广州市番禺区人民政府桥南街道办事处、广州市番禺区建华水果种植农民专业合作社土地租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终16943号

• 案件编号

  （2021）粤01民终16943号

• 案件名称

  广州市番禺区人民政府桥南街道办事处、广州市番禺区建华水果种植农民专业合作社土地租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  广州市番禺区人民政府桥南街道办事处;广州市番禺区建华水果种植农民专业合作社

• 案件缘由

  土地租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终16943号上诉人（原审被告）：广州市番禺区人民政府桥南街道办事处，住所地广东省广州市番禺区桥南街南珠路103号。负责人：吴伟清，职务：主任。委托诉讼代理人：梁东霞，广东华誉品智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市番禺区建华水果种植农民专业合作社，住所地广东省广州市番禺区南村镇南村村平安桥脚首层。法定代表人：任建南，职务：经理。委托诉讼代理人：杨红超，广东恒梓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王延锦，广东恒梓律师事务所律师。上诉人广州市番禺区人民政府桥南街道办事处（以下简称桥南街办事处）因与被上诉人广州市番禺区建华水果种植农民专业合作社（以下简称建华合作社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2021）粤0113民初175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。桥南街办事处上诉请求：1.撤销一审判决，驳回建华合作社一审时的全部诉讼请求。2.本案的诉讼费用由建华合作社承担。事实和理由：桥南街办事处与建华合作社签订案涉土地的租赁合同后，建华合作社实际占有使用了案涉土地，原审法院认为桥南街办事处在合同期限内未履行租赁物交付义务没有事实和法律依据，故请求依法撤销一审判决，驳回建华合作社一审时的全部诉请。建华合作社辩称：请求驳回上诉，维持原判。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。桥南街办事处主张已经由建华合作社实际占有和使用涉案土地但没有举证证明，也与事实不符。桥南街办事处没有证据证明已将土地交付给建华合作社。建华合作社向一审法院起诉请求：1.判令桥南街办事处向建华合作社返还已收建华合作社的合同保证金和租金共计726480元；2.判令桥南街办事处向建华合作社赔付以上合同保证金和租金的利息（利息为726480元为本金，自2018年3月13日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令桥南街办事处承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年，广州市番禺区土地开发中心（以下简称土发中心）与桥南街办事处签订《土地委托管理协议》，土发中心委托桥南街办事处管理位于广州市番禺区桥南街的土地，共计1245亩（详见附件3），委托期限自2017年5月1日起，至土发中心书面通知收回该地块之日止。本协议签订当天，土发中心将该地块移交给桥南街办事处管理使用。附件3为委托管理土地明细表，其中包括QN7-3桥南街陈涌村（上下破）地块，面积269.30亩，控规情况为公共绿地、道路用地，土规情况为一般农地区、林业用地区，对应用地批文编号番国土地补字【2000】第0024号，移交桥南街管理。上述协议双方均未签署日期。2017年11月24日，委托方桥南街办事处、竞得人建华合作社、中介方广州市番禺拍卖有限公司签订《承租权竞投成功确认书》，建华合作社竞得肆号标的“QN7-3桥南街陈涌村（上下破）”201.8亩的2年租赁权，竞得价968640元，竞得人应付佣金29059.20元，应付佣金税费2217.22元，合计31276.42元。竞得人已支付的竞投保证金款项人民币陆万元整，其中31276元转为应付佣金和相关税费，余款28723.50元在竞得人与委托方签订相关租赁合同并按合同要求缴足履约保证金且经委托方通知中介方后，由中介方在三个工作日内无息退回竞得人，其余责任及义务按租赁合同履行，竞得人若所交纳的竞投保证金不足支付佣金及佣金税费的，竞得人应在成功竞得标的日起三天内向广州市番禺拍卖有限公司支付佣金及佣金税费的差额。补充确认事项如下：委托方目前对招租地块未能行使处分权，须等待土地开发中心发函移交该储备地给委托方。若因竞投会后未能将招租地块移交给租赁人，租赁合同将以委托方取得相应地块的处分权为合同生效条件。当租赁人接收地块后，租赁合同生效，该地块的租金及租期按接收之日起计算，但租期长度不超过土地开发中心规定的期限。本确认书一式三份，委托方、竞得人、中介方备执一份，签章生效。履行完毕后，自行失效，委托方与竞得人的具体权利义务关系以本确认书及标的特别说明为基础，双方同时签订由委托方提供的书面租赁合同，租赁合同上的条款不能作任何的修改。2018年2月12日，甲方（出租方）桥南街办事处与乙方（承租方）建华合作社签订《储备用地租赁合同》，受广州市番禺区土地开发中心委托，甲方将位于广州市番禺区桥南街中心医院西南面QN7-3桥南街陈涌村（上下破）地块储备用地出租给乙方，面积201.80亩，租赁期限2018年2月至2020年2月，该地块的权利状况和自然现状乙方已充分了解，并愿意承租，乙方不得向甲方追偿因提前收回隐患造成的损失。乙方承租的地块属于政府储备地，该地不能用作建设、工业、转让、出让、拍卖和抵押等用途，只能用于生态农业用途。租金标准为每年每亩2400元，实行先缴纳承租款后耕地的办法，半年计一次租，半年总租金242160元，每半年的前10日内支付租金。合同期内实行先交租金后使用地的办法。半年计一次租，每半年的前10日内支付该半年租金。乙方每逾期一日支付租金，按逾期金额的万分之五支付违约金，累计逾期10天未缴清租金的，视作乙方违约处理，甲方有权单方解除合同，无条件收回土地，不对乙方作任何补偿，并不退还合同保证金。为了保证乙方严格履行合同，乙方在签订本合同前向甲方一次性缴纳保证金484320元（一年租金）的履约保证金，保证金待履行合同期满且乙方无违约行为的，甲方如数退还给乙方（不计息），如乙方逾期未缴纳保证金的，本合同不再履行，甲方可解除合同，没收已缴纳保证金，并且将本合同所涉及用地另行发包。本合同经甲乙双方签名盖章并且乙方在规定时间内向甲方交付合同期保证金及头半年租金起生效，本合同一式两份，甲乙双方各执一份，均具同等法律效力，另本合同的附件是合同的一部分，具有同等约束力。2018年3月13日，建华合作社的法定代表人任建南向桥南街办事处转账支付484320元、242160元，共计726480元。建华合作社向桥南街办事处发出《关于合同无效要求退赔的申请报告书》，该报告书落款时间为2020年6月30日，称该社向用地所在地的陈涌村、蚬涌村的村干部、村民了解，以上地块该村及村民均未向政府移交土地，故桥南街办事处无权将该土地出租给该社，致《储备用地租赁合同》无法律效力，故桥南街办事处应返还已收到的款项、同时应赔偿损失。2020年9月18日，受建华合作社委托，广东品济律师事务所发出《律师函》，认为如桥南街办事处无权将涉案土地出租给建华合作社，则《储备用地租赁合同》无法律效力；如有权出租，则《储备用地租赁合同》有效，但桥南街办事处尚未履行土地移交义务，已构成根本性违约。故要求桥南街办事处在收到本律师函之日起，向建华合作社提供涉案地块的有关文件，逾期视为无法提供合法证据，无权将涉案土地出租给建华合作社，双方签订的《储备用地租赁合同》无法律效力，并视为同意第11日向建华合作社返还已收到的款项，同时应赔偿以上款项的贷款利息、建华合作社协助收地未果的损失。如有权将上述土地出租给建华合作社，则自收到本律师函之日向建华合作社移交涉案土地，如逾期移交，则应赔偿租金、租金利息、协助收地未果的损失，并双倍返还保证金。2020年9月23日，桥南街办事处签收上述《律师函》。2020年9月28日，建华合作社签收桥南街办事处发出的《告知函》，桥南街办事处告知其：因涉案《储备用地租赁合同》期限已届满，因该地块为国有资产，故该地块下一租赁期的租赁权需通过公开招租方式确定，如最终没有竞得上述地块下一个租赁期的租赁权，请你在2020年10月15日前与桥南街办事处结清相关费用并办理场地移交手续，自行撤走所有物品。2020年10月16日，桥南街办事处针对上述《律师函》回复建华合作社：根据双方签订的《储备用地租赁合同》，你单位应在合同期满或合同解除时清偿完毕，并退场交回土地，若你单位无违约行为的，我街将保证金免息退还，我街已于2020年9月29日向建华合作社送达《告知函》，要求2020年10月15日前与桥南街办事处结清相关费用并办理场地移交手续，并自行撤离相关地上所有物品。诉讼中，一审法院发函至广州市番禺区土地开发中心，询问涉案地块移交情况，该中心复函，涉案地块已于2017年4月15日移交桥南街办事处管理使用。一审法院认为，桥南街办事处与建华合作社签订《储备用地租赁合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力。该案争议焦点之一，《储备用地租赁合同》成立时桥南街办事处是否获得涉案地块QN7-3桥南街陈涌村（上下破）的处置权。根据土发中心与桥南街办事处2017年签订的《土地委托管理协议》，记载“本协议签订当天，土发中心将该地块移交给桥南街办事处管理使用”。广州市番禺区土地开发中心复函一审法院称涉案地块已于2017年4月15日移交桥南街办事处管理使用。而在2017年11月24日桥南街办事处与建华合作社签订《承租权竞投成功确认书》，其中又记载“委托方目前对招租地块未能行使处分权，须等待土地开发中心发函移交该储备地给委托方。若因竞投会后未能将招租地块移交给租赁人，租赁合同将以委托方取得相应地块的处分权为合同生效条件。当租赁人接收地块后，租赁合同生效，该地块的租金及租期按接收之日起计算，但租期长度不超过土地开发中心规定的期限。”上述三份文书关于桥南街办事处是否取得涉案土地处置权的表述明显不一致，《土地委托管理协议》为桥南街办事处提交的证据，拟证明该处已取得处置权。但形成时间在后的《承租权竞投成功确认书》中，桥南街办事处又自认目前对招租地块未能行使处置权，鉴于桥南街办事处未就上述事实充分举证，一审法院采纳形成时间在后的《承租权竞投成功确认书》所记载的事实，即桥南街办事处在2017年11月24日仍未取得或者未能充分行使涉案土地的处置权。庭审中，桥南街办事处自认2019年11月上旬曾经电话告知建华合作社可以移交涉案土地，可见在2018年2月12日双方签订《储备用地租赁合同》之时，桥南街办事处仍未能在事实上充分行使涉案土地的处置权，亦不具备移交的客观条件。该案争议焦点之二，双方租赁合同是否生效。2018年2月12日，双方签订《储备用地租赁合同》之日合同成立，双方仍约定本合同经双方签名盖章并且建华合作社在规定时间内向桥南街办事处交付合同期保证金及头半年租金起生效。故上述合同为附生效条件的合同，自条件成就时生效。2018年3月13日，建华合作社支付保证金及头半年租金之时合同即生效。故建华合作社主张合同无效，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。涉案合同为租赁合同，承租方已履行合同义务，缴纳保证金并且已预交半年租金，出租方应当履行合同义务，即交付租赁物。首先，桥南街办事处在《承租权竞投成功确认书》中自认无涉案土地的处置权。该案中，桥南街办事处作为出租方应对交付土地的事实承担举证责任，该处未举证，即应承担举证不能的法律后果，视为桥南街办事处在合同期限内未履行土地交付义务。其次，退一步而言，即便如桥南街办事处所称，2019年11月上旬才告知建华合作社可以移交涉案土地，而此时距离《储备用地租赁合同》约定的租赁期满之日2020年2月仅剩余3个月，就合同约定的土地使用性质及建华合作社的经营性质而言，结合日常生活常识，3个月时间不足以使建华合作社实现合同目的，即便建华合作社在该时间节点拒绝接收土地，亦符合常理。综上，鉴于双方当事人均未提交证据证实在合同期满（2020年2月）前对土地交付、合同履行、合同解除或合同终结作出明确的意思表示，使得涉案合同是否履行处于不明的状态。截至庭审之日，合同期限已届满，双方的函件中均明确表达不再履行涉案合同，一审法院认定合同已终止，桥南街办事处在合同期限内未履行租赁物交付义务，桥南街办事处应当返还建华合作社交付的保证金484320元及租金242160元，共计726480元。关于利息，桥南街办事处在明知未取得涉案土地的处置权，不具备移交的客观条件，仍与建华合作社签订租赁合同，且先行收取保证金及租金，亦未在合理的期限内交付租赁物，确给建华合作社造成资金占用损失；但是，建华合作社在签署《承租权竞投成功确认书》中已知悉暂无法获得涉案土地的占有使用权能，仍自愿签订《储备用地租赁合同》并交付保证金、租金，其对合同短期内无法履行的结果也存在一定的预知，故建华合作社请求从付款之日起算的利息，一审法院不予支持。根据现有证据及双方当事人确认的事实，直至合同期满2020年2月桥南街办事处仍未履行土地交付义务，桥南街办事处应当在合同期满次日返还合同保证金及租金。桥南街办事处未予返还，应当向建华合作社支付资金占用损失，一审法院酌情确定资金占用损失以726480元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年3月1日起计算至清偿之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州市番禺区人民政府桥南街道办事处于该判决发生法律效力之日起十日内向广州市番禺区建华水果种植农民专业合作社返还合同保证金484320元和租金242160元，共计726480元及资金占用损失（以726480元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年3月1日起计算至清偿之日止）；二、驳回广州市番禺区建华水果种植农民专业合作社其余的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计5999元（广州市番禺区建华水果种植农民专业合作社已预缴），由广州市番禺区人民政府桥南街道办事处负担5999元。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院二审审理期间，桥南街办事处提交了编号为6863967号《收据》，拟证明建华合作社已经实际占用涉案地块并取得收益。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩意见，二审争议焦点是：建华合作社是否已经实际占用了案涉土地。2018年2月12日，桥南街办事处与建华合作社签订《储备用地租赁合同》，约定由建华合作社租用涉案土地。诉讼中，双方对涉案土地是否已经移交发生争议。桥南街办事处主张已经移交了涉案土地，建华合作社则主张桥南街办事处尚未履行土地移交义务。因桥南街办事处是出租人，其应承担移交涉案土地的举证责任。根据一审查明的事实，桥南街办事处在一审中未能举证证明其已将涉案土地移交给建华合作社，一审法院认定应由桥南街办事处承担举证不能的法律后果，并无不当。二审中，虽桥南街办事处提交了《收据》，拟证明建华合作社已经实际占用涉案土地并取得收益，但该《收据》仅为复印件，没有原件核对，且该《收据》未加盖建华合作社公章，建华合作社也不予确认。即便该《收据》内容真实，也仅反映建华合作社收取他人租用鱼塘的款项，不能据此证明桥南街办事处关于建华合作社已经实际占用涉案土地并取得收益的主张。桥南街办事处未将涉案土地交付给建华合作社使用，建华合作社起诉请求返还合同保证金、租金及相应的利息，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，桥南街办事处的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11065元，由上诉人广州市番禺区人民政府桥南街道办事处负担。本判决为终审判决。审 判 员　　官润之二〇二一年九月六日法官助理　　戴巧利 微信公众号“马克数据网”