存在违约行为的情况下，被告提出已通知原告签署商品房买卖合同及办理交房手续、原告拒绝办理的抗辩主张，缺乏事实依据，一审法院不予采信，被告沈铁沈阳分公司已构成违约，原告要求解除内部认购协议的请求，一审法院予以支持。关于合同解除后的有关款项问题。首先，合同解除后，被告应将收取原告的定金及房款返还原告，合计7,378,700元。其次，预约合同造成损害的，应当赔偿损失，结合案件实际情况、守约方的履约情况、违约方的过错程度等予以确定，本案双方签订的内部认购协议对违约金并无明确的约定，故参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，确定被告沈铁沈阳分公司在2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算向原告支付利息，2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算向原告支付利息。被告沈铁沈阳分公司隶属于被告沈铁公司，因此被告沈铁公司应对被告沈铁沈阳分公司应给付原告的上述款项承担共同给付责任。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日由最高人民法院审判委员会通过）第十八条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、解除原告张晓秋与被告沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司沈阳分公司于2012年4月25日签订的内部认购协议；二、被告沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司沈阳分公司、沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起10日内返还原告张晓秋购房款7,378,700元；三、被告沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司沈阳分公司、沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告张晓秋支付利息损失，以7,378,700元为基数，其中自2011年3月10日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，2019年8月20日起至2019年10月31日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算；四、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费145,830元，由原告张晓秋承担43,749元，由被告沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司沈阳分公司、沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司负担102,081元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人张晓秋与被上诉人沈铁沈阳分公司之间签订的《内部认购协议》系基于双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现被上诉人沈铁沈阳分公司已于2012年4月25日取得《商品房预售许可证》，但其未按照协议约定与张晓秋签订正式的《商品房买卖合同》，亦未交付案涉房屋，且其提供的现有证据不足以证实其已按照认购协议的约定履行了通知上诉人张晓秋签订《商品房买卖合同》的义务，其行为已构成违约，故沈铁沈阳分公司应承担相应的违约责任。因其上述违约行为导致上诉人张晓秋的购房目的不能实现，故其双方之间签订的《内部认购协议》依法应予解除。虽然沈铁公司、沈铁沈阳分公司辩称因张晓秋未交纳剩余购房款，故未与其签订正式的《商品房买卖合同》，但因双方签订的《内部认购协议》中明确约定购房尾款以贷款方式交纳，该辩解明显有违该约定内容，故对沈铁公司、沈铁沈阳分公司提出的该项抗辩不予采纳。一审法院依法判令解除案涉认购协议并无不当，本院予以确认。因案涉认购协议对于违约金标准并无明确约定，故一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（修订前）第十八条第二款的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算张晓秋经济损失并无不当。关于上诉人张晓秋提出签订认购协议至今，周边房价早已翻倍，一审法院判令上浮30%的标准不足以弥补其经济损失，应按上浮50%计算的上诉主张，应当明确的是，违约金既具有弥补守约方因对方违约遭受损失的补偿性功能，又具有督促当事人诚信履行合同的惩罚性功能，因此本案应结合案件实际情况和违约金性质综合予以认定。首先，案涉认购协议签订于2011年，张晓秋已按照协议约定交纳了应付购房款，沈铁沈阳分公司占用购房款已长达十年之久，至今未与张晓秋签订正式的《商品房买卖合同》，亦未实际交付案涉房屋，系导致案涉协议解除的过错方；其次，案涉房屋地处商业价值较大的繁华地段，若沈铁沈阳分公司与张晓秋及时签订正式的《商品房买卖合同》并交付使用，双方合同继续履行，则张晓秋可通过转售或租赁等方式赚取高额收益；最后，案涉协议签订至今的十余年，为沈阳市房地产行业的高速发展时期，张晓秋在此期间交付大额购房款，但未能实现占有使用收益之目的，客观上确实存在相当程度的经济损失。因此，综合以上情况，一审法院判令按照同期贷款利息上浮30%尚不足以弥补给上诉人张晓秋造成的实际经济损失，本案具体结合守约方的履行情况及违约方的过错程度，另依据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，判令沈铁公司、沈铁沈阳分公司按照逾期贷款利息上浮40%承担赔偿责任。综上所述，上诉人张晓秋的上诉请求部分成立；上诉人沈铁公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初10256号民事判决第一项“解除张晓秋与沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司沈阳分公司于2012年4月25日签订的内部认购协议”、第二项“沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司沈阳分公司、沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起10日内返还张晓秋购房款7,378,700元”；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初10256号民事判决第四项“驳回张晓秋的其他诉讼请求”；三、变更沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初10256号民事判决第三项“沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司沈阳分公司、沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起10日内向张晓秋支付利息损失，以7,378,700元为基数，其中自2011年1月20日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，2019年8月20日起至2019年10月31日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算”为“沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司沈阳分公司、沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起10日内向张晓秋支付利息损失，以7,378,700元为基数，其中自2011年1月20日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率上浮40%计算，2019年8月20日起至2019年10月31日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮40%计算”；四、驳回张晓秋的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费145,830元，上诉人张晓秋预交的二审案件受理费145,830元、上诉人沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司预交的145,830元，由上诉人张晓秋共计负担72,498元，由上诉人沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司、被上诉人沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司沈阳分公司共计负担364,992元。本判决为终审判决。审 判 长　　杨　帆审 判 员　　吕长辉审 判 员　　谢　宏二〇二一年九月十四日法官助理　　刘冰青书 记 员　　路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 更多数据：搜索“马克数据网”来源：www.nlaw.org