张昊、宋协平等租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）鲁16民终2138号

• 案件编号

  （2021）鲁16民终2138号

• 案件名称

  张昊、宋协平等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  山东省滨州市中级人民法院

• 所属地区

  山东省滨州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  张昊;宋协平;邹平市黄山街道办事处侯家村村民委员会

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁16民终2138号上诉人（原审原告）：张昊,男,1984年9月27日出生,满族,住邹平市。委托诉讼代理人：杨惠美，山东文昂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋协平，男，1957年1月17日出生，汉族，住邹平市。委托诉讼代理人：刘强，山东众成清泰（滨州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卫，山东众成清泰（滨州）律师事务所实习律师。原审第三人：邹平市黄山街道办事处侯家村村民委员会，住所地：邹平市鹤伴一路99号附近。法定代表人：赵传明，村委主任、村书记。上诉人张昊因与被上诉人宋协平、原审第三人邹平市黄山街道办事处侯家村村民委员会（以下简称侯家村委会）租赁合同纠纷一案，不服山东省邹平市人民法院（2021）鲁1681民初660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张昊上诉请求：1.依法撤销邹平市人民法院作出(2021)鲁1681民初660号民事判决并依法改判。2.一审、二审诉讼费由宋协平承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，导致判决错误。宋协平与侯家村委会签订的租赁合同期限为1年，自2018年10月1日起至2019年9月30日止，合同期限届满，侯家村委会与宋协平没有重新签订新的租赁合同，至今村委与我、宋协平之间均签订租赁合同。宋协平在明知涉案商铺只有一年的租赁权，确声称系自有商铺，与张昊签订了二年期租赁合同，在超过部分无效的情况下，张昊应村委要求交纳了2019年10月1日至2020年9月30日的房租21565元，宋协平明知没有转租权而对外转租，张昊直到2019年9月23日左右侯家村委会到涉案商铺发放通知并收取下一年度租金时，张昊才知道涉案商铺系转租给宋协平的，侯家村委会当时明确告知张昊说涉案商铺不允许转租，并为张昊提供了账号，张昊交费后，换取了收款收据，签订了为期1年的合同，侯家村委会以需要到办事处的统管站盖公章为由拿走合同，之后没有给张昊租赁合同，张昊认为已经交了房租了，也没有向其索要，因此张昊认为，自2019年9月25日起与侯家村委会形成了租赁合同关系，是真实的租赁合同关系当事人。宋协平明知与侯家村委会签订的租赁合同期限为1年，并隐满涉案商铺的实际真相与张昊签订为期2年的租赁合同，存在恶意，宋协平明知超过部分无效，能不能和侯家村委会签订都不能确定，何况村委不允许转租，宋协平也是明知的，宋协平收取张昊的房租是存在恶意，宋协平对侯家村委会和张昊而言，都违背了诚实守信原则，宋协平明知向村委交纳了1年的房租，也知道不允许转租，张昊对此不知情，但侯家村委会不与宋协平签订租赁合同的情况下，宋协平又私自收取张昊2019年至2020年度的租金，2019年9月30日之后宋协平对商铺已经没有转租权、更没有使用及收益权。因此，张昊主张返还自2019年9月25日至2020年7月7日止的租赁费，是有合法依据的，宋协平和侯家村委会租赁合同到期之前，侯家村委会就收取了张昊的租金，并在收据上标明2019年10月1日至2020年9月30日房租，金额为21565元，而此时宋协平与侯家村委会的合同期限在2019年9月30日已终止，故宋协平无权再收取张昊2019年9月25日起至2020年度10月1日的房租60000元。综上，张昊于2019年9月25日是实际使用商铺的租户，村委收取商铺租金后，双方形成了为期一年的租赁合同，合同到期后村委让张昊继续使用，双方之间形成了不定的租赁合同关系，宋协平与侯家村委会的租赁合同关系终止后，双方没有签订书面租赁合同、宋协平没有占有使用商铺，故望二审法院依法查清案件事实，对一审认定的案件事实重新审查，对适用法律问题予以纠正，撤销原判并改判。被上诉人宋协平辩称，1.一审判决认定事实正确，但是在认定张昊违约的前提下仍然让宋协平返还张昊押金实际上已经对张昊进行了照顾。2.本案相关事实已经滨州市中级人民法院（2021）鲁16民终1707号民事判决认定，该案与本案是本诉与反诉关系。3.张昊与宋协平签订的租赁合同到期后双方形成了不定期租赁，宋协平与侯家村委会定期租赁合同到期后，宋协平继续租赁案涉商铺，侯家村委会并未提出异议，因此根据合同相对性原则，张昊在租赁商铺期间仍应向宋协平支付租金。综上，一审判决是正确的，应驳回上诉，维持原判。原审第三人侯家村委会未作陈述。张昊向一审法院起诉请求：1.宋协平返还张昊租金50000元、押金1万元，共计6万元；2.宋协平按60000元为基数，支付自2020年12月13日起至实际判决之日止的违约金；3.本案诉讼费及其相关费用由宋协平承担。一审法院认定事实如下：涉案邹平市步行街东段北侧一楼D1－118商铺系侯家村委会所有，原由王秀云承租，2017年10月26日，宋协平从王秀云处转租该涉案商铺。2018年7月7日，张昊与宋协平签订租赁合同，宋协平将涉案商铺租赁给张昊，期限两年，自2018年7月7号起至2020年7月7日止，每年租金6万元，押金1万元。约定使用期满后押金退还收回店铺，中途不租押金不退，……使用期间的水电、物业管理费等所有费用由承租方负责承担并按时交纳。2019年6月8日，张昊向宋协平交纳2019年7月至2020年7月7日房租6万元。2018年9月21日，宋协平与侯家村委会签订涉案商铺租赁合同，期限自2018年10月1日至2019年9月30日，约定承租方不得擅自出租转让。2019年9月23日，侯家村委会书面通知宋协平于2019年9月27日以前交清D1－118商铺下年租赁费21565元，9月25日，宋协平通过邹平农村商业银行交纳21565元，同日，张昊也通过邹平农村商业银行交纳21565元，侯家村委会给张昊出具收款收据，后将原件收回。2020年10月10日，宋协平向侯家村委会交纳涉案商铺押金1万元。2020年7月7日，张昊与宋协平租赁合同到期，双方未签订书面合同，但张昊继续使用该涉案商铺，后宋协平向张昊催交租赁费，张昊以与侯家村委会签订租赁合同为由拒交，宋协平于同年12月14日将涉案商铺上锁关门，致张昊诉至本院。一审法院认为，房屋租赁是指承租人在租赁期间将房屋的部分或全部再出租行为。宋协平与张昊之间的房屋租赁符合上述行为。《中华人民共和国民法典》第七条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。张昊在租赁期间未与宋协平书面解除房屋租赁合同或口头告知解除，并且在已交纳2019年7月7日至2020年7月7日租赁费的情形下，又于2019年9月25日以个人名义通过银行向侯家村委会交纳涉案商铺房租，虽然侯家村委会给其开具收据后又将原件收回，但并未与其签订房屋租赁合同，故张昊行为具有恶意情形，违反诚实信用原则。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。宋协平按照合同约定将涉案商铺交付张昊，履行了自己的义务，现张昊主张宋协平与其房屋租赁未经侯家村委会同意属无效合同，要求退还租金5万元的诉求，与法相悖，一审法院不予支持。租赁合同约定“使用期满后押金退还收回店铺，中途不租押金不退”，至2020年7月7日双方合同到期，故张昊主张返还押金1万元的诉求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条、第七百零三条之规定，判决如下：一、被告宋协平于本判决生效之日起五日内返还原告张昊押金1万元；二、驳回原告张昊其他的诉讼请求。案件受理费650元，财产保全费620元，共计1270元，由原告张昊负担1059元，被告宋协平负担211元。本院二审期间，张昊提交证据一、证明及审批表各1份，证明侯家村委会、侯家村支部委员会证实宋协平未经侯家村委会同意私自转租给张昊商铺，侯家村委会对所有步行街私自转租的转租业户统一不再收取押金和租赁费，宋协平属于转租业户，属于私自打入黄山办事处监管账号，但到现在为止没有和宋协平签订租赁合同。审批表证实证明是由侯家村委会支部书记、村主任同意经包村干部、社区书记签名确认后所盖公章。证据二、侯家村委会出具的收款收据1份，证明张昊于2019年9月25日向侯家村委会按时足额交纳了D1－118号商铺的租金21565元，租期为2019年10月1日起至2020年9月30日止，张昊与侯家村委会之间形成的新的租赁关系，与宋协平之间已不存在租赁合同关系，自侯家村委会收取我房租之后，张昊与宋协平之间的租赁合同应为无效。侯家村委会与宋协平之间签订的租赁合同期限为1年，其超出转租期限部分应无效。两组证据充分说明侯家村委会对宋协平转租行为持反对的态度，故宋协平与侯家村委会租赁合同到期后，侯家村委会以明示的方式表示不同意与宋协平方重新签订租赁合同，故宋协平向张昊已收取的租金无事实和法律依据。宋协平质证认为，对张昊提交的证据一中的证明和审批表真实性均有异议，该证明没有出证人和村委会法定代表人的签字，依据民诉法规定不属于有效证据，该证明与村委会给宋协平出具的证明有不同之处，也说明该证明并非是按照正常程序出具，因为同一出证人不可能出具相反的证明，这份证明也不属于新证据，不属于在一审时因客观原因无法取得，该份证明也无法证实张昊的观点。对审批表真实性有异议，经过宋协平核对，张昊出具的审批表复印件实际是模仿的我方的印章使用审批表，村委会给宋协平出具证明时有一个一般事项印章使用审批表，张昊模仿的是该审批表。对证据二有异议，该证据不属于新证据，该证据不论是否真假，也只能够证实村委会收到过张昊缴纳的款项，但不能证实村委会与张昊形成了租赁关系，因为村委会收取租金的账号是公开的。宋协平对收款收据本身的真实性是有异议的，不排除是张昊彩印的。综上，张昊提交的证据并不能证实其与村委会建立了租赁关系，也无法证实与宋协平解除了租赁关系。原审第三人侯家村委会经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对质证权利的放弃。本院认为，张昊提交的证据一，侯家村委会出具的证明，没有村委会负责人及制作证明材料人员的签名，审批表系复印件，该证据不符合证据的形式要件，本院对证据的真实性不予确认。张昊提交的证据二，收款收据只能证明张昊曾向侯家村委会交纳过租赁费，且侯家村委会已将其出具的收款收据原件收回，故该证据不能证明张昊的证明目的。宋协平提交证据一、审批表复印件一份，证明张昊的审批表是模仿该审批表。证据二、通知打印件一份，证明宋协平与侯家村委会定期租赁合同到期后并未与宋协平解除租赁合同，且直接给宋协平下通知，让宋协平按时缴纳租金。证据三、通知打印件一份，证明村委会让宋协平按每一处商铺1万元的押金共缴纳4万元押金，该通知对应的押金收据在一审已经提交。证据四、（2021）鲁16民终1707号民事判决书复印件一份，证明该案一审判决认定事实正确，应予驳回张昊的诉讼请求。张昊质证认为，对证据一真实性有异议，步行街商铺租赁证明与一般事项印章审批表在一审时宋协平并没有提交审批表，其向法庭提交的村委证明是否经过合法程序张昊并不知情，打印件无法核实其真实性。对证据二真实性没有异议，对证明内容有异议，张昊向侯家村委会了解到通知是下达到各个承租户的商铺上，蓉业时装所承包的商铺并不是D1-118号，而D1-118号的租赁户张昊收到的通知书已经按照村委指定的账户以及时间在规定的时间内全额支付了D1-118号商铺租金，因此宋协平提交的该通知并非是D1-118号的租金，涉案商铺通知书是在张昊处。对证据三真实性有异议，通知没有侯家村委会的盖章，无法证明是侯家村委会发出的，这份通知与张昊提交的村委证明相互矛盾，且侯家村委会已经明确说明宋协平私自打入黄山办事处监管账号押金，在工作人员不知情的情况下开具了收据，但到目前为止侯家村委会并不认可宋协平所缴纳的押金，也没有与其签订租赁合同，而无争议的租户侯家村委会已经签订了租赁合同，故这份证明无法证实宋协平的观点，我方认为这是伪造证据，不能代表村委的真实意思。对证据四真实性没有异议，对宋协平证明观点有异议，我国并不实行判例法，该判决不能作为认定案件事实的依据。原审第三人侯家村委会经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对质证权利的放弃。本院认为，宋协平提交的证据一系复印件，不符合证据的形式要件，本院对证据的真实性不予确认。宋协平提交的证据三，没有侯家村委会的印章，本院对证据的真实性不予确认。张昊对宋协平提交的证据二、证据四的真实性无异议，本院对证据二、证据四的真实性予以确认，对证明力本院将结合案件事实予以综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：宋协平是否应当返还张昊缴纳的2019年至2020年的房屋租赁费。《中华人民共和国民法典》第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。第七百三十四条第一款规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。本案中，存在两个房屋租赁合同关系，即宋协平与侯家村委会之间的房屋租赁合同关系以及张昊与宋协平之间的房屋租赁合同关系。宋协平与侯家村委会的租赁合同在2019年9月30日到期后，侯家村委会并未提出异议，视为双方之间的租赁合同继续有效，期限为不定期。侯家村委会作为涉案商铺的出租方，虽在合同中明确约定承租人不得擅自出租转让，但其在明知宋协平将涉案商铺转租的情况下未在法定期限内提出异议，视为侯家村委会同意宋协平对涉案商铺的转租，故宋协平与村委会之间的商铺租赁合同继续有效。宋协平与张昊之间的租赁合同在2020年7月7日到期后，宋协平未提出异议，张昊一直使用涉案商铺至2020年12月14日。宋协平与张昊签订房屋租赁合同后，宋协平履行了向张昊交付涉案商铺的义务，张昊自2018年7月7日起租赁使用涉案商铺至2020年12月14日，依据法律规定及合同约定应向宋协平支付房屋租赁费。张昊要求宋协平返还2019年至2020年涉案商铺租赁费的主张无事实及法律依据。一审法院对张昊的诉讼请求不予支持并无不当。综上，上诉人张昊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人张昊负担。本判决为终审判决。审 判 长　郑乃群审 判 员　王忠民审 判 员　高立俊二〇二一年九月七日法官助理　李　阳书 记 员　高秀娟 更多数据：搜索“马克数据网”来源：www.nlaw.org