黄娇玲、广州自如生活科技有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终15612号

• 案件编号

  （2021）粤01民终15612号

• 案件名称

  黄娇玲、广州自如生活科技有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/15 0:00:00

• 当事人

  黄娇玲;广州自如生活科技有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第九十七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十九条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十九条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15612号上诉人（原审原告）：黄娇玲，女，1978年6月15日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。上诉人（原审被告）：广州自如生活科技有限公司。住所地：广东省广州市珠海区叠景路249号1511房。法定代理人：林某，职务：总经理。委托诉讼代理人：梁华，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖依你，万商天勤（深圳）律师事务所律师。上诉人黄娇玲与上诉人广州自如生活科技有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，因均不服广东省广州市荔湾区人民法院（2021）粤0103民初847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张明艳独任审理，于2021年7月16日公开开庭审理了本案。上诉人黄娇玲，上诉人自如公司委托诉讼代理人张珊到庭参加诉讼，后自如公司撤销了对张珊的授权。本案现已审理终结。黄娇玲上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判自如公司向黄娇玲支付拖欠的租金48493.76元（从2020年9月27日计算至2021年4月26日）。自2020年10月26日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息计算至支付之日止，并继续履行双方签署的《资产管理服务合同》；2.本案一审、二审的诉讼费用均由自如公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、适用法律错误。一审法院对于合同履行阶段的事实及法律后果认定不清。（一）关于电子锁密码。一审中已经查明，黄娇玲于订立合同时将电卡、燃气卡、门禁卡、门钥匙交接给自如公司，现这些实物均在自如公司手中，双方未办理交接，涉案房屋也一直由自如公司占有，受自如公司控制。一审法院认为密码发送之日就是双方交接开始之时，但实际上，黄娇玲于2021年5月5日咨询涉案房屋的电子锁服务提供商北京火河科技有限公司（下简称火河公司）客服人员后得知，门锁的管理权限仍在自如公司掌握中。（二）涉案合同并非传统意义上的租赁合同，完全可以继续履行。自如公司是一间长租公寓的租赁公司，并非传统意义上的租赁合同的租客即实际居住人，支付房屋出租收益显然属于金钱债务，根本不具有人身性质，不存在不适于强制履行的情况。（三）在损失完全由自如公司制造和引起、黄娇玲已及时起诉请求法院秉公处理的前提下，一审法院尚未对合同的继续履行或解除给予裁断，反而无端认为黄娇玲依法起诉的行为是在扩大损失，这是非常错误的做法。二、一审法院对于《中华人民共和国民法典》的理解适用有误。本案合同签署及对方的违约行为均发生于《民法典》实施之前，故不适用《民法典》。一审法院在本案中引用《民法典》的条文系属适用法律错误。自如公司上诉请求：1.撤销一审判决第一判项；2.驳回黄娇玲的第二项诉讼请求；3.本案一审、二审的全部诉讼费用均由黄娇玲承担。事实和理由：一、根据《民法典》第五百八十条和《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48点可知，黄娇玲和自如公司之间的《资产管理服务合同》属于长期性合同，如出现合同僵局，此类合同不适宜强制继续履行。因双方已形成合同僵局，继续履行合同对自如公司明显不公平，自如公司于2020年11月23日已向黄娇玲发出《解除通知函》，通知黄娇玲《资产管理服务合同》于2020年11月27日解除。自如公司解除合同有法律依据，《资产管理服务合同》已于2020年11月27日解除。2018年4月25日，黄娇玲与自如公司签署《资产管理服务合同》，双方之间成立长期性的房屋租赁合同关系，约定的管理期间自2018年5月3日至2023年9月14日。当合同正常履行一年多后，疫情突然爆发，广州地区的租房市场成交量和租金均下降，但是黄娇玲依旧按照《资产管理服务合同》约定的递增幅度要求自如公司支付固定租金。在此情况下，自如公司就独自承担疫情带来的恶劣影响，无奈下只能向黄娇玲发出《解约通知》。自如公司面临的市场环境发生了巨大的变化，继续按照《资产管理服务合同》的约定无法实现自如公司的合同目的，一审法院对此认定有误。二、自如公司已于2020年12月29日向黄娇玲发送电子锁密码短信，黄娇玲自收到电子锁密码短信之日即已接收涉案房屋，自如公司不应该支付2020年12月29日后的租金。考虑到自如公司将房屋的装修物和新配置设施全部都留给黄娇玲，且将涉案房屋打扫干净，黄娇玲接收密码后可以直接对外出租或使用房屋，一审法院还酌定三个月交接期，让自如公司承担这三个月的交接期租金，对自如公司很不公平。关于归还房屋的条件和方式，合同约定是自如公司仅需向黄娇玲提供智能密码锁密码。自如公司在2020年12月29日将电子密码锁密码以短信发送给黄娇玲，因此自2020年12月29日起，自如公司无需再向黄娇玲支付租金。自如公司已经支付租金至2020年9月26日，故自如公司只需承担2020年9月26日至2020年12月29日的租金。合同第7.3条对自如公司违约导致黄娇玲解除合同时约定了两个月租金的违约金，即使按照该约定，我方也只需要支付两个月的违约金即可，一审法院判令我方从发送电子锁密码之后还要承担三个月交接期的租金，对我方不公平。三、自如公司曾向黄娇玲支付6627.68元服务质量保证金，根据《资产管理服务合同》的约定，服务质量保证金在合同解除时应当退还给自如公司，或者抵扣自如公司应支付的租金等费用。四、黄娇玲主张逾期付款利息，没有法律和合同依据。《资产管理服务合同》并未约定黄娇玲有权主张逾期利息的违约责任，一审法院支持黄娇玲主张的按全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率支付逾期利息没有法律和合同依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。自如公司对黄娇玲的上诉答辩如下，第一，关于电子锁密码。自如公司在2020年11月23日给黄娇玲发了解约通知函后，按照合同第6.6约定的归还房屋的方式，向黄娇玲发送了电子锁的密码，所以自如公司实际上是在2020年12月29日把电子锁密码发给了对方，这一事实在一审当中是经过双方明确确认的。第二，针对合同能否继续履行的问题，案涉合同实际上已经陷入僵局，租赁合同不同于一次性履行的合同，是一个长期性履行的合同，在履行合同的过程中，实际上需要双方相互配合、相互信任的，但双方就本案合同履行已经完全陷入了僵局，而且自如公司从2020年12月29日把密码发送给对方之后，就已经完全撤出了房屋的经营和管理，案涉合同事实上也没有办法履行。第三，针对扩大损失，我方认为黄娇玲恶意拖延，任由损失扩大。从2020年10月双方就沟通降租，沟通了大概一个多月，没有达成一致的意见，自如公司在2020年11月23日发出解约通知函，之后又多次将密码发给对方，最后双方确认是2020年12月29日明确发送过一个密码给对方，对方只要去获取这个密码，就可以取得房屋的权限，但是对方从2020年12月29日收到密码短信之后，没有采取任何措施，没有去接收房屋，一直任由房屋空置损失扩大。根据法律规定，不管是哪一方违约，另一方都有义务去防止损失进一步扩大，在这种合同已经完全没有履行可能的情况下，对方应该去自行接收房屋。我们已经把装修物全部留在房屋，并且打扫干净，房屋处于一个只要接收随时就可以使用或者对外出租的状态。黄娇玲对自如公司的上诉答辩如下，一、自如公司重大违约在先，无权主张解除合同。自如公司无理要求降低租金或解约，且双方未达成降租或解约的一致意见，我方多次催告自如公司履行约定，自如公司不予理会，且拖欠租金。黄娇玲与自如公司签订《资产管理服务合同》后，到第三个管理周期的第3个月，自如公司再未按合同约定向我方支付自2020年9月27日起及其后的对应房屋租金。2020年10月8日自如公司员工通过微信联系我方，要求我方强行接受其提出的降低房屋租金，或者解除合同同时还要求我方倒赔装修折旧费和配置设施费。我方已经在2020年10月23日回复不同意解约。对方拖欠租金15个工作日已经构成根本违约，我方遂在2020年12月及时向法院起诉。对方强迫我方降租不成，恶意单方违约解除合同，擅自清走租户，将我方房屋下架，造成房屋空置，人为造成合同僵局假象，还让我方赔偿装修损失赚钱，不应得到支持。二、关于疫情的影响，自如公司在上诉状中所诉与事实不符。自如公司一直在涉案小区开展租赁业务，在快速扩张中经营状况良好，自如公司在疫情期间仍然开展租赁业务，并且疫情期间涉案房屋一直是有租客居住，在与我方沟通过程中也未就违约责任与我方进行过协商。合同中没有约定收益下行或亏损的时候就降低租金或解除合同，在合同签订后的2018年5月起直至疫情出现前，自如公司在运营收益上行是没有与黄娇玲分成收益，却在市场行情出现变化时，将本应自行承担的商业风险企图通过强迫我方降低租金不成就单方强行解约转嫁给我方及其他业主要求共同负担，有失诚信原则和公平原则。三、自如公司向我方发送《解约通知函》系假动作，向法院虚假陈述、提交虚假证据，不能采信，我方没有收到该函件。四、自如公司向我方发送房屋门锁密码是假动作，自如公司所述不是事实，其并未在《解约通知函》载明的时间向我方发送密码，自如公司在2020年12月29日以《自如网》的名义向黄娇玲发送涉案房屋的明码，而密码锁管理权限没有移交，根据我方2021年5月和6月向火河公司查询的结果，房屋电子密码锁管理权仍处于自如公司管控之下。此外，合同第6.5条约定需要办理物业交割手续，对方没有办理。五、合同条款中提到当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。我方在自如公司违约后，已经提起诉讼及时采取措施防止损失的扩大。本案损失完全是由自如公司单方违约制造和引起的，在合同尚未解除的情况下，提前收房不是防止损失扩大的适当措施，房屋空置不是合同无法履行的原因，相反，是自如公司不想履行合同擅自清走租户造成的房屋空置。因此，扩大损失是自如公司造成的，应自行承担损失后果，与我方无关，我方的行为与损失扩大不存在因果关系。六、质量保证金等同于房屋租金押金，合同约定管理期间内，自如公司应尽勤勉义务运营标的资产，可是自如公司没有尽到勤勉义务，是自如公司违约在先，不能要求黄娇玲退还质量保证金。七、关于逾期付款利息，根据《合同法》第一百七十四条、《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，我方请求逾期付款利息有法律依据。八、黄娇玲与自如公司之间的债务已经通过双方合同约定，转化为金钱债务，故不存在适用《合同法》第一百一十条的前提。九、本案不存在《合同法》第一百一十条规定的法定除外情形。首先，自如公司至今仍然在照常开展长期房屋业务，甚至还扩大注册资本，自如公司亦从未举证证明此合同与其他正常履行的合同存在区别，更无法证明本合同“法律上或者事实上不能履行”；其次，一审判决亦未就合同不适于强制履行进行充分说理，更未正视此类判决赋予自如公司对单个合同的“逆选择权”将给整个长租房屋业态和社会诚信发带来的系统性风险；最后，在本案中，黄娇玲作为债权人遵照合同约定及时提起了诉讼，请求法院及时判令自如公司继续履行合同。十、合同继续履行才能实现双方利益最大化。如果依自如公司违约及事实上并不成立的合同僵局判决解除合同，自如公司需支付从2020年9月27日起到二审判决生效日为止所欠付的房屋租金、空置期补偿、中介费补偿、预期租金收益差价、违约金、房屋租金逾期利息等等。这些远远大于自如公司所给的两个月违约金13855.36元。综上，黄娇玲不同意自如公司的上诉请求。黄娇玲于2021年1月7日向一审法院提出诉讼请求：1.判令自如公司继续履行编号为GZGYWD189224907的《资产管理服务合同》；2.判令自如公司向黄娇玲补齐2020年9月27日至2021年3月26日租金41566.08元（租金为6927.68元/月），并以41566.08元为基数，自2020年10月26日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的逾期利息；3.判令自如公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实，2018年4月25日，黄娇玲（甲方）与自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定：甲方委托乙方管理运营的房屋位于广州市荔湾区黄沙大道14号507房；甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。乙方为甲方提供资产管理服务；本协议管理期限自2018年5月3日起至2023年9月14日止；甲方应当在本合同约定的交付日即2018年5月3日交付标的资产，双方应当签署《标的资产交割清单》，视为双方对标的资产有效交付及交付状态的确认。双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为6530元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%；乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计6530元，此后，每个管理周期的服务质量保证金需于上一管理周期最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方；双方认可自2018年6月7日始计收收益，每个履约年度内每1个月为一次结算周期，如遇需扣减业主承诺承受的空置期的，则空置期间不计算在结算周期内，每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内；管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构；管理期间内，甲乙双方协商一致,可以解除本合同；[第6.2（2）条]乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的；乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的；将标的资产擅自抵押买卖的；明知资产使用人在标的资产内从事刑事犯罪活动而不采取措施的；合同终止后，乙方应向甲方返还标的资产。已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的甲方设施不再返还；（第7.3条）乙方违反合同6.2(2)约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失；等。合同签订后，黄娇玲已于2018年4月25日将涉案房屋交付自如公司使用。自如公司按约定向黄娇玲支付服务质量保证金6627.68元及按每月6627.68元标准支付租金至2020年9月26日。2020年10月，自如公司向黄娇玲提出要求降租或解约，但黄娇玲不同意。2020年11月23日，自如公司按资产管理服务合同附件记载的黄娇玲地址寄出《解约通知函》，表示：因房屋经营情况客观产生变化，决定于2020年11月27日解除合同，并于解约前向黄娇玲下发永久密码（电子智能锁）；等等。庭审中，黄娇玲确认于2020年12月29日才收到自如公司发送的电子锁密码短信，但黄娇玲表示不同意解约。本案在2021年4月2日公开开庭审理。庭审时，一审法院向双方释明为避免案涉房屋空置导致损失扩大，建议黄娇玲先接收涉案房屋。黄娇玲表示不同意先收回涉案房屋，希望继续履行合同。一审法院认为，黄娇玲、自如公司签订的《资产管理服务合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。合同名称虽为资产管理服务合同，但其约定实质为黄娇玲将租赁物交付自如公司使用、收益，自如公司支付租金的合同。故上述合同实质为租赁合同，黄娇玲、自如公司系租赁关系。双方《资产管理服务合同》的解除问题。对此，一审法院分析如下：自如公司以房屋经营情况客观产生变化为由要求解约，但继续履行合同并不影响自如公司合同目的的实现，故自如公司并无法定的合同解除权，也没有合同约定的解除权。但是，自如公司已于2020年12月29日向黄娇玲发送了涉案房屋的电子锁密码短信，自如公司以自己的行为表明其不再履行《资产管理服务合同》，且《资产管理服务合同》的义务性质又不宜强制履行，《资产管理服务合同》的目的已无法实现，自如公司于2020年12月29日向黄娇玲发送了涉案房屋的电子锁密码短信，黄娇玲迟迟未接收房屋，故一审法院给予黄娇玲、自如公司自2020年12月29日起三个月的交接期（即至2021年3月29日），交接期限届满合同解除，超期接收而扩大的损失由黄娇玲自行承担。故黄娇玲要求自如公司支付2020年9月27日至2021年3月26日租金41566.08元（租金为6927.68元/月），一审法院予以支持。黄娇玲主张逾期付款利息，一审法院亦予以支持。但应以每月所欠的租金为本金计算。黄娇玲要求自如公司继续履行《资产管理服务合同》，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百六十六条、第七百零三条的规定，于2021年4月28日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州自如生活科技有限公司向黄娇玲支付2020年9月27日至2021年3月26日租金41566.08元（按6927.68元/月计）及逾期支付租金的违约金（以当月所欠租金6927.68元为本金，从结算月最后一日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；二、驳回黄娇玲其它诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费319元，黄娇玲负担50元，自如公司负担269元。本院对一审法院查明事实予以确认。二审期间，黄娇玲提交以下证据：1.自如官网APP、自如员工朋友圈、国家企业信息公示系统等网页打印材料，拟证明自如公司在涉案小区正常经营，处于快速扩张中，经营状况良好；2.EMS邮单投递记录，拟证明黄娇玲没有收到《解约通知函》；3.与火河公司客服人员沟通聊天记录，拟证明在火河公司公众号获取的电子密码锁的管理权限移交的官方说明，实际上电子门锁密码管理权仍然在自如公司的管控之下；4.视频，拟证明黄娇玲用自如公司发送的密码进入房间，房间内没有关窗很多白蚁尸体等。对上述证据，自如公司质证认为，确认证据1的真实性、合法性，但与本案无关；证据2的真实性、合法性和关联性无法确认，但确认该邮件时间与自如公司发送解约函的时间一致；证据3无法确认，不知道是不是涉案房屋；证据4不予确认，自如公司发送密码之后即已无从控制和知晓房屋状况，且该证据恰恰证明案涉合同不宜强制履行，如该照片反映的情况真实，自如公司愿意帮助黄娇玲对该房屋的白蚁进行清理和保洁。黄娇玲提供的上述证据与本案二审争议事实有关，本院二审予以采纳，至于该证据能够证明的内容，将结合本案其他证据和当事人陈述予以综合认定。自如公司二审期间称其在2020年12月7日向黄娇玲支付过一笔23227.6元的费用，并当庭出示代理人手机中的一张表格，但未提供复印件。黄娇玲不确认收到上述款项，并在庭审过程中查询手机银行，显示其账户在2020年12月7日收到自如公司支付的5486.27元。黄娇玲称其无法拒收该笔款项，该款项是自如公司扣除装修费用后汇入黄娇玲账户的，黄娇玲不同意解除合同也不同意自如公司该结算方式，可以退回给自如公司。自如公司庭后提交书面意见称，经过核实，其在2020年12月7日并未支付23227.6元，而是支付了解约结算费用5486.27元，该笔费用应在计算其应付租金时予以扣除。自如公司并提供了该5486.27元的计算方式，即自如公司应支付黄娇玲2020年9月27日至2020年11月28日收益14317.20元、违约金13855.36元、水电燃气费用541.3元，扣除黄娇玲应支付给自如公司的装修损失费5336.34元、配置设施损失费10963.58元、应退质量保证金6927.68元，剩余5486.27元。二审期间，黄娇玲确认139××××2628是其电话号码，也是其与自如公司联络的唯一号码，其在2020年12月29日收到自如公司发送的密码之后，没有进入过涉案房间，后在本院要求之下前往涉案房间用该密码打开了房门。该信息显示“自如网二次提示：您尾号为GZGYWD189224907的合同已解约完成，房屋电子锁密码475538，请您及时收回房屋，避免造成损失”。黄娇玲在二审期间提供的其与火河公司公众号“火河科技”的聊天记录显示，2021年5月5日和2021年6月28日，黄娇玲分别咨询火河公司关于密码锁管理权限移交的问题，火河公司答复称，黄娇玲发送的密码锁是自如公司安装的门锁，手机尾号7749是管理员，管理权限还在自如公司，如果解约需要自如公司发送解约邮件给火河公司，业主再购买可以获取门锁管理权限；如果是自如平台解约，移交个人门锁权限，业主需要提供解约的手机号码查询是否有解约邮件，如有可前往商城购买199元门锁权限移交费用，购买后门锁权限可移交至业主个人账号中；后黄娇玲提供其手机号码139××××2628，火河公司查询后称该手机号无自如公司与该公司发送的解约邮件，需要联系自如公司让自如公司给该公司发送解约邮件，发送后进行购买移交权限费用。另查明，一审期间，黄娇玲提供的自如公司确认真实性的短信显示，“自如杨光诚”在2020年10月8日提出有两个方案，一是降租到5700，二是解约，业主不用支付装修折旧费，自如公司不支付违约金。黄娇玲表示不同意。2020年10月23日，“自如杨光诚”接到黄娇玲不降租的短信后称，由自如公司发起解约，10月26日租金停止，15天不打款，自如公司违约。自如公司提供的黄娇玲确认真实性的短信显示，2020年10月29日向139××××2628号码发送短信称，案涉房屋无法继续管理，自如公司将于下个付款周期开始停止支付租金，请黄娇玲于2020年11月30日前来接收房屋并解除合同。同时微信记录显示自如公司工作人员在2020年10月29日微信告知黄娇玲自如公司已经发短信正式通知，下个月会安排好租客，拆除客厅隔板，赔偿两个月租金，中止合同。自如公司提供《解约通知函》和邮寄物流单拟证明其向黄娇玲邮寄了上述函件，黄娇玲在二审期间提供的物流单则显示黄娇玲拒收该函件。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院主要针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。首先，关于本案法律适用问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案中，双方当事人在民法典施行前已就履行合同发生争议，故应适用当时的法律和司法解释的规定，一审法院适用《中华人民共和国民法典》不当，本院予以纠正。其次，关于案涉合同能否继续履行的问题。一审法院认定黄娇玲与自如公司签订的《资产管理服务合同》实为租赁合同，符合双方当事人真实意思表示和相关法律规定，本院予以确认。该合同约定履行期从2018年5月3日至2023年9月14日，系长期性合同，自如公司依据该合同除向黄娇玲支付管理费即租金之外，还应妥善管理使用标的资产，将标的资产出租以获取收益等，但自如公司在2020年10月即向黄娇玲提出降租或解约，之后在2020年10月底短信通知黄娇玲在2020年11月30日前去接收房屋并解除合同，并在2020年12月29日向黄娇玲发送了房屋密码要求黄娇玲尽快收回房屋，虽然自如公司并无法定或约定解除权，但自如公司上述一系列行为已经表明其不再继续履行合同，且在自如公司作出上述行为之后数月亦未继续支付租金，并无继续履行合同的行为，而对于长期性的租赁合同，不宜由人民法院判令强制履行，故一审法院对黄娇玲主张继续履行的请求不予支持并无不当，本院予以维持。再次，关于黄娇玲在本案中诉请自如公司支付2020年9月27日至2021年3月26日的租金能否支持的问题。自如公司在本案中并无单方解除合同的权利，无论是其在2020年10月提出的解约主张，还是其2020年11月寄出后被黄娇玲拒收的《解约通知函》，又或是2020年12月29日向黄娇玲发送的涉案房屋的密码短信，均不能产生解除合同的法律后果，故其上诉认为其不应再继续支付租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。案涉合同虽未约定逾期付款违约金，但自如公司逾期支付租金必然给黄娇玲带来一定损失，一审法院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款违约金并无不当，本院予以维持。自如公司虽无单方解除合同的权利，但自如公司一再表示不愿意继续履行合同并将密码发送给黄娇玲且持续数月不再履行合同，虽然其拒绝继续履行合同构成违约，但《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故黄娇玲在自如公司明确不再继续履行合同之后，亦应采取适当措施防止损失扩大。黄娇玲在2021年1月提起本案诉讼主张自如公司继续履行合同，但此后自如公司仍不履行合同，一审法院在2021年4月2日开庭审理之时亦释明为避免房屋空置导致损失扩大，建议黄娇玲先接收房屋，黄娇玲仍拒绝收回房屋。在此情况下，一审法院酌定双方合同因陷入僵局而在其指定的三个月交接期满之日起解除，并无不当，故黄娇玲诉请合同解除之前的租金和逾期支付租金的违约金应予支持。黄娇玲上诉另主张自如公司虽然向其发送密码但没有移交密码管理权限故不能认定已经交付房屋，但案涉合同约定在自如公司为房屋安装智能锁的情况下，返还标的资产时仅需提供智能密码锁密码即可，现自如公司已经提供了可以进入房间的密码给黄娇玲，虽然未能与安装密码锁的公司办理好将密码管理权限移交给黄娇玲的手续存在一定瑕疵，但黄娇玲进入该房间不存在障碍，一审法院已经给与双方三个月交接期，黄娇玲如认为其需要获得密码锁管理权限，可自行联系自如公司或密码锁管理公司办理进一步手续或者更换密码锁，故黄娇玲该上诉主张本院不予支持。至于自如公司上诉另主张的保证金抵扣和已经向黄娇玲支付的5486.27元如何处理的问题，因双方当事人在本案中并未对案涉合同解除的法律后果提出诉讼请求，上述5486.27元亦是自如公司在二审期间才提出其已经支付该笔费用，故对于上述费用和保证金，双方可在处理合同解除的后果时一并处理。综上所述，自如公司和黄娇玲提出的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审虽适用法律不当，但处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费889元，由黄娇玲负担50元，广州自如生活科技有限公司负担839元。本判决为终审判决。审 判 员　张明艳二〇二一年九月十五日法官助理　眭　翘书 记 员　唐颖琪 搜索“马 克 数 据 网”