陈昌林、广州好鲜生市场经营管理有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终17238号

• 案件编号

  （2021）粤01民终17238号

• 案件名称

  陈昌林、广州好鲜生市场经营管理有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  陈昌林;广州好鲜生市场经营管理有限公司;广州艾森投资合伙企业

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终17238号上诉人（原审原告）：陈昌林。被上诉人（原审被告）：广州好鲜生市场经营管理有限公司。法定代表人：张旭东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄婷婷，广东广信君达律师事务所律师。原审第三人：广州艾森投资合伙企业（有限合伙）。执行事务合伙人：黄炫。委托诉讼代理人：吴少荣，广东广信君达律师事务所律师。上诉人陈昌林因与被上诉人广州好鲜生市场经营管理有限公司（以下简称好鲜生公司）及原审第三人广州艾森投资合伙企业（有限合伙）（以下简称艾森企业）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2021）粤0113民初676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈昌林、被上诉人好鲜生公司委托诉讼代理人黄婷婷、原审第三人艾森企业委托诉讼代理人吴少荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈昌林上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持陈昌林的起诉请求；2.一、二审案件受理费均由好鲜生公司负担。事实与理由：（一）一审确认以陈昌林与艾森企业签订的《物业租赁和场地使用合同》是否有任意解除权的事实，来处理陈昌林与好鲜生公司签订的《委托经营管理合同》，并以此为据未支持陈昌林解除《委托经营管理合同》的请求是错误的。《物业租赁和场地使用合同》与《委托经营管理合同》是各个独立的合同法律关系，而《物业租赁和场地使用合同》存在解除合同的约定条件及情形，并约定了可提前解除《委托经营管理合同》的条件及情形。艾森企业没有依合同约定期限将案涉商铺建成并交付使用，已构成根本性违约，符合解除《物业租赁和场地使用合同》的条件及情形，且艾森企业的违约行为也令该合同的预定目的无法实现，依法应予解除，据此《委托经营管理合同》的解除完全有合理的事实基础。其次，《委托经营管理合同》中的20年固定经营不涉税收益为210720元，如涉及税款事宜，则收益并没有那么多。根据《物业租赁和场地使用合同》的约定，陈昌林一次性交纳租金145000元给艾森企业，20年的收益最多为65720元（210720元－145000元）。而按银行现时定期存款利率计算，陈昌林交纳的145000元租金如放在银行储蓄存款20年可得利息87000元（145000元÷0.3%/年÷20年）。两个数相比，好鲜生公司基本不用投资就可以取得其收益。显而易见，好鲜生公司是利用其优势玩弄数字游戏，令陈昌林作出重大失误及误解的判断与其签订《委托经营管理合同》，该合同所约定的收益、期限是不对等的，有失公平，陈昌林有权请求法院依法解除。再则，按照《委托经营管理合同》的约定，陈昌林除获得固定收益外，还可获得好鲜生公司经营管理期间的红利收益。但实际上案涉铺面不仅没有建成，而且有关经营场地、装修事宜还未能通过消防安全及环保评定的验收，何时经营无法预期，由此导致陈昌林所应得的红利收益无法实现。在此前提下，陈昌林有合理的事由和理据以及法律依据提请解除《委托经营管理合同》。尽管案涉铺面的装修及经营管理在2020年一段时间内受到疫情影响，但该影响只是4、5个月的时间。扣除该时间，好鲜生公司及艾森企业应在2020年6月底前对铺面装修完毕，并进行经营管理。该铺面至今没有完全装修好及进行相应的经营管理，其主要原因在于好鲜生公司与艾森企业无法达到消防及环保部门的要求所致，并非客观原因所造成。（二）一审以《委托经营管理合同》第三条第四项以及第六条的约定，不予支持陈昌林的请求错误。上述约定属于免除好鲜生公司责任、限制陈昌林解除合同权的格式条款，依法无效。（三）案涉合同的签订以及因该合同所产生的法律事实虽然是在《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）施行前发生的，但其持续至民法典施行后，依《中华人民共和国立法法》第九十三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之精神，本案应适用民法典，而不应适用《中华人民共和国合同法》。一审适用法律错误，导致判决错误，依法应予撤销。（四）根据《委托经营管理合同》的约定，陈昌林只收取固定收益回报而不承担任何的经营风险，完全符合借款合同关系的性质。陈昌林约定收取好鲜生公司所给付的固定收益实为清还借款本金及支付利息，即实行分期等额清还借款本金和支付借款利息。一审没有注意这一事实以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的有关规定，以致错误认定陈昌林与好鲜生公司之间的争议性质，从而作出错误的判决，依法应予撤销。好鲜生公司辩称，（一）陈昌林与好鲜生公司签订的《委托经营管理合同》合法有效，在好鲜生公司按合同约定履行合同义务的前提下，陈昌林无权单方解除合同。第一，因陈昌林与艾森企业签订《物业租赁和场地使用合同》，陈昌林享有案涉物业使用权。在此基础上，陈昌林与好鲜生公司签订《委托经营管理合同》，由陈昌林将案涉物业委托好鲜生公司经营管理。现陈昌林与艾森企业的租赁合同纠纷仍处于广州市番禺区人民法院一审程序审理阶段，其他同类案件已结案，该等原告全部诉讼请求均被法院驳回。第二，根据陈昌林与好鲜生公司签订的《委托经营管理合同》约定，陈昌林的权利义务为提供案涉物业给好鲜生公司经营使用，收取经营收益；好鲜生公司的权利义务为接收案涉物业，无论盈亏，均须向陈昌林支付固定经营收益。合同期限内，虽然案涉肉菜市场因疫情及开发商等原因导致延迟开业，但好鲜生公司一直按合同约定向陈昌林逐期支付固定收益，未申请减免也从未拖欠。陈昌林不仅没有承担风险，其收取收益的权益也未受损。（三）好鲜生公司按合同约定向陈昌林支付固定收益，因疫情及开发商原因导致肉菜市场延迟开业，以致影响好鲜生公司支付分红收益。1.固定收益。首先，根据《委托经营管理合同》约定，委托经营期限为25年，自2020年3月1日起至2045年2月28日止，因此好鲜生公司应向陈昌林支付25年固定收益，而非陈昌林所称“20年固定收益”。其次，陈昌林与好鲜生公司经协商一致后以真实意思表示签订案涉合同，不存在陈昌林重大误解情形。最后，根据民法典第一百五十二条规定，即使案涉合同存在陈昌林重大误解的情形，因其自知道或者应当知道撤销事由之日起超90日未行使撤销权，其撤销权消灭。2.分红收益。首先，根据《委托经营管理合同》约定，分红收益为实际经营所产生高出固定经营收益部分，且经营行为具有一定商业风险，因此该合同约定的分红收益并非必然产生。其次，因疫情及开发商等原因导致肉菜市场未能按时完成装修、延迟开业，并非好鲜生公司过错所致，且好鲜生公司一直在积极推进肉菜市场尽早开业经营，一层肉菜市场已于2021年5月5日正式投入运营。艾森企业述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。陈昌林的上诉理由均不能成立。案涉物业已在2021年5月初投入运营，一审法院审理的租户起诉要求解除《物业租赁和场地使用合同》的案件，目前大部分已判决驳回。在陈昌林与艾森企业租赁合同关系成立,陈昌林委托好鲜生公司经营管理，好鲜生公司已按《委托经营管理合同》履行合同义务的情况下，陈昌林请求解除《委托经营管理合同》没有合同及法律依据，应予驳回。陈昌林向一审法院起诉请求：1.判令依法解除陈昌林与好鲜生公司于2019年9月16日签订的《委托经营管理合同》；2.好鲜生公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年9月8日，艾森企业（合同甲方）与陈昌林（合同乙方）签订《物业租赁和场地使用合同》，约定：1.甲方合法拥有广州市番禺区桥南街南城路698号47栋107房一层D1020商铺的使用权及收益权，现将该物业使用权租赁给乙方使用；2.租赁使用期限为20年，自2020年3月1日起至2040年2月29日止；3.该物业按月计算租金，每月租金为604元，租赁期限内的租金总额为145000元，2019年9月8日前支付12000元、9月9日前支付103000元、9月23日前支付30000元；4.甲方须于2020年3月1日前将该物业按本合同约定的装修标准交付给乙方；5.在交付期满后，甲方超过约定期限60日仍未向乙方交付该物业，乙方有权单方解除合同。合同签订后，陈昌林共向艾森企业支付上述铺位使用权的租金145000元，并由艾森企业开具《收款收据》。2019年9月16日，陈昌林（合同甲方）与好鲜生公司（合同乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：1.甲方同意委托乙方经营管理位于广州市番禺区桥南街南城路698号47栋107房一层D1020商铺。2.委托经营期限为25年，自2020年3月1日至2045年2月28日止，在委托经营期限内，甲方将该物业委托给乙方进行经营管理，乙方应向甲方支付委托经营管理的经营收益，标准为：（1）固定经营收益：2020年3月1日至2025年2月28日，乙方按每月752元支付给甲方；2025年3月1日至2030年2月28日，乙方按每月840元支付给甲方；2030年3月1日至2035年2月28日，乙方按每月920元支付给甲方；2035年3月1日至2040年2月29日，乙方按每月1000元支付给甲方；2040年3月1日至2045年2月28日，乙方按每月1088元支付给甲方；（2）分红收益：实际经营产生高出固定经营收益部分，第一年至第五年按照甲方40%、乙方60%分配，第六年到第十年按照甲方50%、乙方50%分配，第十一年到第十五年按照甲方60%、乙方40%分配，第十六年到第二十年按照甲方70%、乙方30%分配，第二十一年到第二十五年按照甲方80%、乙方20%分配；（3）分红收益包括租金收入、协建费、app线上产品联营扣点、广告费等收益，乙方每年度根据实际情况向甲方支付收益。3.在委托经营管理期限内，除法定或约定事由外，甲乙双方均不得以任何理由行使单方解除合同的权利。4.自2020年3月1日移交物业之日起，乙方享有该物业的占有、使用、收益的权利，该物业的使用功能、使用方式、经营业态、经营管理由乙方自行决定。2020年2月，艾森企业将上述商铺交付给好鲜生公司使用管理。后因疫情和消防验收的影响，该商铺所在市场一直未能开业经营。好鲜生公司按约定向陈昌林支付了固定经营收益（2020年5月28日向陈昌林转账2256元、于8月28日向陈昌林转账2256元、于11月30日向陈昌林转账2256元、于2021年2月26日向陈昌林转账2256元），未支付分红收益。陈昌林于2021年1月诉至一审法院，提出本案诉讼。诉讼中，好鲜生公司表示案涉商铺正在进行最后装修收尾，预计2021年5月开业。一审法院认为，本案是合同纠纷。从《商铺委托经营合同》约定的内容及一审法院查明的实际履行情况来看，陈昌林的合同权利义务是提供案涉商铺给好鲜生公司经营使用，收取固定经营收益和不固定的分红。而好鲜生公司的合同权利义务则是接收陈昌林交付的案涉商铺经营使用，依约向陈昌林支付金额相对固定的经营收益。好鲜生公司在经营商铺时，其具体经营项目、经营方式等等重要的经营情况均自行决定，只要合法经营，陈昌林不得干预。好鲜生公司经营期间无论盈亏，其经营收益均由其独自享有，亏损也由其自行承担，且无论盈亏，均须按照合同约定的标准向陈昌林支付一定数额的经营收益。上述情况实质符合房屋租赁合同关系的基本特征，即陈昌林提供商铺给好鲜生公司使用，而好鲜生公司依约向陈昌林支付固定的收益，并根据经营收益情况向陈昌林支付分红。合同是否应当解除，应根据租赁合同的相关法律规定予以判断。在租赁合同关系中，出租人和承租人均没有任意解除权。案涉合同第三条和第六条也明确约定“委托经营管理期间内，除法定或约定事由外，甲乙双方均不得以任何理由，行使单方解除合同的权利”“如单方解除，应赔偿守约方损失”。合同履行期间，好鲜生公司已经按约定向陈昌林逐期支付了固定收益，至今没有拖欠，至于分红，因店铺一直未实际投入运营，且考虑2020年的疫情影响，故目前尚不宜认定好鲜生公司不支付分红属于根本违约。综上，根据《中华人民共和国合同法》的规定，陈昌林现无解除权，对其诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回陈昌林的诉讼请求。本案受理费5440元，由陈昌林负担。经审查，本院对一审判决查明的事实予以确认。二审期间，陈昌林提交照片，拟证明：案涉商铺所在现场还有店铺在装修，且二次消防还未通过。好鲜生公司向陈昌林支付固定收益，实际是想限制陈昌林解除《物业租赁和场地使用合同》。经质证，好鲜生公司意见如下：该照片的拍摄时间无法确定，案涉肉菜市场在今年五月初已开业，开业情况在另案生效判决中已作出认定。艾森企业意见如下：除好鲜生公司的意见外，根据照片内容显示，肉菜市场实际已在经营，只是个别档口在装修，所以该证据不能证明市场没有开业。好鲜生公司提交了以下证据：1.开业照片，拟证明：2021年5月5日，案涉项目好好鲜生肉菜市场开业运营，现场热闹非凡，作为公建配套的肉菜市场，为满足周边居民日常生活需求提供了便利。2.电子银行业务回单，拟证明：2021年5月28日，好鲜生公司向陈昌林支付合同约定固定收益2256元。经质证，陈昌林意见如下：证据1的真实性予以确认，但据陈昌林所知，市场的消防并没有通过验收，部分商铺还在装修。证据2的真实性予以确认。艾森企业意见如下：对两证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合各方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：陈昌林请求解除《委托经营管理合同》能否得到支持。就本案争议的焦点问题，本院分析认定如下：一、关于本案是否适用民法典的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律及司法解释的规定。陈昌林主张适用民法典，理据不足，本院不予采纳。二、关于《委托经营管理合同》的性质问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”陈昌林与好鲜生公司签订的《委托经营管理合同》约定，陈昌林将案涉商铺提供给好鲜生公司经营使用，收取固定经营收益及不固定的分红，不参与案涉商铺具体的经营管理。上述约定符合租赁合同的法律特征，故一审法院认定陈昌林与好鲜生公司之间实质为房屋租赁合同关系正确，本院予以确认。陈昌林主张双方之间为借款合同关系，于法无据，本院不予采纳。三、关于《委托经营管理合同》第三条第4项及第六条约定的效力问题。本案中，陈昌林以《委托经营管理合同》第三条第4项关于“委托经营管理期限内，除法定或约定事由外，甲乙双方均不得以任何理由，行使单方解除合同的权利”的约定以及第六条违约责任部分均属于格式条款为由，主张上述条款无效。对此，本院认为，《委托经营管理合同》为双方自愿签订，现有证据不能证明上述条款存在免除好鲜生公司责任、限制陈昌林主要权利并加重其义务的情况，故陈昌林主张上述条款无效的依据不足，本院不予支持。四、关于陈昌林请求解除《委托经营管理合同》的理由是否成立的问题。首先，陈昌林上诉认为艾森企业未依约将案涉商铺建成并交付使用，已构成根本性违约，符合解除《物业租赁和场地使用合同》的条件及情形，故《委托经营管理合同》应当解除。对此，因本案审理的是陈昌林与好鲜生公司之间的房屋租赁合同纠纷，艾森企业是否违约不属于本案审理范围。在陈昌林并无证据证明其与艾森企业的合同已解除的情况下，其主张《委托经营管理合同》应一并解除缺乏依据，本院不予支持。其次，陈昌林主张《委托经营管理合同》约定的收益与其投入不对等，其是在重大误解的情况下签订该合同。对此，本院认为，陈昌林作为完全民事行为能力人，其为投资与好鲜生公司签订《委托经营管理合同》，对于自己的行为性质和行为后果理当具有完全认知和判断能力。现陈昌林并无证据证明其在签订上述合同时存在重大误解或合同条款显失公平，其据此请求解除合同缺乏依据，本院不予支持。第三，陈昌林还主张案涉铺面没有建成并交付经营，导致其红利收益无法实现。对此，因好鲜生公司提交的证据显示案涉商铺所在市场已经开业，且好鲜生公司一直按照《委托经营管理合同》的约定向陈昌林支付固定经营收益，至于不固定的分红需要根据案涉商铺的经营状况来确定，故陈昌林基于前述理由请求解除与好鲜生公司的合同，理据不足，本院不予支持。综上，陈昌林请求解除《委托经营管理合同》的理由均不成立，本院不予支持。综上所述，陈昌林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5440元，由上诉人陈昌林负担。本判决为终审判决。审判长　　李启军审判员　　杨　凡审判员　　曹　玲二〇二一年九月六日书记员　　张佳乐谢灵霞